Valuation of expropriation compensation in a stagnant real estate market: substituting transaction prices with listing prices when comparable sales are absent

Tribunalul București, secția a III-a civilă, prin Sentința civilă nr. 278 din 2 martie 2009, a admis contestația formulată de reclamanta Compania Națională „Loteria Română" S.A. în contradictoriu cu pârâtul Statul Român, prin Compania Națională de Autostrăzi și Drumuri Naționale din România, a modificat hotărârea nr. 18 din 25 februarie 2008 emisă de aceasta din urmă, în sensul stabilirii cuantumului despăgubirilor cuvenite reclamantei, pentru terenul în suprafață de 664,81 m.p., situat în București, str. O. nr. 435-437, sector 1, la suma de 629.226 lei reprezentând echivalentul a 147.587 EURO, conform expertizei tehnice întocmite de expert P.D.N., pe care a omologat-o.

Curtea de Apel București, secția a III-a civilă și pentru cauze cu minori și de familie, prin Decizia civilă nr. 685 A din 15 decembrie 2009, a respins, ca nefondat, apelul declarat de pârâta Compania Națională de Autostrăzi și Drumuri Naționale din România împotriva sentinței civile sus-menționate.

Pentru a pronunța această decizie, Curtea a reținut următoarele considerente:

Prin hotărârea de stabilire a despăgubirilor nr. 18 din 25 februarie 2008, emisă de Comisia pentru aplicarea Legii nr. 198/2004, constituită la nivelul Companiei Naționale de Autostrăzi și Drumuri Naționale din România SA, s-au stabilit despăgubiri în cuantum de 66.481 EURO, ce urma a fi consemnate (în echivalent lei) în termen de 5 zile, în contul deschis pe numele expropriatului - Compania Națională Loteria Română SA.

Prin sentința civilă apelată, cuantumul acestor despăgubiri a fost majorat la suma de 629.226 lei, reprezentând echivalentul a 147.587 EURO, instanța având în vedere expertiza tehnică întocmită de expertul P.D.N. Această valoare a fost reținută ca fiind cea de la momentul efectuării expertizei, dată în raport de care trebuia, conform legii, a se identifica cuantumul despăgubirilor.

Curtea a reținut că ceea ce se dispută, în cauză, nu este măsura exproprierii în sine, ci cuantumul despăgubirilor, care trebuie să însoțească această veritabilă privare de proprietate, în sensul art. 1 al Primului Protocol adițional la Convenția europeană a drepturilor omului, mai precis metoda de calcul folosită de experți pentru identificarea valorii imobilului, întrucât cea stabilită nu reprezintă valoarea reală a terenului.

În prima instanță, deși raportul de expertiză a fost comunicat procedural părților în litigiu, nu a fost contestat de apelantă. Așadar, a fost respectat dreptul acesteia de a lua cunoștință de conținutul probei, astfel încât lipsa de diligență a părții nu poate fi invocată în calea de atac a apelului pentru susținerea motivelor invocate.

Pe de altă parte, împrejurarea că experții ce au întocmit primul raport evaluator în cauză, în faza exproprierii, având în vedere data exproprierii, au utilizat o metodă de calcul reală și corectă, prin raportare la valoarea unor imobile similare celui ce a făcut obiectul exproprierii, iar, la administrarea probei, în fața instanței de fond, s-a ținut cont de alte criterii de evaluare, așadar nu de metoda comparației directe, nu prezintă relevanță din punct de vedere juridic, întrucât, din coroborarea dispozițiilor art. 26 din Legea nr. 33/1994 cu art. 9 din Legea nr. 198/2004, rezultă că despăgubirea se compune din valoarea reală a imobilului, la calcularea cuantumului despăgubirilor, experții, precum și instanța ținând seama de prețul cu care se vând, în mod obișnuit, imobilele de același fel în unitatea administrativ-teritorială, la data întocmirii raportului de expertiză, cu luarea în considerare a dovezilor prezentate de părți, fără ca legiuitorul să indice metoda de calcul.

Această tehnică de elaborare a raportului de expertiză putea fi cenzurată doar prin eventuale obiecțiuni formulate în fond, iar nu direct în calea de atac a apelului.

