Lease agreement: Tacit relocation, default requirement for penalty activation, and nullity of punitive clauses via simple presumptions

A. Tacita relocaţiune. Activarea clauzei penale. Condiţii şi efecte

B.Contract de locaţiune. Obligaţia locatarului de eliberare a spaţiului locativ la încetarea contractului. Natură juridică şi efecte

C.Contract de locaţiune. Constatarea nulităţii absolute a clauzei penale pe baza unor prezumţii simple. Condiţii şi efecte.

Cuprins pe materii: Drept comercial. Contracte

Index alfabetic: acţiune în pretenţii

-contract de locaţiune

-clauză penală

-tacita relocaţiune

-prezumţii simple

Codul civil de la 1864, art. 966, art. 968, art. 977, art. 982, art. 983, art. 1079,

art. 1203, art. 1437, art. 1438,

A. Încheierea unor acte adiţionale de prelungire a duratei locaţiunii nu împiedică prelungirea contractului prin tacita relocaţiune, dacă, la încetarea perioadei din ultimul act adiţional, locatorul nu îşi manifestă în mod clar voinţa juridică de a împiedica tacita relocaţiune.

Astfel, cât timp locatorul nu îşi manifestă în niciun fel această voinţă juridică după ce a operat tacita relocaţiune, acesta nu este îndreptăţit să solicite activarea clauzei penale, întrucât numai de la momentul denunţării unilaterale a contractului de locaţiune, astfel cum a fost reînnoit, fără termen, pot fi solicitate despăgubiri pentru lipsa de folosinţă a imobilului, până la data respectivă locatarul datorând exclusiv chiria convenită prin contract.

B. Obligaţia de a elibera spaţiul locativ la încetarea contractului de locaţiune nu este o obligaţie de „a da o sumă de bani”, adică „o obligaţie lichidă şi plătibilă în bani”, ci o obligaţie de „a face”, care nu poate fi confundată cu despăgubirile stabilite prin clauza penală ca echivalent al neexecutării culpabile a acestei obligaţii de „a face”, pentru a fi incidente dispoziţiile art. 43 C. com.

Astfel, în cazul în care părţile contractului de locaţiune au derogat, în mod expres, de la prevederile art. 1079 C. civ. stabilind că pentru punerea în întârziere a debitorului obligaţiei de a face este necesară formularea de către locator a unei cereri de evacuare, obligaţia locatarului de a plăti despăgubiri pentru neexecutarea obligaţiei de a părăsi spaţiul închiriat se naşte la momentul punerii în întârziere.

C. Constatarea nulităţii absolute a unei clauze penale nu se poate fundamenta doar pe prezumţii simple, instanţele neputând dispune în mod legal asupra nulităţii absolute a acesteia pentru cauză ilicită, imorală ori care încalcă ordinea publică în condiţiile în care acest lucru nu s-a solicitat de către pârâtul-locatar printr-o cerere reconvenţională, nu s-a arătat norma de drept substanţial, imperativă, care a fost încălcată şi dacă nu s-a probat că locatorul a urmărit o cauză ilicită sau imorală la momentul încheierii actului juridic civil.

Secţia a II-a civilă, Decizia nr. 2565 din 17 septembrie 2014

Prin sentinţa civilă nr. 1315 din 30.04.2013 pronunţată în dosarul nr. XX17/1285/2012 al Tribunalului Specializat Cluj s-a admis în parte cererea de chemare în judecată formulată de reclamanta SC A. SRL în contradictoriu cu pârâta SC U.G. SA.

A fost obligată pârâta să plătească reclamantei suma de 4.758,35 lei cu titlu de chirie aferentă perioadei 1.01.2010-15.01.2010 şi suma de 1.104,26 lei cu titlu de utilităţi aferente perioadei ianuarie-mai 2010.

S-a respins cererea formulată de reclamantă având ca obiect plata despăgubirilor în cuantum de 5.100.000 euro.

A fost obligată reclamanta să plătească în favoarea pârâtei suma de 33.955,37 lei cu titlu de cheltuieli de judecată.

Pentru a hotărî astfel, tribunalul a reţinut că prin contractul de închiriere încheiat la data de 22.07.2007, reclamanta SC A. SRL, în calitate de proprietar, a închiriat în favoarea SC U.I. Italia filiala Bucureşti SRL, în prezent pârâta SC U.G. SA, o parte din imobilul situat în Cluj-Napoca, înscris în CF nr. 2892 Someşeni, compus din C1-hangar (97), cu suprafaţa construită de 864,19 mp, compus din construcţie cu fundaţie de beton, pereţi din cărămidă, acoperiş cu planşeu beton, având în componenţă: un hangar, un hol, 2 grupuri sanitare, o nişă şi 11 încăperi, numerotate în schiţa anexă la contract cu nr.1-16, 19-20. Aceste încăperi erau poziţionate lateral faţă de hangar şi aveau perete comun cu acesta.

