Expropriation compensation valuation: requirement to use market prices at the date of the expert report

Asupra cauzei civile de față, constată următoarele:

Prin cererea înregistrată pe rolul Tribunalului București, secția a III-a civilă, la data de 22 mai 2009, reclamantul D.R.D. a chemat în judecată pe pârâtul Statul Român, prin Compania Națională de Autostrăzi și Drumuri Naționale din România, ca pe baza hotărârii judecătorești ce se va pronunța pârâtul să fie obligat și la exproprierea suprafeței de teren de 382 m.p. situat în comuna Moara Vlăsiei, Jud. Ilfov, și să se stabilească suma ce se cuvine cu titlu de despăgubiri, iar în subsidiar în cazul în care această cerere se va respinge, să se stabilească suma ce se acordă cu titlu de despăgubiri.

În motivarea cererii, reclamantul a arătat că la data de 13 mai 2009 a primit prin poștă Procesul verbal nr. 109 din 27 februarie 2009 împreună cu Hotărârea de stabilire a despăgubirilor nr. 109/2009, prin care i s-au acordat despăgubiri în cuantum de 29.896,56 RON pentru exproprierea suprafeței de teren de 1.512 m.p. situat în comuna Moara Vlăsiei, Jud. Ilfov, având număr cadastral AA.

Atât din hotărârea de stabilire a despăgubirilor, cât și din cuprinsul procesului-verbal rezultă că nu a fost de acord cu privire la cuantumul despăgubirii stabilite de expropriator deoarece nu s-a avut în vedere valoarea reală a terenului, iar pe de altă parte nu s-a avut în vedere prejudiciul cauzat prin expropriere.

Reclamantul a mai arătat că partea de teren neexpropriată, în suprafață de 382 m.p., rămâne fără niciun fel de valoare economică atât datorită suprafeței mici, cât și mai ales datorită formei triunghiulare a terenului, care face ca acesta să fie inutilizabil, indiferent de destinația care ar dori a se da.

De asemenea, la stabilirea despăgubirii nu a fost avută în vedere diminuarea valorii de circulație a restului de teren neexpropriat.

În drept au fost invocate dispozițiile Legii nr. 33/1994.

La data de 30 iunie 2009, reclamantul a formulat precizare la acțiunea introductivă, prin care a solicitat și anularea în parte a Hotărârii nr. 109/2009, atât sub aspectul suprafeței expropriate, cât și sub aspectul cuantumului despăgubirilor.

La dosarul cauzei a fost depus raportul de expertiză efectuat conform art. 25 din Legea nr. 33/1994.

Prin Sentința civilă nr. 212 din 16 februarie 2010, Tribunalul București, secția a III-a civilă, a admis cererea precizată, a dispus exproprierea și a terenului în suprafață de 382 m.p. situat în comuna Moara Vlăsiei, județ Ilfov, și a stabilit cuantumul despăgubirilor la care a fost obligată pârâta la suma de 169.027 RON, motiv pentru care a anulat în parte Hotărârea nr. 109/2009.

Pentru a se pronunța astfel, instanța de fond a reținut că terenul în suprafață de 382 m.p. este necesar a fi expropriat deoarece nu are nicio valoare economică având în vedere concluziile raportului de expertiză, iar pentru suprafața de 2.095 m.p., a dispus acordarea de despăgubiri, raportat la situația reținută din raportul de expertiză.

În ceea ce privește valoarea terenului expropriat în suprafață de 1.512 m.p., experții au stabilit că aceasta este în sumă de 97.533 RON, reprezentând valoarea reală a imobilului expropriat.

Împotriva sentinței tribunalului a formulat apel pârâtul Statul Român, prin Compania Națională de Autostrăzi și Drumuri Naționale din România.

Prin Decizia civilă nr. 572A din 30 mai 2011, Curtea de Apel București, secția a IV-a civilă, a admis apelul declarat de pârât, a schimbat în parte sentința apelată, în sensul că a stabilit cuantumul despăgubirilor la suma de 100.255 RON, menținând celelalte dispoziții ale sentinței.

