Court allows mortgage registration by ruling that a registered prohibition of transfer and encumbrance is a single right allowing registration with owner consent.

Pritožbi se ugodi in se izpodbijani sklep in sklep zemljiškoknjižnega sodniškega pomočnika razveljavi ter zadeva vrne zemljiškoknjižnemu sodniku v ponovno odločanje o vpisu.

[JEDRO]

Pravica prepovedi odtujitve in obremenitve, ki je nastala na podlagi pravnega posla, je pravica prepovedi razpolaganja. Gre torej za enoten institut, ne glede na dejanski vpis samo prepovedi odtujitve. Tudi prepoved obremenitve namreč lahko pripelje v končni fazi (če ni plačan hipotekarni dolg) do odtujitve.

[OBRAZLOŽITEV]

Z izpodbijanim sklepom je Okrajno sodišče v Krškem zavrnilo ugovor predlagatelja in potrdilo sklep zemljiškoknjižnega sodniškega pomočnika, ki ni dovolil vpisa hipoteke pri nepremičninah 676/9 in 676/10 k.o. S. v korist predlagatelja S. d.d., ker je pri obeh nepremičninah vpisana pravica prepovedi odtujitve v korist imetnikov M. in A.D.

Proti temu sklepu je vložil predlagatelj pritožbo po notarki. V pritožbi navaja, da je obrazložitev sklepa predvsem preskromna, saj sodnik ni odgovoril na vse ugovorne razloge. Zato izpodbijanega sklepa ni mogoče preizkusiti. V nadaljevanju pa ponovi razloge ugovora. V zemljiški knjigi je na podlagi darilne in služnostne pogodbe z dne 19.9.2012 res vknjižena prepoved odtujitve v korist imetnikov M. in A.D. Vendar beseda odtujitev v gramatikalnem in v vsebinskem pravnem smislu ne vključuje tudi prepovedi obremenitve. To izhaja že iz 38.

člena SPZ, ki govori o prepovedi odtujitve ali obremenitve. Ne gre torej za enotni institut prepovedi razpolaganja. Takšno je tudi stališče Višjega sodišča v Kopru v zadevi Cdn 154/2012, pa tudi Višjega sodišča v Ljubljani I Cp 1445/2009. Tudi notarska praksa stoji na stališču, da vknjižena prepoved odtujitve ne zajema prepovedi obremenitve. Ž.D. je lastnik zemljišča, ki ga je pridobil z darilno pogodbo od svojih staršev. Že ob sestavi pogodbe je bilo govora, da bo sin – obdarjenec vzel hipotekarni kredit za gradnjo stanovanjske hiše na podarjenih nepremičninah.

Zato je notarka ob sestavi pogodbe upoštevala, da se je v pogodbi zapisala samo prepoved odtujitve, ne pa tudi obremenitve. Ob zavzetem stališču se tudi ne bi smelo vpisovati na takih nepremičninah služnosti, pa je sodna praksa drugačna. Če bi tudi pritožbeno sodišče bilo na takšnem stališču, bi moralo zemljiškoknjižno sodišče upoštevati določbo 3. odstavka 158. člena. Navedba, da pogoji za vpis v času vložitve predloga niso bili izpolnjeni, ne drži, saj sta imetnika pravice prepovedi obremenitve podala in overila svoje soglasje že pred vložitvijo predloga za vpis.

Te listine niso bile priložene predlogu, ker je notarka bila prepričana, da niso potrebne. So bile pa priložene ugovoru, zato naj pritožbeno sodišče izpodbijani sklep spremeni tako, da dovoli predlagani vpis, oziroma pritožbi ugodi in razveljavi izpodbijani sklep in sklep zemljiškoknjižnega sodniškega pomočnika ter vrne zadevo v ponovno odločanje o vpisu.

Pritožba je utemeljena.

Pravica prepovedi odtujitve in obremenitve, ki je nastala na podlagi pravnega posla iz 4. odstavka 38. člena Stvarnopravnega zakonika in se v skladu z določbo 1. točke drugega odstavka 13. člena Zakona o zemljiški knjigi (ZZK-1) vknjiži v zemljiško knjigo, je pravica prepovedi razpolaganja. Zato gre za enoten institut, ne glede na dejanski vpis samo prepovedi odtujitve. Tudi prepoved obremenitve namreč lahko pripelje v končni fazi (če ni plačan hipotekarni dolg) do odtujitve. Takšno je stališče Višjega sodišča v Kopru v vseh novejših odločbah.

Odločba, ki jo izpostavlja pritožba, je bila drugačna. Pri tem pa velja izpostaviti specifično situacijo pri odločanju v izpostavljenem primeru. Primer se ni nanašal na pravico prepovedi odtujitve in obremenitve, ki je urejena v 38. členu SPZ, ampak na določbo 122. člena Stanovanjskega zakona iz leta 1991, ki je kupcu stanovanja po privatizacijskih določbah SZ/1991 prepovedoval prodajo do dokončnega poplačila pogodbene cene stanovanja. Določba SZ/1991 ni imela enakih učinkov, kot jih ima prepoved odtujitve in obremenitve iz 38. člena SPZ, ki z vpisom v zemljiški knjigi pridobi absolutne učinke.

Učinke vknjižene prepovedi razpolaganja ureja 47. členu ZZK-1, ki v drugem odstavku določa, da je vknjižena pravica prepovedi odtujitve in obremenitve ovira za dovolitev vpisov, ki bi učinkovali po trenutku, od katerega učinkuje vknjižba te prepovedi. Tretji odstavek tega člena pa določa izjemo, ko vknjižena pravica prepovedi odtujitve in obremenitve ni ovira za vpis in sicer v primeru, da je predlogu za vpis priložena listina o soglasju imetnika pravice prepovedi odtujitve in obremenitve za predlagani vpis, na kateri je imetnikov podpis overjen.

Pritožba utemeljeno opozarja, da je predlagatelj priložil ugovoru takšno overjeno izjavo. Na podlagi četrtega odstavka 147. člena ZZK-1 bi zemljiškoknjižni sodnik, ko je odločal o ugovoru, to moral upoštevati, pa je očitno spregledal te določbe, pa tudi ugovoru priloženo listino. Pritožbeno sodišče je iz teh razlogov moralo izpodbijani sklep in sklep zemljiškoknjižnega pomočnika po 5. točki drugega odstavka 161. člena ZZK-1 razveljaviti in vrniti zadevo zemljiškoknjižnemu sodniku v ponovno odločanje o vpisu. V ponovnem odločanju bo moral presoditi, ali je s priloženo overjeno listino imetnikov pravice prepovedi odtujitve in obremenitve odpravljena ovira za predlagani vpis hipoteke in v primeru pritrdilnega odgovora odločiti po 4. točki prvega odstavka 158.

člena ZZK-1.