Court partially allows appeal on lease termination but dismisses claim regarding rent amount validity.

I. Pritožbi se delno ugodi in se izpodbijana sodba glede podrejenega tožbenega zahtevka ter odločitve o pravdnih stroških razveljavi in se zadeva v tem obsegu vrne sodišču prve stopnje v novo odločanje.

II. V preostalem se pritožba zavrne in se sodba sodišča prve stopnje glede primarnega tožbenega zahtevka potrdi.

[JEDRO]

Višina najemnine je ena od bistvenih sestavin najemne pogodbe. Ker najemna pogodba ne vsebuje določnega, niti določljivega dogovora o višini najemnine, ne vsebuje sporazuma o eni od bistvenih sestavin, zato ni sklenjena.

[OBRAZLOŽITEV]

1. Z izpodbijano sodbo je sodišče prve stopnje razveljavilo nalog za izpraznitev poslovnih prostorov Okrajnega sodišča v Krškem Pl 1/2013–3 s 16. 10. 2013 in zavrnilo primarni in podrejeni tožbeni zahtevek na odstop od oz. na odpoved najemne pogodbe.

Tožeči stranki je sodišče še naložilo, da mora toženi stranki v petnajstih dneh povrniti 787,14 EUR pravdnih stroškov.

2. Zoper takšno sodbo se zaradi zmotne uporabe materialnega prava pravočasno pritožuje tožeča stranka, ki predlaga, da višje sodišče izpodbijano sodbo spremeni in tožbenemu zahtevku ugodi. Pritožnika sta prepričana, da po 1. 10. 2012 ni veljavne najemne pogodbe. Ker je toženka poslovni prostor še naprej uporabljala, je prišlo do obnove najemne pogodbe za nedoločen čas. Pritožnika še poudarjata, da ni podlage za sklep sodišča, da je višina najemnine tudi po 1. 10. 2012 enaka kot dotlej, čeprav se pogodbeni stranki o najemnini nista sporazumeli.

3. Pritožba je bila vročena toženi stranki, ki nanjo ni odgovorila.

4. Pritožba je utemeljena glede podrednega zahtevka; glede primarnega zahtevka pa ni utemeljena.

5. Tožeča stranka je vložila tožbo s predlogom za izdajo izpraznitvenega naloga zaradi odstopa od najemne pogodbe, podrejeno pa zaradi odpovedi najemne pogodbe za poslovni prostor.

6. Sodišče prve stopnje je tožbeni zahtevek zavrnilo, ker je menilo, da pogoji, ki jih za odstop od najemne pogodbe določa 28. člen Zakona o poslovnih stavbah in poslovnih prostorih (ZPSPP), niso izpolnjeni, saj je tožena stranka plačevala toliko najemnine, kot je je bila na podlagi veljavne najemne pogodbe za določen čas dolžna plačevati.

7. Vendar je stališče sodišča prve stopnje, da je najemna pogodba za določen čas kljub temu, da za čas po 30. 9. 2012 ne vsebuje dogovora o višini najemnine(1), veljavna, materialnopravno napačno. Pritožnika namreč pravilno opozarjata, da je v skladu z določbo drugega odstavka 12. člena ZPSPP višina najemnine ena od bistvenih sestavin najemne pogodbe. Ker pogodba za čas po 30. 9. 2012 ne vsebuje določnega niti določljivega dogovora o višini najemnine, torej ne vsebuje sporazuma o eni od bistvenih sestavin. Pogodba za čas po 30. 9. 2012 torej ni sklenjena (15. člen Obligacijskega zakonika; OZ) oz. gre za neobstoječ posel.

8. Pritožnika tako materialnopravno pravilno opozarjata, da je v situaciji, ko je tožena stranka kljub temu, da pogodba za čas po 30. 9. 2012 ni sklenjena, še ostala v poslovnem prostoru, prišlo do obnovitve pogodbe za nedoločen čas po drugem odstavku 27. člena ZPSPP.

9. Nimata pa pritožnika prav, ko menita, da najemnina po 30. 9. 2012 znaša 600,00 EUR mesečno. V VII. točki sporne najemne pogodbe (priloga A2 v spisu) je bila dogovorjena najemnina 450,00 EUR bruto in le s takšno najemnino je lahko prišlo do obnovitve pogodbe. Določba I. člena pogodbe ureja posledice morebitnega prenehanja pogodbe pred potekom dveh let (do česar pa ni prišlo), ne pa višine najemnine. Tožnika nista niti trdila, da toženka mesečne najemnine 450,00 EUR bruto ni plačevala (nasprotno). Njun izračun v opominu, da toženka dolguje 377,25 EUR, temelji na znesku najemnine 600,00 EUR. Ker torej razlog za odstop od najemne pogodbe iz druge alineje 1. odstavka 28. člena ZPSPP ni podan, je odločitev o primarnem tožbenem zahtevku pravilna.

10. V skladu z določbo 24. člena ZPSPP pa najemna pogodba, ki je bila sklenjena za nedoločen čas, preneha z odpovedjo s potekom roka, ki ga določa najemna pogodba (odpovedni rok), ki ne sme biti krajši od enega leta.

11. Tožeča stranka je v podrejenem tožbenem zahtevku pogodbo sodno odpovedala z odpovednim rokom enega leta. Zaradi zmotnega materialnopravnega stališča, da med pravdnima strankama obstaja najemna pogodba za določen čas, se sodišče s podrejenim tožbenim zahtevkom na odpoved najemne pogodbe za nedoločen čas vsebinsko ni ukvarjalo. Višje sodišče je zato v tem obsegu pritožbi ugodilo in sodbo glede podrejenega zahtevka razveljavilo ter zadevo v tem obsegu vrača sodišču prve stopnje v novo sojenje. Podlaga za takšno odločitev je v 355. členu Zakona o pravdnem postopku (ZPP). V ponovljenem postopku naj sodišče ob pravilni uporabi določb 12., 27., 24. in 26. člena ZPSPP ter 15. člena OZ ponovno odloči o podrejenem zahtevku.

12. Razveljavitev odločitve o pravdnih stroških je posledica delne razveljavitve sodbe. Odločitev o pritožbenih stroških pa je višje sodišče na podlagi 4. in 3. odstavka 165. člena ZPP pridržalo za končno odločbo.

(1) Pogodbeni stranki sta se v najemni pogodbi dogovorili, da bosta s 1. 1. 2012 najemnino sporazumno določili na novo, do sporazuma pa ni prišlo.