Pentru a decide astfel, Curtea a reținut următoarele considerente:

Conform art. 44 din Constituția României și art. 1 din Legea nr. 33/1994 privind exproprierea pentru cauză de utilitate publică - exproprierea de imobile, în tot sau în parte, se poate face numai pentru cauză de utilitate publică, după o dreaptă și prealabilă despăgubire, prin hotărâre judecătorească.

De asemenea, potrivit art. 26 alin. (2) din Legea nr. 33/1994, la calcularea despăgubirilor, experții, precum și instanța vor ține seama de prețul cu care se vând, în mod obișnuit, imobilele de același fel în unitatea administrativ-teritorială, la data întocmirii raportului de expertiză.

Prin sintagma "prețul cu care se vând în mod obișnuit imobilele" legiuitorul se referă la prețul efectiv plătit și consemnat ca atare în contractele de vânzare-cumpărare autentice, și nu la ofertele de vânzare ale agențiilor imobiliare.

Or, comisia de experți care a efectuat lucrarea științifică la instanța de fond și pe care aceasta și-a întemeiat soluția, au avut în vedere numai oferta de vânzare pentru terenuri situate pe teritoriul comunei Moara Vlăsiei pentru stabilirea valorii de circulație a terenului în cauză, fiind încălcate în acest fel dispozițiile art. 26 alin. (2) din Legea nr. 33/1994 precizate, cât și dispozițiile art. 4 alin. (9) din Legea nr. 198/2004, ce fac referire la grila notarilor publici.

Față de aceste aspecte, Curtea a avut în vedere expertiza efectuată în calea de atac a apelului, expertiză în care comisia de experți a avut în vedere prețurile efectiv plătite pentru terenuri de același fel cu cel supus exproprierii, precum și încheiate la date cât mai apropiate de momentul exproprierii pentru a se da eficiență principiului unei juste și prealabile despăgubiri, consacrat de Constituție și de art. 1 din Legea nr. 33/1994, tranzacții ce au fost atașate raportului de expertiză.

Conform concluziilor expuse de către comisia de experți, Curtea a reținut că valoarea reală a terenului în suprafață de 1.512 m.p. este de 63.478 RON, valoarea daunelor cauzate terenului rămas expropriat cu suprafața de 382 m.p. este de 16.037 RON, iar valoarea daunelor cauzate terenului în suprafață de 2.095 m.p. este de 20.740 RON.

În ceea ce privește critica formulată de pârâtă în ceea ce privește acordarea unor despăgubiri nejustificate pentru restul de teren de 2.095 m.p., Curtea a reținut că aceasta este nefondată.

Ambele comisii de experți, atât cea care a efectuat raportul de expertiză la instanța de fond, cât și cea care a efectuat în apel lucrarea de specialitate au concluzionat, în urma verificărilor efectuate, că restul suprafeței de 2.095 m.p., rămasă neexpropriată, reprezintă un lot greu de organizat datorită formei acesteia, este lipsită de drum de acces, iar traseele utilităților trebuie să traverseze proprietățile vecinilor.

Ca urmare, nu se poate reține că această suprafață de teren care a rămas într-adevăr în proprietatea reclamantului a suferit un spor de valoare, ci dimpotrivă, astfel încât Curtea a dispus acordarea valorii daunelor produse acestui teren, astfel cum a fost calculată de experți.

Decizia curții de apel a fost atacată cu recurs, în termen legal, de către ambele părți.

1. Reclamantul D.R.D. critică hotărârea atacată sub următoarele aspecte:

Instanța de apel a apreciat în mod nelegal că raportul de expertiză întocmit în fața instanței de fond s-ar fi realizat cu nerespectarea prevederilor legii speciale.

Recurentul-reclamant susține că valoarea terenului expropriat a fost stabilită corect de către experți în fața instanței de fond, luând în considerare toate criteriile impuse de legea specială.

Totodată, această expertiză a avut în vedere prețurile de la momentul exproprierii, împrejurarea ce asigură caracterul prealabil al despăgubirii.

Solicită admiterea recursului, modificarea deciziei recurate în sensul respingerii apelului pârâtului, cu consecința menținerii sentinței instanței de fond.

