Appeal on compensation for improvements null as grounds attacked merits, not legality; lower award upheld.

Asupra cauzei de față, constată următoarele:

Constată că sub nr. 785/85/2009 s-a înregistrat pe rolul Tribunalului Sibiu acțiunea formulată de reclamanții M.V. și M.T.E. în contradictoriu cu pârâtul B.C. solicitând ca prin sentința ce se va pronunța, să se dispună: obligarea pârâtului la plata sumei de 520.000 RON reprezentând contravaloarea sporului de valoare adus imobilului înscris în CF X Sibiu, nr. top XXX situat administrativ în Sibiu, str. A., nr. 24 ca rezultat din edificarea unei construcții noi și lucrări de îmbunătățire efectuate de către reclamanți; instituirea unui drept de retenție asupra imobilului înscris în CF X Sibiu nr. top XXX situat administrativ în Sibiu, str. A. în favoarea reclamanților, până la achitarea integrală a despăgubirilor solicitate de către pârât; cu cheltuieli de judecată.

Prin Sentința civilă nr. 1151/2009 Tribunalul Sibiu a admis în parte acțiunea reclamanților și a obligat pârâtul la plata sumei de 17.475 RON cu titlu de despăgubire și a respins capătul de cerere privind instituirea unui drept de retenție. Prin aceeași sentință a fost admisă cererea reconvențională și obligați pârâții reconvenționali la plata sumei de 200 euro lunar, începând cu data de 1 noiembrie 2008 și până la predarea efectivă a imobilului în litigiu cu titlu de folos de tras.

Pentru a pronunța această sentință, instanța a reținut următoarele:

Imobilul situat în Sibiu, str. A., nr. 24 și înscris în CF X Sibiu, nr. top XXX a redevenit proprietatea pârâtului reclamant reconvențional B.C. în temeiul Sentinței civile nr. 2091 din 21 februarie 2008 a Judecătoriei Timișoara, rămasă irevocabilă prin Decizia civilă nr. 1190/R/15 octombrie 2008 a Tribunalului Timiș. Prin această hotărâre s-a dispus și evacuarea reclamanților din imobilul pe care îl cumpăraseră în temeiul Legii nr. 112/1995 și la care au efectuat o serie de investiții.

Din investițiile identificate de expert, instanța de fond a reținut că îndeplinesc condițiile art. 48 din Legea nr. 10/2001, doar o parte din ele, în sumă de 17.475 RON.

Capătul de cerere prin care s-a solicitat instituirea unui drept de retenție asupra imobilului a fost respins ca nefondat întrucât, conform contractului de comodat nr. 5 din 4 decembrie 2007 și actului adițional la acesta reclamanții au cedat folosința imobilului, începând cu data de 17 decembrie 2007 către SC S. SRL. În aceste condiții reclamanții nu mai pot cere instituirea unui drept de retenție asupra imobilului pe care nu îl mai ocupă.

Pentru evaluarea folosului de tras solicitat prin cererea reconvențională a fost efectuată o expertiză contabilă care a stabilit că, în funcție de prețurile practicate pe piață pentru zona respectivă, chiria cuvenită este de 200 euro pe lună cum de altfel a solicitat și pârâtul reclamant reconvențional.

Împotriva acestei sentințe au declarat apel reclamanții care au solicitat schimbarea în parte a sentinței în sensul admiterii acțiunii așa cum a fost formulată și reducerea cuantumului sumei de 200 euro/lună la care au fost obligați.

Instanța de apel a apreciat că au caracterul expres prevăzut de lege, iar pârâtul trebuie obligat să le suporte, următoarele lucrări evidențiate în Anexa 3 a raportului de expertiză, în cuantum total de 17.232 RON: strat suport pentru pardoseală, nr. crt. 1 - 595 RON; trepte din beton brut pregătite pentru a fi placate, nr. crt. 2 - 71 RON; tencuieli interioare drișcuite executate la pereți, nr. crt. 3 - 1.158 RON; tencuieli interioare drișcuite executate la tavane, nr. crt. 4 - 711 RON; confecționat și montat ferestre duble din lemn, nr. crt. 7 - 258 RON; sticlă montată pe tâmplărie din lemn, nr. crt. 9 - 105 RON; strat suport pentru pardoseli executate din beton, nr. crt. 10 - 275 RON; ferestre PVC cu geamuri termopan, nr. crt. 12 - 117 RON; 1 chiuvetă fontă, 1 furtun cu duș, 1 WC, nr. crt. 29 - 1.119 RON; instalație de gaz metan racordat la instalația de la parter, nr. crt. 31 - 726 RON; canalizare în curte, nr. crt. 37, 38, 39, 40 - 7.223 RON; împrejmuire la stradă, soclu din beton, și rigle din panouri, nr. crt. 48 - 1.188 RON; împrejmuire în fundul curții din bolțari, nr. crt. 49 - 2.086 RON; soclu și stâlpi metalici existenți și cu împrejmuire, nr. crt. 50 - 1.600 RON.

