Market price restitution for evicted property owners: application of Law No. 10/2001 to contracts nullified for bad faith versus mere eviction via vindication.

Asupra cauzei de față, constată următoarele:

Prin sentința civilă nr. 105 din 20 ianuarie 2012, Tribunalul București, secția a III-a civilă, a respins acțiunea formulată de către reclamanții E.I. și E.M., în contradictoriu cu pârâtul Statul Român prin Ministerul Finanțelor Publice.

Pentru a hotărî astfel, instanța de fond a reținut următoarele:

Prin contractul de vânzare-cumpărare din 06 decembrie 1995, în baza dispozițiilor Legii nr. 112/1995, Municipiul București prin Primar General, prin mandatar SC F. SA a înstrăinat reclamanților E.I. și E.M. dreptul de proprietate asupra imobilului situat în București, sector 2.

Prin sentința civilă nr. 7985 din 19 decembrie 2003 pronunțată de Judecătoria sectorului 2 București, rămasă irevocabilă prin decizia civilă nr. 1643 din 14 septembrie 2006 pronunțată de Curtea de Apel București, secția a III-a civilă pentru cauze cu minori și de familie, în Dosarul nr. 3170/1/2005, s-a constatat în mod irevocabil nulitatea absolută a contractului de vânzare-cumpărare din 06 decembrie 1995 încheiat între SC F. SA, în calitate de reprezentant al Primăriei Municipiului București și E.I. și E.M., în calitate de cumpărători.

Din considerentele deciziei respective rezultă că la momentul cumpărării, cumpărătorii au fost de rea-credință.

Prin dispozițiile art. 501 alin. (3) din Legea nr. 10/2001, s-a prevăzut restituirea prețului actualizat plătit de chiriașii ale căror contracte de vânzare-cumpărare încheiate cu eludarea Legii nr. 112/1995 a fost desființată prin hotărâri judecătorești definitive și irevocabile.

Conform art. 501 alin. (1) din Legea nr. 10/2001 modificată prin Legea nr. 1/2009, proprietarii ale căror contracte de vânzare-cumpărare, încheiate cu respectarea dispozițiilor Legii nr. 112/1995, au dreptul la restituirea prețului de piața al imobilelor.

Prin urmare, chiriașul al cărui titlu de proprietate a fost anulat are dreptul la acordarea prețului actualizat iar în cazul în care titlul său nu a fost anulat, ci doar a fost evins printr-o acțiune în revendicare, are dreptul doar la valoarea de circulație a imobilului.

Prin decizia civilă nr. 364 din 15 octombrie 2012, Curtea de Apel București, secția a III-a civilă, a respins ca nefondat apelul formulat de apelanții-reclamanți: E.I. și E.M., în contradictoriu cu intimatul-pârât Statul Român prin Ministerul Finanțelor Publice.

Pentru a hotărî astfel, instanța de apel a reținut următoarele:

Prin contractul de vânzare-cumpărare din 06 decembrie 1995, în baza dispozițiilor Legii nr. 112/1995, Municipiul București prin Primar General, prin mandatar SC F. SA a înstrăinat reclamanților E.I. și E.M. dreptul de proprietate asupra imobilului situat în București, sector 2.

Din consdierentele decizieie civile nr. 1643 din 14 septembrie 2006 a Curții de Apel București, rezultă că la momentul cumpărării - imobilului în litigiu-, cumpărătorii au fost de rea-credință, în sensul că au cunoscut situația imobilului, respectiv împrejurarea că acesta a fost preluat de stat cu încălcarea art. 9 din Legea nr. 112/1995, întrucât exista cerere de restituire în natură a imobilului și o eventuală vânzare către chiriași putea avea loc în mod valabil doar după expirarea termenului prevăzut de art. 14 din lege.

Prin sentința civilă nr. 8640/2000 pronunțată de Judecătoria sectorului 2 București, definitivă și irevocabilă, P.E. a fost obligată la plata către reclamanți a sumei de 112.758.600 RON reprezentând contravaloarea îmbunătățirilor aduse de aceștia imobilului.

Prin raportul de expertiză întocmit de expertul tehnic P.D., valoarea de circulație a imobilului în litigiu a fost stabilită la suma de 542.629 RON.

Prin art. 50 alin. (3) din Legea nr. 10/2001 s-a prevăzut că restituirea prețului actualizat plătit de chiriașii ale căror contracte de vânzare-cumpărare încheiate cu eludarea prevederilor Legii nr. 112/1995, au fost desființate prin hotărâri judecătorești definitive și irevocabile, se face de către M.E.F. din fondul extrabugetar constituit în temeiul art. 13 alin. (6) din Legea nr. 112/1995.

Conform dispozițiilor art. 501 alin. (1) din Legea nr. 10/2001 modificată prin Legea nr. 1/2009 proprietarii ale căror contracte de vânzare-cumpărare, încheiate cu respectarea prevederilor Legii nr. 112/1995, cu modificările ulterioare, au fost desființate prin hotărâri judecătorești definitive și irevocabile au dreptul la restituirea prețului de piața al imobilelor, conform standardelor internaționale de evaluare.

Potrivit dispozițiilor art. 50 alin. (2) din Legea nr. 10/2001, chiriașii ale căror contracte de vânzare-cumpărare, încheiate cu eludarea prevederilor Legii nr. 112/1995, au fost desființate au dreptul la restituirea prețului actualizat iar potrivit alin. (21) cei ale căror contracte au fost încheiate cu respectarea dispozițiilor Legii nr. 112/1995 au dreptul la restituirea prețului de piață.

