Supreme Court allows appeal against second instance judgment for failure to address all good faith facts in mortgage dispute.

Reviziji se ugodi, sodba sodišča druge stopnje se razveljavi in se zadeva vrne temu sodišču v novo sojenje.

Odločitev o revizijskih stroških se pridrži za končno odločbo.

[JEDRO]

Vprašanje dobrovernosti toženke se v konkretnem primeru izkaže za odločilno, pri čemer bi morala biti po prepričanju Vrhovnega sodišča, skrbnost upnika, ki pridobi zastavno pravico na nevknjiženih nepremičninah, večja kot kadar pridobi zastavno pravico na vknjiženih nepremičninah dolžnika.

[OBRAZLOŽITEV]

1. Sodišče prve stopnje je zavrnilo zahtevek tožeče stranke, da se ugotovi, da je izvršba na nepremičnino 9.E, vpisano v podvložni številki 1714/9 k.o. ..., na nepremičnino 31.E, vpisano v podvložni št. 1714/31 k.o. ... in na nepremičnino 36.E, vpisano v podvložni št. 1714/36 k.o. ..., nedopustna. Odločilo je še o povrnitvi pravdnih stroškov.

2. Sodišče druge stopnje je pritožbi tožeče stranke ugodilo in sodbo sodišča prve stopnje spremenilo tako, da je tožbenemu zahtevku v celoti ugodilo. Presodilo je, da Ustavno sodišče in novejša sodna praksa vknjižbi lastninske pravice na nepremičnini, pridobljeni s pravnim poslom, ne pripisuje več absolutnih učinkov, ter da se na zemljiškoknjižno stanje in dobro vero lahko sklicuje le tisti upnik, ki je pridobil pogodbeno zastavno pravico na nepremičnini, ne pa tudi tisti, ki je zastavno pravico pridobil šele z zaznambo sklepa o izvršbi v zemljiški knjigi. Zaključi, da iz zapisnika sestanka z dne 1. 7. 2003 ter dejstva, da so kupci kupnino plačali na račun prav pri toženi stranki, izhaja, da je bila toženka v slabi veri. Spremenilo je tudi stroškovno posledico in odločilo o povrnitvi pritožbenih stroškov.

3. Toženka je vložila revizijo zaradi bistvenih kršitev določb pravdnega postopka in zmotne uporabe materialnega prava. Navaja, da ima izpodbijana sodba pomanjkljivosti, zaradi katerih se ne more preizkusiti, saj v njej niso navedeni razlogi o odločilnih dejstvih (ni naveden trenutek, od katerega se šteje, da je toženka v slabi veri) oziroma so ti razlogi nejasni, poleg tega pa obstaja o odločilnih dejstvih nasprotje med tem, kar se navaja v razlogih sodbe o vsebini listin in zapisnikih o izvedbi dokazov, in med temi listinami in zapisniki o izvedbi dokazov (v odgovoru na tožbo je trdila, da po njenem vedenju sporna stanovanja niso bila prodana), zaradi česar je podana bistvena kršitev določb pravdnega postopka. Sodišče pa je materialno pravo zmotno uporabilo, saj je toženka zastavno pravico na spornih nepremičninah pridobila pogodbeno, kar podrobneje obrazloži. Navaja, da je hipoteka na podlagi sklepa Višjega sodišča v Ljubljani II Cp 2513/2008 z dne 29. 10. 2008, skupaj z zaznambo neposredne izvršljivosti, vpisana na celotni nepremičnini, stoječi na parc. št. 1381/2, 1382/8 in 1384/7 k. o. ..., med drugim tudi na spornih stanovanjih, z učinki od 18. 2. 2005. Izvršba bi torej pravilno morala biti zaznamovana v vrstnem redu (sedaj že) vknjižene hipoteke in zaznamovane neposredne izvršljivosti in bi morala od tedaj tudi učinkovati. Dovoljenost vknjižbe po predlogu tožene stranke z dne 18. 2. 2005 je tako v predmetni zadevi predstavljalo predhodno vprašanje, s katerim se pritožbeno sodišče ni ukvarjalo. Poleg tega se sodišče ni opredelilo do dejstva, da je tožnica sporna stanovanja kupila z vpisanimi bremeni v korist SKB banke in tako prevzela tveganje obremenjenosti nepremičnin. Pojasni zakaj predložitev sklepa II Cp 2513/2008 ni prepozna. Predlaga, da revizijsko sodišče sodbo sodišča druge stopnje spremeni in tožbeni zahtevek zavrne, podredno pa, da sodbo sodišča druge stopnje razveljavi in vrne zadevo temu sodišču v novo sojenje.