Toate celelalte lucrări evidențiate în raportul de contraexpertiză nu îndeplinesc condiția de a fi "îmbunătățiri necesare și utile" în sensul art. 48 din Legea nr. 10/2001 și nu pot fi puse în sarcina pârâtului, pentru următoarele considerente:

Nu poate fi acordată suma de 7.572 RON de la nr. crt. 30, 32, 35 reprezentând instalație încălzire centrală conducte și 3 radiatoare întrucât centrala nu este în stare de funcționare, conductele și radiatoarele fiind în stare avansată de uzură și degradare. Edificatoare în acest sens sunt fotografiile efectuate de expertul consultant, necontestate de reclamanții cărora li s-a comunicat un exemplar din lucrarea efectuată, și din care rezultă starea avansată de uzură a acestor componente ale instalației de încălzire, care în mod evident nu vor mai putea fi folosite și nu vor primi avizele tehnice de la ISCIR sau de la Gaz Metan, durata de viață a acestora fiind depășită.

Lucrările de la poziția 43 în valoare de 4769 RON, reprezentând renovare exterioară (tencuit, zugrăvit, vopsit, burlane, reparații acoperiș), nu pot fi puse în sarcina pârâtului, întrucât reclamanții, în calitate de chiriași ai imobilului din anul 1977, și apoi în calitate de proprietari ai acestuia, din anul 1998 și până în anul 2008 când s-a dispus nulitatea contractului de vânzare-cumpărare, aveau obligația de a întreține imobilul, la fel ca oricare proprietar diligent, care trebuie să-și întrețină propriul bun. Mai mult, din lucrarea de expertiză rezultă că aceste lucrări au avut loc în anul 2005, or la acea dată era deja înregistrată pe rolul Judecătoriei Sibiu sub nr. 6391 din 14 iulie 2005, acțiunea prin care pârâtul a chemat în judecată pe reclamanții de astăzi pentru a se constata nulitatea titlului de dobândire a dreptului de proprietate asupra imobilului în litigiu.

În ceea ce privește mansardarea podului, lucrări evidențiate la nr. crt. 13 - 37 și 33 - 36, în cuantum total de 34.099 RON nici aceste sume nu pot fi acordate pentru următoarele considerente:

În primul este de reținut reaua-credință a reclamanților care cumpără imobilul la data de 19 iunie 1998, deși la data de 29 iunie 1996 pârâtul i-a notificat, aducându-le la cunoștință că intenționează să revendice imobilul, iar la data de 21 aprilie 1997 a fost deja notată în cartea funciară acțiunea împotriva reclamanților, chiriași la acea dată. Din acel moment foștii chiriași au devenit de rea-credință, întrucât le-au fost aduse la cunoștință viciile titlului statului, și faptul că fostul proprietar înțelege să revendice imobilul, dar, cu toate acestea au înțeles să facă investiții în imobil, în perioada anilor 2000 - 2001 fiind efectuate lucrările la mansarda imobilului, aceste investiții fiind efectuate pe riscul lor și fără autorizațiile și aprobările prevăzute de lege.

Așa cum s-a reținut mai sus, art. 48 alin. (5) din Legea nr. 10/2001 prevede în mod expres că, la stabilirea valorii îmbunătățirilor, se va scădea gradul de uzură al acestora, în raport cu durata de viață normală, care se suportă de chiriași. Or, după cum rezultă în mod evident din fotografii, durata de viață a acestor lucrări este depășită, fiind vorba de lucrări efectuate în anul 1999, care trebuie complet înlocuite și refăcute, neputând fi folosite nici măcar parțial. În aceeași situație se află lucrările de la poziția 11, reprezentând pardoseli din plăci de gresie la baie și bucătărie, efectuate în anul 2000 la parter, în valoare de 1.112 RON, toate lucrările trebuind refăcute, întrucât sunt lipsite de orice valoare economică sau practică, durata de viață normală fiind în prezent depășită.

