Expropriation Compensation Valuation: Rejection of Notary Chamber Valuation in Favor of International Valuation Standards and Market Sale Prices Under Law No. 33/1994

Asupra recursului de față, constată următoarele:

Prin contestația formulată la 13 octombrie 2008, SC B.M.L.D. SRL, a solicitat instanței - în contradictoriu cu Ministerul Transporturilor - Compania Națională de Autostrăzi și Drumuri Naționale din România SA - modificarea Hotărârii de stabilire a despăgubirilor nr. 23 din 24 septembrie 2008, în sensul obligării pârâtei la plata unei sume de 384 euro/m.p., pentru terenul propus spre expropriere, în suprafață totală de 243 m.p., situat în București, sector 1.

În motivarea contestației, reclamanta a arătat că terenul în discuție, a fost propus pentru expropriere în vederea realizării proiectului „Fluidizarea traficului pe DN1", iar Comisia instituită în baza Legii nr. 198/2004 le-a propus spre despăgubire, suma de 100 euro/m.p., sumă cu care nu au fost de acord, în condițiile în care au solicitat 384 euro/m.p., respectiv o sumă totală de 93.312 euro, care ar fi acoperit valoarea de circulație a terenului expropriat.

Învestit în primă instanță, Tribunalul București, secția a V-a civilă, prin sentința nr. 1436 din 11 decembrie 2009, a admis în parte acțiunea și în consecință a stabilit un cuantum al despăgubirilor de 48.114 euro, pentru exproprierea terenului în suprafață de 243 m.p., ce urmau a fi achitați în termen de 5 zile de la rămânerea definitivă a hotărârii.

Pentru a se pronunța astfel, prima instanță a reținut în esență că imobilul în litigiu se află în zona afectată de lucrarea de interes public „Fluidizarea traficului pe DN1", exproprierea fiind conformă cu prevederile art. 21 din Legea nr. 33/1994, atâta vreme cât împotriva propunerii de expropriere nu s-a făcut întâmpinare.

Conform celor reținute prin raportul de expertiză întocmit în cauză și în acord cu dispozițiile art. 25 ale Legii nr. 33/1994 , s-a stabilit suma de 48.114 euro, ca fiind suma de plată în schimbul dreptului de proprietate de care este lipsită reclamanta, prin admiterea cererii de expropriere.

Totodată, s-a mai reținut că despăgubirile nu pot fi calculate la nivelul chiriilor, întrucât nu s-a probat de către reclamantă, că ar fi fost lipsită de folosul chiriilor ce s-ar fi încasat până la data exproprierii.

Apelul declarat de pârâta Compania Națională de Autostrăzi Drumuri Naționale din România SA, a fost admis de Curtea de Apel București, secția a IV-a civilă care, prin decizia nr. 786 A din 12 octombrie 2011, a schimbat sentința apelată, în sensul obligării pârâtei la acordarea unor despăgubiri în sumă de 35.235 euro, echivalentul în RON la data plății pentru terenul expropriat de 243 m.p. din București, sector 1.

A păstrat celelalte dispoziții ale sentinței apelate.

Pentru a decide astfel, instanța de control judiciar a reținut în speță că prin expertiza efectuată la fond, stabilirea despăgubirilor s-a făcut pe baza informațiilor obținute din ofertele de vânzare ale unor terenuri similare, situate în aceeași zonă cu terenul evaluat, cu încălcarea prevederilor art. 26 alin. (2) din Legea nr. 33/1994, care face trimitere la prețuri cu care se vând în mod obișnuit imobile similare din aceeași zonă, iar nu la „oferte" de vânzare.

S-a mai reținut totodată că apelanta-pârâtă nu a produs nicio probă din care să rezulte că partea din imobil, neexpropriată, ar fi înregistrat o creștere valorică.

Tot astfel, se mai arată, expertiza efectuată în apel, a avut în vedere și raportul de evaluare întocmit de Camera Notarilor Publici, experții opinând că trebuie avute în vedere, în principal, prevederile din Standardele Internaționale de Evaluare, opinie la care s-a raliat și instanța de control judiciar, în acord cu dispozițiile art. 481 din vechiul C. civ. și art. 44 alin. (3) din Constituția României.

În cauză, a declarat recurs, în termen legal, pârâtul Statul Român prin Compania Națională de Autostrăzi și Drumuri Naționale din România care, invocând temeiul prevăzut de art. 304 pct. 9 din C. proc. civ., critică hotărârea dată în apel, după cum urmează:

- potrivit art. 4 alin. (9) din Legea nr. 198/2004, raportul de evaluare se întocmește avându-se în vedere expertiza actualizată de Camera Notarilor Publici, conform art. 77 alin. (5) din C. fisc., cu modificările și completările ulterioare.

