Tenant's entitlement to compensation for non-essential property improvements despite early lease termination for rent default

Asupra recursurilor de față;

Din examinarea lucrărilor din dosar, constată următoarele:

La data de 9 martie 2010, pârâta din Dosarul nr. 1282/1259/2009, SC C.M.S.N. SRL, a formulat cerere reconvențională prin care a solicitat obligarea reclamantei SC E. SRL la plata sumei de 197.889 RON, cu cheltuieli de judecată.

În motivarea acestei cereri, pârâta a arătat că la data de 13 august 2008 a încheiat cu reclamanta contractul de închiriere din 13 august 2008, privind spațiul din Pitești, proprietatea reclamantei.

La data predării imobilului, s-a consemnat în procesul verbal de predare-primire, starea acestuia, iar la data de 16 martie 2009, când imobilul a fost părăsit, în procesul-verbal a fost menționată situația imobilului și îmbunătățirile aduse.

Pârâta a arătat că valoarea acestor îmbunătățiri, reprezentând materiale de construcții și manoperă, se ridică la suma de 197.889 RON, sumă reactualizată. De asemenea, pârâta a menționat că executarea îmbunătățirilor Ie-a realizat, potrivit contractului de prestări servicii din 1 septembrie 200 de SC C.S. SRL pentru suma de 108.000 RON, iar materialele necesare au fost furnizare de SC N. SRL și au costat 89.889 RON.

Prin încheierea din 30 martie 2010, Tribunalul Comercial Argeș a dispus, în temeiul art. 165 C. proc. civ., disjungerea cererii reconventionale.

La data de 26 octombrie 2010, reclamanta a depus la dosar cererea administratorului judiciar M.L., prin care și-a însușit acțiunea în pretenții.

S-au administrat probele cu înscrisuri și expertiză tehnică de specialitate, în vederea identificării lucrărilor și îmbunătățirilor aduse imobilului proprietatea pârâtului și evaluarea acestor lucrări.

Tribunalul Comercial Argeș, prin sentința nr. 1321/C/14 septembrie 2011, a admis în parte acțiunea și a obligat pârâta SC E. SRL la plata sumei de 52.782,34 RON, reprezentând contravaloare îmbunătățiri spațiu închiriat, și 5.500 RON cheltuieli de judecată.

Pentru a pronunța această soluție, tribunalul a reținut că pârâta a recunoscut prin procesul-verbal din 16 martie 2009, îmbunătățirile aduse imobilului.

Locatarul putea aduce îmbunătățiri spațiului, altele decât cele esențiale, pentru care trebuia să obțină acordul scris al locatorului și era scutit de a le ridica la părăsirea spațiului, urmând ca de acestea să beneficieze proprietarul.

Instanța a constatat buna-credință a reclamantei la edificarea lucrărilor de îmbunătățire a spațiului proprietatea pârâtei și aplicabilitatea în cauză a prevederilor art. 494 alin. (3) teza a ll-a C. civ.

Expertiza efectuată în cauză a stabilit că lucrările evidențiate în procesul-verbal din data de 16 martie 2011, raportate la suprafețele închiriate și trecute în schițele anexă la contract, se ridică la suma totală de 52.782,34 RON.

Împotriva sentinței Tribunalului Comercial Argeș, au formulat apel reclamanta SC C.M.S.N. SRL și pârâta SC E. SRL, criticând-o pentru nelegalitate și netemeinicie.

Apelanta-reclamantă susține în esență că în mod greșit prima instanță nu a acordat în integralitate despăgubirile în sumă de 197.889 RON, ci doar suma de 52.782,34 RON, ce reprezintă o mică parte a materialelor și manoperei înglobate în îmbunătățiri, aceasta și în contextul în care expertul constructor a identificat doar o mică parte din spațiul ce a făcut obiectul contractului de închiriere.

