Appeal dismissed; tenant cannot claim rent reduction for hidden defects or energy costs after lease term expires.

I. Pritožba se zavrne in se sodba sodišča prve stopnje v izpodbijanem delu potrdi.

II. Tožeča stranka sama krije stroške odgovora na pritožbo.

[JEDRO]

Skrite napake, tudi v primeru pravočasnega grajanja, tožene stranke ne bi odvezale dolžnosti plačevanja najemnine oziroma ji ne bi omogočale, da plačevanje samovoljno opusti.

EZ, ki je lastnike večstanovanjskih stavb in stavb z več kot 4 posameznimi deli, zavezal k vzpostavitvi sistema za merjenje dejanske porabe, ne vpliva na položaj stranke, ki se je z najemno pogodbo zavezala k plačevanju stroškov v pavšalnem znesku. EZ ureja položaj lastnikov. Kakšen dogovor o obračunavanju stroškov ti sklenejo z najemniki, ni stvar zakonskega urejanja.

[OBRAZLOŽITEV]

1. Sodišče prve stopnje je z izpodbijano sodbo sklep o izvršbi Okrajnega sodišča v Ljubljani, opr. št. VL 40386/2012 z dne 27. 3. 2012, obdržalo v veljavi v 1. odstavku izreka, za glavnico 1.317,51 EUR z zakonskimi zamudnimi obrestmi (I. točka izreka). V preostalem delu je citirani sklep o izvršbi razveljavilo in tožbeni zahtevek zavrnilo (II. točka izreka). Toženi stranki je naložilo v plačilo 948,00 EUR tožnikovih pravdnih stroškov (III. točka izreka).

2. Zoper ugodilni del sodbe in odločitev o pravdnih stroških se iz razloga zmotne ugotovitve dejanskega stanja pravočasno pritožuje tožena stranka. Višjemu sodišču predlaga, da izpodbijano sodbo razveljavi (pravilno spremeni) in tožbeni zahtevek v celoti zavrne.

3. Tožeča stranka v pravočasnem odgovoru na pritožbo višjemu sodišču predlaga njeno zavrnitev in potrditev sodbe sodišča prve stopnje. Priglaša tudi pritožbene stroške.

4. Pritožba ni utemeljena.

5. Neutemeljeni so očitki, da sodišče prve stopnje ni upoštevalo s strani tožene stranke predlaganih dokazov. Slednje je obrazložilo, da korespondenca tožene in tožeče stranke (elektronska pošta) ne dokazuje neustreznih razmer v spornem poslovnem prostoru. Iz nje izhaja zgolj, da je takšno mnenje zakonitega zastopnika tožene stranke. Takšno prepričanje je ovrženo z dokazi tožeče stranke. Priča T. K. M. je namreč potrdila njene navedbe, da je lastnik prostorov v njih opravil meritve, ki so pokazale, da je prostor primeren za uporabo (da sta vlažnost in temperatura zraka znotraj dovoljenih meja, kar izhaja tudi iz dopisa lastnika v prilogi A17). Na enake meritve se je sklicevala tudi tožena stranka. Iz njenih (neprerekanih) trditev je namreč mogoče razbrati, da se dopis lastnika, ki ga je predložila tožeča stranka (priloga A17) opira prav na diagram, ki ga je predložila tožena stranka (priloga B8 in B2 – navedbe na l. št. 34). Tako med pravdnima strankama dejansko ni sporno, da je vlaga v poslovnem prostoru, ki ga je imela v najemu tožena stranka, v obdobju, ko so se meritve opravljale, občasno padla do 28%.(1) Ob tem je tožena stranka trdila (tožeča pa tega ni prerekala), da je dejstvo, da pri vlagi, nižji od 23% ni mogoče delati, ker je to škodljivo. Da bi vlažnost zraka kdaj padla na (ali pod) 23% tožena stranka ni dokazala, njene trditve v zvezi s tem pa so povsem pavšalne (navedla je zgolj, da do takšnih padcev prihaja v zimskih obdobjih).