4. Sodišče je revizijo vročilo nasprotni stranki, ki nanjo ni odgovorila.

5. Revizija je utemeljena.

6. Iz ugotovitev sodišč prve in druge stopnje izhaja, da sta tožnica ter družba V. d. o. o. 12. 5. 2000 sklenili tri prodajne pogodbe, na podlagi katerih je tožnica od navedene družbe kupila stanovanja, ki so kot posamezni deli stavbe označeni s št. 9, 31 in 36 (sporne nepremičnine). Po plačilu kupnine je tožnica novembra istega leta stanovanja prevzela v neposredno posest. Etažna lastnina je bila na objektu vzpostavljena 16. 2. 2005. Tožena stranka je vložila izvršilni predlog za stanovanja, ki so bila še vpisana na V. d. o. o., 18. 5. 2005. Izvršba je bila dovoljena 20. 5. 2005. Predlog za vknjižbo pa je tožnica vložila šele po zaznambi sklepa o izvršbi; 2. 2. 2006.

7. Revidentka je 5. 9. 2000 z družbo V. d. o. o. sklenila Sporazum o zavarovanju denarne terjatve, opr. št. SV 1306/00, na podlagi katerega je navedena družba v korist toženke ustanovila zastavno pravico na nepremičninah stoječih na parc. št. 1381/1, 1384/3 in 1382/4, k. o. ... S sklepom II Cp 2513/2008 je Višje sodišče v Ljubljani 29. 10. 2008 pri nepremičninah, ki se nahajajo v stavbi z identifikacijsko številko ..., na naslovu ..., vpisanih v zemljiški knjigi Okrajnega sodišča v Kamniku na parc. št. 1381/3, 1382/8(1) in 1384/7, vse k.o. ..., sedanji toženki dovolilo vknjižbo hipoteke z zaznambo izvršljivosti. Revidentka trdi, da v trenutku sklenitve Sporazuma ter v trenutku vložitve predloga za izvršbo, kot tudi v trenutku vložitve predloga za vknjižbo hipoteke ni vedela, da je družba V. d. o. o. sporne nepremičnine prodala tožnici, niti ni tega mogla vedeti.

8. Pravnomočna odločitev sodišča o dovolitvi vknjižbe hipoteke z zaznambo izvršljivosti je novo dejstvo, na katerega se toženka pred sodiščem prve stopnje ni mogla sklicevati, ker ji je bila odločba Višjega sodišča v Ljubljani II Cp 2531/2008 vročena po izdaji sodbe sodišča prve stopnje. Na predmetno odločbo pa se je sklicevala v odgovoru na pritožbo z dne 30. 3. 2009.

9. Revidentka meni, da je sodišče druge stopnje bistveno kršilo pravila pravdnega postopka zato, ker ni navedlo trenutka, od katerega se šteje, da je bila toženka v slabi veri in ker zaključek pritožbenega sodišča, da toženka ni trdila, da je glede spornih stanovanj dobila podatke, da so prodana, ni podprt z listinami oziroma je v direktnem nasprotju z listinami in navedbami (ter diametralno nasproten ugotovitvam sodišča prve stopnje).

10. Tožnica je že pred toženkino pogodbeno pridobitvijo hipoteke razpolagala z veljavnim zavezovalnim in razpolagalnim pravnim poslom za sporno nepremičnino, zato so nanjo, kljub odsotnosti zemljiškoknjižnega vpisa, že prešla stvarnopravna upravičenja v takšnem obsegu, da ji zagotavljajo pravno varstvo v izločitveni pravdi. Tožnica je izkazala obstoj lastninske pravice v pričakovanju in s tem pravice, ki preprečuje izvršbo(2). Pridobitelj nepremičnine, ki razpolaga z listino, sposobno za vknjižbo lastninske pravice, bi namreč lahko v primeru, če bi odsvojitelj nepremičnino obremenil s hipoteko, zoper hipotekarnega upnika svoje sodno varstvo uveljavljal z izbrisno tožbo(3), zato mora biti njegov pravni položaj enako varovan tudi v izvršbi(4). Ni razloga, da bi bila možnost vložitve ugovora odvisna od načina pridobitve hipoteke. Temu pritrjuje tudi ureditev, da ima kupec, ki pred začetkom stečajnega postopka razpolaga z notarsko overjenim zemljiškoknjižnim dovolilom, v stečajnem postopku izločitveno pravico na nepremičnini. Ob takšnem materialnopravnem stališču se vprašanje, ali je tožnica izkazala zadostno skrbnost, da zemljiškoknjižno stanje uskladi z dejanskim, izkaže kot nepomembno.

11. Ustavno sodišče je v odločbi Up-128/03 z dne 27. 1. 2005 (Uradni list RS, št. 14/05) zavzelo stališče, da se na zemljiškoknjižno stanje in dobro vero lahko sklicuje tisti, ki je na tej podlagi pridobil veljavno pogodbeno zastavno pravico (hipoteko) na nepremičnini. Ustavno sodišče, enako kot novejša pravna teorija(5), tako vknjižbi lastninske pravice na nepremičnini, pridobljeni s pravnim poslom, ne pripisuje več absolutnih učinkov. Že pred vknjižbo (in sicer takrat, ko izvedo za razpolaganje) začne, ob upoštevanju namena in vsebine načela zaupanja v zemljiško knjigo(6), učinkovati prenos lastninske pravice tudi do tretjih oseb, ki vedo, da je bil razpolagalni posel med zemljiškoknjižnim lastnikom in pridobiteljem že opravljen (nedobroverne osebe). To pomeni, da bo imel prednost pred nevknjiženim lastnikom le tisti upnik, ki je hipoteko pridobil na pravnoposlovni podlagi in je pošteno zaupal v zemljiškoknjižno stanje. Vprašanje dobrovernosti toženke se v konkretnem primeru izkaže za odločilno, pri čemer bi morala biti, po prepričanju Vrhovnega sodišča, skrbnost upnika, ki pridobi zastavno pravico na nevknjiženih nepremičninah, večja kot kadar pridobi zastavno pravico na vknjiženih nepremičninah dolžnika(7).

