Appeal dismissed; court upheld first instance rejection of tenant's claim for rent difference based on market value.

Pritožba se zavrne in se v izpodbijanem delu (6. in 7. točka izreka) potrdi sodba sodišča prve stopnje.

[JEDRO]

Pravno podlago za uporabo stanovanja in plačilo najemnine je, do odpovedi, obravnavane v predmetnem postopku, predstavljala najemna pogodba z dne 2.4. 2002. Tožnica stanovanja ne bi mogla oddajati (drugim) v najem za, kot trdi „primerno tržno najemnino.“

[OBRAZLOŽITEV]

1. Sodišče prve stopnje je 1) dovolilo objektivno spremembo tožbe, 2) ugotovilo, da je aneks z dne 26. 4. 2006 k najemni pogodbi z dne 2. 4. 2002 neobstoječ, 3) odpovedalo toženki najemno razmerje za stanovanje na naslovu K. 5, 4) naložilo toženki, da je stanovanje dolžna izprazniti in ga prostega oseb in stvari izročiti tožeči stranki 5) naložilo toženki, da tožnici plača že zapadle neplačane zneske najemnine za čas od 1. 11. 2009 do 1. 11. 2010 v skupnem znesku 250,32 EUR s pripadajočimi zakonskimi zamudnimi obrestmi 6) zavrnilo tožbeni zahtevek tožnice za plačilo 19.900,00 EUR, pravilno 19.200,00 EUR, popravljeno s popravnim sklepom 3. 2. 2014, z zakonskimi zamudnimi obrestmi od 20. 12. 2012, in 7) odločilo, da vsaka stranka nosi svoje stroške postopka.

2. Zoper 6. in 7. točko sodbe se pritožuje tožnica iz vseh pritožbenih razlogov prvega odstavka 338. člena Zakona o pravdnem postopku (v nadaljevanju ZPP) in predlaga, da pritožbeno sodišče izpodbijani del sodbe spremeni, podredno pa, da ga razveljavi in zadevo v tem obsegu vrne sodišču prve stopnje v ponovno odločanje, vse s stroškovno posledico. Pri zahtevku v 6. točki izreka je očitno prišlo do pisne pomote v številki, saj je namesto zneska 19.200,00 EUR naveden znesek 19.900,00 EUR. Predlaga, da sodišče odpravi pomoto skladno s pravili ZPP.

Sicer pa je stališče sodbe, s katerim utemeljuje zavrnitev tožbenega zahtevka, navedenega v 6. točki izreka napačno ali vsaj preuranjeno. Tožnica je v tožbi in pripravljalnih vlogah zatrjevala neekvivalentnost dajatev zaradi nizke najemnine, se sklicevala na judikat Vrhovnega sodišča RS in za oceno tržne najemnine, ki jo je tožeča stranka ocenila in uveljavljala v višini 360,86 EUR mesečno, predlagala izvedenca. Zaradi prenizke najemnine je zatrjevala svoje prikrajšanje na eni strani in obogatitev tožene stranke na drugi strani. Kljub temu, da je tožnica predložila stališče ustaljene sodne prakse o materialnopravni podlagi zavrnjenega zahtevka, se do njega sodba ne opredeli in ne pojasni, zakaj postopa drugače od že uveljavljanega pravnega stališča.

Podana je absolutna bistvena kršitev določb postopka iz 14. točke drugega odstavka 339. člena ZPP, ker iz sodbe „ne izhajajo razlogi neutemeljenosti zahtevka na zatrjevani materialnopravni podlagi s strani tožeče stranke, ki jo je substancirala z ustrezno trditveno in dokazno podlago (neekvivalenca dajatev, spremenjene okoliščine po 112. členu OZ, načela obogatitve in prikrajšanja)“. Sodišče tudi ni obrazložilo sklepa o zavrnitvi predlaganih dokazov v zvezi s tem zahtevkom, kar je tožeča stranka takoj uveljavljala. Stroškovne odločitve ni mogoče preizkusiti, ker ni obrazloženo, kakšno merilo oziroma kriterij za zaključek o delnem uspehu tožeče stranke je uporabilo sodišče. Sodišče je spregledalo in ni upoštevalo tretjega odstavka 154.