În aceeași categorie se include lucrarea de la nr. crt. 28, în sumă de 1.193 RON, reprezentând instalații electrice de iluminat în toate spațiile fără pivniță, întrucât acestea sunt în prezent degradate și trebuie refăcute complet, așa cum rezultă din fotografii.

Nu poate fi acordată contravaloarea lucrării de la nr. crt. 42, reprezentând magazie din pereți cărămidă, placă, instalații electrice, în cuantum de 1.530 RON, aceasta fiind în stare avansată de degradare și nemaiputând fi folosită conform destinației sale, așa cum rezultă din fotografia de la nr. crt. 222, lucrarea fiind departe de a avea caracterul unei îmbunătățiri.

În aceeași situație se află lucrările de la nr. crt. 44 - 46 și 47, reprezentând pavaj în curte, în valoare de 2.770 RON, mozaic venețian la terasă, în valoare de 1.198 RON și suport beton pentru mozaic, în valoare de 183 RON, copertine din structură metalică și învelitoare de sticlă, în valoare de 791 RON. Pavajul din curte reprezentat este degradat și trebuie complet refăcut, valoarea indicată de experți - 2.770 RON - este exagerată, această sumă fiind necesară probabil pentru efectuarea unui nou pavaj. Mai mult, este vorba de o lucrare efectuată în anul 1989 (conform mențiunilor din expertiză), iar în prezent durata de viață normală a acestei lucrări este complet depășită, reclamanții fiind cei care, efectuând aceste lucrări, s-au folosit de ele, în calitate de chiriași și apoi de proprietari, astfel că în niciun caz nu poate fi pus în sarcina pârâtului costul efectuării acestor lucrări.

S-a reținut că suma totală a lucrărilor care nu pot fi acordate deoarece nu îndeplinesc condițiile prev. de art. 48 alin. (1) - (5) din Legea nr. 10/2001 și cele ale art. 494 C. civ., în sensul că proprietarul terenului și al casei astfel dobândite nu a înregistrat nicio îmbogățire prin efectuarea acestor lucrări, este de 58.465 RON.

La această sumă se adaugă suma care ar trebui acordată, aceea de 17.232 RON și astfel se obține un total de 75.697 RON, împrejurare față de care nu se poate explica suma de 103.324 RON la care au ajuns experții, ca fiind valoarea lucrărilor de investiții și nici suma de 92.863 RON ca fiind un spor de valoare adus casei vechi prin așa-zisele investiții efectuate de reclamanți, chiar dacă se are în vedere și procentul de 5% calculat de experți cu titlu de transport.

Pe de altă parte, reclamanții aveau obligația de a face dovada pretențiilor lor prin prezentarea de înscrisuri, conform art. 48.1 din Normele Metodologice de aplicare a Legii nr. 10/2001, or singurele probe ale reclamanților sunt recunoașterile pârâtului și expertizele tehnice.

În consecință, având în vedere considerentele anterior expuse, în temeiul art. 296 C. proc. civ., Curtea de Apel a respins apelul declarat de reclamanții M.V. și M.T.E. împotriva Sentinței civile nr. 115/2009 pronunțată de Tribunalul Sibiu, secția civilă, sentința pronunțată fiind legală și temeinică.

Împotriva Deciziei civile nr. 121 din 12 mai 2011 a Curții de Apel Alba Iulia, secția civilă, au declarat recurs reclamanții M.V. și M.T.E. care au susținut următoarele motive de nelegalitate.

Instanța de apel a pronunțat o hotărâre cu aplicarea și interpretarea eronată a dispozițiilor art. 48 din Legea nr. 10/2001, a dispozițiilor art. 5, 6 din Normele metodologice ale Legii nr. 10/2001 prevăzute în H.G. nr. 923/2010 cu privire la art. 48, a dispozițiilor art. 494 alin. (1), (3) C. civ. și cu o apreciere eronată a probatoriului administrat și cu o motivare contradictorie și fără a se face aplicabilitatea dispozițiilor art. 129 alin. (5) C. proc. civ.