2. Pârâtul Statul Român, prin Compania Națională de Autostrăzi și Drumuri Naționale din România SA a formulat următoarele critici:

Hotărârea a fost dată cu încălcarea și aplicarea greșită a legii, sens în care se arată că instanța de apel, în mod nelegal, a omologat raportul de expertiză, întrucât experții au încălcat dispozițiile art. 26 alin. (2) din Legea nr. 33/1994, neținând seama de prețurile cu care se vând în mod obișnuit imobilele de același fel din unitatea administrativ-teritorială a comunei Moara Vlăsiei, deși la dosar au fost atașate contracte de vânzare cumpărare autentice având ca obiect terenuri similare celui expropriat.

În ce privește suprafața de 382 m.p., aceasta poate rămâne în proprietatea reclamantului, atât în ce privește categoria de folosință a acesteia, cât și datorită faptului că este prevăzută cu cale de acces, atât la sud, cât și la vest.

Cu privire la suprafața de 2.095 m.p., recurentul-pârât susține că ambele instanțe, în mod eronat, au ținut cont de concluziile rapoartelor de expertiză, în sensul că au apreciat că acest teren nu poate înregistra un spor de valoare, din cauza formei acesteia și a faptului că este lipsită de cale de acces.

Față de aceste susțineri, recurentul consideră că reclamantul nu a suferit niciun prejudiciu efectiv, astfel că despăgubirile acordate pentru cele două suprafețe de teren sunt nejustificate.

Solicită admiterea recursului și modificarea deciziei recurate în sensul respingerii acțiunii.

Examinând motivele de nelegalitate invocate prin cererile de recurs, Înalta Curte apreciază că ambele recursuri sunt fondate, urmând a fi admise, cu consecința casării deciziei recurate și trimiterea cauzei spre rejudecarea apelului declarat de pârât, pentru următoarele considerente:

Prin motivele de recurs formulate, atât reclamantul, cât și pârâtul și-au exprimat nemulțumirile cu privire la cuantumul despăgubirilor astfel cum au fost stabilite prin raportul de expertiză efectuat în fața instanței de apel, aferente imobilului-teren expropriat.

În raport de criticile aduse hotărârii atacate sub acest aspect, Înalta Curte a procedat la analizarea concomitentă a motivelor de recurs.

Astfel, art. 9 din Legea nr. 198/2004 prevede că acțiunea formulată de expropriat se soluționează potrivit art. 21 - 27 din Legea nr. 33/1994 în ceea ce privește stabilirea despăgubirilor.

Prin urmare, criticile în raport de care se stabilește cuantumul despăgubirii sunt prevăzute de Legea nr. 33/1994, care în art. 26 prevede că despăgubirea se compune din valoarea reală a imobilului și din prejudiciul cauzat proprietarului sau altor persoane îndreptățite și că, la calcularea cuantumului acestor despăgubiri, atât experții, cât și instanța, vor ține seama de prețurile cu care se vând, în mod obișnuit, imobilele de același fel din unitatea administrativ-teritorială la data întocmirii raportului de expertiză, precum și de daunele aduse proprietarului sau, după caz, altor persoane îndreptățite, luând în considerare dovezile depuse de acestea.

Stabilirea valorii de circulație a imobilului supus exproprierii constituie unicul element necesar în scopul determinării unei despăgubiri juste și echitabile în accepțiunea legii generale în materie, dar și a normelor constituționale (art. 44 din Constituție).

Reținându-se caracterul excepțional al cedării proprietății prin expropriere și în scopul asigurării unei protecții depline și adecvate a dreptului de proprietate privată, dispoziția menționată din legea fundamentală a fost preluată ca atare în Legea nr. 33/1994, prin art. 1 din acest act normativ legiuitorul statuând că "exproprierea de imobile, în tot sau în parte, se poate face numai pentru cauză de utilitate publică, după o dreaptă și prealabilă despăgubire, prin hotărâre judecătorească".

Conform art. 26 din Legea nr. 33/1994, "despăgubirea se compune din valoarea reală a imobilului și din prejudiciul cauzat proprietarului sau altor persoane îndreptățite".

La stabilirea cuantumului despăgubirilor, experții, precum și instanța vor ține seama de prețul cu care se vând, în mod obișnuit, imobilele de același fel în unitatea administrativ-teritorială, la data întocmirii raportului de expertiză, precum și de daunele aduse proprietarului sau, după caz, altor persoane îndreptățite, "luând în considerare și dovezile prezentate de aceștia.".