12. Vprašanje dobrovernosti je sicer materialnopravno vprašanje, ki pa temelji na dejanskih okoliščinah. Dejanske okoliščine, pomembne za presojo dobrovernosti toženke so tako tista pravno odločilna dejstva, glede katerih so razlogi sodišča druge stopnje pomanjkljivi. Sodišče prve stopnje je v obrazložitvi sodbe na strani 8 ugotovilo, da toženka ni mogla konkretno vedeti, za katero stanovanje in katero pogodbeno stranko je bila plačana kupnina, kljub temu, da je tožnica kupnino nakazala na skrbniški račun, odprt pri toženi stranki. Ocenilo je, da tožnica ni pokazala zadostne mere skrbnosti pri vknjižbi lastninske pravice v zemljiško knjigo, saj je le-to predlagala po več kot letu dni po vzpostavitvi etažne lastnine, toženke pa tudi ni seznanila z dejanskim stanjem lastništva na spornih nepremičninah, zato toženki slabe vere ni moč očitati (stran 9 obrazložitve). Sodišče druge stopnje je slabo vero toženke oprlo na zapisnik sestanka z dne 1. 7. 2003 (priloga A25), iz katerega je razvidno, „da se toženki posredujejo podatki o stanovanjih, ki jih V. d. o. o. ni prodal...“ ter na dejstvo, da so kupci kupnino plačali na račun prav pri toženi stranki, kar pomeni, da je od 1. 7. 2003 dalje toženka vedela, da so se nekatera stanovanja prodala. Ker sodišče druge stopnje ni navedlo razlogov glede vseh odločilnih dejstev, pomembnih za presojo dobrovernosti toženke, ki jih je ugotovilo sodišče prve stopnje, je utemeljen revizijski očitek, da je sodba pritožbenega sodišča obremenjena s kršitvijo iz 14. točke drugega odstavka 339. člena Zakona o pravdnem postopku (v nadaljevanju ZPP) in je zato Vrhovno sodišče na podlagi prvega odstavka 379. člena ZPP odločilo kot izhaja iz prve točke izreka. Sodišče druge stopnje se bo moralo v novem sojenju pri presoji vprašanja dobrovernosti toženke opredeliti do vseh pravno odločilnih dejstev, povezanih s tem vprašanjem, ugotovljenih s strani sodišča prve stopnje.

13. Odločitev o stroških temelji na tretjem odstavku 165. člena ZPP.

---.---

Op. št. (1): Na podlagi sklepa o oblikovanju etažne lastnine z dne 10. 10. 2004 in odločbe GURS z dne 20. 5. 2004 se je 16. 2. 2005 pri parc. št. 1382/8 vpisala stavba v etažni lastnini ..., ..., stoječa na parc. št. 1381/3, 1382/8 in 1384/7, vse k. o. ..., iz parc. št. 1382/8 pa so tako nastali posamezni deli stavb s 44-imi etažnimi lastniki.

Op. št. (2): Po ustaljeni sodni presoji Ustavnega sodišča pravico do zasebne lastnine oziroma njeno varstvo ne obsega le obstoječe lastnine, ampak tudi zahtevke v povezavi s t. i. pričakovalnimi pravicami. Tako Ustavno sodišče med drugim v odločbi Up-77/04 z dne 11. 10. 2006 in Up-591/10 z dne 2. 12. 2010.

Op. št. (3): Primerjaj 243. člen ZZK-1.

Op. št. (4): Primerjaj sodbo Vrhovnega sodišča RS II Ips 220/2006 z dne 10. 7. 2008.

Op. št. (5): Primerjaj M. Juhart, M. Tratnik, R. Vrenčur (red.), Stvarnopravni zakonik s komentarjem, GV Založba, Ljubljana 2004, str. 250-251. Tratnik, M., Vrenčur, R., Zemljiškoknjižno pravo v teoriji in praksi, Inštitut za nepremičninsko pravo, Maribor 2008, str. 52-53. Plavšak, N., Izbrisna tožba, zbornik, drugi dnevi stvarnega in zemljiškoknjižnega prava, Kranjska Gora, 7. in 8. junij 2010, GV Založba, Ljubljana 2010, str. 44.

Op. št. (6): Primerjaj 10. člen SPZ in prvi odstavek 8. člena ZZK-1.

Op. št. (7): Glej sodbo VS RS II Ips 33/2011.