Apelanta-pârâtă susține că prima instanță interpretează greșit clauzele contractului încheiat între părți, respectiv art. 6 pct. 6 și urm. și totodată se referă la art. 494 C. civ., pentru a reține că reclamanta ar fi de bună-credință deși art. 494 C. civ. nu se aplică în speță.

Prin decizia nr. 20/A-COM din 21 martie 2012, Curtea de Apel Pitești, secția a ll-a civilă, de contencios administrativ și fiscal, a respins ca nefondate ambele apeluri.

Pentru a pronunța această decizie, Curtea de Apel a reținut în esență următoarele:

Instanța de fond a reținut corect că pârâta a recunoscut, prin procesul-verbal din data de 16 martie 2009, îmbunătățirile efectuate spațiului de către reclamantă, că prin întâmpinare pârâta nu a invocat reaua-credință a reclamantei în edificarea îmbunătățirilor la spațiu, dar a solicitat aplicarea prevederilor contractuale referitoare la readucerea spațiului la dimensiunile și aspectul avute anterior modificărilor făcute în timpul locațiunii. După cum rezultă din constatările expertului cauzei la fața locului, locatarul a efectuat lucrări de igienizare, securizare și modernizare a spațiului pentru a-l face propice unei activități lucrative, neefectuând lucrări de modificare a dimensiunilor spațiului, astfel că nu avea obligația de ridicare a lucrărilor și de aducere a spațiului la situația anterioară.

În ceea ce privește contravaloarea îmbunătățirilor acordate reclamantei, Curtea a reținut că acestea au fost stabilite corect de către prima instanță, în baza raportului de expertiză tehnică efectuat în cauză, ele reprezentând contravaloarea materialelor și manoperei lucrărilor efectuate de către reclamantă la spațiul pârâtei.

împotriva acestei decizii au declarat recurs, în termen legal SC E. SRL, cât și SC C.M.S.N. SRL.

Pârâta SC E. SRL invocă dispozițiile art. 304 pct. 9 C. proc. civ., susține că decizia a fost dată cu încălcarea sau aplicarea greșită a legii și aduce următoarele critici:

Au fost aplicate greșit prevederile art. 494 alin. (3) teza a ll-a C. civ. și nu a ținut cont de faptul că reclamanta SC C.M.S.N. SRL, este în culpă deoarece contractul de închiriere fiind încheiat pe timp de 10 ani, acesta a fost reziliat după 6-7 luni de la încheiere, urmare a neplății chiriei.

Solicitând contravaloarea acelor lucrări, intimata s-a prevalat de propria culpă spre a obține un drept.

În mod greșit s-a reținut buna-credință a locatarului, ca și faptul că nu s-a invocat reaua-credință a acestuia prin întâmpinare.

Prin decizia recurată s-a recunoscut dreptul celui în culpă pentru rezilierea contractului de locațiune, să obțină contravaloarea unor lucrări, reparații locative, îmbunătățiri și modificări aduse spațiului închiriat, prin aplicarea greșită a legii și prevederilor din contractul de închiriere, care este legea părților.

SC C.M.S.N. SRL invocă dispozițiile art. 304 pct. 7 și 9 C. proc. civ. și aduce următoarele critici:

Hotărârea recurată nu cuprinde motivele pe care se sprijină sau cuprinde motive contradictorii.

Astfel, instanța de apel nu arată în concret la ce expertiză face trimitere atunci când reține că ar fi fost corect stabilit cuantumul îmbunătățirilor.

Era suficient ca instanțele anterioare să compare schița anexă a lucrării de expertiză cu schițele anexe ale contractului de închiriere pentru a concluziona că nu a avut loc o identificare integrală a spațiului închiriat și în care au fost efectuate îmbunătățirile la care se referă facturile.

Hotărârea este dată cu încălcarea și aplicarea greșită a legii.

