Appeal allowed: co-owners can establish condominium ownership if they have a title to a specific building part.

Pritožbi se ugodi in se sklep sodišča prve stopnje v izpodbijani 1. točki izreka razveljavi.

[JEDRO]

Predlog za vzpostavitev etažne lastnine lahko vloži oseba, ki razpolaga s pravnim naslovom, s katerim izkazuje upravičenje do pridobitve lastninske pravice na določenem posameznem delu stavbe, ne glede na to, da je že vknjižena v zemljiški knjigi kot solastnik.

[OBRAZLOŽITEV]

1. Sodišče prve stopnje je zavrglo predlog za vzpostavitev etažne lastnine na stavbi z naslovom S., ident. št. 000, ki stoji na parc. št. 3185 in 3181/2 k. o. X (točka 1. izreka sklepa). Zavrglo je tudi nasprotni predlog za razdelitev solastnine na objektu na parc. št. 3181/4 k. o. X ter podredni nasprotni predlog, da M. L. postane lastnik drugega primernega stanovanja iz fonda Stanovanjskega sklada M. (točka 2. izreka sklepa).

2. Laično pritožbo je vložil predlagatelj B. C. Meni, da sodišče ni upoštevalo, da so predlog za vpis etažne lastnine vložili pred sklepom Vrhovnega sodišča RS II Ips 265/2013, zaradi česar je uporabilo napačno zakonodajo. Uporabiti bi moralo tisto, ki je veljala v času vložitve predloga. S sklepom je sodišče rušilo pravni red, časovno sosledico in konsistenco zakonodaje. Zato predlaga, da se sklep spremeni ter izpelje obveza do zakonodajalca in predlagateljev in izpelje postopek. Sodišču očita, da bi moralo stranke pozvati na dopolnitev predloga za vpis etažne lastnine po ZVEtL(1), če je menilo, da sklep Vrhovnega sodišče preprečuje izvajanje postopka. Predlagatelji imajo pravico do vpisa etažne lastnine po ZVEtL vsaj na tistih delih stavbe, kjer lastninska pravica še ni vknjižena. Sprašuje se, ali bo etažno lastnino sploh možno vzpostaviti v taki pravni (ne)urejenosti.

3. Ostali udeleženci postopka na vročeno pritožbo niso odgovorili.

4. Pritožba je utemeljena.

5. Predlagatelji so predlagali vzpostavitev etažne lastnine na podlagi določb ZVEtL, ki v 13. členu predpisuje subsidiarno uporabo določb Zakona o nepravdnem postopku (ZNP), ta pa v 37. členu predpisuje smiselno uporabo Zakona o pravdnem postopku (ZPP). Skladno z določili 350. člena ZPP je pritožbeno sodišče izpodbijani sklep preizkusilo le glede zavrženja predloga za vzpostavitev etažne lastnine – točke 1. izreka, in sicer v mejah razlogov, navedenih v pritožbi, po uradni dolžnosti pa glede materialnopravne pravilnosti izpodbijane odločitve in v 2. odstavku 350. člena taksativno naštetih procesnih kršitev.

6. Ni sicer utemeljeno pritožbeno stališče, da se je spremenila zakonodaja. Ta je bila ista ob vložitvi predloga in je še vedno. Odločba Vrhovnega sodišča ni zakonodaja, pač pa sodna praksa, ki pa ni formalen pravni vir. Ob uradnem preizkusu izpodbijanega dela sklepa (glede točke 2. izreka – odločitve o zavrženju nasprotnega predloga in podrednega nasprotnega predloga ni pritožbe; v tem delu je sklep že pravnomočen) pa je pritožbeno sodišče ugotovilo, da je prvostopenjsko sodišče zmotno uporabilo materialno pravo.

7. Predlagatelji so predlogu priložili pogodbe, ki izkazujejo njihovo upravičenje do pridobitve lastninske pravice na posameznem, točno določenem delu stavbe. V zemljiško knjigo pa so vpisani kot solastniki, torej ne kot lastniki posameznih delov stavbe glede katerega s pravnim naslovom izkazujejo upravičenje do lastništva.

