Supreme Court allows review of co-ownership rent calculation method deviation from established case law.

Revizija se dopusti glede vprašanja,

ali je bila v obravnavanem primeru uporabljena metoda izračuna višine uporabnine materialnopravno pravilna

.

[JEDRO]

Revizija se dopusti glede vprašanja, ali je bila v obravnavanem primeru uporabljena metoda izračuna višine uporabnine materialnopravno pravilna.

[OBRAZLOŽITEV]

1. Sodišče prve stopnje

je tožencu naložilo plačilo uporabnine v višini 8.062,00 EUR z zakonskimi zamudnimi obrestmi od zapadlosti vsake mesečne uporabnine v višini 139,00 EUR dalje, višji tožbeni zahtevek pa je zavrnilo ter odločilo še o pravdnih stroških. Obrazložilo je, da je dokazni postopek pokazal, da je bil tožnik prikrajšan, saj ga je toženec proti njegovi volji izključil iz soposesti solastne nepremičnine. Glede višine najemnine je sledilo mnenju izvedenca, ki je pojasnil, da v obravnavanem primeru višine tržne najemnine, na podlagi katere se določa tudi uporabnina, ni mogoče ugotoviti enostavno zgolj s primerjavo z drugimi nepremičninami, ker je v to nepremičnino potrebno vložiti dodatna sredstva, da bi bila sploh primerna za bivanje. Tako je izvedenec od ugotovljene višine najemnine za hipotetično dokončano hišo odštel stroške potrebnih vlaganj in tako ugotovil, da primerna višina mesečne najemnine za predmetno hišo znaša 317,00 EUR. Ob dejanski ugotovitvi, da je toženec zasedal 44 % celotne hiše, predstavlja zasedenemu delu enakovredna mesečna uporabnina 139,00 EUR.

2. Sodišče druge stopnje

je pritožbi toženca delno ugodilo in sodbo sodišča prve stopnje v izpodbijanem delu spremenilo tako, da je prisojeni znesek znižalo na 2.941,79 EUR. Obrazložilo je, da je sodišče prve stopnje prezrlo višino solastniških deležev pravdnih strank na obravnavani hiši (vsaka do ½), zato je bil toženec obogaten zgolj v delu, ki presega njegov solastniški delež. Poleg tega sodišče prve stopnje ni upoštevalo, da je tudi tožnik izključno uporabljal

12 % površine hiše, zato sta oba skupaj izključno uporabljala 56 % celotne hiše, glede na solastniške deleže bi tako lahko vsak izključno uporabljal 28 %, to pomeni, da je toženec zasedal 16 % več, kot je bil upravičen, in v tem delu je bil obogaten, tožnik pa prikrajšan. Tako se mesečna uporabnina zniža iz 139,00 EUR na 50,72 EUR, skupna uporabnina za celotno vtoževano obdobje pa iz 8.062,00 EUR na 2.941,79 EUR. V preostalem pa je sledilo razlogom sodišča prve stopnje.

3. Zoper sodbo sodišča druge stopnje toženec vlaga predlog za dopustitev revizije

zaradi

zmotne uporabe materialnega prava in postavlja vprašanje,

ali je pri določitvi višine uporabnine pravilen odstop od ustaljene sodne prakse, ki je izoblikovala specifično pravilo o določanju njene višine – ta se določa v višini povprečne tržne najemnine za uporabljeno stvar, na način, da se ta ne določi po metodi pričakovane oziroma povprečne najemne vrednosti nepremičnine v stanju njene uporabe, temveč se ta določi z oceno stroškov, ki jih je potrebno v nepremičnino še vložiti, in z odbitkom teh stroškov od cene primerljivih nepremičnin, ki naj bi jo ta nepremičnina dosegala po vložitvi ocenjenih stroškov v nepremičnino

. Navaja, da glede navedenega vprašanja odločitev nižjih sodišč odstopa od sodne prakse Vrhovnega sodišča (II Ips 698/2009, II Ips 974/2008, II Ips 687/2007, II Ips 533/2001, II Ips 852/2007) in Višjega sodišča v Ljubljani (II Cp 1644/2001, I Cp 4553/2010, I Cp 4512/2008). Skladno z navedeno sodno prakso se višina uporabnine določi

v višini povprečne tržne najemnine za uporabljeno stvar, uporabljena metoda v obravnavnem primeru pa od tega ustaljenega stališča odstopa. Izvedenec bi moral izračunati višino najemnine glede na stanje nepremičnine (ni priključitve na vodovodno omrežje, centralno ogrevanje ne deluje, itd.), ne pa glede na hipotetično stanje po določenih vlaganjih in z odbitkom stroškov vlaganj, saj je tako ugotovljena najemnina bistveno višja, kot če bi bila uporabljena ustaljena metoda.

4. Predlog je utemeljen.

5. Revizijsko sodišče je ocenilo, da so pogoji za dopustitev revizije iz prvega odstavka 367.a člena Zakona o pravdnem postopku (v nadaljevanju ZPP) v obravnavanem primeru podani glede pravnega vprašanja, oblikovanega v izreku sklepa (tretji odstavek 367.c člena ZPP).