Landlord's claim for repair costs dismissed; tenant pays unless contract states otherwise.
Slovenia (SI)
Legislator summary
AI generatedThe appellate court overturned the first-instance judgment, which had dismissed the landlord's claim for €3,124.01 in repair costs. The tenant argued the claim was time-barred, but the court found the landlord had implicitly extended the lease by accepting rental receipts without objection. Consequently, the case was remanded for a new trial to distinguish between the one-year statute of limitations for management costs and the five-year period for repair costs.
Legislator headnote
AI generatedArticle 17 of the Residential Tenancy Act; Article 355 of the Obligations Code: The tenant bears operational costs unless the lease agreement stipulates otherwise, and the statute of limitations for such costs is five years, not one.
Keywords
AI generatedCited Legislation
AI generatedFull text
Pritožbi se ugodi, sodba sodišča prve stopnje se v izpodbijanem delu v tč. 1 in 2 razveljavi in se zadeva vrne v novo sojenje.
O pritožbenih stroških bo odločeno s končno odločbo.
[JEDRO]
Obratovalne stroške plača najemnik razen, če pogodba določa drugače.
[OBRAZLOŽITEV]
Z izpodbijano sodbo je sodišče v celoti zavrnilo tožbeni zahtevek za plačilo 3.124,01 EUR s pp.
Proti takšni sodbi se je pritožila tožeča stranka iz vseh pritožbenih razlogov. Čl. 355 Obligacijskega zakonika glede zastaranja reparacijskih zahtevkov ne velja, saj je tožeča stranka trdila, da je obratovalne stroške plačevala namesto tožene stranke. Zaradi tega velja petletni zastaralni rok, saj ne gre za stroške upravljanja in druge upravnikove terjatve. Ni res, da bi se morala tožeča stranka pozanimati, kdo je uporabnik po poteku najema. Po čl. 17 Stanovanjskega zakona obveščanje nalaga lastniku in najemniku, ne pa upravniku. Tudi po poteku pogodbe je tožena stranka sprejemala položnice in jim ni nasprotovala, kar je pomenilo molče podaljšanje najemnega razmerja. Na položnicah so bili stroški upravljanja in obratovalni stroški, čemur tožena stranka ni ugovarjala. Sodišče je zavrnilo zahtevek v nasprotju z listinami v spisu tudi po 1.9.2003.
Tožena stranka v odgovoru na pritožbo predlaga njeno zavrnitev.
Pritožba je utemeljena.
Preuranjen je zaključek, da je celotna terjatev zastarala.
Sodišče ni razmejilo stroške upravljanja, za katere velja enoletni zastaralni rok, od stroškov obratovanja, za katere velja petletni zastaralni rok.
Tožeča stranka je že v vlogi na list. št. ... zatrjevala, da je stroške obratovanja plačevala namesto tožene stranke in da je plačala tuj dolg. Tožeča stranka je predlagala zaslišanje strank in se je sklicevala na verodostojno listino glede odprtih postavk, čeprav ni specificirala, koliko dolga se nanaša na obratovalne stroške in koliko na stroške upravljanja.
V novem sojenju bo treba najprej pozvati tožečo stranko, da konkretno specificira obe vrsti terjatev in navede zneske, sicer se bodo navedbe tožeče stranke štele za nepopolne in jih sodišče ne bo dolžno presojati samo na podlagi verodostojne listine, iz katere pa niso razvidni seštevki obeh vrst različnih terjatev.
Šele po specifikaciji obeh vrst terjatev bo sodišče lahko presodilo o vprašanju zastaranja. Iztožuje se dolg od 20.8.2002 do 20.3.2007, izvršilni predlog pa je bil vložen 2.7.2007.
Tožeča stranka je že v vlogi na list. št. ... trdila, da je tožena stranka vseskozi prejemala položnice z obračuni in jih ni nikoli zavrnila. Te trditve je tožeča stranka ponovila v pritožbi in bo sodišče zato moralo oceniti, ali ni šlo za konkludentno podaljšanje pogodbenega razmerja, kar trdi tožeča stranka.
Sodišče bo moralo ponovno presoditi, kaj določa najemna pogodba glede plačila obeh vrst stroškov in če bi bile določbe pogodbe nejasne, je treba uporabiti Stanovanjski zakon.