Appeal dismissed; real estate agent's commission claim rejected due to expired agency agreement.

I. Pritožba se zavrne in se potrdi sodba sodišča prve stopnje.

II. Tožeča stranka in prvotožena stranka nosita vsaka sama svoje stroške pritožbenega postopka.

[JEDRO]

Ogleda prvotoženkinega stanovanja za drugotoženo stranko tožnik ni opravil v času ustno sklenjene pogodbe o posredovanju, niti ni opravil drugih dejanj posredovanja med toženima strankama, zato mu provizija za posredovanje ne gre.

[OBRAZLOŽITEV]

1. Sodišče prve stopnje je z izpodbijano sodbo zavrnilo tožbeni zahtevek, da sta toženi stranki dolžni nerazdelno plačati tožeči stranki znesek 8.800,00 EUR, z zakonskimi zamudnimi obrestmi od 6.12.2011 dalje do dne plačila, v 15 dneh in tožeči stranki nerazdelno povrniti njene pravdne stroške, z zakonskimi zamudnimi obrestmi (I. točka izreka). Glede stroškov je odločilo, da je tožeča stranka dolžna v 15 dneh plačati prvotoženi stranki pravdne stroške v znesku 938,75 EUR, drugotoženi stranki pa v znesku 911,95 EUR, v primeru zamude z zakonskimi zamudnimi obrestmi (II. in III. točka izreka).

2. Zoper sodbo se pritožuje tožeča stranka iz vseh pritožbenih razlogov po 338. členu ZPP. Uvodoma povzema lastne navedbe ter navaja, da se je sodišče postavilo na stališče, da sta toženi stranki kupoprodajno pogodbo sklenili na podlagi posredovanja nepremičninske agentke A. A. in zato tožbeni zahtevek zavrnilo. Bistveno vprašanje je, ali je kupoprodajna pogodba, ki sta jo sklenili toženi stranki, rezultat posredovanja tožnika. Tožnik je dokazal, da je bilo predmetno stanovanje prodano na podlagi storitev in informacije, ki jih je posredoval toženima strankama, toženi stranki je spravil v stik. 19.1.2010 je prvotoženi stranki pripeljal na ogled drugotoženo stranko.

Prvotožena stranka je zahtevek tožnika po plačilu provizije smiselno priznala. Glede zaključka sodišča, da tožeča stranka solidarnega plačila 8.800,00 EUR iz naslova provizije od obeh strank ne more zahtevati, navaja, da je tožnik tekom postopka pojasnil, da zahteva 2% provizijo od tožene stranke iz naslova Dogovora z dne 19.1.2010, ki predstavlja pristop k dolgu, tožeča stranka je je postavila tudi podrejeni zahtevek, v katerem zahteva plačilo le od prvotožene stranke. Zaključek sodišča, da je bila za čas po 23.5.2011 med strankama sklenjena nova ustna pogodba o posredovanju, v tem času pa tožnik drugotoženke ni pripeljal na ogled stanovanja toženke, ne drži, saj je pojasnil, da je na ogled predmetne nepremičnine z dne 25.5.2011 pripeljal B.

B. in dne 7.9.2011 C. C., kar je potrdila tudi prva tožena stranka. Tožnik je torej za prvotoženo stranko opravljal posle posredovanja, prva toženka pa je v tem času izbrala eno od strank, s katero jo je spravil v stik tožnik. Sodelovanje toženih strank je trajala kontinuirano in neprekinjeno daljše časovno obdobje, ustni dogovor tožnika in prvotožene stranke je pomenil zgolj nadaljevanje njunega poslovnega odnosa, pogodbe in aneksa. Navedena formalnost, na kateri utemeljuje sodišče zavrnitev zahtevka tožnika, je nepomembna, saj je tožnik dokazano pravdni stranki spravil v stik, sklenjena kupoprodajna pogodba pa je rezultat njegovega dela in posredovanja Ne drži, da je prvotožena stranka dne 7.9.2011 naročilo za posredovanje preklicala, da pa bi bil preklic v nasprotju s poštenjem, pa ni bilo zatrjevano.

Prvotožena stranka ni nikoli preklicala ne pisne ne ustne pogodbe o posredovanju. Sodišče ugotavlja, da tožnik v tožbi ni zatrjeval, da je druga toženka že na ogledu 19.1.2010 ponudila ceno, za katero je bila potem sklenjena kupoprodajna pogodba, to je storil šele potem, ko je bil vložen odgovor na tožbo. Ob vložitvi tožbe tožnik ni vedel, za kakšno ceno sta toženi stranki sklenili kupoprodajno pogodbo in to v fazi vložitve tožbe ni bilo pomembno. Sodišče utemeljuje odločitev z razlago, da se mu zdi življenjska in logična izpoved drugotožene stranke.

