Conflict between title precedence and purchaser's good faith; failure to verify knowledge of prior litigation for property acquired from the state
Romania (RO)
Legislator summary
AI generatedThe High Court of Cassation and Justice admitted the annulment appeal filed by the Public Prosecutor, set aside the prior judgments of the Court of Appeal, District Court, and County Court, and remanded the case for retrial to the County Court of Bucharest, rendering the outcome final. The dispute concerned a civil action where the plaintiff sought to reclaim an apartment from a defendant who had purchased it from the state; the lower courts had partially granted the plaintiff’s request to regain ownership while dismissing the request to annul the sale contract, creating a contradictory judgment that failed to resolve the litigation. The decisive legal basis for the cassation was the failure of the lower courts to exercise their active role under Article 129(5) of the Code of Civil Procedure to establish the defendant’s good faith, specifically by failing to determine whether the defendant knew of a prior court case challenging the state's ownership of the apartment before concluding the purchase, and the contradiction in the lower court’s decision which simultaneously denied the annulment of the contract while depriving the buyer of the property.
Legislator headnote
AI generatedart.330 pct.2 din C.proc.civ; Conflict between title precedence and purchaser's good faith; failure to verify knowledge of prior litigation for property acquired from the state: Instanța de fond a reținut că pârâta A.A. a cumpărat cu bună credință imobilul, respectînd prevederile art.9 alin.1 din Legea nr.112/1995, dar că, prin compararea titlurilor, cel al reclamantului este preferabil, deoarece aparține adevăratului proprietar, în timp ce titlul pârâtei provine de la stat, care nu avea calitatea de proprietar.
Keywords
AI generatedRelated Decisions
AI generatedFull text
S-a luat în examinare recursul în anulare declarat de Procurorul General al Parchetului de pe lângă Curtea Supremă de Justiție împotriva sentinței civile nr.4118 din 10 aprilie 2000 a Judecătoriei Sectorului 2 București, deciziei nr.3063 din 22 noiembrie 2000 a Tribunalului București – secția a V-a civilă, precum și împotriva deciziei nr.2031 din 28 iunie 2001 a Curții de Apel București – secția a IV-a civilă.
La apelul nominal s-au prezentat: intimații pârâți A.A., reprezentată de avocatul C.N., Consiliul General al Municipiului București, prin consilier juridic O.O., precum și intimatul reclamant S.I., reprezentat de avocatul M.D.. A lipsit intimata pârâtă S.C. „A” S.A. București.
Procedura completă.
Neexistînd cereri prealabile, instanța constată că pricina este în stare de judecată.
Reprezentantul Ministerului Public susține recursul în anulare.
Avocatul C.N., pentru intimata pârâtă A.A., solicită admiterea recursului în anulare astfel cum a fost formulat. Precizează că nu solicită cheltuieli de judecată.
Consilier juridic O.O., pentru intimatul pârât Consiliul General al Municipiului București, solicită admiterea recursului în anulare.
Avocatul M.D., pentru intimatul reclamant S.I., solicită respingerea recursului în anulare pentru motivele prezentate în notele scrise depuse la dosar. Nu solicită cheltuieli de judecată.
CURTEA,
Asupra recursului în anulare de față;
Din examinarea lucrărilor din dosar, constată următoarele:
Prin sentința civilă nr.4118 din 10 aprilie 2000, pronunțată de Judecătoria sectorului 2 București, a fost admisă în parte acțiunea formulată de reclamantul S.I. împotriva pârâților A.A. și Consiliul General al Municipiului București, a fost respins capătul de cerere referitor la constatarea nulității contractului de vânzare-cumpărare nr.718 din 5 noiembrie 1996, încheiat de pârâți, privind imobilul situat în București, str.Speranței nr.17, et.1, ap.3, sectorul 2 și a fost obligată pârâta A.A. să-i lase reclamantului, imobilul situat la această adresă, în deplină proprietate.
Instanța de fond a reținut că pârâta A.A. a cumpărat cu bună credință imobilul, respectînd prevederile art.9 alin.1 din Legea nr.112/1995, dar că, prin compararea titlurilor, cel al reclamantului este preferabil, deoarece aparține adevăratului proprietar, în timp ce titlul pârâtei provine de la stat, care nu avea calitatea de proprietar.