Termenul de închiriere a fost stabilit până la data de 22.01.2008, iar preţul chiriei a fost stabilit la suma de 1.500 euro + TVA lunar.

Din prevederile art. 6 şi 11 lit. h) din contract rezultă că pârâta avea şi obligaţia de a plăti utilităţile aferente spaţiului închiriat. De asemenea, prin clauza inserată la art. 6 din contract părţile au prevăzut că la expirarea contractului de închiriere sau la încetarea de drept a acestuia, chiriaşul trebuie să evacueze spaţiul în cel mult 15 zile, cu obligaţia de a plăti şi utilităţile. Pentru perioada de 15 zile în care chiriaşul trebuie să evacueze spaţiul, acesta are obligaţia de a plăti şi chiria aferentă.

Prin actele adiţionale nr. 1/12.12.2007, nr. 2/12.02.2009, nr. 3/19.06.2009 şi nr. 4/22.09.2009 părţile au înţeles să modifice succesiv termenul de închiriere a spaţiului până la data de 31.12.2009, precum şi cuantumul chiriei la 1.200 euro pentru perioada de închiriere derulată până la 22.01.2008, iar ulterior acesteia date la 2.000 euro + TVA.

Conform art. 20 alin. (1) lit. a) din contract, părţile au prevăzut că locaţiunea încetează la expirarea duratei pentru care a fost încheiată, iar la alin. (2) al aceleiaşi clauze părţile au prevăzut că în situaţia în care chiriaşul nu evacuează spaţiul în termen de 15 zile de la data încetării acestuia, indiferent de cauza încetării, proprietarul este în drept să solicite instanţei evacuarea chiriaşului şi plata unei despăgubiri de 50.000 euro pe zi de întârziere până la data evacuării.

La termenul de judecată din data de 23.04.2013, pârâta a înţeles să invoce, ca mijloc de apărare, nulitatea clauzei penale inserate în art. 20 alin. (2) din contract, susţinându-se că această clauză încalcă dispoziţiile art. 5 C. civ., fiind o clauză abuzivă întemeiată pe o cauză ilicită.

Instanţa a analizat această apărare a pârâtei pornind de la calitatea părţilor care au încheiat contractul, respectiv comercianţi. S-a apreciat că această calitate justifică urmărirea realizării unui profit de către părţile contractante din activitatea comercială desfăşurată, precum şi asigurarea reparării eventualelor prejudicii cauzate prin neexecutarea culpabilă a contractului de către cealaltă parte contractantă.

Prima instanţă a considerat că clauza inserată în art. 20 alin. (2) din contractul părţilor corespunde cerinţelor impuse de art. 966 C.civ., scopul urmărit de părţi, respectiv asigurarea executării întocmai a contractului şi stabilirea unei modalităţi de evaluare a prejudiciului cauzat prin încălcarea prevederilor contractuale, nefiind ilicit şi contrar bunelor moravuri. De altfel, aprecierea că această clauză este excesivă şi prejudiciabilă pentru pârâtă, ar avea drept consecinţă încălcarea forţei obligatorii a contractelor. S-a reţinut că pârâta a semnat în cunoştinţă de cauză contractul în forma dedusă judecăţii şi a fost de acord cu modalitatea de evaluare a prejudiciului, apreciind la momentul încheierii că actul corespunde scopului comercial al acesteia, astfel încât este neîntemeiată susţinerea caracterului ilicit al clauzei penale.

Prin procesul-verbal de predare-primire încheiat la data de 21.08.2007 imobilul care a făcut obiectul contractului de închiriere a fost predat de către reclamantă pârâtei.

Prin notificarea înregistrată sub nr. 3114/27.04.2010 şi transmisă de către pârâtă reclamantei prin intermediul executorului judecătoresc M.O.I. la data de 29.04.2010, pârâta a comunicat reclamantei că a evacuat spaţiul închiriat încă din data de 31.12.2009. Reclamanta a răspuns acestei notificări prin răspunsul aflat în copie la fila 58 din volumul I al dosarului, susţinând că până la data de 06.05.2010 spaţiul nu a fost evacuat şi nu au fost predate bunurile închiriate. Între părţi s-a mai purtat corespondenţă cu privire la predarea spaţiului închiriat şi plata despăgubirilor pretinse de reclamantă.

