Appeal dismissed; management company's claim against co-owner for unpaid service costs upheld under contract law.

I. Pritožba se zavrne in se potrdi sodba sodišča prve stopnje.

II. Tožena stranka sama nosi svoje stroške pritožbenega postopka.

[JEDRO]

Ob ugotovljeni veljavnosti Pogodbe, ki v X. členu določa, da upravniku za storitve upravljanja in čiščenja pripada plačilo in (ne izpodbijanem) dejstvu, da toženec opravljenih storitev ni plačal, je sodišče prve stopnje tožbenemu zahtevku pravilno ugodilo.

[OBRAZLOŽITEV]

1. Z izpodbijano sodbo je sodišče prve stopnje sklep o izvršbi Okrajnega sodišča v Ljubljani VL 87035/2008 z dne 26. 10. 2008 pustilo v veljavi v I. odstavku (glavnica v višini 1.625,24 EUR) in v III. odstavku izreka (izvršilni stroški v višini 132,00 EUR), toženi stranki pa je naložilo plačilo 575,98 EUR pravdnih stroškov.

2. Zoper navedeno sodbo se iz razlogov bistvene kršitve pravil postopka in zmotne uporabe materialnega prava (1. in 3. točka 338. člena ZPP) pritožuje toženka s predlogom, da sodišče pritožbi ugodi ter izpodbijano sodbo spremeni tako, da tožbeni zahtevek zavrne oziroma sodbo razveljavi ter zadevo vrne sodišču prve stopnje v ponovno odločanje. Meni, da je sodišče zmotno ugotovilo način delitve stroškov obratovanja, saj ta ne temelji na točki VI/3 pogodbe o upravljanju. Dodaja, da je sodišče neupravičeno verjelo tožniku, da je stroške zalagal iz lastnih sredstev, saj iz faktur dobaviteljev in potrdil o plačilih navedeno ne izhaja. Meni, da sodbe v tem delu ni mogoče preizkusiti. Sodišče svoje odločitve ne bi smelo opreti na razdelilnik stroškov, saj gre za enostransko listino, ki je etažni lastniki ne priznavajo. Ker tožniku ni uspelo zadostiti dokaznemu bremenu glede površine toženkinih prostorov v povezavi s površino celotne stavbe, ni uspel dokazati višine vtoževane terjatve.

3. Pritožba je bila vročena tožeči stranki, ki nanjo ni odgovorila.

4. Pritožba ni utemeljena.

5. Obravnavana gospodarska zadeva predstavlja spor majhne vrednosti, saj se tožbeni zahtevek nanaša na denarno terjatev, ki ne presega 4.000,00 EUR (prvi odstavek 495. člena ZPP). Sodba v sporu majhne vrednosti se sme izpodbijati le zaradi bistvene kršitve določb pravdnega postopka iz drugega odstavka 339. člena ZPP in zaradi zmotne uporabe materialnega prava (prvi odstavek 458. člena ZPP). Izpodbijane sodbe torej ni dovoljeno izpodbijati zaradi zmotne in nepopolne ugotovitve dejanskega stanja ter bistvenih kršitev določb pravdnega postopka iz prvega odstavka 339. člena ZPP.

6. Iz dejanskih ugotovitev sodišča prve stopnje, na katere je pritožbeno sodišče vezano, tako izhaja:

- da je tožnik upravnik, toženka pa (v vtoževanem obdobju) etažna lastnica stanovanja in garaže na naslovu Č. ter garaže na naslovu D.,

- da je bila glede upravljanja večstanovanjske stavbe na zgornjih naslovih veljavno sklenjena Pogodba o opravljanju storitev upravljanja in storitev obratovanja v stanovanjski soseski M. z dne 19. 3. 2001 (v nadaljevanju: Pogodba), ki jo je podpisal takratni zakoniti zastopnik tožeče stranke in več kot polovica etažnih lastnikov,

- da je tožnica v korist toženca plačevala račune dobaviteljem storitev, blaga in energije, kar toženka ni prerekala,

- da je bila višina posameznih stroškov določena v X. členu Pogodbe ter da so se ti usklajevali z rastjo drobno prodajnih cen v Republiki Sloveniji,

- da je tožnik stroške obračunaval v skladu s solastniškim deležem toženke,

- da etažni lastniki niso sklenili pogodbe o medsebojnih razmerjih.

