Appeal dismissed; court valuation based on legal constraints and market date is valid despite future land subdivision. Future subdivision cannot retroactively increase property value. Future subdivision cannot retroactively increase property value.

Pritožba se zavrne in se potrdi izpodbijani sklep sodišča prve stopnje.

[JEDRO]

Glede na dejstvo, da je cenilec pojasnil, da definicija analize najgospodarnejše rabe zemljišča iz MSOV opredeljuje pogoj zakonske dopustnosti, dolžnikova nepremičnina pa zaradi pravnih omejitev (veljavni zazidalni načrt tega ne predvideva) teh pravnih možnosti nima, pritožnik neutemeljeno očita sodišču prve stopnje, da je napačno zaključilo o strokovnosti, zanesljivosti in natančnosti cenitvenega poročila, saj dejanska možnost formiranja gradbene parcele glede na zgoraj opisano definicijo na vrednost nepremičnine ne more vplivati.

[OBRAZLOŽITEV]

1. Sodišče prve stopnje je z uvodoma navedenim sklepom ugotovilo, da na dan 20. 5. 2014 znaša vrednost nepremičnin parc. št. 1144/3 in 1144/6 obe ..., katerih lastnik je dolžnik do celote, 177.100,00 EUR.

2. Zoper navedeno odločitev sodišča prve stopnje se pravočasno pritožuje dolžnik in uveljavlja pritožbena razloga zmotne in nepopolne ugotovitve dejanskega stanja in zmotne uporabe materialnega prava po 2. in 3. točki prvega odstavka 338. člena v zvezi s prvim odstavkom 366. člena Zakona o pravdnem postopku (ZPP), vse v zvezi s 15. členom Zakona o izvršbi in zavarovanju (ZIZ). Sodišču očita, da neutemeljeno ni sledilo njegovim pripombam in njegovim predlogom z dne 13. 11. 2014 glede dopolnitve cenilnega poročila z dne 12. 9. 2014. Meni, da določeni cenilec cenitve ni opravil strokovno, zanesljivo in natančno, niti v skladu z dejanskim stanjem ter z uporabo veljavnih metod. V zvezi s tem navaja, da ni ocenil možnosti formiranja nove gradbene parcele vzhodno od obstoječe stanovanjske hiše. Poudarja, da je ta možnost sedaj tudi dejansko uresničena s formiranjem nove parcele, kot je razvidno iz priložene odločbe Geodetske uprave RS Območne geodetske uprave Celje, št. ... z dne 6. 11. 2014. Izpostavljena možnost, kakor tudi možnost celovite urbanistične ureditve, je po mnenju pritožnika razlog, ki bi ga določeni cenilec moral upoštevati pri ugotavljanju vrednosti nepremičnine. Glede na navedeno pritožnik meni, da je cenitev pomanjkljiva ter vrednost predmetnih nepremičnin ugotovljena nepravilno.

3. V odgovoru na pritožbo upnik nasprotuje pritožbenim navedbam in predlaga njeno zavrnitev.

4. Pritožba ni utemeljena.

5. Ugotovitev tržne vrednosti nepremičnine je eno izmed izvršilnih dejanj, ki jih opravi sodišče tekom izvršbe na nepremičnino (167. člen Zakona o izvršbi in zavarovanju - ZIZ). Način ugotovitve vrednosti nepremičnine določa 178. člen ZIZ. Vrednost nepremičnine sodišče ugotovi na podlagi cenitve sodnih cenilcev po tržni ceni na dan cenitve (drugi odstavek 178. člena ZIZ). Vrednost nepremičnine sodišče ugotovi s sklepom (prvi odstavek 179. člena ZIZ). Postopek cenitve v ZIZ ni natančno opredeljen, zato se za ta postopek smiselno uporabljajo določbe ZPP (15. člen ZIZ), ki se nanašajo na izvedence.

6. V zvezi s cenitvenim poročilom cenilca za področje gradbeništva A. A., gr. teh., univ. dipl. prav. je dolžnik podal pripombe, na katere je navedeni cenilec odgovoril dne 12. 9. 2014. V zvezi z dopolnitvijo cenitvenega poročila je dolžnik imel pripombe, ki pa jih sodišče prve stopnje ni vročalo cenilcu v odgovor, saj, kot je pravilno pojasnilo v izpodbijanem sklepu, gre za vsebinsko identične pripombe, na katere je cenilec že podal odgovor. Bistvo dolžnikovih pripomb je bil očitek, da cenilec ni ocenil možnosti formiranja nove gradbene parcele ter celovite urbanistične ureditve obeh parcel. Glede na dejstvo, da je cenilec pojasnil, da definicija analize najgospodarnejše rabe zemljišča iz MSOV opredeljuje pogoj zakonske dopustnosti, dolžnikova nepremičnina pa zaradi pravnih omejitev (veljavni zazidalni načrt tega ne predvideva) teh pravnih možnosti nima, pritožnik neutemeljeno očita sodišču prve stopnje, da je napačno zaključilo o strokovnosti, zanesljivosti in natančnosti cenitvenega poročila z dne 12. 9. 2014, saj dejanska možnost formiranja nove gradbene parcele glede na zgoraj opisano definicijo na vrednost nepremičnine ne more vplivati. Pri tem je pritožniku pojasniti, da predložena odločba z dne 6. 11. 2014 v pritožbenem postopku ne more biti upoštevna, saj datira po 20. 5. 2014, torej po dnevu, na katerega se nanaša ugotovljena vrednost nepremičnine.

7. Ker je sodišče prve stopnje pravilno zaključilo, da je cenitveno poročilo cenilca A. A. z dne 2. 6. 2014 strokovno, zanesljivo in natančno, je navedeno cenitveno poročilo tudi pravilno upoštevalo kot podlago za ugotovitev vrednosti dolžnikovih nepremičnin.

8. Glede na navedeno je pritožbeno sodišče pritožbo dolžnika kot neutemeljeno zavrnilo, saj tudi pri preizkusu po uradni dolžnosti (drugi odstavek 350. člena ZPP v zvezi s 15. členom ZIZ) ni ugotovilo kršitev in nepravilnosti, na katere pazi po uradni dolžnosti in potrdilo izpodbijani sklep (2. točka 365. člena v zvezi s 353. členom in prvim odstavkom 366. člena ZPP v zvezi s 15. členom ZIZ).

9. Zgolj v pojasnilo pritožbeno sodišče dodaja, da ima dolžnik na predlog, ki mora biti vložen najmanj 8 dni pred prodajnim narokom, še vedno možnost, da se vrednost nepremičnin ponovno ugotovi na prodajnem naroku, in sicer če bo s predložitvijo mnenja sodnega cenilca o tržni vrednosti nepremičnin verjetno izkazal, da se je vrednost nepremičnin od prejšnje ugotovitve vrednosti do dneva prodaje precej povečala (četrti odstavek 178. člena ZIZ).