Landlord's eviction claim dismissed due to improper pleading; court remanded for correct termination suit.

I. Pritožbi se ugodi, sodba sodišča prve stopnje se v izpodbijanem delu (I., II. in IV. točka izreka) razveljavi in se zadeva v tem obsegu vrne sodišču prve stopnje v novo sojenje.

II. Odločitev o pritožbenih stroških se pridrži za končno odločbo.

[JEDRO]

Za uspešnost izpraznitvenega zahtevka je treba odpraviti pravno podlago, to je najemno pogodbo. V primeru odpovedi stanovanjskega razmerja iz krivdnih razlogov, se najemna pogodba odpove s tožbo na odpoved najemnega razmerja.

[OBRAZLOŽITEV]

1. Sodišče prve stopnje je odločilo, da se najemna pogodba za stanovanje razveže, da se je toženka dolžna v roku 60 dni iz stanovanja izseliti in ga izročiti tožnici, da se zavrne zahtevek za plačilo neplačanih najemnin v znesku 237,51 EUR s pripadajočimi zakonskimi zamudnimi obrestmi in tožnici naložilo, da tožencu povrne njene pravdne stroške. Ustavilo pa je postopek za plačilo 6.295,17 EUR s pripadajočimi zakonskimi zamudnimi obrestmi.

2. Zoper ugodilni del sodbe se pritožuje toženka iz vseh pritožbenih razlogov prvega odstavka 338. člena Zakona o pravdnem postopku (v nadaljevanju: ZPP) in predlaga, da pritožbeno sodišče izpodbijano sodbo razveljavi ter zadevo vrne sodišču prve stopnje v ponovno sojenje. Sodba ne upošteva, da je toženka sklenila dogovor o obročnem plačevanju dolga z dne 14. 1. 2013 s tožnico in CSD S. Toženka plačuje svoje obveznosti. Je trenutno v slabem finančnem poslovanju, vendar plačuje obveznosti za nazaj in tekoče obveznosti. Živi z dvema nepreskrbljenima sinovoma, mož je ostal brez službe in prejema samo povprečno nadomestilo za plačo v znesku 204,58 EUR. Celotna družina se je znašla v hudi socialni in finančni stiski in se nimajo kam odseliti. Toženka pogodbene obveznosti delno izpolnjuje, zato ni podlage, da se pogodba razveže. Zaradi delne izpolnitve bi tožnica lahko samo odpovedala najemno pogodbeno razmerje iz krivdnih razlogov, naštetih v Stanovanjskem zakonu (v nadaljevanju SZ-1). Tožbeni zahtevek je v nasprotju s tožbenimi navedbami, kjer navaja, da je odpovedala najemno pogodbo, tožbeni zahtevek pa postavi tako, da se najemna pogodba razveže.

3. Tožnica je na pritožbo odgovorila in predlagala njeno zavrnitev. Toženka je kršila dogovor obročnega odplačevanja dolga in po sklenitvi dogovora ni plačevala in ne plačuje tekočih obratovalnih stroškov. Krši najemno pogodbo in s tem je izpolnjen odpovedni razlog po 4. točki prvega odstavka 103. člena SZ-1. Tožbeni zahtevek ni napačno postavljen in ga je tožeča stranka oblikovala glede na sodno prakso. Tožbeni zahtevek je utemeljen v tožbenih navedbah in priloženih dokazih, postopek odpovedi najemnega razmerja pa je izveden skladno z določbami SZ-1, čemur toženka ne ugovarja. S tožbenim zahtevkom zahteva prenehanje najemnega razmerja, to je razvezo najemne pogodbe in izselitev iz stanovanja.

4. V pritožbenem postopku je, glede na to, da se je pritožila le toženka, sporna le še odločitev o razvezi pogodbe in izselitvi ter izpraznitvi stanovanja (I. in II. točka izreka sodbe).

5. Tožnica v trditveni podlagi tožbe v zvezi s še spornim tožbenim zahtevkom navaja (1), da uveljavlja krivdni razlog za odpoved najemne pogodbe po 4. točki prvega odstavka 103. člena SZ-1 (2), da toženka ne plačuje najemnine po najemni pogodbi 22. 12. 1992 za stanovanje in obratovalnih stroškov zanj (3), da dolg na dan 16. 7. 2012 iz naslova najemne pogodbe znaša 6.532,68 EUR (4), da je tožeča stranka toženki 18. 6. 2012 poslala opomin pred tožbo na izselitev zaradi neplačevanja najemnine in stroškov z zahtevo po odpravi kršitve, in (5) da toženka v petnajstdnevnem postavljenem roku dolga ni poravnala niti ni posredovala kakršnegakoli predloga za poplačilo dolga. S tožbenim zahtevkom zahteva, da se pogodba razveže, toženki pa se naloži, da se iz stanovanja v roku 60 dni izseli in ga izroči tožnici.