La data de 12.11.2012 reclamanta a demarat procedura concilierii prealabile, trimiţând o convocare pârâtei prin care a solicitat acesteia să-şi desemneze reprezentant legal care să se prezinte la data de 03.12.2012 la sediul indicat în convocare pentru a se soluţiona amiabil problemele care decurg din executarea contractului de închiriere, iar pârâta a răspuns acestei convocări prin înscrisul comunicat la data de 06.12.2012. Astfel, anterior formulării cererii de chemare în judecată reclamanta a îndeplinit formalităţile impuse de dispoziţiile art. 2701 C.proc.civ.

Din răspunsul la interogatoriul administrat reclamantei SC A. SRL tribunalul a reţinut că reclamanta a solicitat pârâtei predarea spaţiului şi semnarea procesului-verbal de predare-primire prin notificările comunicate la data de 07.05.2010 prin intermediul SCPEJ A.O. şi primite de pârâtă la data de 10.05.2010. De asemenea, reclamanta a arătat că nu a formulat nici o cerere de chemare în judecată prin care să solicite evacuarea pârâtei din spaţiu.

La interogatoriul administrat pârâtei aceasta a recunoscut faptul că nu şi-a delegat un reprezentant care să predea spaţiul închiriat la data de 12.05.2010, conform notificării transmise de reclamantă, justificând acest refuz prin faptul că aceasta a părăsit imobilul la data de 31.12.2009. De asemenea, pârâta a recunoscut faptul că nu a fost încheiat un proces-verbal de predare-primire a spaţiului.

Din declaraţiile martorilor C.V., C.N. şi B.D., instanţa a reţinut că angajaţii pârâtei au continuat să folosească birourile din anexele laterale ale hangarului, birouri care, după cum rezultă din anexa contractului, au făcut obiectul închirierii, şi în cursul lunii ianuarie 2010. De asemenea, aceeaşi martori au declarat că şi la începutul lunii aprilie 2010 anexele erau folosite de personalul pârâtei, iar în hangar se aflau bunuri aparţinând pârâtei. Martorul C.V. a arătat că a fost delegat de către conducerea societăţii reclamante să se prezinte la data de 12.05.2010 la aeroport pentru a prelua spaţiul, însă în acea dată nu s-a întâlnit cu nici un reprezentant al pârâtei. În data de 19.05.2010 acelaşi martor s-a prezentat la spaţiul închiriat şi a văzut că angajaţii pârâtei scoteau din hangar piese de dimensiuni mari pe care le încărcau cu o macara pe un autotren. De asemenea, a constatat că o parte din anexele hangarului au fost eliberate şi se putea intra în ele. Martorul a arătat că la data menţionată a sigilat toate încăperile şi a dublat încuietoarea hangarului. Martorul a constatat că în hangar mai erau unele piese care aparţineau pârâtei. În data de 25.05.2010 acelaşi martor a constatat că o parte din sigilii, inclusiv sigiliul de la hangar, au fost rupte, iar ulterior, la data de 31.05.2010 a constatat că toate piesele din hangar care aparţineau pârâtei au fost ridicate, iar după această dată reclamanta a intrat în posesia efectivă a hangarului. Declaraţia martorului C.V. se coroborează şi cu declaraţia martorului B.D. care a declarat în faţa instanţei faptul că în data de 19 mai 2010 a văzut că din partea dreaptă a hangarului ieşeau persoane îmbrăcate cu salopete având sigla „U.”.

Instanţa a reţinut şi din declaraţia martorului C.N. că în cursul lunii aprilie 2010 acesta a văzut că dintr-o anexă care are perete comun cu hangarul ieşeau muncitori având uniforme cu inscripţiile „U.”.

Faptul că bunul închiriat a fost folosit de către pârâtă şi după data de 31.12.2009 a rezultat şi din declaraţiile martorilor propuşi de aceasta. Astfel, martorul F.I. a declarat că la începutul anului 2010 mai erau angajaţi ai U. care îşi desfăşurau activitatea în incinta aeroportului şi că un ultim transport al bunurilor aflate în zona închiriată a avut loc la începutul lunii ianuarie 2010.

