Court dismisses appeal as lease termination agreement lacked specific statutory conditions required by law.
Sweden (SE)
Legislator summary
AI generatedThe Court of Appeal dismissed Volvo's appeal against the Housing Board's refusal to approve a lease termination agreement. The parties argued the agreement was valid because the primary contract ended, but the Housing Board found the termination agreement failed to specify the exact circumstances under which possession protection would not apply. The court held that the mandatory statutory form requirement for such agreements must be strictly met, and since the document did not explicitly state the triggering conditions, the agreement was invalid.
Legislator headnote
AI generated12 kap. 57-60 §§ jordabalken; 12 kap. 56 § 2 st. jordabalken: A lease termination agreement waiving possession protection must be a separate document explicitly stating the specific circumstances under which the protection does not apply; failure to specify these conditions renders the agreement invalid.
Keywords
AI generatedCited Legislation
AI generatedCited Case Law
AI generatedRelated Decisions
AI generatedFull text
Hyresnämnden i Jönköping
Volvo Personvagnar AB (Volvo) och Compass Group AB (Compass), som hade ingått ett hyresavtal avseende en lokal, ansökte om hyresnämndens godkännande av en överenskommelse om avstående från besittningsskydd.
Hyresnämnden (hyresrådet Carl Olof Nilsson Öhrnell) anförde i beslut den 23 december 2020 följande.
SKÄL
En överenskommelse om avstående från besittningsskydd ska utgöra ett särskilt dokument, separat från hyresavtalet. Överenskommelsen om avstående från besittningsskyddet innehåller inga begränsningar av förutsättningarna för i vilka situationer besittningsskyddet inte ska gälla. Förutsättningar saknas därför för att godkänna överenskommelsen.
- - -
BESLUT
Hyresnämnden avslår ansökan.
Svea hovrätt
Volvo yrkade att hovrätten skulle godkänna överenskommelsen om avstående från besittningsskydd och anförde till stöd för sin talan följande. Enligt ett uppdragsavtal mellan Volvo och Compass ska Compass bedriva restaurangverksamhet i Volvos lokaler för anställda i verksamheten och eventuella besökare. Av uppdragsavtalet framgår att det omfattar Restaurang Tranan i Skövde. Lokalen är inte öppen för allmänheten. Syftet med hyresavtalet är att möjliggöra för Compass att utföra sitt uppdrag. För det fall att uppdragsavtalet upphör, upphör också syftet med hyresavtalet.
Hovrätten (Hovrättsråden Maj Johansson och Thomas Edling samt f.d. hovrättsrådet Måns Edling, referent) anförde i beslut den 14 juni 2021 följande.
SKÄL
Det aktuella hyresavtalet gäller en lokal. Parterna har ingått en överenskommelse om att hyresrätten inte ska vara underkastad bestämmelserna i 12 kap. 57-60 §§ jordabalken. För att vara giltig ska en sådan överenskommelse göras i en särskilt upprättad handling (56 § andra stycket samma kapitel). Bestämmelsen är tvingande till förmån för hyresgästen.
I den särskilda överenskommelsen som parterna ingått, Överenskommelse om avstående från besittningsskydd, anges att avtalet gäller om hyresavtalet sägs upp av annan orsak än att lokalen ligger i ett hus som ska rivas eller undergå större ombyggnad men vilken orsak det är fråga om anges inte. Av hyresavtalet framgår däremot under rubriken Särskilda bestämmelser (bilaga 5 a till hyreskontraktet) att om hyresvärden byter leverantör för uppdragsavtalet ska hyresgästen, utan rätt till förlängning av hyresavtalet eller rätt till ersättning, avstå från lokalen. Vidare framgår av avtalet i denna del att parterna i särskilt upprättad handling, vilken ska godkännas av hyresnämnden, överenskommit att bestämmelserna i 12 kap. 57-60 §§ jordabalken inte gäller om hyresvärdens uppsägning sker på grund av att hyresvärden säger upp uppdragsavtalet. Uppdragsavtalet är det primära avtalet till vilket hyresavtalet är knutet. Hyresavtalets syfte skulle förfelas om hyresgästen har besittningsskydd efter att uppdragsavtalet har upphört att gälla. I uppdragsavtalet sägs bl.a. att det avtalet träder i kraft när hyresavtalet ingåtts och när parternas särskilda överenskommelse om avstående från besittningsskyddet har godkänts av hyresnämnden.
Av hyresavtalet och uppdragsavtalet framgår det i vilken situation avståendeavtalet är tänkt att få betydelse, däremot inte av själva överenskommelsen om avstående från besittningsskydd. En sådan överenskommelse ska alltså göras i en särskilt upprättad handling och kan därmed inte tas in i hyresavtalet. Syftet med formkravet är att förhindra att en hyresgäst genom förbiseende inte uppmärksammar innebörden av överenskommelsen.
I det formulär som hyresnämnderna tillhandahåller förutsätts parterna normalt ange den situation då avståendeavtalet är tänkt att tillämpas. Om inga skäl anges och det är fråga om en sådan överenskommelse som ska godkännas av hyresnämnden, kan detta leda till att överenskommelsen inte godkänns.
Det lagstadgade formkravet medför att syftet med överenskommelsen, när denna ska godkännas, generellt sett bör framgå av avståendeavtalet. I praxis har formkravet getts en tämligen strikt tolkning (RH 2001:12, som avsåg avstående av besittningsskydd beträffande en bostadslägenhet).
Med hänsyn till det anförda finner hovrätten inte skäl att frångå hyresnämndens bedömning. Överklagandet ska därför avslås.
BESLUT
Hovrätten avslår överklagandet.