Judicial substitution of authentic deed in sale: failure to prove refusal and performance of prior contractual obligations

Asupra recursului de față;

Din examinarea lucrărilor din dosar, constată următoarele:

Prin sentința comercială nr. 1420 pronunțată la 23 martie 3011, în dosarul nr. 1272/116/2011 (număr vechi 1442/C/2011), Tribunalul Călărași, secția civilă, a respins acțiunea formulată de reclamanta SC V. SRL, în contradictoriu cu pârâta SC P.I. SRL, ca neîntemeiată.

Pentru a pronunța această sentință comercială tribunalul a reținut că reclamanta și-a întemeiat acțiunea pe dispozițiile art. 948 și 969 C. civ., care reglementează condițiile esențiale ce trebuie îndeplinite pentru valabilitatea unei convenții și forța obligatorie a convenției; au mai fost indicate dispozițiile art. 1021 C. civ., care se referă la condiția rezolutorie în contractele sinalagmatice și dispozițiile art. 1294 C. civ. și art. 1295 C. civ., care se referă la vânzarea și modul de transmitere a dreptului de proprietate; că prin acțiunea formulată reclamanta a solicitat pronunțarea unei hotărâri care să țină loc de act de vânzare-cumpărare, fiind incidente dispozițiile art. 1073, art. 1077 C. civ.

și art. 5 din Titlul X din Legea nr. 247/2005, instanța având posibilitatea să facă încadrarea în drept a cererii de chemare în judecată. Din interpretarea art. 1073 C. civ. și art. 5 din Titlul X din Legea nr. 247/2005 rezultă că pentru a se putea pronunța o hotărâre judecătorească care să țină loc de act autentic de vânzare-cumpărare trebuie în primul rând să existe un refuz al unei părți de a încheia contractul, iar în al doilea rând partea care solicită pronunțarea hotărârii să își fi îndeplinit obligațiile asumate;

în situația de față nici una din aceste condiții nu este îndeplinită, având în vedere că pârâta SC P.I. SRL Fundulea care are calitatea de promitent vânzător s-a prezentat în instanță și a declarat că este de acord cu acțiunea formulată, deci cu pronunțarea unei hotărâri care să țină loc de act autentic de vânzare-cumpărare, ceea ce înseamnă că este de acord cu încheierea contractului, nefiind în situația unui refuz din partea pârâtei de a-și executa obligația, în al doilea rând, pentru ca reclamanta să poată sesiza instanța cu pronunțarea unei hotărâri care să țină loc de contract trebuie ca ea însăși să își fi executat obligațiile asumate; analizându-se antecontractul de vânzare-cumpărare s-a constat că reclamanta și-a asumat obligația ca pe propria cheltuială să întocmească documentația cadastrală, să plătească taxele ocazionate de intabularea terenurilor în cartea funciară, obligație pe care însă nu a făcut dovada că și-a îndeplinit-o; la termenul din 23 martie 2011, reclamanta, prin reprezentant, a recunoscut că nu s-a întocmit documentația cadastrală, astfel că reclamanta nu și-a îndeplinit obligațiile asumate și nu sunt îndeplinite condițiile prevăzute de art. 5 din Legea nr. 247/2005 (Titlul X).

Împotriva acestei sentințe comerciale reclamanta SC V.I.E. SRL a declarat apel, în termen legal, solicitând schimbarea hotărârii atacate, în sensul admiterii cererii de chemare în judecată și pronunțării unei hotărâri care să țină loc de act autentic. In cursul judecării apelului, constatând că față de apelanta SC V.I.E. SRL, precum și față de intimata SC P.I. SRL s-a deschis procedura insolvenței prevăzute de Legea nr. 85/2006, Curtea a dispus citarea acestora prin administratorul judiciar.

Prin sentința civilă nr. 556 din 8 decembrie 2011, Curtea de Apel București, secția a Vl-a civilă, a respins, ca nefondat, apelul declarat de apelanta SC V.I.E. SRL prin administrator judiciar A.C.E.I. SPRL în contradictoriu cu intimata SC P.I. SRL prin administrator judiciar C.C.I. IPURL - Filiala Călărași.

Pentru a hotărî astfel, instanța de apel a reținut că apelanta susține în mod eronat că tribunalul ar fi considerat, față de acordul exprimat în instanță de către pârâtă, că poate fi încheiat un contract de vânzare-cumpărare în formă autentică. În realitate, astfel cum rezultă din considerentele reținute de tribunal, acesta a constatat că nu se poate aprecia situația unui refuz al pârâtei de a-și executa obligația, astfel că nu se poate reține îndeplinită una dintre condițiile necesare pentru pronunțarea unei hotărâri judecătorești care să țină loc de act autentic de vânzare-cumpărare, aceea referitoare la existența unui refuz al uneia dintre părți de a încheia contractul. Apelanta nu a probat că intimata a refuzat să se prezinte de mai multe ori pentru semnarea contractului de vânzare-cumpărare. Prin antecontract părțile au stabilit încheierea contractului la 12 februarie 2011, cu mențiunea că în cazul în care până la acest termen nu este întocmită documentația cadastrală părțile pot conveni prelungirea în mod corespunzător a termenului de perfectare a contractului, iar în cauză nu s-a dovedit că părțile ar fi convenit asupra unui nou termen. Conform antecontractului, reclamanta apelantă și-a asumat obligația întocmirii documentației cadastrale, inclusiv plata taxelor pentru intabularea în cartea funciară și nu a fost în măsură să probeze ce acte trebuiau să îi fie predate de intimata-pârâtă și nici pretinsul refuz al acesteia.