Deși s-au format obiecțiuni la raportul de expertiză, arătând că prima instanță Ie-a respins fără motivare, deși expertul cauzei nu răspunsese acestora, instanța de apel susține că prima instanță ar fi admis aceste obiecțiuni.

Se solicită casarea deciziei recurate și trimiterea cauzei spre rejudecare la instanța de apel, în vederea completării raportului de expertiză, în sensul obiecțiunilor formulate și nesoluționate nici la fond și nici în apel.

În subsidiar, se solicită modificarea deciziei în sensul admiterii apelului reclamantei împotriva hotărârii primei instanțe, cu consecința admiterii cererii de chemare în judecată în totalitate, pentru suma de 197.889 RON, reprezentând contravaloarea îmbunătățirilor realizate la spațiul pârâtei.

La 5 februarie 2013, recurenta SC E. SRL a depus la dosarul cauzei note scrise prin care a solicitat casarea deciziei Curții de Apel Pitești motivat de faptul că reclamanta nu achitat taxa de timbru aferentă cererii. Aceasta consideră că instanța de fond nu a fost legal investită nefiind achitată taxa de timbru, chiar dacă ulterior împotriva acesteia s-a deschis procedura insolvenței la 20 mai 2010.

Analizând recursurile prin prisma motivelor de nelegalitate invocate, Înalta Curte apreciază că acestea sunt nefondate și urmează a fi respinse pentru următoarele considerente:

În ceea ce privește motivul prevăzut de art. 304 pct. 7 C. proc. civ., hotărârea recurată nu cuprinde motivele pe care se sprijină sau cuprinde motive contradictorii.

Acest motiv de recurs nu poate fi primit deoarece hotărârea atacată cuprinde motivele de fapt și de drept care au format convingerea instanței, precum și a celor pentru care s-au înlăturat cererile părților ori mijloacele lor de apărare potrivit dispozițiilor art. 261 alin. (1) pct. 5 C. proc. civ.

Criticile recurentei SC C.M.S.N. SRL cu privire la expertiza efectuată în cauză, la obiecțiunile formulate de aceasta referitor la raportul de expertiză efectuat precum și la completarea lucrării de expertiză sunt critici care vizează netemeinicia hotărârii și nu sunt motive de nelegalitate care să se circumscrie dispozițiilor art. 304 C. proc. civ. pentru a face obiectul controlului judiciar pe calea recursului.

În ceea ce privește motivul de recurs prevăzut de dispozițiile art. 304 pct. 9 C. proc. civ., hotărârea a fost dată cu încălcarea sau aplicarea greșită a legii este motivul invocat atât de recurenta-reclamantă SC C.M.S.N. SRL cât și de recurenta-pârâtă SC E. SRL.

Criticile aduse de recurente și subsumate acestui motiv de nelegalitate sunt nefondate.

În cauză nu au fost încălcate dispozițiile art. 129 alin. (5) C. proc. civ. potrivit cărora „judecătorii au îndatorirea să stăruie, prin toate mijloacele legale, pentru a preveni orice greșeală privind aflarea adevărului în cauză, pe baza stabilirii faptelor și prin aplicarea corectă a legii, în scopul pronunțării unei hotărâri temeinice și legale".

Recurenta-reclamantă SC C.M.S.N. SRL invocă faptul că instanța a respins obiecțiunile la completarea raportului de expertiză și în opinia sa trebuia să dispună din oficiu completarea acestei lucrări, față de cuprinsul raportului de expertiză, comparativ cu schitele anexe ale contractului de închiriere.

Astfel, cum a subliniat anterior, Înalta Curte reiterează faptul că aceste critici vizează aprecieri asupra probelor administrate, deci netemeinicia hotărârii atacate, astfel că acestea nu pot face obiectul controlului judiciar pe calea recursului.