člena ZPP, po katerem lahko sodišče odloči, da mora ena stranka drugi povrniti vse stroške, če nasprotna stranka ni uspela samo s sorazmerno majhnim delom svojega zahtevka. Tožnica je uspela v štirih točkah petdelnega tožbenega zahtevka v zvezi z glavno stvarjo. Uspela je torej v pretežnem delu, zaradi dokazovanja zavrnilnega dela niso nastali posebni stroški (sodišče ni izvajalo nobenih dokazov). Tudi toženki niso nastali stroški, ki bi jih bila dolžna poravnati tožnica po kriteriju uspeha in upoštevaje sodno takso v zvezi z zavrnjenim delom tožbenega zahtevka.

Upoštevaje okoliščine primera (ne le vrednost spornega predmeta, v kolikor je sodišče o stroških odločalo po tem merilu) bi moralo sodišče odločiti, da je dolžna toženka tožnici povrniti 80 % njenih stroškov.

3. Toženka na pritožbo ni odgovorila.

4. Pritožba ni utemeljena.

5. Zoper sodbo in sklep se je pritožila le tožnica, zato je predmet pritožbenega preizkusa le odločitev o zavrnilnem delu zahtevka tožnice za plačilo 19.900,00 EUR oziroma pravilno 19.200,00 EUR (6. točka izreka) in stroškovnem delu (7. točka izreka).

6. S tožbenim zahtevkom za plačilo 19.200,00 EUR (tožnica ga je uveljavljala v pripravljalni vlogi 19. 11. 2012 (1)), tožnica, kot pojasnjuje (II. točka), vtožuje „skupen znesek razlik med plačano najemnino 20,86 EUR in primerno tržno najemnino (360,86 EUR), ki bi jo dosegla tožeča stranka mesečno z oddajanjem stanovanja v najem za obdobje od 20. 11. 2007 do 20. 11. 2012.“ Uveljavljani tožbeni zahtevek je tožnica utemeljevala z naslednjimi trditvami:

„Tožeča stranka je zaradi prenizke najemnine določene, ki ni primerljiva s tržno najemnino z najemno pogodbo nedvomno prikrajšana, tožena pa obogatena. Med strankama že od 14. 9. 2007 potekajo sodni spori, ki so se zavlekli tudi zaradi neresničnih izjav tožene stranke. Tožena stranka biva v stanovanju z najemnino mesečno 20,86 EUR. Tržno najemnino za tako stanovanje pa tožeča stranka na podlagi javno objavljenih podatkov ocenjuje na 340,86 EUR mesečno. Glede na navedeno tožeča stranka zahteva, da je dolžna tožena stranka zaradi neekvivalentnosti dajatev plačati tožeči stranki skupaj 19.200,00 EUR z zakonskimi zamudnimi obrestmi od 20. 11. 2012 dalje do plačila“.

7. Ob neizpodbijani ugotovitvi sodbe, da je bila najemnina 20,86 EUR določena z najemno pogodbo 2. 4. 2002, bi morala tožnica, kot pravilno obrazloži že sodba, za uspešno uveljavljanje tožbenega zahtevka, izkazati veljavno spremembo višine najemnine. Pravno podlago za uporabo stanovanja in za plačilo najemnine je, vse do odpovedi, obravnavane v predmetnem postopku (2), predstavljala najemna pogodba z dne 2. 4. 2002. Tožnica stanovanja (drugim) ne bi mogla oddajati v najem za, kot trdi, „primerno tržno najemnino“. Trditvena podlaga ne omogoča ugoditve tožbenemu zahtevku na podlagi 190. člena OZ. Tožnica ni trdila, še manj pa dokazovala, da bi do vložitve predmetne tožbe prišlo do dogovora o višji najemnini oziroma da bi izposlovala „primerno tržno najemnino“. Samo ugotovitev „primerne tržne najemnine“, za oceno katere tožnica predlaga dokaz (postavitev izvedenca za vrednotenje nepremičnin), ne zadošča. Odločba VS RS II Ips 529/2007, ki jo je tožnica omenjala v pripravljalni vlogi 19. 11. 2012, in na katero očitno meri pritožba, s sklicevanjem na že predlagani judikat Vrhovnega sodišča RS, s predmetno ni primerljiva, sicer pa se je tožnica nanjo sklicevala v zvezi s podredno uveljavljanim zahtevkom za razveljavitev najemne pogodbe (3). Morebitno spremembo višine najemnine zaradi, kot trdi tožnica, neekvivalence dajatev in spremenjenih razmer (118. člen OZ), bi morala tožnica uveljavljati s tožbo. Ob tem velja še dodati, da bi tudi morebitna prilagoditev višine najemnine novonastalim razmeram veljala le vnaprej in tožnice ne bi upravičevala do razlike v najemnini, ki jo vtožuje s še spornim tožbenim zahtevkom. Po povedanem se izkaže, da na nobeni pravni podlagi tožnica ni upravičena zahtevati (za nazaj) razlike med s pogodbo določeno najemnino in najemnino, ki jo ocenjuje za primerno. Taka tožba je nesklepčna in jo je sodišče prve stopnje utemeljeno zavrnilo.