Pritožnik navaja, da so nasprotno izjave drugotožene stranke in njenega moža, ki se ne spominjata podpisa Dogovora z dne 19.1.2010 in cene, ponujene za predmetno stanovanje, življenjsko nelogične. Glede zaključka sodišča, da je do dogovora o kupoprodaji prišlo šele ob posredovanju A. A., navaja, da je s posredovanjem tožnika, ki je toženi stranki spravil v stik, prišlo do vsega, kar je potrebno za sklenitev pogodbe. Prvotoženi stranki je našel kupca, drugotoženi pa nepremičnino, ki jo je iskala. Po argumentu sodišča bi lahko vsak prodajalec in kupec, ki ju je posrednik spravil v stik, sklenila, da bosta našla drugega posrednika, počakala, da potečejo zakonski roki in s posredovanjem novega posrednika sklenila isti posel.

Predlaga, da pritožbeno sodišče pritožbi ugodi in sodbo sodišča prve stopnje spremeni tako, da zahtevku v celoti ugodi, podrejeno, da sodbo razveljavi in zadevo pošlje prvostopenjskemu sodišču v ponovno odločanje.

3. Prvotožena stranka v odgovoru na pritožbo tej nasprotuje in predlaga njeno zavrnitev.

4. Pritožba ni utemeljena.

5. Pritožba pravilno navaja, da je v konkretni zadevi bistveno vprašanje, ali je kupoprodajna pogodba, ki sta jo sklenili toženi stranki, rezultat posredovanja tožnika, torej ali obstaja kavzalna zveza med tožnikovim posredovanjem in sklenitvijo pogodbe, vendar pritožba v nadaljevanju neutemeljeno navaja, da je ta zveza podana in da je kupoprodajna pogodba rezultat posredovanja tožnika. Sodišče prve stopnje je namreč pravilno ugotovilo, da je do dogovora o kupoprodaji med toženima strankama prišlo šele po posredovanju posrednice A. A., tudi dokazna ocena v zvezi s tem je pravilna in se sodišče druge stopnje nanjo, v izogib ponavljanju, sklicuje. Do sklenitve kupoprodajne pogodbe tako ni prišlo zaradi posredovanja tožnika oziroma dokazni postopek te trditve tožnika ni potrdil. Tožnik je namreč za stranki opravil le kratek ogled, skoraj dve leti pred sklenitvijo kupoprodajne pogodbe (po izteku veljavnosti pogodbe, sklenjene s prvo toženko dne 23.11.2009, aneksa, sklenjenega 23.8.2010 (do 23.5.2011) ter po izteku zakonskega roka iz četrtega odstavka 25. člena Zakona o nepremičninskem posredovanju (ZNPosr)). Ogleda prvotoženkinega stanovanja za drugotoženo stranko ni opravil v času ustno sklenjene pogodbe o posredovanju (o tem več v nadaljevanju), niti ni opravil drugih dejanj posredovanja med toženima strankama in tega niti ne trdi, zato mu provizija za posredovanje ne gre.

6. Neutemeljene so pritožbene navedbe, da ne drži zaključek sodišča, da je bila za čas od 24.5.2011 do 7.9.2011 sklenjena nova ustna posredniška pogodba. Tudi glede tega je sodišče prve stopnje navedlo pravilne zaključke, sodišče druge stopnje se nanje, v izogib ponavljanju sklicuje. Utemeljena je sicer pritožbena navedba, da prvotožena stranka ni zatrjevala preklica naročila za posredovanje z dne 7.9.2011, sodišče prve stopnje je namreč zaključilo, da je bila nova ustna pogodba odpovedana pred iztekom zakonsko določenega roka veljavnosti. Vendar navedeno ni pravno relevantno, saj ogleda prvotoženkinega stanovanja za drugo toženko v času veljavnosti ustno sklenjene pogodbe o posredovanju ni bilo. Ogled je bil opravljen 19.1.2010, v času veljavnosti prvotne pogodbe, pogodba med toženima strankama pa je bila sklenjena 5.12.2011, to je, kot je bilo že navedeno, po poteku veljavnosti pogodbe s prvotoženo stranko in aneksa, sklenjenega med tožnikom in prvotoženo stranko ter po poteku 6 mesečnega zakonskega roka iz četrtega odstavka 26. člena ZNPosr. Pravice do plačila za posredovanje zato tožeča stranka ni pridobila. Drži, da je tožnik v času veljavnosti ustne pogodbe, to je 25.5.2011 in 7.9.2011 na ogled predmetne nepremičnine pripeljal dve stranki, vendar v tem obdobju ni pripeljal tudi drugotožene stranke, kar je edino pravno pomembno. Neutemeljeno pa pritožba navaja, glede na to, da je bilo že prej navedeno, da so pravilno zaključki sodišča prve stopnje, da je šlo med tožečo in prvotoženo stranko za sklenitev nove ustne pogodbe, da bi šlo v obdobju po 23.5.2011 le za nadaljevanje prvotno sklenjene pogodbe. Tožnik je nepremičninski posrednik, ki bi moral ravnati s skrbnostjo dobrega strokovnjaka, pri čemer pa za podpis ustreznega aneksa ni poskrbel, zato je sodišče prve stopnje napravilo pravilne zaključke, da je šlo za novo ustno pogodbo z bistvenimi elementi posredniške pogodbe.