Se constată astfel că textul de lege stabilește atât criteriile de determinare a despăgubirii, compusă din valoarea reală a bunului și prejudiciul cauzat expropriatului, cât și momentul stabilirii cuantumului despăgubirii, respectiv "data întocmirii raportului de expertiză".

Criticile formulate prin cererile de recurs sunt fondate, în măsura în care sunt de natură a susține necesitatea completării în apel a probatoriilor, pentru lămurirea pe deplin a împrejurărilor legate de determinarea cuantumului despăgubirilor cuvenite reclamantului, ca persoană expropriată, în baza Legii nr. 33/1994.

Cele două aspecte esențiale ce interesează obiectivele la care trebuie să răspundă experții desemnați de către instanța de judecată sunt, în primul rând, prețul de piață al imobilelor, astfel cum rezultă din tranzacții încheiate în perioada relevantă și, eventual, din oferte de tranzacționare, iar în al doilea rând, momentul de referință al determinării cuantumului despăgubirilor, care este cel al întocmirii raportului de expertiză în cursul judecății.

Se observă că expertiza de specialitate, efectuată în faza judecății în apel, nu a respectat cerința privind momentul de referință al determinării cuantumului despăgubirilor, respectiv cel al întocmirii raportului de expertiză în cursul judecății.

Astfel, experții desemnați de către Curte, în condițiile art. 25 din Legea nr. 33/1994, au folosit metoda comparației cu prețurile de vânzare practicate în legătură cu terenuri similare din aceeași unitate administrativ-teritorială, însă încheiate în perioada 2006 - 2008, iar nu la momentul întocmirii raportului de expertiză, respectiv februarie 2011.

Instanța de apel a respins, la termenul din 18 aprilie 2011, obiecțiunile formulate de pârât pe acest aspect și nu a pus în discuție, în baza rolului activ conferit de art. 129 alin. (5) C. proc. civ., completarea expertizei cu acest obiectiv.

Neprocedând în acest mod, curtea de apel nu a stabilit pe deplin situația de fapt, la care să poată fi aplicate dispozițiile legale în materie, respectiv art. 26 alin. (1) și (2) din Legea nr. 33/1994, astfel că, impunându-se administrarea probei cu o nouă expertiză, se va proceda la casarea deciziei, reținându-se și incidența art. 312 alin. (3) C. proc. civ., cu trimiterea cauzei spre rejudecare aceleiași instanțe de apel.

Cu ocazia rejudecării, se vor avea în vedere tranzacții imobiliare cu privire la terenuri similare din aceeași unitate administrativ-teritorială cu terenul în litigiu, încheiate în perioada efectuării expertizei, ce vor fi identificate de către experți, urmând ca și pârâta să depună diligențe în vederea procurării unor contracte de vânzare-cumpărare relevante în acest sens.

Cu ocazia rejudecării apelului, curtea de apel va analiza și celelalte critici formulate prin motivele de recurs.

În consecință, în baza art. 312 alin. (1) - (3) și art. 314 C. proc. civ., cu referire la art. 304 pct. 9 C. proc. civ., Înalta Curte va admite ambele recursuri, în raport de ultimul motiv de recurs analizat, în limita criticilor găsite întemeiate, și pe cale de consecință va casa decizia recurată cu trimiterea cauzei spre rejudecare la aceeași curte de apel.

Pentru aceste motive, Înalta Curte va admite recursurile, va casa decizia recurată, cu trimiterea cauzei spre rejudecare aceleiași instanțe de apel.

PENTRU ACESTE MOTIVE

ÎN NUMELE LEGII

D E C I D E

Admite recursurile declarate de reclamantul D.R.D. și de pârâtul Statul Român, prin Compania Națională de Autostrăzi și Drumuri Naționale din România SA împotriva Deciziei civile nr. 572 A din 30 mai 2011 a Curții de Apel București, secția a IV-a civilă.

Casează decizia recurată și trimite cauza spre rejudecare la aceeași instanță.

Irevocabilă.

Pronunțată în ședință publică, astăzi 15 noiembrie 2012.

Procesat de GGC - AZ