Appeal dismissed; court holds termination by agreement applies only to indefinite-term lease contracts.

I. Pritožba se zavrne in se potrdi sodba sodišča prve stopnje

II. Pravdni stranki sami nosita vsaka svoje stroške pritožbenega postopka.

[JEDRO]

Sodna odpoved se zahteva zgolj za najemno pogodbo, sklenjeno za nedoločen čas.

[OBRAZLOŽITEV]

1. Z uvodoma navedeno sodbo je sodišče prve stopnje podredni tožbeni zahtevek tožeče stranke: „Najemnik L. d. o. o., sodno odpoveduje najemodajalcu S d. o. o., veljavno Najemno pogodbo o najemu poslovnih prostorov, v izmeri 120 m2, ki se nahajajo na levi strani ob glavnem vhodu v poslovno-stanovanjski stavbi v K. na naslovu P., sklenjene z dne 17. 10. 2006 in je tožena stranka dolžna v roku 1 leta, to je do 7. 10. 2010 prevzeti poslovni prostor v posest“ zavrnilo (I. točka izreka). Tožeči stranki je naložilo, da mora toženi stranki plačati njene pravdne stroške v višini 2.414,90 EUR za odvetniške storitve in 200,00 EUR za sodno takso, v roku 15 dni, v primeru zamude z zakonskimi zamudnimi obrestmi (II. točka izreka).

2. Zoper takšno sodbo se je pritožila tožeča stranka. V pritožbi z dne 13. 10. 2014 zaradi zmotne in nepopolne ugotovitve dejanskega stanja ter zmotne uporabe materialnega prava, v pravočasni dopolnitvi pritožbe z dne 15. 10. 2014 pa še iz razloga absolutne bistvene kršitve 14. točke drugega odstavka 339. člena Zakona o pravdnem postopku (ZPP). Pritožbenemu sodišču je predlagala, da pritožbi ugodi, izpodbijano sodbo razveljavi ter ugodi tožbenemu zahtevku za sodno odpoved pogodbe ali pa izpodbijano sodbo razveljavi in vrne zadevo v nov postopek. Priglasila je pritožbene stroške.

3. Tožena stranka je na pritožbo odgovorila in predlagala njeno zavrnitev. Priglasila je stroške odgovora na pritožbo.

4. Pritožba ni utemeljena.

5. V obravnavanem primeru sta pravdni stranki dne 17. 10. 2006 sklenili pogodbo za najem poslovnega prostora za določen čas petih let. Tožeča stranka je trdila, da so se razmere po sklenitvi bistveno spremenile, zato je zahtevala razvezo najemne pogodbe oziroma podrejeno sodno odpoved najemne pogodbe z odpovednim rokom enega leta.

6. Sodišče prve stopnje je v prvem sojenju tožbenemu zahtevku na razvezo najemne pogodbe ugodilo. Zoper takšno odločitev je vložila pritožbo tožena stranka, kateri je pritožbeno sodišče ugodilo in izpodbijano sodbo v ugodilnem delu 1. točke izreka spremenilo tako, da je zahtevek za razvezo pogodbe zavrnilo. Ker pa je obenem izostala odločitev sodišča prve stopnje o toženkinem podrednem zahtevku za sodno odpoved najemne pogodbe, je pritožbeno sodišče zadevo v tem delu vrnilo sodišču prve stopnje v nadaljnji postopek.

7. V ponovljenem postopku je sodišče prve stopnje zavzelo stališče, da določba 24. člena Zakona o poslovnih stavbah in poslovnih prostorih (ZPSPP) glede sodne odpovedi pogodbe velja le za najemne pogodbe, ki so sklenjene za nedoločen čas, medtem ko najemna pogodba za določen čas, v skladu z 27. členom istega zakona stranki praviloma zavezuje do izteka dogovorjenega roka veljavnosti brez možnosti, da bi najemodajalec od nje odstopil tako, kot to lahko stori pri pogodbi za nedoločen čas. Zahtevek za sodno odpoved najemne pogodbe, ki sta jo pravdni stranki sklenili za določen čas, je zato zavrnilo.

8. Tožeča stranka v dopolnitvi pritožbe trdi, da je izpodbijana sodba obremenjena z absolutno bistveno kršitvijo določb pravdnega postopka iz 14. točke drugega odstavka 339. člena ZPP, vendar neutemeljeno. Omenjena kršitev je namreč podana le v tistih primerih, ko sodbe zaradi formalnih napak in pomanjkljivosti sploh ni mogoče preizkusiti. Navedenega pa v obravnavanem primeru ni mogoče zaključiti, saj izpodbijana sodba vsebuje razloge o pravnoodločilnem dejstvu (tj. da je bila najemna pogodba za poslovni prostor sklenjena za določen čas in kar je bilo med pravdnima strankama nesporno), glede na to dejstvo pa je sodišče prve stopnje tudi pravilno in skladno s sodno prakso(1) uporabilo materialno pravo (tj. določbo 27. člena in ne 24. člena v zvezi z 26. členom ZPSPP, saj slednja urejata le način prenehanja najemne pogodbe za nedoločen čas, za kar pa v obravnavanem primeru ne gre).

9. Nadalje pritožnica pojasnjuje, da je zaradi bistveno spremenjenih okoliščin (spremembe prometnega režima in nastopa svetovne gospodarske krize) prišlo do drastičnega upada prodaje, ki ga ni mogla preprečiti, niti z raznimi ekonomskimi prijemi (odprtje nove trgovine, poskus doseči znižanje najemnine) odvrniti; da posledično ni bila več zmožna plačevati dogovorjene najemnine (kar vse je že v tožbi ustrezno zatrjevala); da bi bilo nepravično ohraniti takšno najemno pogodbo v veljavi, saj med pogodbenima stranka ne obstoji več uravnotežen interes; in da je v nasprotju z ekonomskimi načeli in logiko stališče sodišča, da bi moralo zdravo jedro družbe pokrivati nezdrava jedra. Po oceni pritožbenega sodišča tožeča stranka s tem de facto napada odločitev glede razveze najemne pogodbe, o kateri je že bilo pravnomočno odločeno (glej sodbo in sklep VSL I Cpg 1120/2012 z dne 20. 11. 2013) oziroma gre za navedbe, ki v ničemer ne izpodbijajo odločitve sodišča prve stopnje, da pogodbe za najem poslovnih prostorov za določen čas ni mogoče predčasno sodno odpovedati. Ko je tako, pa se pritožbeno sodišče do teh navedb, kot pravno neodločilnih, v tej sodbi ni opredeljevalo.

10. Ker pritožbeno sodišče ob preizkusu izpodbijane sodbe tudi ni ugotovilo kršitev, na katere je dolžno paziti po uradni dolžnosti (drugi odstavek 350. člena ZPP), je pritožbo tožeče stranke kot neutemeljeno zavrnilo in potrdilo sodbo sodišča prve stopnje (353. člen ZPP).

11. Pritožnica s pritožbo ni uspela, zato sama nosi svoje pritožbene stroške (prvi odstavek 165. člena v zvezi s prvim odstavkom 154. člena ZPP). Pritožbeno sodišče ocenjuje, da odgovor na pritožbo ni pripomogel k odločitvi v zadevi (prvi odstavek 155. člena ZPP), zato stroškov odgovora na pritožbo ni naložilo v plačilo tožeči stranki.

(1.) Prim. VS RS III Ips 1/2011 z dne 20. 3. 2013, VSL I Cpg 967/2009 z dne 21. 1. 2010, VSC Cpg 333/2013 z dne 20. 11. 2013, VSL I Cpg 1006/2007 z dne 16. 4. 2008.