Exclusive territorial jurisdiction for lease disputes overrides contractual agreement on competent court location.

Za odločanje v tej zadevi je pristojno Okrožno sodišče v Ljubljani.

[JEDRO]

Ker gre za spor iz najema nepremičnine, je določena izključna krajevna pristojnost sodišča, na območju katerega leži nepremičnina. Dogovor v najemni pogodbi bi bil upošteven le, če zakon ne bi določal izključne krajevne pristojnosti kakšnega drugega stvarno pristojnega sodišča.

[OBRAZLOŽITEV]

1. V tej zadevi je tožeča stranka na Okrajnem sodišču v Črnomlju vložila tožbo zaradi izpraznitve in izročitve nepremičnine, in sicer poslovnega prostora v pritličju poslovnega objekta v Ljubljani, ki leži na parc. št. 1234/567 k. o. X. V tožbi se tožeča stranka sklicuje na 10. člen med pravdnima strankama sklenjene najemne pogodbe z dne 24. 1. 2014, v katerem sta se dogovorili, da je za reševanje sporov iz te pogodbe stvarno pristojno sodišče po sedežu najemodajalca, torej tožeče stranke.

2. Okrajno sodišče v Črnomlju se je s sklepom z dne 8. 4. 2015 izreklo za stvarno nepristojno in po pravnomočnosti sklepa zadevo odstopilo Okrožnemu sodišču v Novem Mestu kot stvarno pristojnemu sodišču, saj je ugotovilo, da gre v predmetni zadevi za gospodarski spor iz 2. točke prvega odstavka 481. člena Zakona o pravdnem postopku (ZPP), po katerem pravila o gospodarskih sporih veljajo v sporih iz medsebojnih pravnih razmerij samostojnih podjetnikov posameznikov, izvirajočih iz njihove pridobitne dejavnosti, in v sporih iz pravnih razmerij, ki so nastala med samostojnimi podjetniki posamezniki v zvezi z opravljanjem njihove pridobitne dejavnosti in osebami iz 1. točke istega člena.

3. Okrožno sodišče v Novem Mestu je sprožilo spor o pristojnosti in se sklicevalo na dejstvo, da gre v tej zadevi za gospodarski spor iz najema nepremičnine, za katerega je izključno krajevno pristojno sodišče, na območju katerega leži nepremičnina (prvi odstavek 57. člena ZPP), poleg tega pa tudi Zakon o poslovnih stavbah in poslovnih prostorih (ZPSPP) v prvem odstavku 29. člena določa, da je za odpoved najemne pogodbe in za postopek za izpraznitev poslovne stavbe oziroma poslovnega prostora pristojno občinsko sodišče, na katerega območju je poslovna stavba ali poslovni prostor, nepremičnina, na katero se ta spor nanaša, pa leži na območju Okrožnega sodišča v Ljubljani.

4. Za odločanje v tej zadevi je pristojno Okrožno sodišče v Ljubljani.

5. Okrajno sodišče v Črnomlju utemeljeno opozarja, da gre v predmetni zadevi za gospodarski spor po 2. točki prvega odstavka 481. člena ZPP, zato je za sojenje skladno s 7. točko drugega odstavka 32. člena ZPP stvarno pristojno okrožno sodišče. Okrožno sodišče v Novem mestu pa se utemeljeno sklicuje na zgoraj navedeni zakonski določbi prvega odstavka 57. člena ZPP in prvega odstavka 29. člena ZPSPP.

6. Ker gre v predmetni zadevi za spor iz najema nepremičnine, je v skladu s prvim odstavkom 57. člena ZPP določena izključna krajevna pristojnost sodišča, na območju katerega leži nepremičnina, to pa je Okrožno sodišče v Ljubljani, ki je v obravnavanem sporu stvarno in izključno krajevno pristojno. Dogovor, ki sta ga pravdni stranki sklenili v 10. členu najemne pogodbe, pa bi bil lahko pravno upošteven le, če zakon ne bi določal izključne krajevne pristojnosti kakšnega drugega, sicer stvarno pristojnega sodišča.(1)

7. O sporu o pristojnosti je višje sodišče odločilo na podlagi prvega odstavka 25. člena ZPP.

Op. št. (1): Tako tudi VS RS sklep III R 7/2011 z dne 17. 5. 2011.