7. Pritožbeno sodišče ugotavlja, da je sodišče prve stopnje glede na tako ugotovljeno dejansko stanje pravilno uporabilo materialno pravo in utemeljeno ugodilo tožbenemu zahtevku. Ob tem očitane kršitve pravdnega postopka niso podane. Sodišče prve stopnje se je namreč izčrpno opredelilo do vseh ugovorov toženke. Ker je sodišče ugotovilo, da je bila Pogodba sprejeta v skladu s 25. členom (pravilneje 31. členom takrat veljavnega SZ) Stanovanjskega zakona (v nadaljevanju: SZ-1), ki določa, da je za določitev upravnika in način obratovanja in vzdrževanja večstanovanjske stavbe potrebno soglasje lastnikov, ki imajo več kot polovico solastniških deležev, je pravilno štelo, da toženca, čeprav Pogodbe ni podpisal, pogodbena določila zavezujejo.

8. Ob ugotovljeni veljavnosti Pogodbe, ki v X. členu določa, da upravniku za storitve upravljanja in čiščenja pripada plačilo in (ne izpodbijanem) dejstvu, da toženec opravljenih storitev ni plačal, je sodišče prve stopnje tožbenemu zahtevku pravilno ugodilo. Eno temeljnih načel obligacijskega (pogodbenega) prava je namreč načelo spoštovanja (izpolnitve) pogodbenih obveznosti (pacta sunt servanda - 9. člen Obligacijskega zakonika, v nadaljevanju: OZ), ki je konkretizirano v pravnem pravilu iz prvega odstavka 239. člena OZ, po katerem je upnik upravičen od dolžnika zahtevati izpolnitev obveznosti, dolžnik pa jo je dolžan izpolniti pošteno v vsem, kot se glasi. Po 50. členu SZ-1 upravnik med drugim sprejema plačila etažnih lastnikov na podlagi mesečnega obračuna in plačuje obveznosti iz pogodb, sklenjenih s tretjimi osebami. V konkretnem primeru gre za stroške elektrike, ogrevanja, vode, varovanja, odvoza smeti in podobno. Da je upravnik, ki je denar za plačilo dobave dobrin in storitev, namenjenih etažnim lastnikom založil iz lastnih sredstev, aktivno legitimiran v sporu za povrnitev teh stroškov od posameznega etažnega lastnika, v sodni praksi ni sporno. (1) Ker je sodišče v konkretnem primeru ugotovilo, da je tožeča stranka stroške dobaviteljev plačevala namesto tožene stranke, jih je slednja dolžna povrniti.

9. Pravilna je tudi odločitev sodišča glede višine vtoževanih stroškov obratovanja in vzdrževanja stavbe. Ti se sicer med etažne lastnike resnično niso delili v skladu s 3. točko VI. člena Pogodbe glede na vrednost posameznih nepremičnin, temveč na osnovi solastniških deležev glede na kvadraturo celotnega objekta. Ker pa se ključ delitve stroškov določa v pogodbi o medsebojnih razmerjih (prvi odstavek 32. člena SZ-1) in ne v pogodbi o določitvi upravnika, je pravilen zaključek sodišča prve stopnje, da se ti delijo po solastniških deležih. Prvi odstavek 30. člena SZ-1 namreč določa, da so etažni lastniki odgovorni za plačilo vseh stroškov upravljanja ter drugih stroškov, ki izvirajo iz večstanovanjske stavbe, v skladu s svojimi solastniškimi deleži, če pogodba o medsebojnih razmerjih ne določa drugače. Ker slednje etažni lastniki niso sklenili, morajo stroške plačevati po ključu, ki ga je določil upravnik. Pritožbene navedbe, ki izpodbijajo dokazno oceno glede jasnosti in preglednosti razdelilnika stroškov, niso dovoljene, saj gre za pritožbeni razlog zmotne ugotovitve dejanskega stanja, ki v sporih majhne vrednosti ni dopusten.

10. Ker uveljavljani pritožbeni razlogi niso utemeljeni oziroma dovoljeni in ker niso podani razlogi, na katere pazi sodišče po uradni dolžnosti (drugi odstavek 350. člena ZPP), je pritožbeno sodišče pritožbo kot neutemeljeno zavrnilo in potrdilo izpodbijano sodbo (353. člen ZPP).

11. Izrek o pritožbenih stroških temelji na določbi prvega odstavka 154. člena v zvezi s prvim odstavkom 165. člena ZPP.

(1) Primerjaj odločbo Vrhovnega sodišča RS II Ips 126/2001 in številno sodno prakso, ki je sledila navedenemu judikatu.