De altfel, dacă este reglementat expres că „nimeni nu poate fi expropriat decât pentru o cauză de utilitate publică, stabilită potrivit legii, cu dreaptă și prealabilă despăgubire (art. 44 alin. (3) din Constituția României, revizuită), aceasta fiind consacrarea legală a protejării unui drept fundamental, cum este dreptul de proprietate, nu mai puțin metoda de calcul pentru stabilirea despăgubirilor conforme privării de proprietate, în modalitatea exproprierii, nu poate deveni pretext de a nu se plăti expropriatului o valoare reală a imobilului expropriat, prin raportare la cererea și oferta existentă pe piața liber tranzacționată, de care raportul de expertiză contestat în apel a ținut cont.

Având în vedere toate aceste considerente, Curtea, conform art. 296 C. proc. civ., a respins apelul, ca nefondat.

Împotriva acestei decizii, în termen legal a declarat și motivat recurs pârâtul Statul Român, prin Compania Națională de Autostrăzi și Drumuri Naționale din România, criticând-o din perspectiva dispozițiilor art. 304 pct. 9 C. proc. civ.

Hotărârea a fost dată cu încălcarea dispozițiilor art. 26 alin. (2) din Legea nr. 33/1994, conform cărora: „La calcularea cuantumului despăgubirilor, experții, precum și instanța vor tine seama de prețul cu care se vând, în mod obișnuit, imobile de același fel în unitatea administrativ-teritorială, la data întocmirii raportului de expertiză, precum și daunele aduse proprietarului sau, după caz, altor persoane îndreptățite".

Art. 26 alin. (1) și (2) din Legea nr. 33/1994 stabilesc că despăgubirea se compune din valoarea reală a imobilului și din prejudiciul cauzat proprietarului sau altei persoane îndreptățite.

La calcularea cuantumului despăgubirilor, experții, precum și instanța vor ține seama de prețurile cu care se vând, în mod obișnuit imobile de același fel, în unitatea administrativ-teritorială, la data întocmirii raportului de expertiză.

Sintagma „prețul cu care se vând, în mod obișnuit, imobilele" are semnificația de preț plătit și menționat efectiv în contractele autentice de vânzare cumpărare și nu prețurile de ofertare ale agențiilor imobiliare sau din anunțurile de mică publicitate.

Nu pot fi avute în vedere ofertele de vânzare, dat fiind inevitabila negociere a prețului, știut fiind că prețul solicitat este mult mai mare.

Valoarea despăgubirilor din raportul de expertiză efectuat la instanța de fond și omologat de instanța de apel a fost stabilită în baza prețurilor de ofertare și nu în baza prețurilor de vânzare, care sunt întotdeauna inferioare prețurilor de ofertare.

Mai mult, este de notorietate faptul că, de la sfârșitul anului 2008, piața imobiliară a cunoscut un real declin, iar criza economică influențează, cu atât mai mult, în sens negativ, tranzacțiile imobiliare.

Despăgubirile acordate prin hotărârea Comisiei de stabilire a despăgubirilor sunt juste și prealabile exproprierii, evaluarea imobilelor, în procedura exproprierii, a avut în vedere prețurile cu care se vindeau în zona respectivă imobile de același fel la data când exproprierea a avut loc, respectiv luna februarie 2008.

Recurentul pârât a solicitat admiterea recursului, modificarea hotărârii atacate, iar, pe fond, respingerea acțiunii, și, în subsidiar, casarea deciziei și trimiterea cauzei spre rejudecare.

În dosar nu s-a depus întâmpinare de către intimata reclamantă.

Analizând decizia civilă recurată, din perspectiva criticilor formulate și a art. 304 pct. 9 C. proc. civ., Înalta Curte constată că recursul este nefondat, pentru următoarele considerente:

Într-adevăr, dispozițiile art. 26 alin. (2) din Legea nr. 33/1994 prevăd, drept criteriu în stabilirea cuantumului despăgubirilor cuvenite expropriatului, „prețul cu care se vând, în mod obișnuit, imobile de același fel în unitatea administrativ-teritorială, la data întocmirii raportului de expertiză".