Împotriva acestei hotărâri a declarat recurs reclamanta SC V.I.E. SRL prin lichidator judiciar A.C.E.I. SPRL, invocând motivele de nelegalitate prevăzute de art. 304 pct. 8 și 9 C. proc. civ., în temeiul cărora a solicitat admiterea recursului și pronunțarea unei hotărâri care să țină loc de contract de vânzare-cumpărare autentic cu privire la loturile de teren ce fac obiectul antecontractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 259 din 2 februarie 2011 de către B.N.P. Ț.D.C.

În dezvoltarea în fapt a recursului, recurenta a susținut, în esență că instanța nu a avut în vedere aspectele reale ale situației de fapt și anume:

- aprobarea dată în fața instanței de către promitentul vânzător SC P.I. SRL a avut un caracter pur formal tară intenția reală a încheierii unui contract de vânzare-cumpărare în formă autentică,

- îndeplinirea obligației de a întocmi pe propria cheltuială documentația cadastrală și formalitățile de intabulare în cartea funciară de către promitentul cumpărător, respectiv asumarea acestei obligații prin antecontractul de vânzare-cumpărare a avut la bază prezumția bunei credințe a promitentului vânzător în sensul că va pune la dispoziția sa documentația necesară, în original, contractele în baza cărora SC P.I. SRL a devenit proprietarul acestor terenuri,

În fața Curții apelanta a făcut dovada notificării intimatei pentru a i se pune la dispoziție aceste documente, însă instanța a considerat proba irelevantă, intenția reală a vânzătorului a fost confirmată și de atitudinea ulterioară a administratorului judiciar al SC P.I. SRL care prin întâmpinări și note scrise s-a opus încheierii actului autentic invocând motive care au legătură cu procedura insolvenței și nu cu obiectul cauzei, astfel că reaua credință a promitentului vânzător a fost dovedită în cauză.

Intimata C.C.I. IPURL - Filiala Călărași, lichidator judiciar al SC P.I. SRL a formulat întâmpinare invocând excepția nulității recursului raportat la prevederile art. 302 alin. (l) lit. c) C. proc. civ. și pe fond respingerea recursului, ca nefondat.

Examinând cu prioritate în raport cu prevederile art. 137 C. proc. civ., excepția nulității recursului invocată de intimata-pârâtă, Înalta Curte reține că excepția este nefondată și se va respinge întrucât dezvoltarea în fapt face posibilă încadrarea în motivul de nelegalitate prevăzut de art. 304 pct. 9 C. proc. civ.

Deși recurenta a invocat în drept și motivul de nelegalitate prevăzut de art. 304 pct. 8 C. proc. civ., acesta nu a fost dezvoltat potrivit cerințelor textului legal invocat încât nu poate face obiect de analiză în recurs.

Înalta Curte, verificând în cadrul controlului de legalitate decizia atacată în raport de criticile formulate, constată că recursul este nefondat.

Instanța de apel interpretând convenția părților, respectiv antecontractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 259 din 2 februarie 2011 în raport cu prevederile art. 1073 C. civ., art. 1077 C. civ. și art. 5 din Titlul X din Legea nr. 247/2005 nu a trecut peste termenii conveniți de părți în legătură cu executarea antecontractului.

Din interpretarea textelor legale evocate rezultă că pentru a se putea pronunța o hotărâre judecătorească care să țină loc de act autentic de vânzare-cumpărare trebuie îndeplinite anumite condiții: în primul rând să existe un refuz al părții de a încheia contractul, iar în al doilea rând partea care solicită pronunțarea hotărârii să își fi îndeplinit obligațiile asumate. Menționarea în antecontract a unei clauze despre posibilitatea părților de a se adresa instanței pentru pronunțarea unei hotărâri care să țină loc de contract nu duce automat la admiterea acțiunii, în situația în care nu sunt îndeplinite condițiile dispozițiilor legale mai sus evocate.

Instanța de apel, raportat la starea de fapt stabilită necenzurabilă în recurs, în mod judicios a reținut că nu sunt îndeplinite condițiile mai sus menționate, prevăzute de art. 1073, 1077 C. civ. și art. 5 din Titlul X din Legea nr. 247/2005, pentru pronunțarea unei hotărâri judecătorești care să țină loc de act autentic de vânzare-cumpărare.

Criticile ce țin de aprecierea stării de fapt, de reaua credință a vânzătorului promitent nu pot fi analizate în recurs, această cale de atac fiind limitată la controlul de legalitate al deciziei de apel, neputându-se proceda la analiza temeiniciei deciziei din perspectiva probatorului administrat.

Pentru considerentele expuse, în temeiul art. 312 C. proc. civ., se va respinge, ca nefondat, recursul declarat de reclamanta SC V.I.E. SRL prin administrator judiciar A.C.E.I. SPRL.

PENTRU ACESTE MOTIVE

ÎN NUMELE LEGII

D E C I D E

Respinge excepția nulității recursului.

Respinge recursul declarat de reclamata SC V.I.E. SRL prin administrator judiciar A.C.E.I. SPRL București împotriva sentinței civile nr. 556 din 8 decembrie 2011, pronunțată de Curtea de Apel București, secția a Vl-a civilă, ca nefondat.

Irevocabilă.

Pronunțată, în ședința publică, astăzi 15 noiembrie 2012.