Recurenta-pârâtă susține în argumentarea motivului de recurs prevăzut de dispozițiile art. 304 pct. 9 C. proc. civ. că reclamanta s-a prevalat de propria culpă spre a obține un drept, iar prin hotărârea atacată, instanța a recunoscut celui în culpă pentru rezilierea contractului de locațiune, să obțină contravaloarea unor lucrări, reparații locative, îmbunătățiri și modificări aduse spațiului închiriat, prin aplicarea greșită a legii și prevederilor din contractul de închiriere, care este legea părților.

Această critică nu este fondată. Curtea de Apel a reținut în mod corect faptul că locatarul avea obligația, potrivit dispozițiilor art. VI pct. 6, ca „la încetarea contractului să predea spațiul în baza unui proces-verbal de predare-primire luând măsurile cuvenite ca acesta să îndeplinească

toate condițiile de funcționalitate avute la preluare, exceptând eventualele modificări provenite din îmbunătățirile aduse spațiului...".

Pe de altă parte, locatarul putea aduce îmbunătățiri spațiului, altele decât cele esențiale, pentru care trebuia să obțină acordul scris al locatorului și era scutit de a le ridica la părăsirea spațiului, iar de acestea urmează să beneficieze proprietarul.

Așa fiind, locatarul are dreptul la despăgubiri pentru îmbunătățirile aduse lucrului închiriat, cum în mod corect a reținut Curtea de Apel.

Față de aceste considerente, Înalta Curte apreciază că în cauză nu există motive de nelegalitate care să impună casarea sau modificarea deciziei recurate și, pe cale de consecință, potrivit dispozițiilor art. 312 alin. (1) C. proc. civ., recursurile vor fi respinse ca nefondate.

În conformitate cu dispozițiile art. 20 alin. (5) din Legea nr. 146/1997 privind taxele judiciare de timbru „în situația în care instanța judecătorească învestită cu soluționarea unei căi de atac ordinare sau extraordinare constată că în fazele procesuale anterioare taxa judiciară de timbru nu a fost plătită în cuantumul legal, va dispune obligarea părții la plata taxelor judiciare de timbru aferente, dispozitivul hotărârii constituind titlu executoriu".

În cauză, Înalta Curte constată că reclamanta SC C.M.S.N. SRL nu a achitat taxa judiciară de timbru aferentă pretențiilor deduse judecății la 9 martie 2010, obligație ce îi revenea potrivit dispozițiilor Legii nr. 146/1997.

Această societate a intrat în insolvență la 20 mai 2010, prin sentința comercială nr. 731/F/20 mai 2010, judecătorul sindic a admis cererea creditorului SC E. SRL și a dispus deschiderea procedurii generale a insolvenței împotriva debitorului SC C.M.S.N. SRL.

Ca urmare, Înalta Curte va face aplicarea dispozițiilor art. 20 alin. (5) din Legea nr. 146/1997 și va obliga recurenta-reclamantă la plata sumei de 3.675 RON reprezentând taxa judiciară de timbru aferentă primei faze procesuale.

PENTRU ACESTE MOTIVE

ÎN NUMELE LEGII

D E C I D E

Respinge recursurile declarate de reclamanta SC C.M.S.N. SRL Pitești prin administrator judiciar C.M.& I. și de pârâta SC E. SRL Pitești împotriva deciziei nr. 20/A-COM din 21 martie 2012, pronunțată de Curtea de Apel Pitești, secția a ll-a civilă, de contencios administrativ și fiscal, ca nefondate.

Obligă recurenta reclamantă SC C.M.S.N. SRL Pitești prin administrator judiciar C.M.&I. la plata sumei de 3.675 RON reprezentând taxă judiciară de timbru aferentă primei faze procesuale în contul bugetului local al unității teritoriale Municipiul Pitești. Dispozitivul prezentei hotărâri constituie titlu executoriu, urmând a fi transmis Direcției Generale a Finanțelor Publice Argeș în vederea executării.

Irevocabilă.

Pronunțată în ședință publică, astăzi 7 februarie 2013.