Appeal allowed; tenant's usage fee payment not deemed lease offer; case remanded for proper fact-finding.

Pritožbi se ugodi in se izpodbijana sodba (II. točka izreka) razveljavi ter se zadeva vrne sodišču prve stopnje v novo sojenje.

[JEDRO]

Zahteve lastnika po plačilu tako imenovane uporabnine ni mogoče šteti kot ponudbo za sklenitev najemne pogodbe.

[OBRAZLOŽITEV]

1. Z izpodbijano sodbo je sodišče prve stopnje zavrnilo tožbeni zahtevek, da se mora toženec izseliti iz tožničinega stanovanja, ID št. 000, k.o. X., na naslovu F., iz stanovanja odnesti svoje osebne stvari in ga izročiti tožnici ter ji v 15 dneh plačati 650,00 EUR.

2. Zoper takšno sodbo se zaradi zmotne ugotovitve dejanskega stanja in zmotne uporabe materialnega prava pravočasno pritožuje tožeča stranka, ki predlaga, da višje sodišče izpodbijano sodbo spremeni tako, da tožbenemu zahtevku ugodi ali pa jo razveljavi in zadevo vrne sodišču prve stopnje v nov postopek.

3. Pritožba graja predvsem stališče sodišča prve stopnje, da je bila med strankama sklenjena ustna najemna pogodba. Tožnica je trdila in tudi izpovedala, da ni želela, da toženec še živi v njenem stanovanju in mu je večkrat rekla, naj se izseli. Njene izjave, da naj ji za čas, ko v stanovanju biva, plača uporabnino, ni mogoče razumeti kot ponudbo za sklenitev najemne pogodbe. Pritožnica se sklicuje na sodbo Višjega sodišča v Ljubljani II Cp 2315/2012.

4. Pritožba je bila vročena tožencu, ki nanjo ni odgovoril.

5. Pritožba je utemeljena.

6. Sodišče prve stopnje je ugotovilo, da je bila med pravdnima strankama sklenjena najemna pogodba za določen čas, ki je potekel 30. 5. 2011. Tak zaključek pritožnica sprejema. V pritožbenem postopku pa je sporno, ali toženec po tem času v stanovanju prebiva brez naslova (kot trdi pritožnica) ali obstaja naslov za uporabo stanovanja (kot je odločilo sodišče prve stopnje).

7. S tem, ko nekdo uporablja stanovanje in plačuje tako imenovano uporabnino, ne nastane najemno razmerje (1). Vsaka pogodba, tudi najemna, je sklenjena, ko se pogodbeni stranki sporazumeta o njenih bistvenih sestavinah (15. člen Obligacijskega zakonika; v nadaljevanju OZ). Najemna pogodba mora biti v skladu z določbo 4. odstavka 84. člena Stanovanjskega zakona (SZ-1) sklenjena v pisni obliki, v skladu z določbo 91. člena SZ-1 pa vsebuje vrsto bistvenih sestavin, ne le cene oziroma najemnine.

8. Pritožnica zato utemeljeno izpostavlja, da je materialnopravno napačen zaključek sodišča prve stopnje, da po 30. 5. 2011 predstavlja tožničina zahteva, da ji mora toženec do izpraznitve stanovanja plačevati tako imenovano uporabnino, ponudbo za sklenitev najemne pogodbe, ki jo je s plačevanjem uporabnine toženec sprejel. Zaključek, da je med pravdnima strankama prišlo do sklenitve ustne ali s konkludentnimi dejanji sklenjene ter v celoti ali pretežnem delu izpolnjene najemne pogodbe (ki bi bila veljavna po 58. členu OZ), je materialnopravno napačen, saj soglasja o obstoju bistvenih sestavin najemne pogodbe iz 91. člena SZ-1 sodišče ni niti ugotavljalo. Pravzaprav ni niti ugotovilo, da bi prišlo do soglasja o plačevanju in o višini najemnine, saj tožnica ves čas postopka izrecno poudarja (in sodišče v izpodbijani sodbi to tudi povzame), da je od toženca terjala le odmeno za uporabo stanovanja brez naslova. Slednjo je lastnik nedvomno upravičen terjati. Zahteve lastnika po plačilu uporabnine pa ni mogoče šteti kot ponudbo za sklenitev najemne pogodbe.

9. Sodišče prve stopnje je torej materialno pravo uporabilo napačno, zato je dejansko stanje (še posebej glede tožbenega zahtevka na plačilo uporabnine) ostalo nepopolno ugotovljeno.

10. Zaradi opisanega je višje sodišče pritožbi ugodilo, izpodbijano sodbo razveljavilo in zadevo vrača sodišču prve stopnje v novo sojenje. Razveljavitev temelji na določbi 355. člena ZPP, saj ne gre za situacijo, ko bi višje sodišče lahko samo dokončno odločilo, ne da bi nedopustno poseglo v ustavno varovane pravice pravdnih strank.

11. Višje sodišče pa še opozarja, da iz izpodbijane sodbe izhaja, da je toženec trdil, da mu fizično in psihično zdravje ne omogočata sodelovanja na obravnavi, da ga postopki pred sodiščem psihično ubijajo in so ga pripeljali v psihozo, katere ni sposoben krotiti, da je doživel hud psihičen stres, zaradi katerega je izgubil zavest in se zdravi pri psihiatru. Takšne trditve bi moralo sodišče prve stopnje presoditi tudi v luči toženčeve procesne sposobnosti. Če namreč sodišče iz okoliščin primera posumi na pomanjkanje procesne sposobnosti, mora o njenem obstoju oziroma neobstoju odločiti s stopnjo zanesljivosti (arg. iz 80. člena Zakona o pravdnem postopku; v nadaljevanju ZPP) (2). Procesno nesposobne osebe morajo biti v postopku zastopane, da se zagotovi kakovostnejše varstvo njihovih pravic. Ta zahteva je tudi izraz načela socialne države (3).

12. V ponovljenem postopku bo moralo sodišče prve stopnje torej najprej ugotoviti, ali je toženčevo zdravstveno stanje takšno, da mu omogoča sodelovati v postopku. Če bo ugotovilo da ni, bo moralo poskrbeti za njegovo ustrezno zastopanje. Nato pa bo moralo ponovno odločiti o tožbenem zahtevku in pri tem pravilno uporabiti materialno pravo.

(2) Prim. npr. sodbo Višjega sodišča v Ljubljani I Cp 3676/2009 z 9. 12. 2009, kjer je opisano tudi ravnanje sodišča, ko podvomi v strankino procesno sposobnost.

(3) Tako: Ustavno sodišče RS v odločbi Up-752/07 z dne 6. 12. 2007 in A. Galič v: Pravdni postopek, zakon s komentarjem, 1. knjiga, Založba Uradni list RS in GV Založba, Ljubljana, 2005, str. 333 - 336.