Tenant evicted without lease; owner retains eviction right under SZ-1 Art. 111 despite land registry issues.

Pritožba se zavrne in potrdi sodba sodišča prve stopnje.

[JEDRO]

Toženec z lastnikom stanovanja ni imel sklenjene najemne pogodbe – v stanovanju je prebival brez pravnega naslova. V takem primeru ima lastnik kadarkoli pravico vložiti tožbo na izpraznitev stanovanja.

[OBRAZLOŽITEV]

1. Sodišče prve stopnje je z napadeno sodbo razsodilo, da se je toženec S. F. dolžan v roku 15 dni izseliti iz stanovanja št. 8, ki se nahaja v I. nadstropju stanovanjske hiše na naslovu R. ter stanovanje izpraznjeno njegovih stvari in oseb izročiti tožeči stranki. Odločilo je tudi, da je toženec dolžan povrniti tožeči stranki pravdne stroške v znesku 289,75 EUR in sodno takso v višini 150,00 EUR.

2. Zoper sodbo se je pritožil toženec iz vseh možnih pritožbenih razlogov po prvem odstavku 338. člena ZPP. Sodišču najprej očita, da je povsem neutemeljeno zavrnilo njegov predlog, da sodišče določi pravo oziroma realno vrednost spornega predmeta. Sam ga ocenjuje na 250.000,00 EUR, toliko kot znaša tržna vrednost stanovanja. Sodišče tudi ni ugotavljalo ali je tožeča stranka pridobila soglasje vseh solastnikov (67. člen SPZ), saj gre za posel, ki presega okvire rednega upravljanja. Sodišče tudi ni pravilno rešilo predhodnega vprašanja. Toženec je vseskozi trdil, da pooblaščenec tožeče stranke nima slovenskega državljanstva, zato tožeča stranka ni mogla pridobiti lastninske pravice in se zakonito vpisati v zemljiško knjigo. Tožeča stranka pa tudi ni izkazala veljavne verige prenosa lastninske pravice nanjo konkretno iz družbe G., d.o.o., (kasneje nepremičnin P., d.o.o.) na B. J. V postopku je bilo ugotovljeno, da je bil oče toženca nosilec stanovanjske pravice, čemur tožeča stranka ni nasprotovala. Sodišče je spregledalo dejstvo, da je bilo zemljiškoknjižno stanje neurejeno tako, da toženec najemne pogodbe ni mogel skleniti. Ker je bila tožeča stranka vpisana v zemljiško knjigo 22. 3. 2010 zastaralni rok za sklenitev pogodbe še ni potekel. Zahtevek tožeče stranke nasprotuje prisilnim predpisom. Toženec pa je tudi že podal ovadbo zaradi suma overitve lažne vsebine in preslepitve, zato bi moralo sodišče prekiniti postopek do zaključka postopka pri organih pregona oziroma do pravnomočnega zaključka kazenskega postopka. Predlaga, da pritožbeno sodišče pritožbi ugodi in sodbo spremeni tako, da tožbeni zahtevek zavrne v celoti, podredno pa, da sodbo razveljavi in vrne zadevo prvemu sodišču v novo odločanje, vse pa s stroškovno posledico.

3. Pritožba ni utemeljena.

4. Pritožbeno sodišče v celoti sprejema dejanske ugotovitve prvega sodišča in njegovo materialnopravno stališče. Oboje je jasno in prepričljivo utemeljeno v razlogih izpodbijane sodbe. Na te razloge se v izogib ponavljanju pritožbeno sodišče tudi v celoti sklicuje. V njih je tudi vsebovan odgovor na drugačna pravna stališča v pritožbi. Glede na posamezne pritožbene navedbe pa je še dodati, da je v primeru ko se tožbeni zahtevek tožeče stranke ne nanaša na denarni znesek za vrednost spornega predmeta odločilna navedba vrednosti tožeče stranke v tožbi (drugi odstavek 44. člena ZPP). Če pa tožeča stranka navede očitno prenizko ali očitno previsoko vrednost, pa ima sodišče korekturno dolžnost. Prvo sodišče je ocenilo, da je tožeča stranka primerno vrednotila sporni predmet, saj v tožbi zasleduje le to, da toženec stanovanje izprazni in ji ga izroči. Vrednost stanovanja, na kar se sklicuje pritožba (po GURS-u 154.777,00 EUR) v sporu nima prav nobene vloge. Pritožbeno sodišče oceni prvega sodišča sledi in glede na povedano nima nobenega pomisleka v pravilnost njegove odločitve.