6. Nadalje višje sodišče pritrjuje pritožbi, da se diagram v prilogi B8 nanaša na prostor tožene stranke. To izhaja iz ročnega zapisa na diagramu, podpisa predstavnika družbe I. d. o. o. in nespornega dejstva, da je I. d. o. o. (lastnik) meritve opravil. Tako iz diagrama kot iz dopisa v prilogi A17 pa izhaja enak, v prejšnji točki opisan, zaključek. Drugačna (po pritožbenem zatrjevanju lažna) izpoved priče, tako ni relevantna in na odločitev o zadevi ni vplivala. Pravilno pa je sodišče prve stopnje odločitev dodatno utemeljilo z obrazložitvijo, da drugi najemniki poslovnih prostorov v isti zgradbi (razen v kleti) pritožb v zvezi z vlago in temperaturo, niso imeli. To namreč (poleg iz izpovedi T. K. M. in M. Š. P.) izhaja tudi iz priloženih elektronskih sporočil (priloga B4 – ostali najemniki so imeli pripombe oziroma pritožbe predvsem v zvezi z ne zagotavljanjem storitev, ki naj bi jim jih najemodajalec obljubil za primer, da se vključijo v podjetniški inkubator (pomoč pri pridobivanju finančnih sredstev, vzpostavljanju poslovnih mrež, najemanju kreditov, promociji podjetniškega inkubatorja in članov, ipd.) ter v zvezi s prezračevanjem, konvektorji, kuhinjo, ne pitno vodo, GSM signalom, obračunom stroškov... Kakšne natanko so težave bile, iz predloženega dokaza ne izhaja. Težave s temperaturo in vlago pa niso omenjene).

7. Tožena stranka v pritožbi nadalje celo sama izpostavlja, da je bistvo spora v tem, da ji ni bila omogočena postavitev panelov za fotovoltaiko, kar naj bi ji bilo pred sklenitvijo najemne pogodbe obljubljeno. Kot je obrazložilo že sodišče prve stopnje, tožeča stranka za odobritev takšnega posega ni bila pristojna, s čimer je bila tožena stranka seznanjena (poseg bi lahko odobril zgolj lastnik poslovnih prostorov). Dejstvo, da pridobitev dovoljenja za postavitev ni bila dana, se tako ne more nanašati na obveznosti tožene stranke iz najemne pogodbe. Ni namreč mogoče šteti, da bi bil poslovni prostor neuporaben (v smislu 4. člena pogodbe), ker tožena stranka ni smela postaviti panelov. Kje in kako jih je želela postaviti, tako ni relevantno. Posledično ni relevantno niti kaj je v zvezi s tem izpovedala M. Š. P.

8. Glede na dejstvo, da so meritve vlažnosti in temperature bile izvedene, da sta se nanje sklicevali obe pravdni stranki in da je bilo z njimi ugotovljeno, da sta tako vlaga kot temperatura nihali znotraj dovoljenih meja (razen občasnih manjših odstopanj), postavitev izvedenca, ki ga je predlagala tožena stranka, ni bila potrebna. Sodišče prve stopnje je ta dokaz pravilno zavrnilo (213. člen ZPP). Dejstvo, da sta vlažnost in temperatura zraka občasno nekoliko odstopali od priporočenih vrednosti (nista pa dosegali kritičnih vrednosti) namreč tudi po mnenju pritožbenega sodišča ne more pomeniti, da je bil prostor neuporaben. Višje sodišče sprejema tudi pojasnilo lastnika prostorov, da so občasna odstopanja lahko posledica odpiranja oken, izklopa konvektorja, ipd. Iz trditev obeh pravdnih strank v povezavi z izvedenimi dokazi je tako mogoče zaključiti, da pogoji v poslovnem prostoru niso onemogočali njegove uporabe. Sklicevanje tožene stranke na 4. člen najemne pogodbe (ki določa, da najemniku ni treba plačati najemnine, če so pomanjkljivosti prostora takšne, da slednjega ni mogoče uporabljati), tako ni utemeljeno.

9. Tožena stranka je v ugovoru zoper sklep o izvršbi res predlagala tudi zaslišanje priče J. Č., direktorja družbe S. d. o. o. Ob tem ni pojasnila o čem naj bi navedena priča izpovedovala. Podala je povsem nekonkretiziran dokazni predlog, ki ga je sodišče prve stopnje pravilno zavrnilo (236. člen ZPP).