De asemenea, din declaraţia martorului S.I.D. instanţa a reţinut că acesta a avut calitatea de angajat al pârâtei şi a lucrat în incinta aeroportului până la mijlocul lunii februarie 2010 şi că până la plecare şi-a desfăşurat activitatea într-un birou de lângă hangar, care avea perete comun cu acesta. Astfel, anexele hangarului, astfel cum acestea au fost menţionate în schiţa încheiată odată cu contractul de închiriere, au continuat să fie folosite de angajaţii pârâtei şi în cursul lunii februarie 2010. Martorul I.V. a arătat că birourile din anexele hangarului au fost folosite până la jumătatea lunii ianuarie 2010, însă acest martor nu a putut furniza informaţii şi cu privire la intervalul scurs după această dată deoarece nu şi-a mai desfăşurat activitatea în acea zonă, ci într-un spaţiu de la subsolul aeroportului.

Coroborând toate probele testimoniale administrate în cauză, instanţa a reţinut că acestea fac dovada faptului că spaţiul care a format obiectul contractului de închiriere, respectiv hangarul şi anexele acestuia, nu au fost eliberate de către pârâtă la data stipulată în contract, respectiv 31.12.2009. Eliberarea spaţiului s-a făcut în mod treptat până la data de 31.05.2010, dată la care reprezentanţii reclamantei au putut intra în posesia efectivă a acestuia.

Instanţa a reţinut că înscrisul invocat de către pârâtă, respectiv adresa nr. 72/5.01.2010, precum şi notificările trimise reclamantei prin care pârâta i-a adus la cunoştinţă că a evacuat spaţiul nu fac dovada faptului că SC U.G. SA a evacuat imobilul în litigiu la momentul la care a expirat perioada închirierii. Adresa nr. 72/5.01.2010 emană de la pârâtă şi din conţinutul acesteia rezultă că pârâta a adus la cunoştinţa conducerii Aeroportului Internaţional C. că a părăsit imobilul situat în str. T.V. nr. 151. Însă, deoarece înscrisurile invocate în apărare de către pârâtă nu au fost însuşite de către reclamantă, acestea nu pot face proba împotriva acesteia. De altfel, părăsirea imobilului închiriat este o stare de fapt care poate fi dovedită prin orice mijloace de probă, în prezentul litigiu prin declaraţiile martorilor audiaţi făcându-se dovada momentului la care pârâta a eliberat spaţiul închiriat. Este adevărat că lipsa unui proces verbal de predare a spaţiului la momentul încetării locaţiunii nu face dovada faptului că pârâta a folosit spaţiul până la data de 31.05.2010, însă cum s-a reţinut anterior, starea de fapt pretinsă de către reclamantă putea fi dovedită prin orice mijloace de probă.

Instanţa a reţinut că între părţi a operat tacita relocaţiune în condiţiile reglementate de art. 1437 C. civ. Deşi, iniţial părţile au convenit ca evacuarea să se finalizeze în luna ianuarie 2010, folosirea spaţiului de către pârâtă, fără ca reclamanta să împiedice această folosinţă prin acte materiale sau acte juridice duce la concluzia că închirierea a fost reînnoită pentru o perioadă nedeterminată. Încetarea locaţiunii continuată ca efect al tacitei relocaţiuni se putea face prin denunţarea unilaterală de către oricare dintre părţi. O astfel de denunţare a venit din partea reclamantei care, prin notificarea trimisă pârâtei prin intermediul executorului judecătoresc la data de 7.05.2010, a somat pârâta să predea spaţiul la data de 12.05.2010. După această dată au încetat raporturile juridice de locaţiune între cele două părţi. Instanţa reţine că tacita relocaţiune nu a fost interzisă prin contractul încheiat între părţi, iar anterior expirării perioadei de închiriere reclamanta nu a anunţat concediul, respectiv denunţarea contractului. Afirmaţia martorului C.V. conform căreia, în cursul lunii decembrie 2010, a discutat cu reprezentanţii pârâtei despre predarea spaţiului nu face dovada faptului că reclamanta a solicitat pârâtei evacuarea din spaţiul închiriat. Martorul audiat avea calitatea de director tehnic al reclamantei, iar la dosar nu există probe din care să rezulte că acesta a fost mandatat de reprezentanţii legali ai reclamantei să anunţe concediul cu consecinţa împiedicării tacitei relocaţiuni.

În conformitate cu dispoziţiile art. 969-970 C.civ, în forma aflată în vigoare la momentul naşterii raportului juridic dedus judecăţii, părţile trebuie să-şi execute întocmai şi cu bună credinţă obligaţiile contractuale asumate, în caz contrar, conform art. 1073 C.civ., acestea urmând a răspunde civil pentru prejudiciile cauzate celorlalte părţi. Debitorul trebuie să plătească daune interese pentru neexecutarea sau executarea cu întârziere a obligaţiilor contractuale asumate, astfel cum prevăd dispoziţiile art. 1082 C.civ. Conform dispoziţiilor contractuale, precum şi în conformitate cu dispoziţiile art. 1420 pct. 1 C.civ., pârâta avea obligaţia de a preda locatorului bunul închiriat, obligaţie pe care nu a îndeplinit-o la momentul punerii în întârziere, respectiv 12.05.2010, ci ulterior la data de 31.05.2010.