În raportul de expertiză, însă, expertul menționează că a folosit, pentru estimarea valorii terenului expropriat, „proprietăți imobiliare oferite la tranzacționare și nu tranzacționate", precum și metodologia de evaluare recomandată de CET-R, publicată în buletinul CET-R nr. 97/2006 întrucât, la data efectuării raportului de expertiză, piața imobiliară era blocată, neexistând decât puține oferte de vânzare și nicio ofertă de cumpărare.

Or, în absența ofertelor de cumpărare și a încheierii contractelor de vânzare-cumpărare pentru terenuri asemănătoare, în unitatea administrativ-teritorială, la data întocmirii raportului de expertiză, expertul nu avea posibilitatea să utilizeze criteriul prevăzut de art. 26 din Legea nr. 33/1994, fiind necesar să evalueze terenul, în raport de alte elemente decât cel privind prețul cu care se vând asemenea imobile, la data raportului.

În caz contrar, dacă nu s-ar estima valoarea terenului în funcție de alte criterii și folosind alte metode decât cea a comparației directe, în cazul în care nu se încheie tranzacții pentru terenuri asemănătoare, ar însemna că persoana expropriată să nu aibă acces să conteste valoarea despăgubirilor propuse de expropriator, ceea ce ar constitui, în cele din urmă, o încălcare a accesului la justiție reglementat de art. 21 din Constituția României și art. 6 din Convenția europeană a drepturilor omului.

Art. 9 din Legea nr. 198/2004 permite însă expropriatului să conteste cuantumul despăgubirilor stabilite prin hotărârea comisiei de aplicare a acestei legi.

Instanța, de asemenea, „va ține seama de prețul cu care se vând, în mod obișnuit, imobile de același fel în unitatea administrativ-teritorială", în cazul în care există, la data întocmirii raportului de expertiză astfel de tranzacții, în caz contrar neputându-l lipsi pe expropriat de dreptul său de a obține valoarea reală a terenului.

Recurentul pârât, care a luat la cunoștință de raportul de expertiză, în dosarul primei instanțe, nu a formulat obiecțiuni la acesta, în condițiile art. 212 C. proc. civ. și nu a administrat probe din care să rezulte că, la data întocmirii raportului, existau tranzacții încheiate pentru imobile de același fel, care să fi fost avute în vedere la estimarea terenului, de către expert, și de care instanța să fi ținut seama la pronunțarea hotărârii.

Neformulând obiecțiuni la raportul de expertiză întocmit în dosarul de fond, pârâtul a fost de acord cu suma propusă de expert, pe care nu o poate contesta direct în apel, cum a reținut, în mod corect, și Curtea.

De asemenea, nu are relevanță că despăgubirile stabilite de expropriator ar fi avut în vedere, după cum susține, tranzacțiile încheiate pentru imobile de același fel, la data emiterii hotărârii de expropriere, întrucât art. 26 din Lege stabilește ca moment la care trebuie evaluate despăgubirile cel al întocmirii raportului de expertiză, iar nu data exproprierii.

În cele din urmă, susținerile privind declinul pieței imobiliare la sfârșitului anului 2008 reprezintă simple afirmații care nu pot fi analizate de instanță în absența administrării unor probe concrete prin care recurentul să probeze evaluarea disproporționată a imobilului în litigiu, la data întocmirii raportului de expertiză.

Pentru toate aceste argumente, Înalta Curte constată că, prin decizia atacată, nu s-au încălcat dispozițiile art. 26 din Legea nr. 33/1994, nefiind întrunite, astfel, cerințele motivului de nelegalitate prevăzut de art. 304 pct. 9 C. proc. civ.

În consecință, în baza art. 312 alin. (1) C. proc. civ., va respinge recursul declarat de pârât, ca nefondat.

PENTRU ACESTE MOTIVE

ÎN NUMELE LEGII

D E C I D E

Respinge, ca nefondat, recursul declarat de pârâtul Statul Român, reprezentat de Compania Națională de Autostrăzi și Drumuri Naționale din România SA, împotriva Deciziei civile nr. 685/A din 15 decembrie 2009 a Curții de Apel București, secția a IlI-a civilă și pentru cauze cu minori și de familie.

Irevocabilă.

Pronunțată în ședință publică, astăzi, 15 octombrie 2010.

Procesat de GGC - DG