Landlord's eviction appeal dismissed; court requires proof of actual notice under Section 103 of Housing Act.

I. Pritožbi se ugodi, izpodbijana sodba se razveljavi in se zadeva vrne sodišču prve stopnje v nov postopek.

II. Izrek o stroških pritožbenega postopka se pridrži za končno odločbo.

[JEDRO]

Najemne pogodbe ni mogoče odpovedati s tožbo, če najemodajalec predhodno, z opominom z vsebino iz 3. odstavka 103. člena SZ-1, ni pisno opozoril najemnika, ki krši najemno pogodbo. Najemodajalec mora poskrbeti, da je najemnik dejansko seznanjen z opominom, z vsebino kot jo določa zakon. Bistvo 3. odstavka 103. člena SZ-1 je v tem, da se najemniku omogoči, da svojo obveznost izpolni in se seznani s posledicami, če tega ne bo storil. Dokazno breme glede dejanske seznanjenosti najemnika je na najemodajalcu.

[OBRAZLOŽITEV]

1. Sodišče je ugodilo tožbenemu zahtevku na odpoved najemne pogodbe in izpraznitev stanovanja in toženi stranki naložilo plačilo stroškov postopka v znesku 649,45 EUR.

2. Zoper sodbo vlaga laično pritožbo tožena stranka iz vseh razlogov po 338. členu ZPP. Pritožbenemu sodišču predlaga, da izpodbijano sodbo spremeni tako, da tožbeni zahtevek zavrne. Sodišču prve stopnje očita, da je selektivno izvedlo samo nekatere predlagane dokaze in ker ni moglo ugotoviti ali je bil opomin toženi stranki tudi dejansko vročen, enostavno zaključilo, da tožencu ne verjame, da opomina, ki mu je bil puščen v hišnem predalčniku, ni prejel. Sodišče je nerazumljivo v celoti sledilo navedbam tožeče stranke, kljub temu, da je toženi dokazal, da je pripis na vročilnici, da je odklonil podpis prejema pošiljke, lažen. Sodišče ni ocenilo dopisa vročevalskega podjetja U., d.o.o., da v primeru, ko pri vročanju pride do zapletov, o tem naredijo zapisnik in ga pošljejo naročniku in da v tem primeru posebnega pisnega poročila niso izdelali. Kljub takšnemu dopisu vročevalske agencije toženi ni imel možnosti, čeprav je to zahteval, da se ga sooči z vročevalcem. Prvostopno sodišče je ob pomanjkanju dokazov v zvezi z vročanjem opomina oprlo svojo odločitev o vročitvi pisanja, ki dejansko ni bilo vročeno, na negativno vrednostno sodbo o tožencu in v obrazložitvi sodbe izpustilo, da je toženi na izrecno vprašanje sodišča o neprevzemu dveh pošiljk jeseni 2002 navedel, da je bil več kot mesec dni v tujini, zato jih ni mogel prevzeti, pojasnil je tudi, da je bil v preteklih treh letih zaradi resnih zdravstvenih težav dvakrat v daljšem bolniškem staležu, skupno nekaj manj kot leto in pol, v tem času na številnih terapijah doma in v tujini.

3. Pritožba je utemeljena.

4. Po določilu 103. člena Stanovanjskega zakona (v nadaljevanju SZ-1) enega od krivdnih razlogov za odpoved najemnega razmerja predstavlja tudi neplačevanje najemnine v roku, ki ga določa najemna pogodba. Vendar najemne pogodbe ni mogoče odpovedati s tožbo, če najemodajalec predhodno, z opominom z vsebino iz tretjega dostavka 103. člena SZ-1, ni pisno opozoril najemnika, ki krši najemno pogodbo. Najemodajalec mora poskrbeti, da je najemnik dejansko seznanjen z opominom, z vsebino kot jo določa zakon.

5. Bistvo tretjega odstavka 103. člena SZ-1 je v tem, da se najemniku omogoči, da svojo obveznost izpolni in se seznani s posledicami, če tega ne bo storil. Dokazno breme glede dejanske seznanjenosti najemnika je na najemodajalcu. Zakon ne predpisuje načina, kako naj najemodajalec vročitev dejansko izvede. To je prepuščeno njegovi izbiri, možnosti pa je nedvomno veliko.