5. Neutemeljeno je tudi sklicevanje pritožbe na določilo 67. člena SPZ. Tožeča stranka je zemljiškoknjižna lastnica sporne nepremičnine v deležu 74686/100000. Nedvomno pa sama razpolaga s stanovanjem št. 8. Tu ne gre za vprašanje upravljanja s stvarjo, kot to ureja 67. člen SPZ. Solastnik ima pravico do tožbe za varstvo svoje pravice na delu stavbe, v tem primeru stanovanja št. 8 (100. člen SPZ). O tem, da je v zemljiški knjigi kot lastnik vknjižena tožeča stranka ni dvoma. V konkretnem primeru je odločilno samo to dejstvo. Na kakšen način je tožeča stranka pridobila lastništvo za to pravdo ni odločilnega pomena. Nobene vloge tudi ne igra dejstvo, da pooblaščenec tožeče stranke ni državljan Republike Slovenije. Lastnik nepremičnine ni pooblaščenec, pač pa firma registrirana v Republiki Sloveniji.

6. Na podlagi menjalne pogodbe iz leta 1965 je bil na spornem stanovanju imetnik stanovanjske pravice oče toženca. To golo dejstvo brez nadaljnjih zatrjevanj toženca in dokazov (npr. da je bil v prodajni pogodbi vpisan kot uporabnik) tožencu ne daje prav nobene pravice na obravnavanem stanovanju. Ni mogoče slediti tožnikovi navedbi, da v posledici neurejene zemljiške knjige kot sin bivšega nosilca stanovanjske pravice ni mogel skleniti najemne pogodbe. V zemljiški knjigi je bil vedno nekdo vpisan kot lastnik in bi toženec, če bi imel interes in bi izpolnjeval pogoje, imel vse možnosti skleniti najemno pogodbo z vpisanim lastnikom. Če mu lastnik ne bi ponudil sklenitve najemne pogodbe, bi jo moral zahtevati sam. Česa takega toženec ne zatrjuje. Po vsem povedanem ni dvoma, da toženec z lastnikom stanovanja ni imel sklenjene najemne pogodbe – v stanovanju je prebival brez pravnega naslova. V takem primeru pa ima lastnik na podlagi 111. člena SZ-1, kadarkoli pravico vložiti tožbo na izpraznitev stanovanja.

7. Tudi ni slediti pritožbi ko pravi, da bi moralo sodišče postopek v tej zadevi prekiniti, ker je toženec v zvezi z vpisom lastninske pravice podal ovadbo pri Okrožnem državnem tožilstvu zaradi suma storitve kaznivega dejanja overitve lažne vsebine in preslepitve, o čemer pa še ni odločeno. Kdaj sodišče prekine postopek, določa 205. člen ZPP, kdaj pa odredi prekinitev pa 206. člen ZPP. Ovadba, ki naj bi jo toženec vložil pri Okrožnem državnem tožilstvu zoper notarja S., ne predstavlja nobenega od v omenjenih členih naštetih pogojev.

8. Po povedanem ni dvoma, da je sodišče prve stopnje pravilno ugotovilo relevantna dejstva primera, zaključki izpodbijane sodbe pa so tudi materialnopravno pravilni. Do kršitev določb postopka na katere sodišče pazi po uradni dolžnosti (drugi odstavek 350. člena ZPP) ni prišlo. Zato je pritožbeno sodišče pritožbo tožene stranke zavrnilo in potrdilo izpodbijano sodbo sodišča prve stopnje (353. člen ZPP).