Apelurile declarate de Primăria municipiului București și de reclamant împotriva sentinței au fost respinse, ca nemotivate, prin decizia nr.3063 din 22 noiembrie 2000, pronunțată de Tribunalul București – secția a V-a civilă și de contencios administrativ.
Prin aceeași decizie a fost respins, ca nefondat, apelul declarat de pârâta A.A.
Curtea de Apel București – secția a IV-a civilă, prin decizia nr.2031 din 28 iunie 2001, a respins, ca nefondate recursurile declarate de pârâții Municipiul București, prin primarul general și A.A..
Împotriva celor trei hotărâri judecătorești susmenționate a declarat recurs în anulare Procurorul General al Parchetului de pe lângă Curtea Supremă de Justiție, invocând prevederile art.330 pct.2 din C.proc.civ., astfel cum a fost modificat prin O.U.G.nr.138/2000 și 59/2001, susținând în esență că raportat la data încheierii contractului de vânzare-cumpărare – 5 noiembrie 1997 și data înregistrării acțiunii – 18 ianuarie 1999, pârâta cumpărătoare a fost de bună credință, situație în care era îndreptățită să păstreze bunul și că acțiunea era supusă taxei de timbru.
Recursul în anulare este fondat, pentru considerentele ce vor urma.
Soluția instanței de fond, prin care a fost respins capătul de cerere privind constatarea nulității contractului de vânzare-cumpărare încheiat de pârâți și a fost obligată pârâta A.A. să-i lase, în deplină proprietate imobilul cumpărat reclamantului, soluție confirmată de instanțele de apel și de recurs este contradictorie și nu este de natură a conduce la stingerea litigiului.
Pe de altă parte, instanțele nu au avut în vedere faptul că, sentința civilă nr.2850/17.02.1998, pronunțată de Judecătoria Sectorului 2 București, prin care a fost admisă acțiunea formulată de reclamantul S.I. împotriva pârâților Primăria municipiului București și S.C. „F.” S.A. București, a fost constatată nulitatea deciziei de trecere în proprietatea statului a apartamentului nr.3, situat în București, str.Speranței nr.17, sectorul 2 și au fost obligate pârâtele să-i lase reclamantului, în deplină proprietate acest imobil, nu îi este opozabilă pârâtei A.A., deoarece nu a fost parte în acel proces.
În ceea ce privește buna credință a cumpărătoarei, aspect ce formează obiect al criticilor cuprinse în recursul în anulare, precum și eventuala menținere a contractului de vânzare-cumpărare, chiar dacă imobilul ar fi fost preluat abuziv de stat, se constată că instanțele nu și-au exercitat rolul activ, în sensul prevederilor art.129 alin.5 din C.proc.civ., nedispunînd completarea probelor pentru a se stabili dacă, pârâta A.A. a avut cunoștință de primul proces, când instanța a fost sesizată la data de 22 februarie 1996, anterior datei de 5 noiembrie 1996, când a încheiat contractul de vânzare-cumpărare sau a fost notificată de reclamant anterior acestei ultime date.
Motivul de recurs privitor la netimbrarea corespunzătoare a acțiunii și a căilor de atac nu constituie motiv de casare.
În consecință, recursul în anulare urmează a fi admis, conform art.3303 alin.1 și 313 din C.proc.civ., a fi casate hotărârile atacate și a fi trimisă cauza spre rejudecare primei instanțe și anume, Judecătoriei sectorului 2 București.
PENTRU ACESTE MOTIVE
ÎN NUMELE LEGII
DECIDE:
Admite recursul în anulare declarat de Procurorul General al Parchetului de pe lângă Curtea Supremă de Justiție.
Casează decizia nr.2031 din 28 iunie 2001 a Curții de Apel București – secția a IV-a civilă, decizia nr.3063 din 22 noiembrie 2000 a Tribunalului București – secția a V-a civilă și sentința civilă nr.4118 din 10 aprilie 2000 a Judecătoriei Sectorului 2 București.
Trimite cauza, spre rejudecare, Judecătoriei Sectorului 2 București.
Irevocabilă.
Pronunțata în ședință publică, astăzi 20 mai 2003.