8. Sprva sodna praksa glede vprašanja ali ima aktivno legitimacijo za vzpostavitev etažne lastnine po ZVEtL predlagatelj, ki je v zemljiški knjigi vpisan kot solastnik nepremičnine, izkazuje pa upravičenje do pridobitve posameznega dela stavbe, ni bila enotna. Prevladuje stališče, da tak pridobitelj posameznega dela stavbe aktivno legitimacijo ima. V takih primerih namreč v zemljiško knjigo vpisana solastnina ne ustreza dejanskemu stanju; gre za navidezno solastnino, dejansko pa za etažno lastnino.(2) Predpisi, ki so veljali pred 1. 1. 2003, ko je pričel veljati Stvarnopravni zakonik (SPZ), so omogočali, da so se pridobitelji posameznih delov v stavbi v zemljiško knjigo vpisovali kot solastniki, čeprav je šlo dejansko za etažno lastnino. T.i. dejanske etažne lastnine ni mogoče obravnavati po pravilih o solastnini, saj gre za različna pravna instituta.(3) ZVEtL pa zagotavlja sistemske možnosti za uskladitev zemljiškoknjižnega stanja z dejanskim stanjem pri stavbah z več posameznimi deli v doslej nerazrešenih primerih. Namenjen je tudi za ureditev zemljiškoknjižnega stanja v primerih, kakršen je obravnavani, ko gre za dejansko etažno lastnino, ki je v zemljiški knjigi vknjižena kot solastnina. Ravno primeri t.i. navidezne solastnine so eni od ciljnih primerov postopka za vzpostavitev etažne lastnine po ZVEtL, katerega osnovni cilj je, da se čimprej in čim preprosteje vzpostavi etažna lastnina kot temelj pravne varnosti prometa z nepremičninami(4).

9. Zmotno je torej stališče izpodbijanega sklepa, da je predlagatelj postopka vzpostavitve etažne lastnine po ZVEtL lahko le, kdor ni vknjižen v zemljiško knjigo. S tem, ko predlagateljem ni priznalo legitimacije za vložitev predloga za vzpostavitev etažne lastnine po ZVEtL, ker so vknjiženi kot solastniki na parceli, na kateri v pretežni meri stoji stavba, katere etažiranje predlagajo, pri čemer pa stavba še niti ni vpisana v zemljiško knjigo, je sodišče zmotno uporabilo določbe 14. in 3. člena ZVEtL. Zato je pritožbeno sodišče ugodilo pritožbi drugega predlagatelja ter razveljavilo sklep prvostopenjskega sodišča v delu, s katerim je zavrglo predlog za vzpostavitev etažne lastnine (3. točka 365. člena ZPP v zvezi s 37. členom ZNP in 13. členom ZVEtL). Sodišče prve stopnje naj nadaljuje s postopkom po predlogu predlagateljev.

10. Izrek o stroških pritožbenega postopka je odpadel, saj niso priglašeni.

(1) Zakon o vzpostavitvi etažne lastnine na predlog pridobitelja posameznega dela stavbe in o določanju pripadajočega zemljišča k stavbi, Ur. l. RS, št. 45/2008 in 59/2011.

(2) Prim. sodbi VS RS II Ips 390/2009 z dne 14. 3. 2013 in II Ips 202/2012 z dne 23. 10. 2014.

(3) Več o tem Jure Debevec, Razmerja pri etažni lastnini, nastali pred uveljavitvijo SPZ (t.i. dejanska etažna lastnina), pravna praksa št. 43/2012 in dr. Ana Božič Penko, ZVEtL, Pravosodni bilten, št. 4/2013.

(4) Gl. Cilji, načela in poglavitne rešitve predloga zakona v Predlog zakona o vzpostavitvi etažne lastnine na predlog pridobitelja posameznega dela stavbe in o določanju pripadajočega zemljišča k stavbi, prva obravnava, Poročevalec DZ RS z dne 14. 2. 2008.