Appeal allowed: Notarial deed suffices for preliminary registration without land registry permit or specific extract.

Pritožbi se ugodi, izpodbijani sklep in sklep zemljiškoknjižnega sodniškega pomočnika se razveljavita in zadeva vrne zemljiškoknjižnemu sodniku v ponovno odločanje o vpisu.

[JEDRO]

V skladu z 2. točko prvega odstavka 49. člena ZZK-1 se predznamba dovoli tudi na podlagi notarskega zapisa o pravnem poslu iz drugega odstavka 36. člena ZZK-1, ki ne vsebuje zemljiškoknjižnega dovolila, to pa pomeni, da za predznambo pridobitve lastninske pravice ni potreben odpravek notarskega zapisa, sestavljen za zemljiško knjigo.

[OBRAZLOŽITEV]

Z izpodbijanim sklepom je sodišče prve stopnje zavrnilo ugovor predlagatelja in potrdilo sklep Dn 1 z dne 29.11.2011.

Zoper navedeni sklep se pritožuje predlagatelj, in sicer zaradi zmotne uporabe materialnopravne določbe Zakona o zemljiški knjigi (ZZK-1) in kršilo procesna pravila ZZK-1 ter predlaga, da se izpodbijani sklep spremeni tako, da se vpis dovoli oz. podrejeno, da se razveljavi izpodbijani sklep ali tudi sklep zemljiškoknjižnega sodniškega pomočnika ter zadevo vrne zemljiškoknjižnemu sodniku v ponovno odločanje o vpisu. Strinja se, da ni predložil listine, ki ustreza pogoju iz 4. točke 49. člena ZZK-1, saj listina nima zemljiškoknjižnega dovolila.

Vendar pa predložena listina ustreza pogoju iz 2. točke navedenega člena, saj gre za notarski zapis o pravnem poslu iz prvega in drugega odstavka 36. člena ZZK-1. Določba prvega oz. drugega odstavka 36. člena ZZK-1 namreč opredeljuje listino, ki je podlaga nastanku obveznosti izstavitve zemljiškoknjižnega dovolila (t.i. zavezovalni pravni posel). Po 2. točki 49. člena ZZK-1 je predznamba torej dovoljena na podlagi listine, ki vsebuje le zavezovalni pravni posel (kot v konkretnem primeru prodajna pogodba) in ne vsebuje razpolagalnega pravnega posla (zemljiškoknjižnega dovolila).

O tem se je izrekla že sodna praksa (primerjaj VSK I Cp 1455/2005 z dne 14.3.2006). V takem primeru je nesmiselno, da bi zakon od predlagatelja zahteval, da predloži notarski zapis o zavezovalnem pravnem poslu v tistem odpravku, ki je sestavljen za zemljiško knjigo. O odpravku za zemljiško knjigo govori zakon le v drugem odstavku 41. člena ZZK-1. To pravilo pa velja le za vložitev predloga za vknjižbo lastninske pravice,ne velja pa za predznambo pridobitve lastninske pravice, kot jo je predlagal predlagatelj. Ta zadeva je specifična iz drugega razloga.

Predlagatelj je namreč opozoril, da je notar sestavil samo en odpravek tega notarskega zapisa (to sicer ni bil odpravek za zemljiško knjigo, ker tega po naravi stvari še ni bilo, saj v posel še ni bilo vključeno zemljiškoknjižno dovolilo) in ga izročil Z.B., da na njegovi podlagi doseže odmero davka, šele nato bi notar zapisu dodal zemljiškoknjižno dovolilo in izdal štiri odpravke notarskega zapisa, med drugim tudi tistega za vpis v zemljiško knjigo. Z.B. po tem ni odpravil odmere davka in ni bil več pripravljen izpolniti pogodbe.

