Appeal dismissed: Individual debt direct enforceability must stay within maximum mortgage cap under Land Registry Act.

Pritožba se zavrne in se potrdi izpodbijani sklep.

[JEDRO]

Zakon o zemljiški knjigi (ZZK-1) v petem odstavku 91. člena dopušča dogovor o neposredni izvršljivosti posamičnih konkretnih terjatev z določenim rokom zapadlosti, ki nastanejo znotraj maksimalne hipoteke. Že iz besedila navedene zakonske odločbe torej jasno izhaja, da se v obliki neposredno izvršljivega notarskega zapisa lahko sklene sporazum o konkretni terjatvi le znotraj najvišjega zneska, ki je zgornja meja, do katere daje hipoteka še realno jamstvo. Ker nad tem zneskom v nobenem primeru ne služi zavarovanje, ki je pri maksimalni hipoteki praviloma dogovorjeno za zavarovanje več terjatev, je logično, da posamična terjatev ne sme presegati tega zneska.

[OBRAZLOŽITEV]

Z izpodbijanim sklepom je sodišče prve stopnje zavrnilo ugovor zoper sklep Okrajnega sodišča v Kranju Dn 1 z dne 11.6.2012, s katerim ni bil dovoljen vpis zaznambe neposredne izvršljivosti pri že vknjiženi maksimalni hipoteki z ID pravice xx. Predlog za zaznambo neposredne izvršljivosti notarskega zapisa se je glasil na terjatev 250.000,00 EUR, pri že vknjiženi maksimalni hipoteki pa je višina zavarovane terjatve znašala 120.000,00 EUR.

Zoper navedeni sklep je predlagatelj po pooblaščenki vložil pritožbo. Izpodbijana odločitev nasprotuje tako inštitutu maksimalne hipoteke, kot inštitutu neposredne izvršljivosti posamezne terjatve. Obstoječa ali ustanavljajoča se maksimalna hipoteka je osnova znotraj katere je potrebno dogovoriti neposredno izvršljivost posamezne terjatve. Ta osnova pomeni materialnopravni obstoj hipoteke in ne njene višine. V skladu s 146. členom SPZ pomeni namreč maksimalna hipoteka zavarovanje do maksimalno določenega zneska, do katerega jamči nepremičnina.

Ta znesek je največ, kar lahko upnik iz naslova zavarovanja z maksimalno hipoteko pridobi. Pomeni, da se lahko upnik in dolžnik dogovorita, da se zavaruje s posamezno maksimalno hipoteko terjatev, katere znesek presega maksimalni znesek maksimalne hipoteke. Vendar ta terjatev ne bo zavarovana v celoti, ampak samo do maksimalnega zneska, v Kolikor se katere izmed njih poplača, se bo sprostil „dodatni prostor“ in se bo zavarovanje raztegnilo tudi na tisto terjatev ali del terjatve, ki pred tem ni bil zavarovan. Glavna omejitev je maksimalni znesek hipoteke, ki pa se nanaša izključno na učinke zavarovanja.

Ravno zaradi take fleksibilnosti maksimalne hipoteke sta se stranki dogovorili za tak način zavarovanja. S svojim stališčem pa sodišče posega v temeljne značilnosti maksimalne hipoteke in posega v avtonomijo strank. Neposredna izvršljivost je le derivat in značilnost terjatve, katero upnik in dolžnik, na podlagi posebnega postopka pred notarjem, podelita posamezni terjatvi. V kolikor je ta neposredna izvršljivost ustrezno dogovorjena, zato obstaja ustrezna zemljiškoknjižna listina, potem zemljiškoknjižno sodišče nima nobenega razloga, da takšne neposredne izvršljivosti ne bi zaznamovalo v zemljiški knjigi.

V kolikor tega ne stori, krši materialnopravna pravila tako po SPZ kot po ZZK-1. Potrebno je izpostaviti tudi interes upnika. Glede na to, da bi morala biti zaznamovana neposredna izvršljivost večjih terjatev, navedeno ne pomeni, da bi se s tem širil obseg zavarovanja. Upnik v nobenem primeru ne bi pridobil višje maksimalne hipoteke, saj je maksimalna hipoteka osnova oz. podlaga za pridobitev zastavne pravice. Zaznamba neposredne izvršljivosti terjatev, bi imela učinek samo erga omnes in bi upniku omogočala lažjo izvršbo v primeru neplačila terjatev, pri čemer bi bila izpolnitev še vedno omejena na maksimalni znesek hipoteke.

Glede na to, da gre za zavarovanje večjih terjatev, pa bi v normalnem teku stvari zavarovanje pokrilo vse terjatve zavarovane znotraj maksimalne hipoteke, saj bi se terjatve sukcesivno zmanjševale v skladu s poplačili. S tem bi neposredna izvršljivost pridobila svoj smisel tudi za del terjatve, ki v tem trenutku ni pokrit z višino maksimalne hipoteke. Sicer pa bi sodišče v najslabšem primeru za upnika oz. predlagatelja moralo dovoliti zaznambo neposredne izvršljivosti za terjatev do višine 120.000,00 EUR v presežku pa zaznambo izvršljivosti zavrniti.

Pritožba ni utemeljena.

Po določbi petega odstavka 91. člena zakona o zemljiški knjigi (v nadaljevanju: ZZK-1) se pri maksimalni hipoteki dovoli zaznamba neposredne izvršljivosti notarskega zapisa dovoljena na podlagi notarskega zapisa, s katerim je znotraj najvišjega zneska vpisanega pri tej maksimalni hipoteki, v zvezi s pravnim poslom, na podlagi katerega nastane posamezna terjatev z določenim rokom zapadlosti, dogovorjena neposredna izvršljivost notarskega zapisa glede te terjatve. Glede na navedeno določbo zakon torej dopušča dogovor o neposredni izvršljivosti posamičnih konkretnih terjatev z določenim rokom zapadlosti, ki nastanejo znotraj maksimalne hipoteke. Že iz besedila določbe 91. člena ZZK-1 namreč jasno izhaja, da se v obliki neposredno izvršljivega notarskega zapisa lahko sklene sporazum o konkretni terjatvi le znotraj najvišjega zneska, ki je zgornja meja, do katere daje hipoteka še realno jamstvo. Ker nad tem zneskom v nobenem primeru ne služi zavarovanje, ki je pri maksimalni hipoteki praviloma dogovorjeno za zavarovanje več terjatev, je logično, da posamična terjatev ne sme presegati tega zneska. V konkretni zadevi pa je znesek terjatve, katere zaznamba neposredne izvršljivosti se predlaga, višji od zneska, vpisanega pri maksimalni hipoteki. Tak vpis pa glede na navedeno ni dovoljen, kot je pravilno odločilo prve stopnje. Vse terjatve morajo ostati v okviru zneska maksimalne hipoteke (1), saj je to bistvo tega instituta in je drugačno pritožbeno razlogovanje zmotno.

Glede na navedeno je bilo potrebno neutemeljeno pritožbo zavrniti in potrditi izpodbijani sklep sodišča prve stopnje (2. točka drugega odstavka 161. člena ZZK-1).

op. št. 1: Primerjaj odločbo VSK Cdn 305/2013