Appeal dismissed; court upheld administrator's lease agreement to preserve and grow bankruptcy estate value.

Pritožba se zavrne in se potrdi sklep sodišča prve stopnje.

[JEDRO]

Oddaja premoženja stečajnega dolžnika v najem sodi v posle upravljanja stečajne mase, katerega namen je bodisi povečanje stečajne mase ali vsaj preprečitev zmanjšanja le-te. Z izpodbijanim sklepom je sodišče soglašalo z ravnanjem upravitelja, ki rezultira v povečanju stečajne mase, saj se z najemom stečajni dolžnik razbremeni tekočih in nujnih investicijskih vzdrževalnih stroškov, po drugi strani pa doseže tudi povečanje stečajne mase s plačilom najemnine.

[OBRAZLOŽITEV]

1. Z uvodoma citiranim sklepom je prvostopenjsko sodišče upravitelju izdalo soglasje za oddajo v najem nepremičnin – proizvodnega prostora na parc. št. 503 in 504/3, oboje k. o. X in lesnopredelovalno opremo in stroje za proizvodnjo in obdelavo lesnih izdelkov, z najemnikom I. d. o. o., in za obdobje najema, ki ne sme biti daljše od enega leta oziroma najdlje do odprodaje tega premoženja.

2. Zoper navedeni sklep se je pravočasno pritožila upnica B. d. d., smiselno pa je uveljavljala pritožbeni razlog nepopolne ugotovitve dejanskega stanja in zmotne uporabe materialnega prava in predlagala razveljavitev sklepa in vrnitev zadeve prvostopenjskemu sodišču v novo odločanje.

3. V odgovoru na pritožbo je upravitelj smiselno predlagal zavrnitev pritožbe kot neutemeljene. Kot bistveno je pojasnil, da nihče drug razen družbe I., d. o. o. (dosedanji najemnik), ni izrazil interesa za najem nepremičnine in strojev.

4. Pritožba ni utemeljena.

5. Prvostopenjsko sodišče je izpodbijani sklep izdalo, ker je glede na predlog upravitelja presodilo, da se bo stečajni dolžnik z oddajo proizvodnega prostora, lesnopredelovalne opreme in strojev za proizvodnjo in obdelavo lesnih izdelkov v najem razbremenil plačila tekočih stroškov, ki bi sicer obremenjevali stečajno maso, v okviru najemne pogodbe pa bodo opravljena tudi nujna vzdrževalna dela.

6. Pritožnica meni, da ni nobenih okoliščin, ki bi utemeljevale znižanje najemnine za 3.000,00 EUR, glede na preteklo enoletno obdobje oddaje nepremičnin in strojev v najem istemu najemniku.

7. Pritožbeno sodišče s takim stališčem ne soglaša. Pogoji za najem se lahko s potekom določenega časa spreminjajo, zlasti glede na razmere na trgu, torej so odvisni od povpraševanja za tovrstni najem. Iz upraviteljevega odgovora na pritožbo pa izhaja, da je bil edini interesent za najem nepremičnine in strojev dosedanji najemnik, zaradi česar upravitelj tudi ni imel posebnih vzvodov, da bi v pogajanjih z dosedanjim najemnikom dosegel enako ali višjo najemnino, kot je bila določena v predhodnem enoletnem najemu. Da obstaja kak drug zainteresirani najemnik, ki bi ponudil višjo najemnino, pa pritožnica niti ne zatrjuje.

8. Upnica sama ugotavlja, da se je dosedanji najemnik zavezal poskrbeti za sanacijo strehe, ki je glede na bližajočo zimo nujna. To pa pomeni, da se bo najem nepremičnine in strojev z izpodbijanim sklepom danim soglasjem nadaljeval in med potekom najema streha sanirala praktično brez prekinitve najema. Drugačno postopanje bi nujno pomenilo najprej potrebo po sanaciji strehe v breme stroškov stečajnega postopka in šele nato iskanje morebitnega najemnika za čas odprodaje nepremičnine. Ni namreč realno pričakovanje, da bi potencialno nov najemnik v najem vzel prostor, če streha zamaka, zlasti še glede na naravo dejavnosti, ki se v teh prostorih z opremo in stroji danimi v najem opravlja – to je proizvodnja in obdelava lesnih izdelkov, ali pa najprej poskrbel za sanacijo strehe in tudi upoštevaje navedena investicijska vlaganja ponudil za stečajnega dolžnika boljše pogoje najema.

9. Glede na stanje poslovnega prostora (zamakanje strehe), odsotnost drugih potencialnih najemnikov in kontinuiteto najema, je tudi po presoji pritožbenega sodišča smiselna izdaja soglasja upravitelju za predlagano oddajo nepremičnine, opreme in strojev v najem pod pogoji, ki jih je uspel z dosedanjim najemnikom izposlovati upravitelj.

10. Oddaja premoženja stečajnega dolžnika v najem sodi v posle upravljanja stečajne mase (1. točka prvega odstavka 322. člena ZFPPIPP), katerega namen je bodisi povečanje stečajne mase ali vsaj preprečitev zmanjšanja le-te. Z izpodbijanim sklepom je sodišče soglašalo z ravnanjem upravitelja, ki rezultira v povečanju stečajne mase, saj se z najemom stečajni dolžnik razbremeni tekočih in nujnih investicijskih vzdrževalnih stroškov, po drugi strani pa doseže tudi povečanje stečajne mase s plačilom najemnine.

11. Glede na opisane okoliščine oddaje premoženja v najem in njene učinke, je zato po presoji pritožbenega sodišča neutemeljen pritožbeni očitek kršitve določbe 47. člena ZFPPIPP, po kateri je postopek zaradi insolventnosti treba voditi tako, da se zagotovijo najugodnejši pogoji glede višine plačila in rokov za plačilo terjatev upnikov. Kot rečeno pritožnica namreč ni navedla in izkazala nobenih okoliščin, ki bi utemeljevale sklepanje, da bi upravitelj lahko dosegel boljše pogoje najema z morebitnim drugim najemnikom. Povedanemu velja dodati, da bo upraviteljeva dolžnost po sklenitvi najemne pogodbe nadzorovati izpolnitev pogodbenih obveznosti najemnika, zato tudi ni utemeljeno pritožbeno stališče, da bi bil najemnik upravičen do znižane najemnine šele po izkazanem plačilu stroškov sanacije strehe.

12. Ker so se izrecno uveljavljani pritožbeni razlogi izkazali za neutemeljene, izpodbijani sklep pa je uspešno prestal tudi pritožbeni preizkus po uradni dolžnosti (drugi odstavek 350. člena v zvezi s prvim odstavkom 366. člena ZPP in prvim odstavkom 121. člena ZFPPIPP), je pritožbeno sodišče neutemeljeno pritožbo zavrnilo in potrdilo sklep sodišča prve stopnje (2. točka 365. člena ZPP v zvezi s prvim odstavkom 121. člena ZFPPIPP).