8. Ni podana uveljavljana absolutna bistvena kršitev določb postopka iz 14. točke drugega odstavka 339. člena ZPP, ki je po pritožbeni trditvi v tem, da ni razlogov o „neutemeljenosti zahtevka na zatrjevani materialnopravni podlagi s strani tožeče stranke, ki jo je substancirala z ustrezno trditveno in dokazno podlago (neekvivalenca dajatev, spremenjene okoliščine po 112. členu OZ, načela obogatitve in prikrajšanja)“. Posledično kršitve tudi ne predstavlja zavrnitev dokaznega predloga po postavitvi izvedenca, ki ga je, kot je razvidno iz razlogov sodbe, sodišče prve stopnje zavrnilo kot nepotrebnega.

9. Odločitev, da vsaka stranka krije svoje stroške, ima podlago v drugem odstavku 154. člena ZPP, kot pravilno navaja sodba. Določba drugega odstavka 154. člena ZPP, da se upošteva okoliščine primera, omogoča, da se ovrednotijo tudi drugi dejavniki in ni le posledica matematičnega izračuna o polovičnem uspehu vsake pravne stranke (4). Za odločitev torej ni odločilno, da je tožnica, kot prikazuje v pritožbi, uspela s štirimi tožbenimi zahtevki od petih. Odločilna je označena vrednost spornega predmeta, ki jo je, kot pravilno sklepa že pritožba, upoštevala sodba. Tožnica je namreč s tožbo uveljavljane štiri tožbene zahtevke, s katerimi je uspela (2. do 5. točka izreka izpodbijane sodbe), označila z vrednostjo 20.000,00 EUR, za kasneje uveljavljani zahtevek, ki ga sodba zavrne (6. točka izreka sodbe), pa je označila vrednost spornega predmeta 19.200,00 EUR. Posledično ne pride v poštev tretji odstavek 154. člena ZPP, glede katerega pritožba sodbi očita, da ga je spregledalo. Po povedanem se izkaže, da je sodišče prve stopnje pravilno uporabilo drugi odstavek 154. člena ZPP, odločitev je mogoče preizkusiti in ni podana očitana postopkovna kršitev.

10. Ker niti zatrjevani niti po uradni dolžnosti preizkušeni pritožbeni razlogi (drugi odstavek 350. člena ZPP) niso podani, je pritožbeno sodišče pritožbo zavrnilo in v izpodbijanem delu (6., 7. točka izreka) potrdilo sodbo sodišča prve stopnje (353. člen ZPP).

11. Tožnica do povrnitve pritožbenih stroškov ni upravičena, ker s pritožbo ni uspela (prvi odstavek 154. člena ZPP v zvezi s prvim odstavkom 365. člena ZPP) in je odločitev o njihovi zavrnitvi vsebovana v odločitvi o zavrnitvi pritožbe.

(1) Sodišče prve stopnje je s sklepom na obravnavi 23. 4. 2013 spremembo tožbe dopustilo.

(2) S predmetno sodbo (3. točka izreka) je sodišče toženi stranki odpovedalo najemno pogodbo, sklenjeno s tožnico 2. 4. 2002 za stanovanje na naslovu K. 5.

(3) S predmetno sodbo o podredno uveljavljanih zahtevkih ni bilo odločeno, ker je bilo ugodeno že s primarno uveljavljanim tožbenim zahtevkom.

(4) Primerjaj GV Založba, Pravdni postopek, Zakon s komentarjem, 2. knjiga, N. Betetto, stran 32.