Or, despăgubirile au fost stabilite, fără ca experții și instanța de apel să aibă în vedere expertiza actualizată de Camera Notarilor Publici.

- decizia este nelegală și prin raportare la prevederile C. fisc., conform căruia, despăgubirile aferente imobilului expropriat se plătesc în RON persoanelor îndreptățite, astfel încât acestea trebuie stabilite în moneda națională iar nu în euro, cum în mod greșit a procedat instanța de apel.

Recursul se privește ca nefondat, urmând a fi respins, în considerarea celor ce succed.

Expertiza vizând stabilirea despăgubirilor s-a efectuat, la data soluționării în fond a cauzei, sub imperiul dispozițiilor Legii nr. 198/2004, act normativ abrogat ulterior prin Legea nr. 255 din 14 decembrie 2010.

Este adevărat că dispozițiile art. 4 alin. (9) din Legea nr. 198/2004 prevedeau că raportul de evaluare se întocmește avându-se în vedere expertiza actualizată de Camera Notarilor Publici, potrivit art. 771 alin. (5) din C. fisc..

Textul vizează însă etapa necontencioasă a procedurii de expropriere, făcând trimitere explicită la obligațiile expropriatorului, anterioare emiterii hotărârii privind stabilirea despăgubirilor, respectiv întocmirea documentației tehnico-economice și cadastral juridice necesară raportului de evaluare, realizat în faza administrativă.

Potrivit dispozițiilor art. 9 al Legii nr. 198/2004 - ce a creat cadrul legal pentru soluționarea contestației declarată împotriva hotărârii vizând exproprierea - acțiunile introduse în baza acestui text, se soluționează potrivit cu prevederile art. 21-27 din Legea nr. 33/1994 „privind exproprierea pentru cauză de utilitate publică", în ceea ce privește valoarea despăgubirii.

Ca atare, este certă distincția stabilită de legiuitor între evaluarea operată în vederea exproprierii, în etapa administrativă, procedură condusă de către expropriator și expertiza ce se efectuează în etapa judiciară, urmare formulării unei contestații de către proprietarul imobilului supus exproprierii, efectuată - conform art. 25 din lege - de către o comisie compusă din trei experți.

Este de remarcat că expertiza efectuată în apel - omologată de instanța de control judiciar - a ținut cont de toate criteriile prevăzute de art. 26 alin. (1) și (2) al Legii nr. 33/1994, potrivit cărora despăgubirea se compune din valoarea reală a imobilului și din prejudiciul cauzat proprietarului sau altor persoane îndreptățite, iar la calcularea cuantumului acesteia s-a ținut seama de prețul cu care s-au vândut, în mod obișnuit, imobile cu caracteristici similare din aceeași unitate administrativ-teritorială (a se vedea Dosar nr. 38020/3/2008 al Curții de Apel București, secția a IV-a civilă).

Tot astfel, deși experții au avut în vedere Ghidul Notarilor Publici, fundamentarea exclusivă a concluziilor raportului pe valorile cuprinse în acesta a fost apreciată ca o potențială sursă de erori, față de evaluările pragmatice derivate din aplicarea Standardelor Internaționale de Evaluare, ce presupun identificarea proprietății imobiliare, efectuarea inspecției tehnice a acesteia și estimarea finală.

În consecință, decizia instanței de a omologa raportul de expertiză întocmit în limitele unor asemenea exigențe, este corectă.

Nu poate fi reținut nici cel de-al doilea motiv de recurs, care face trimitere la încălcarea dispozițiilor din C. fisc., pe considerentul că despăgubirea aferentă imobilului expropriat, a fost greșit stabilită în euro și nu în moneda națională.

Astfel, din examinarea dispozitivului deciziei atacate, rezultă că pârâta Compania Națională de Autostrăzi și Drumuri Naționale din România a fost într-adevăr obligată să acorde despăgubiri pentru terenul expropriat, în valoare de 35.235 euro, însă în echivalent în RON, la data plății, nefiind încălcate astfel dispozițiile C. fisc..

Așa fiind, față de cele ce preced, recursul urmează a se respinge, ca nefondat.

PENTRU ACESTE MOTIVE

ÎN NUMELE LEGII

D E C I D E

Respinge ca nefondat recursul declarat de pârâtul Statul Român prin Compania Națională de Autostrăzi și Drumuri Naționale din România S.A împotriva deciziei nr. 786A din 12 octombrie 2011 a Curții de Apel București, secția a IV-a civilă.

Irevocabilă.

Pronunțată în ședință publică, astăzi 22 ianuarie 2013.