6. Sodišče prve stopnje je takemu tožbenemu zahtevku ugodilo. Kot pravilno navaja pritožnica, je treba po izrecni določbi tretjega odstavka 103. člena SZ-1 v primeru odpovedi stanovanjskega razmerja iz krivdnih razlogov (gre za predmetni primer) najemno pogodbo odpovedati s tožbo. Tožba, s katero tožnica zahteva razvezo pogodbe, je nesklepčna in ji sodišče prve stopnje ne bi smelo ugoditi.

7. Tožba je nesklepčna, če iz dejstev, navedenih v tožbi, ne izhaja utemeljenost tožbenega zahtevka (drugi odstavek 318. člena ZPP). Sklepčnost je materialnopravni pojem, materialno pravo namreč daje odgovor na to, ali tožbene navedbe utemeljujejo tožbeni zahtevek. Sodišče mora v okviru materialno procesnega vodstva (285. člen ZPP) poskrbeti za odpravo (odpravljive) nesklepčnosti (drugi odstavek 318. člena ZPP).

8. Za uspešnost izpraznitvenega zahtevka je treba najprej odpraviti pravno podlago za uporabo stanovanja, to je najemno pogodbo. Slednja pa se po izrecni določbi tretjega odstavka 103. člena SZ-1 lahko odpravi le s tožbo na odpoved najemnega razmerja. Najemodajalec (tožnica) mora svoj interes za spremembo oziroma preoblikovanje pravnega stanja uveljaviti z oblikovalno tožbo za odpoved najemne pogodbe. Zmotno je stališče tožnice v odgovoru na pritožbo, da je tožbeni zahtevek oblikovala v skladu s sodno prakso. Sodna praksa (1) dosledno stoji na stališču, da je v takem primeru treba s tožbenim zahtevkom zahtevati odpoved najemne pogodbe.

9. V predmetni zadevi tožba vsebuje vsa pravno relevantna dejstva za odpoved najemne pogodbe iz krivdnega razloga neplačevanja najemnine in drugih stroškov (4. točka prvega odstavka 103. člena SZ-1) in za zahtevo po predhodnem opozorilu, v katerem je opisana kršitev in način odprave le-te (tretji odstavek 103. člena SZ-1). Zatrjevana dejstva nudijo podlago za izselitev toženke iz stanovanja in izpraznitev stanovanja, ne pa za razvezo pogodbe.

10. Ne gre za neodpravljivo nesklepčnost (tretji odstavek 318. člena ZPP (2)), ki bi po materialnem pravu narekovala zavrnitev tožbenega zahtevka za razvezo in izselitev in zahtevka na izpraznitev stanovanja. Tožnica je odpovedni postopek izvedla (najemno pogodbo je odpovedala), ni pa postavila ustreznega odpovednega zahtevka. Brez odpovednega zahtevka pa zahtevku na izselitev ni mogoče ugoditi.

11. Po določbi drugega odstavka 318. člena ZPP mora sodišče v primeru (odpravljive) nesklepčnosti tožbe tožeči stranki s sklepom določiti rok za odpravo nesklepčnosti tožbe. Sodišče prve stopnje je nesklepčnost tožbe v delu, s katerim zahteva razvezo pogodbe, spregledalo in ni postopalo v skladu s prej navedeno zakonsko določbo, toženka pa se na nesklepčnost tožbe za razvezo najemne pogodbe prvič sklicuje v pritožbi.

12. Odločitev je materialnopravno nepravilna, vendar je pritožbeno sodišče ne more spremeniti, ker je treba izvesti postopek po drugem odstavku 318. člena ZPP. Zato je pritožbeno sodišče toženkini pritožbi ugodilo in sodbo v izpodbijanem delu razveljavilo ter zadevo vrnilo sodišču prve stopnje v novo odločanje (355. člen ZPP). Sodišče prve stopnje bo moralo tožeči stranki določiti rok za odpravo nesklepčnosti tožbe in v primeru sklepčnosti tožbe o še spornem tožbenem zahtevku ponovno odločati.

13. Posledično, zaradi delne razveljavitve odločitve o glavni stvari, je pritožbeno sodišče razveljavilo tudi odločitev o stroških postopka in bo o stroških postopka pred sodiščem prve stopnje ter pritožbenih stroških odločalo sodišče prve stopnje s končno odločbo (četrti odstavek 165. člena ZPP), pa mora sodišče tožbo zavrniti.

(2) Po tej določbi sodišče ne določi roka za odpravo nesklepčnosti tožbe, ampak tožbeni zahtevek po izteku roka za odgovor na tožbo zavrne, če je očitno, da tožeča stranka nesklepčnosti tožbe ne bi mogla odpraviti z dopolnitvijo posameznih navedb v okviru istega tožbenega zahtevka.