Prin urmare, chiriașul al cărui titlu de proprietate a fost anulat are dreptul la acordarea prețului actualizat iar în cazul în care titlul sau nu a fost anulat, ci doar a fost evins printr-o acțiune în revendicare, are dreptul doar la valoarea de circulație a imobilului.

Împotriva deciziei civile mai sus menționată au declarat recurs, în termen legal, reclamanții E.M. și E.I., pentru motive de nelegalitate potrivit dispozițiilor art. 304 pct. 9 C. proc. civ..

- În dezvoltarea criticilor formulate, reclamanții au susținut, în esență, faptul că au considerat că sunt îndreptățiți la plata despăgubirilor deoarece, pe de o parte, s-au mutat în imobilul litigios prin schimb de locuință, cedând un apartament cu trei camere (la bloc), cumpărând de la un proprietar care a garantat pentru evicțiune - Statul român prin I.C.R.A.L. SA.

- Instanța de apel trebuia să țină cont de valoarea stabilită de expert prin expertiză tehnică judiciară efectuată în cauză și să acorde prețul de piață actualizat al imobilului.

Examinând decizia recurată în raport cu criticile formulate și de actele dosarului, Înalta Curte constată că recursul nu este fondat, pentru următoarele argumente:

Prin cererea înregistrată sub nr. 5727/300/2009 la data de 27 aprilie 2009 pe rolul Judecătoriei sectorului 2 București, reclamanții E.I. și E.M. au solicitat, în contradictoriu cu pârâții P.E., Municipiul București prin Primarul General, SC F. SA și Ministerul Finanțelor Publice, obligarea acestora în solidar la restituirea prețului de piață conform standardelor internaționale pentru imobilul situat în București, sector 2, evaluat provizoriu la suma de 500.000 RON.

În motivarea cererii, s-a arătat că reclamanții au cumpărat în anul 1995 imobilul în baza Legii nr. 112/1995 de la Primăria Municipiului București, prin mandatar SC F. SA, fiind încheiat contractul de vânzare-cumpărare din 06 decembrie 1995 iar după ce imobilul a devenit atractiv pentru pârâta P.E., iar după ce imobilul a devenit atractiv pentru pârâta P.E., aceasta l-a revendicat, iar prin decizia civilă nr. 1643 din 14 septembrie 2006 pronunțată de Curtea de Apel București, secția a III-a civilă, s-a constatat nulitatea absolută a contractului de vânzare-cumpărare din 06 decembrie 1995.

Conform dispozițiilor art. 501 alin. (1) din Legea nr. 10/2001 modificată prin Legea nr. 1/2009 proprietarii ale căror contracte de vânzare-cumpărare, încheiate cu respectarea prevederilor Legii nr. 112/1995, cu modificările ulterioare, au fost desființate prin hotărâri judecătorești definitive și irevocabile au dreptul la restituirea prețului de piața al imobilelor, stabilit conform standardelor internaționale de evaluare.

Potrivit dispozițiilor art. 50 alin. (2) din Legea nr. 10/2001, chiriașii ale căror contracte de vânzare-cumpărare, încheiate cu eludarea prevederilor Legii nr. 112/1995, au fost desființate au dreptul la restituirea prețului actualizat, iar potrivit alin. (21) cei ale căror contracte au fost încheiate cu respectarea dispozițiilor Legii nr. 112/1995 au dreptul la restituirea prețului de piață.

Prin raportarea acestor dispoziții la dispozițiile art. 20 alin. (2) și (21) din Legea nr. 10/2001 reiese că noțiunea de desființare prevăzută de art. 50 alin. (3) din Legea nr. 10/2001 nu include și situația evicțiunii în urma admiterii unei acțiuni în revendicare, în care s-au comparat titlurile părților, deoarece din economia textului rezultă că acesta are în vedere numai contractele desființate pentru că au fost încheiate cu nerespectarea dispozițiilor Legii nr. 112/1995. Or, desființarea pentru nerespectarea unor condiții de validitate la încheierea actului juridic nu se poate produce decât prin declararea nulității, aceasta fiind singura sancțiune de drept civil care intervine în acest caz.

Prin urmare, chiriașul al cărui titlu de proprietate a fost anulat are dreptul la acordarea prețului actualizat în cazul în care titlul său nu a fost anulat, ci doar a fost evins printr-o acțiune în revendicare, are dreptul doar la valoarea de circulație a imobilului.

Așadar, Legea nr. 1/2009 este aplicabilă și situației reclamanților, întrucât aceasta face vorbire de „desființarea” unor contracte încheiate în baza Legii nr. 112/1995 fără referire la situația reținută pentru reclamanții în cauză, adică nulitatea constată a contractului de vânzare-cumpărare.

În speță, sunt deplin aplicabile dispozițiile art. 501 din Legea nr. 10/2001, modificate și completate prin Legea nr. 1/2009, situației vizând acordarea prețului de piață pentru imobilul pentru care s-a desființat contractul de vânzare-cumpărare încheiat în baza și cu respectarea Legii nr. 112/1995.

Așadar, față de ce le reținute se vor respinge recursul declarat de reclamanții E.M. și E.I., ca nefondat.

PENTRU ACESTE MOTIVE

ÎN NUMELE LEGII

D E C I D E

Respinge recursul declarat de reclamanții E.M. și E.I. împotriva deciziei civile nr. 364 A din 15 octombrie 2012 a Curții de Apel București, secția a III-a civilă și pentru cauze cu minori și de familie.

Irevocabilă.

Pronunțată în ședință publică, astăzi 16 mai 2013.