Zato je predlagatelj zoper njega vložil tožbo, s katero med drugim zahteva izstavitev zemljiškoknjižnega dovolila. Notar je predlagatelju izdal izvod (ki je bil predložen sodišču), na podlagi katerega je predlagatelj dosegle odmero davka. Ob teh okoliščinah bi sodišče moralo zavzeti stališče, da odpravek predlagatelja v celoti izpolnjuje obličnostne pogoje za vpis predznambe. Ker za vpis predznambe ni potreben odpravek za vpis v zemljiško knjigo (ki ima edini namen, da nadomešča overitev podpisa zaradi zemljiškoknjižnega dovolila), je stališča sodišča prve stopnje zmotno.

Procesna kršitev pa je podana, ker se sodišče ni opredelilo do navedb predlagatelja v zvezi z dokaznim predlogom v smislu tretjega odstavka 226. člena Zakona o pravdnem postopku (ZPP), sodišče je zapisalo, da je dokazni predlog brezpredmeten, pri tem pa ni navedlo razlogov za to. Z dokaznim predlogom predlagatelj dokazuje, da njegova listina zadostuje pojmu „notarskega zapisa o zavezovalnem pravnem poslu“ iz 2. točke 49. člena ZZK-1. Predlagatelj je namreč konkretizirano podal dokazni predlog, da se notarja, ki je notarski zapis sestavil, pozove, da sodišču pošlje izvirnik notarskega zapisa na podlagi šestega odstavka sedme toče notarskega zapisa oz., da potrdi, da drugih odpravkov notarskega zapisa ni izdal.

Do tega se sodišče ni

opredelilo, zato je podana kršitev iz 14. točke drugega odstavka 339. člena ZPP. Edina listina, ki jo je notar izdal ob sklenitvi posla, po mnenju sodišča ne izpolnjuje obličnostnih zahtev za vpis predznambe (ne vknjižbe) lastninske pravice. Predlagatelj torej svoje pravice ne more predzaznamovati. S tem izgubi

pomembno sredstvo varstva pravic, saj bi predznambo lahko opravičil z že vloženo tožbo za izstavitev zemljiškoknjižnega dovolila, s čimer bi se zavaroval pred nedovoljenim razpolaganjem Z.B..

Pritožba je utemeljena.

Sodišče prve stopnje je obravnavani zemljiškoknjižni predlog za vpis predznambe pridobitve lastninske pravice zavrglo iz razloga, ker naj bi imel notarski zapis, ki je podlaga navedenega predloga dve pomanjkljivosti: ne vsebuje zemljiškoknjižnega dovolila in ne predstavlja odpravka, sestavljenega za vpis v zemljiško knjigo. Pri tem se je sklicevalo na 49. člen zakona o zemljiški knjigi (v nadaljevanju: ZZK-1). Navedena določba v 2. točki prvega odstavka določa, da se predznamba dovoli tudi na podlagi notarskega zapisa o pravnem poslu iz drugega odstavka 36. člena ZZK-1, ki ne vsebuje zemljiškoknjižnega dovolila (primerjaj odločbo, ki jo v navedbah citira pritožba). Torej ni potreben odpravek notarskega zapisa, sestavljen za zemljiško knjigo, kot zmotno meni sodišče prve stopnje. Ker je sodišče prve stopnje (enako zemljiškoknjižna sodniška pomočnica) pri presoji izhajalo iz napačnega materialnopravnega izhodišča, navedenega zgoraj, ni preizkušalo drugih pogojev za vknjižbo. Zato je pritožbeno sodišče utemeljeni pritožbi ugodilo, sklep zemljiškoknjižne sodniške pomočnice in izpodbijani sklep, s katerim je bil ugovor zoper sklep zemljiškoknjižne sodniške pomočnice zavrnjen, razveljavilo in vrnilo zadevo zemljiškoknjižni sodnici v ponovno odločanje o vpisu (5. točka 161.člena ZZK-1). Pri ponovnem odločanju naj sodišče prve stopnje poda za sprejeta stališča potrebne jasne razloge.