Astfel, fără niciun suport juridic și probator, instanța de apel a înlăturat îmbunătățirile necesare și utile efectuate de către subsemnații chiriași în conformitate cu dispozițiile art. 48 din Legea nr. 10/2001 și dispozițiile art. 5, 6 din Normele metodologice ale Legii nr. 10/2001 prevăzute în H.G. nr. 923/2010 cu privire la art. 48, înlăturând nejustificat raportul de expertiză și suplimentul la raportul de expertiză efectuat de către cei trei experți judiciari numiți în cauză, deși conform normelor metodologice premenționate valoarea despăgubirilor se stabilește pe bază de expertiză, aceasta fiind proba concludentă, certă și pertinentă necesară a fi administrată și avută în vedere de către instanță.

Față de aceste aspecte, în condițiile în care au fost înlăturate aproape în totalitate concluziile experților în temeiul art. 129 alin. (5) C. proc. civ., instanța de apel ar fi putut recurge la o completare a probatoriului pentru lămurirea cauzei. Mai mult decât atât, în mod eronat se reține calitatea de contractori de rea-credință întrucât au demarat lucrările de mansardare anterior revendicării imobilului și, de altfel, acestea au adus un spor de valoare în cuantum de 34.099 RON.

De asemenea, valoarea de 17.475 RON stabilită cu titlu de despăgubire, respectiv 4000 euro, se apreciază ca fiind derizorie, nereprezentând valoarea reală a sporului de valoare rezultat ca urmare a efectuării investițiilor și îmbunătățirilor pe care le-au adus imobilului din litigiu.

Analizând recursul declarat prin prisma dispozițiilor legale incidente și a motivelor de recurs invocate, Înalta Curte de Casație și Justiție constată că acesta este nul, pentru considerentele ce succed:

Potrivit art. 3021 lit. c) C. proc. civ., cererea de recurs va cuprinde sub sancțiunea nulității, motivele de nelegalitate pe care se sprijină recursul și dezvoltarea lor, iar potrivit art. 306 alin. (3) C. proc. civ., indicarea greșită a motivelor de recurs nu atrage nulitatea acestuia, dacă încadrarea într-unul din motivele de recurs prevăzute de art. 304 este posibilă.

Per a contrario, rezultă că, dacă dezvoltarea motivelor de recurs nu face posibilă încadrarea lor într-unul din cazurile de nelegalitate prevăzute expres și limitativ de art. 304 C. proc. civ., sancțiunea care intervine este nulitatea recursului.

A motiva recursul înseamnă, pe de o parte, arătarea motivelor de recurs pentru indicarea unuia dintre cazurile de casare sau modificare reglementate de art. 304 C. proc. civ., iar pe de altă parte, dezvoltarea acestuia în sensul formulării unor critici privind modul de judecată al instanței, raportat de motivul de recurs invocat.

Criticile formulate de reclamanți vizează cuantumul sumei stabilite de instanță, ca reprezentând despăgubire, solicitându-se, în esență, reducerea acestuia.

Aceste susțineri ce vizează netemeinicia hotărârii recurate, nu nelegalitatea acesteia, nu pot fi încadrate în cazurile de modificare sau casare reglementate de art. 304 C. proc. civ.

Având în vedere că recursul nu poate fi analizat în afara cadrului restrictiv prevăzut de art. 304 C. proc. civ., cu respectarea cerințelor referitoare la motivarea acestuia, Înalta Curte va constata nulitatea recursului, conform art. 302 lit. c) coroborat cu art. 306 alin. (3) C. proc. civ.

Având în vedere dispozițiile art. 274 C. proc. civ. vor fi obligați reclamanții la plata cheltuielilor de judecată reduse conform art. 274 C. proc. civ. alin. (3) către pârâtul B.C.

PENTRU ACESTE MOTIVE

ÎN NUMELE LEGII

D E C I D E

Constată nul recursul declarat de reclamanții M.V. și M.T.E. împotriva Deciziei civile nr. 121 din 12 mai 2011 a Curții de Apel Alba Iulia, secția civilă.

Obligă reclamanții la plata a 2.000 RON cu titlu de cheltuieli de judecată reduse către pârâtul B.C.

Irevocabilă.

Pronunțată în ședință publică, astăzi 18 octombrie 2012.

Procesat de GGC - GV