Restitution of original price versus market value for nullified housing purchase under Law No. 10/2001

Asupra cauzei de față, constată următoarele:

La 19 noiembrie 2007, reclamantele V.M., M.V. și V.A. au chemat în judecată pe pârâții Statul Român (prin Ministerul Finanțelor), Consiliul General al Municipiului București (prin Primarul General), SC H.N. SA, P.I. și T.M., solicitând obligarea acestora la restituirea prețului actualizat achitat pentru locuința situată în București, sector 1, dobândită în baza contractului de vânzare-cumpărare din 1997, plata îmbunătățirilor aduse aceleiași locuințe în perioadele cât au fost chiriașe și proprietare (evaluate printr-o expertiză extrajudiciară la 10.000 Euro) și încheierea contractului de închiriere pe timp de 5 ani, conform Legii nr. 10/2001, precum și acordarea unui drept de retenție.

În motivarea acțiunii, întemeiată pe art. 13, art. 15, art. 45, art. 47 și art. 49 din Legea nr. 10/2001, reclamantele au susținut că:

- au cumpărat în anul 1997, conform Legii nr. 112/1995, imobilul menționat, pe care îl ocupau, în calitate de chiriașe, de peste 40 de ani;

- la 8 decembrie 2006, Înalta Curte a confirmat irevocabil soluția de anulare a contractului de vânzare-cumpărare a locuinței menționate și de retrocedare a acestui imobil către pârâții P.I. și T.M.;

- discuțiile ulterioare purtate cu avocatul unuia dintre proprietari au fost întrerupte brusc și, totodată, au fost somate să părăsească imobilul.

Pârâtul Municipiul București a invocat, în apărare, lipsa capacității de folosință a C.G.M.B., precum și lipsa calității procesuale pasive (cu motivarea că prețul locuinței înstrăinate a fost virat în conturile Ministerului Economiei și Finanțelor, care trebuie să suporte și contravaloarea îmbunătățirilor, iar imobilul a trecut în proprietatea pârâților persoane fizice); totodată, la 16 ianuarie 2008, același pârât a chemat în garanție pe Ministerul Economiei și Finanțelor (fără a preciza însă conținutul concret al cererii sale).

Pârâtul Statul Român a susținut, de asemenea, că nu are calitate procesuală pasivă și a chemat în garanție pe SC H.N. SA, solicitând ca în ipoteza admiterii acțiunii, această entitate să fie obligată să-i restituie comisionul de 1% încasat la încheierea contractului de vânzare-cumpărare.

Pe parcursul procesului, reclamantele și-au precizat de două ori acțiunea, învederând că:

- înțeleg să se judece în contradictoriu cu pârâții Statul Român pentru petitele referitoare la restituirea prețului actualizat și plata (contravalorii despăgubirilor), SC H.N. SA (pentru comisionul de 1%) și P.I. și T.M.;

- solicită obligarea Statului Român și Primăriei Municipiului București la plata unor despăgubiri egale cu prețul de circulație al apartamentului.

Judecătoria sectorului 5 București, secția a II-a civilă, prin sentința nr. 1248 din 9 februarie 2009, și-a declinat competența în favoarea Tribunalului București, pe considerentul că, potrivit expertizei efectuate în cauză, valoarea de circulație a imobilului în litigiu se ridică la 581.333 RON.

Tribunalul București, secția a III-a civilă, prin sentința nr. 844 din 16 iunie 2009, a admis în parte acțiunea precizată și a obligat pe pârâții Statul Român (prin Ministerul de Finanțe) și SC H.N. SA să le plătească reclamantelor suma de 581.333 RON (valoarea de circulație a imobilului) și, respectiv, cota de 1% din această sumă.

Totodată, tribunalul a respins capătul de cerere privitor la plata contravalorii despăgubirilor (ca neîntemeiat) și excepția lipsei calității procesuale pasive a pârâtului Statul Român, a admis excepțiile lipsei calității procesuale pasive a pârâtului Municipiul București și capacității de folosință a C.G.M.B. și a luat act că reclamantele au renunțat la judecată față de pârâții persoane fizice.

S-a reținut că:

- reclamantele nu și-au dovedit pretențiile referitoare la plata contravalorii îmbunătățirilor;

- în cererea precizată de restituire a prețului, respectiv valorii de circulație a apartamentului, pretențiile reclamantelor sunt determinate de desființarea, prin hotărâre judecătorească definitivă și irevocabilă, a contractului de vânzare-cumpărare privitor la acest imobil și, ca atare, calitatea procesuală pasivă revine Statului, conform art. 50 alin. (3) din Legea nr. 10/2001;

- textul menționat, coroborat cu art. 16-art. 17 din Legea nr. 1/2009, justifică admiterea cererii reclamantelor referitoare la plata valorii de piață a imobilului, determinată prin expertiza efectuată în cauză;

- este de asemenea întemeiată cererea reclamantelor privitoare la restituirea comisionului de 1% încasat de pârâta SC H.N. SA cu ocazia înstrăinării apartamentului;

- potrivit Legii nr. 215/2008, C.G.M.B. reprezintă o structură funcțională fără personalitate juridică, astfel că excepția lipsei capacității de folosință a acestei entități este întemeiată;

- față de precizările reclamantelor, că înțeleg să se judece doar cu Statul Român, precum și dispozițiile art. 48 alin. (3) și art. 50 alin. (3) din Legea nr. 10/2001, Municipiul București nu are calitate procesuală pasivă în niciuna dintre cererile deduse judecății;

- la termenul din 22 septembrie 2008, reclamantele au precizat că renunță la judecată împotriva pârâților P.I. și T.M.