6. Tožeča stranka je trdila, da je opomin po 103. členu SZ-1 toženi stranki vročila po vročevalcu – U. Ker je tožena stranka podpis vročilnice odklonila, je vročevalec opomin pustil v hišnem predalčniku. Tožeča stranka je s trditvijo, da je opomin vročala po zasebni agenciji U., prevzela breme dokazovanja, da je toženec pri poskusu vročanja odklonil sprejem sodne pošiljke in podpis povratnice. Tudi po dokazni oceni sodišča prve stopnje tožeči stranki ta dokaz ni uspel, ker je tožena stranka s predloženimi dokazi ovrgla tožničine trditve, da tožnikovega podpisa na vročilnici nima, ker naj bi odklonil podpis. Sodišče ocenjuje, da je kljub temu vročilnici, ki jo je ob vročanju naredila pooblaščena agencija, treba pokloniti ustrezno težo, saj je tudi po stališču Vrhovnega sodišča povratnica dokaz o prejemu pošiljke. Ta dokaz pa je sicer mogoče ovreči, vendar samo z določno in dokazno podprto trditvijo o razlogih za njeno verodostojnost. S takšno utemeljitvijo sodišče prve stopnje prihaja samo s seboj v nasprotje (14. točka drugega odstavka 339. člena ZPP). V uvodu obrazložitve ugotavlja, da je tožencu uspel dokaz, da zapis na povratnici ne odraža resničnega stanja, ker je dokazal, da ga kritičnega dne ni bilo doma in zato podpisa na vročilnici ni mogel odkloniti. V nadaljevanju pa očitno zaradi dokazne stiske navede, da tožencu ne verjame, da opomina, ki naj bi bil puščen v hišnem predalčniku, ni prejel, ker je po domnevnem prejetju opomina plačal dva zapadla obroka najemnine. Sodišče prezre, da je odstop od dokaznega standarda dokazanosti (onkraj razumnega dvoma) upošteven takrat, ko bi se sicer eni od stranki nalagalo nepremagljivo dokazno breme, oziroma v položajih, ko upravičeni razlogi zahtevajo olajšanje dokaznega bremena.

7. Pritožba utemeljeno izpostavlja, da sodišče ni presojalo vsebine dopisa vročevalske agencije, iz katerega sledi, da v primerih, kadar pride pri vročitvi do kakšnih zapletov, o tem naročniku izdelajo posebno poročilo in da ga v konkretnem primeru niso. Poleg tega je potrebno pritrditi tožencu, da je ob vročilnici, katere verodostojnost je zanesljivo izpodbita, popolnoma nepreverljivo, ali je vročevalec sploh vročal opomin na naslovu toženca. Toženi tudi ni imel možnosti, da bi se z vročevalcem soočil.

8. Potrebno je pritrditi pritožbi, da je nesprejemljiv argument izpodbijane sodbe, na kateri temelji zaključek prvostopnega sodišča o tem, da je bil opomin toženi stranki vročen in da je bila z vsebino seznanjena, ker je plačala dva obroka zapadle najemnine. Vsebinsko prazen je argument prvostopnega sodišča v 8. točki obrazložitve, kjer šteje, da je malo verjetno, da ob trikratnem poskusu vročanja opomina z njegovo vsebino toženi ne bi bil seznanjen. Sodišče tožencu enostavno ne verjame, da opomina, ki naj bi bil puščen dne 21. 1. 2013, ni našel. V tem delu sodišče tudi napačno uporabi pravilo o dokaznem bremenu, saj glede na to, da verjame tožencu, da vročitev ni bila opravljena tako, kot sledi iz vročilnice, ni podlage za prevalitev dokaznega bremena na toženca, da v hišnem predalčniku ni bilo opomina. Obravnavana sodba je zato obremenjena z bistveno kršitvijo določb pravnega postopka (kršitev po prvem odstavku 339. člena ZPP v zvezi z 8. členom ZPP). Posledično je bilo dejansko stanje nepopolno ugotovljeno in je sodbo potrebno razveljaviti ter zadevo vrniti sodišču prve stopnje v novo sojenje (prvi odstavek 354. člena ZPP in 355. člena ZPP).

9. Sodišče mora v ponovljenem postopku navesti argumente za vsak posamezen dokaz in jih potem med seboj primerjati. V končni dokazni oceni mora celovito upoštevati vse dokaze, do sedaj namreč ni ocenilo vsebine dopisa vročevalske agencije, in če vročilnica ne odraža dejanskega stanja,potem je dokazno breme, da je bil opomin tožencu ročen tako, da se je z njegovo vsebino lahko seznanil, na tožeči, ne na toženi stranki.

10. Odločitev o stroških pritožbenega postopka se pridrži za končno odločbo (tretji odstavek 165. člena ZPP).