10. Neutemeljene so tudi pritožbene navedbe, da je tožena stranka račune zavrnila zaradi skritih napak, ki jih lastnik ni odpravil. Pri tem tožena stranka ne izpodbija ugotovitve sodišča prve stopnje, da je napake prvič grajala šele 1 leto in 7 mesecev po tem, ko je sporni prostor začela uporabljati – torej po poteku tako pogodbenega (4. člen pogodbe v prilogi A1a) kot zakonskega roka (596. člen OZ). Pri tem velja dodati, da skrite napake, tudi v primeru pravočasnega grajanja, tožene stranke ne bi odvezale dolžnosti plačevanja najemnine oziroma ji ne bi omogočale, da plačevanje samovoljno opusti. Za primer takšnih napak zakon predvideva točno določene sankcije: odškodnina (592., 593. člen OZ), znižanje najemnine (597. člen OZ), odstop od pogodbe (1. odstavek 590. in 597. člen OZ). Tožena stranka trditev, da bi uveljavila katerega od navedenih zahtevkov, ni podala. Njeni ugovori iz naslova skritih stvarnih napak so povsem pavšalni in neutemeljeni.

11. Tožena stranka ne more uspeti niti s ponavljanjem trditev, da bi se funkcionalni stroški morali obračunavati po dejanski porabi in ne pavšalno. Iz najemne pogodbe jasno izhaja, da se bodo ti plačevali v pavšalnem znesku vse dokler ne bo vzpostavljen sistem za dejansko obračunavanje. Roka, v katerem bi morala tožena stranka iz pavšalnega obračunavanja preiti na spremljanje dejanske porabe, pogodba ne določa. Nesporno pa je, da takšen sistem še ni vzpostavljen. Tudi dejstvo, da je Energetski zakon, ki je veljal v obdobju na katerega se nanašajo vtoževani računi (v nadaljevanj EZ), lastnike večstanovanjskih stavb in stavb z več kot 4 posameznimi deli, zavezal k vzpostavitvi sistema za merjenje dejanske porabe, odločitve sodišča prve stopnje ne more spremeniti. Takšna določba namreč ne vpliva na položaj stranke, ki se je z najemno pogodbo zavezala k plačevanju stroškov v pavšalnem znesku. EZ ureja položaj lastnikov. Kakšen dogovor o obračunavanju stroškov ti sklenejo z najemniki, ni stvar zakonskega urejanja. Za kakšno obračunavanje oziroma plačevanje stroškov se bodo dogovorili, je v sferi njihove svobodne volje (3. člen OZ). V kolikor najemnik pristane na plačevanje v pavšalnem znesku, je prevzeto obveznost dolžan spoštovati.

12. Sodišče prve stopnje je tožbeni zahtevek delno zavrnilo. Razlog za takšno zavrnitev pa ni njegova neutemeljenost, ampak dejstvo, da je tožena stranka tekom pravde, svojo obveznost v tem delu izpolnila. Tožeča stranka je izkazala, da je (bil) njen zahtevek v celoti utemeljen. Skladno z 2. odstavkom 154. člena ZPP lahko sodišče, kadar stranka deloma zmaga v pravdi, upoštevaje vse okoliščine primera odloči, da ji druga stranka povrne ustrezen del stroškov. Višje sodišče ocenjuje, da v obravnavanem primeru ustrezen del stroškov, glede na navedene okoliščine, predstavlja celotne pravdne stroške tožeče stranke. Pravilen (skladen s priglašenim stroškovnikom, Zakonom o odvetniški tarifi in Zakonom o sodnih taksah) je tudi njihov izračun.

13. Tožena stranka pritožbenih stroškov ni priglasila, zato je odločanje o njih odpadlo. Odgovor na pritožbo tožeče stranke ni v ničemer vplival na odločitev, zato stroškovno ni bil potreben. Posledično mora ta sama kriti stroške, ki so ji z njim nastali (155. člen ZPP).

(1) Skladno s Pravilnikom o prezračevanju in klimatizaciji stavb naj bi bila vlažnost v prostorih med 30% in 70%.