Curtea de Apel București, secția a III-a civilă și pentru cauze cu minori și de familie, prin decizia nr. 35 din 19 ianuarie 2010, a admis excepția lipsei calității procesuale pasive a pârâtului Statul Român în capătul de cerere privitor la contravaloarea îmbunătățirilor, precum și apelurile declarate de reclamante și același pârât, schimbând parțial sentința, în sensul obligării apelantului pârât la plata prețului (reactualizat cu indicele de inflație) și respingerii celuilalt capăt de cerere, pentru lipsa calității procesuale pasive.

S-a reținut că:

- potrivit art. 48 din Legea nr. 10/2001 în actuala redactare (consecutivă modificărilor operate prin Legea nr. 1/2009), în cazul desființării contractului de vânzare-cumpărare, obligația despăgubirii chiriașului cumpărător pentru sporul de valoare adus imobilului prin îmbunătățiri necesare și utile revine „persoanei îndreptățite" în sensul art. 3, indiferent dacă preluarea a fost cu sau fără titlu;

- legea modificatoare este de imediată aplicare, iar reclamantele au renunțat la judecată față de cele două „persoane îndreptățite";

- admiterea excepției lipsei calității procesuale pasive invocate de pârâtul Statul Român determină admiterea formală a apelului exercitat de reclamante, respingerea cererii acestora în temeiul unei excepții procesuale fiindu-le mai favorabilă decât respingerea ca neîntemeiată, cum greșit a dispus instanța de fond;

- titlul reclamantelor, respectiv contractul din 1997 încheiat cu pârâta SC H.N. SA a fost desființat pentru nerespectarea dispozițiilor Legii nr. 112/1995;

- în atare situație, potrivit art. 50 și art. 501 din Legea nr. 10/2001 (așa cum a fost modificată și completată prin Legea nr. 1/2009) și principiilor referitoare la efectele nulității contractelor, reclamantele sunt îndreptățite la restituirea prețului achitat la cumpărarea imobilului, actualizat cu rata inflației, și nu la valoarea de circulație a aceluiași bun.

Reclamantele și pârâtul Statul Român au declarat recurs, solicitând modificarea ultimei hotărâri, în sensul admiterii propriilor apeluri, schimbării sentinței și admiterii acțiunii așa cum a fost modificată, respectiv respingerii acțiunii și cu privire la restituirea prețului actualizat.

În motivarea recursului, întemeiat pe art. 304 pct. 8-pct. 9 din C. proc. civ., reclamantele au susținut că la data înstrăinării apartamentului erau îndeplinite toate condițiile cerute de Legea nr. 112/1995, astfel că, fiind de bună credință, potrivit art. 501 din Legea nr. 10/2001, sunt îndreptățite la restituirea prețului de piață.

Pârâtul recurent și-a întemeiat recursul pe art. 304 pct. 9 din C. proc. civ., susținând că nu are calitate procesuală pasivă pentru că, potrivit art. 50 alin. (3) din Legea nr. 10/2001, obligația de restituire a prețului actualizat revine Ministerului Finanțelor Publice, și nu Statului Român.

Criticile formulate de toți recurenții sunt nefondate deoarece:

- din considerentele deciziei nr. 1495/2005 a Curții de Apel București, secția a III-a civilă și pentru cauze cu minori și de familie, devenită irevocabilă prin respingerea recursului, rezultă că desființarea contractului de înstrăinare a locuinței în litigiu (prin constatarea nulității sale absolute) a fost determinată de nerespectarea prevederilor Legii nr. 112/1995, astfel că, potrivit art. 501 din Legea nr. 10/2001, reclamantele cumpărătoare nu sunt îndreptățite la restituirea prețului de piață al acelui imobil;

- dispoziția cuprinsă în art. 50 alin. (3) din Legea nr. 10/2001 reglementează modul concret de executare a obligației de restituire a prețului actualizat al locuinței vândute reclamantelor, care, de fapt, incumbă pârâtului Statul Român, beneficiarul efectiv al acelei sume de bani.

Așa fiind, conform art. 312 alin. (1) din C. proc. civ., ambele recursuri vor fi respinse, ca nefondate.

PENTRU ACESTE MOTIVE

ÎN NUMELE LEGII

D E C I D E

Respinge ca nefondate recursurile declarate de reclamantele V.M., V.A., M.V. și de pârâtul Statul Român, Ministerul Finanțelor Publice prin D.G.F.P. București împotriva deciziei nr. 35A din 19 ianuarie 2010 a Curții de Apel București, secția a III-a civilă și pentru cauze minori și de familie.

Irevocabilă.

Pronunțată în ședință publică, astăzi 25 noiembrie 2010.