7. Neutemeljena je pritožbena navedba, da naj bi s posredovanjem tožnika, ki je toženi stranki spravil v stik, prišlo do vsega, kar je potrebno za sklenitev pogodbe in da naj bi A. A. ponovno opravila delo tožnika. Prvotni stik je tožnik med toženima strankama res vzpostavil, vendar je bilo že navedeno, da je prvotna pogodba, v času katere je bil stik vzpostavljen, kot tudi aneks, prenehala veljati. Pogodba med toženima strankama je bila sklenjena tudi po poteku šestih mesecev od prenehanja pogodbe o posredovanju oziroma aneksa, zato za plačilo za posredovanje tožnik nima podlage. Prav tako je bilo že navedeno, da sklenjena pogodba ni bila rezultat njegovega dela in posredovanja.

8. Nadalje je neutemeljena pritožbena navedba, da naj bi bila zmotna dokazna ocena sodišča prve stopnje glede dejstva, ali je ali ni drugotožena stranka tožnici že ob ogledu 19.1.2010 ponudila ceno 185.000,00 EUR. Sodišče prve stopnje je drugotoženi stranki, da na navedenem ogledu tožeči stranki ni dala nobene ponudbe, utemeljeno verjelo in za to navedlo prepričljive razloge. Neutemeljene pa so tudi pritožbene navedbe, da naj bi bile življenjsko nelogične izjave drugotožene stranke in njenega moža, ki se določenih dejstev nista spomnila, glede na časovno oddaljenost in dejstvo, koliko stanovanj sta si ogledala.

9. Pritožba se neutemeljeno sklicuje na sodbo VSLJ I Cp 1342/2014, saj je sodišče prve stopnje ugotovilo, da stanovanje ni bilo prodano na podlagi storitev in informacije tožeče stranke, zato zahtevek za plačilo provizije tožnika po temelju, ni utemeljen.

10. Sodišče prve stopnje je pravilno zaključilo, da tožeča stranka solidarnega plačila 8.800,00 EUR iz naslova provizije od obeh strank ne more zahtevati in tega zaključka kot takega pritožba niti ne izpodbija, navaja pa, da je tožnik od drugotožene stranke zahteval provizijo v višini 2 %, iz naslova sklenjenega Dogovora z dne 19.1.2010. Glede na že obrazloženo (iztek veljavnosti pogodbe) tudi do te provizije ni upravičen. Prav tako pa, iz zgoraj navedenih razlogov, tudi zahtevek na plačilo provizije le od prvotožene stranke ni utemeljen, pri čemer so se kot neutemeljene izkazale tudi osnovne navedbe tožeče stranke, da naj bi se toženi stranki že 19.1.2010 dogovorili za nakup oziroma prodajo stanovanja in potem čakali na iztek rokov iz pogodbe o posredovanju. Po izteku veljavnosti posredniške pogodbe (po opravljenem ogledu), je namreč prvotožena stranka s tožnikom sklenila še aneks za nadaljnjih 9 mesecev, česar verjetno ne bi storila, če bi bila z drugotoženo stranko že dogovorjena za prodajo in če bi se želela izogniti le plačilu provizije. Prav tako ne bi sklenila posredniške pogodbe z novim posrednikom. Da bi toženi stranki želeli izločiti tožnika kot nepremičninskega posrednika in ga prikrajšati za njegovo provizijo tako ni bilo dokazano.

11. Glede na navedeno je torej sodišče prve stopnje pravilno ugotovilo dejansko stanje, pravilno je uporabilo tudi materialno pravo. Ker sodišče druge stopnje ob preizkusu izpodbijane sodbe tudi ni ugotovilo kršitev določb postopka, na katere pazi po uradni dolžnosti, je pritožbo zavrnilo in sodbo sodišča prve stopnje potrdilo (353. člen Zakona o pravdnem postopku, ZPP).

12. Tožeča stranka s pritožbo ni uspela, zato nosi sama svoje stroške pritožbenega postopka (prvi odstavek 165. člena ZPP v zvezi s prvim odstavkom 154. člena ZPP). Svoje stroške pritožbenega postopka nosi tudi prvotožena stranka, saj njen odgovor na pritožbo ni pripomogel k odločitvi sodišča druge stopnje in je bil tako nepotreben (155. člen ZPP).