Instanţa a reţinut că pentru a putea pretinde de la pârâtă daune-interese pentru executarea cu întârziere a obligaţiei de a preda bunul închiriat, era necesară punerea în întârziere a acesteia, cerinţă impusă de art. 1079 C.civ. Însă reclamanta a înţeles să solicite prin prezenta cerere de chemare în judecată daune interese evaluate conform clauzei penale inserate la art. 20 din contract pentru perioada 16.01.2010-27.04.2010. Însă punerea în întârziere a pârâtei s-a realizat numai la data de 12.05.2010, dată la care pârâta a fost notificată pentru predarea bunului, realizându-se astfel manifestarea de voinţă a reclamantei de a pretinde pârâtei executarea obligaţiei de a preda bunul. În lipsa punerii în întârziere, se presupune că reclamanta nu a suferit nici un prejudiciu. Instanţa reţine că pârâta nu a fost de drept pusă în întârziere, nefiind incident niciunul din cazurile prevăzute la art. 1079 alin. (2) C.civ. Fiind vorba de executarea unei obligaţii de a face, pârâta nu era de drept pusă în întârziere nici prin raportare la dispoziţiile art. 43 C.com, care au în vedere numai obligaţiile de a da o sumă de bani. De altfel, şi din interpretarea clauzei inserate la art. 20 alin. 2 din contractul părţilor rezultă că reclamanta era îndreptăţită ca, în situaţia în care chiriaşul nu evacuează spaţiul, să solicite evacuarea şi plata unei despăgubiri. Astfel, plata despăgubirilor trebuia solicitată odată cu evacuarea din spaţiul închiriat, evacuare pe care reclamanta nu a înţeles să o solicite, nici pe cale amiabilă, nici pe cale judiciară, anterior datei de 12.05.2010, pentru a justifica despăgubirile pretinse.

În condiţiile în care de la data punerii în întârziere pârâta datorează daune interese moratorii care au fost evaluate convenţional de către părţi la nivelul a 50.000 euro pe zi de întârziere până la momentul evacuării, iar daunele calculate de reclamantă vizează o perioadă anterioară punerii în întârziere, instanţa reţine că cererea reclamantei de obligare a pârâtei la plata daunelor interese în cuantum de 5.100.000 euro este neîntemeiată, urmând a fi respinsă.

Reţinând că între părţi au continuat raporturile specifice locaţiunii până la data de 12.05.2010 când reclamanta a anunţat pârâtei concediul, solicitându-i să-i predea bunul închiriat, obligaţiile părţilor s-au menţinut la fel ca în contractul încheiat la data de 22.07.2008, cu excepţia duratei contractului. Astfel, pârâta a continuat să folosească bunul închiriat şi avea obligaţia corelativă de a plăti chiria, precum şi utilităţile aferente, în temeiul art. 969 C.civ. Reclamanta a solicitat contravaloarea chiriei numai pentru perioada 1.01.2010-15.01.2010, respectiv 4.758,35 lei datorată în temeiul art. 4 din contract, precum şi valoarea utilităţilor consumate de pârâtă până la momentul evacuării efective a spaţiului, dovedite prin facturile fiscale de la filele nr. 19-35 din vol. I. Astfel, instanţa a admis, în parte, cererea de chemare în judecată şi a obligat pârâta să plătească reclamantei suma de 4.758,35 lei cu titlu de chirie aferentă perioadei 1.01.2010-15.01.2010 şi suma de 1.104,26 lei cu titlu de utilităţi aferente perioadei ianuarie-mai 2010.

În ceea ce priveşte cheltuielile de judecată efectuate de părţi, instanţa a reţinut că reprezentantul reclamantei a arătat la termenul de judecată din data de 23.04.2013 că va solicita pe cale separată cheltuielile de judecată. Pârâta a justificat cheltuieli de judecată în cuantum de 35.325,37 lei, reprezentând onorariu avocat justificat prin factura fiscală şi extrasul de cont de la filele 395-396 din vol. II. Deoarece pretenţiile reclamantei au fost admise în parte, în proporţie de aproximativ 3,88% (valoarea totală a pretenţiilor reclamantei a fost de 22.790.112,61 lei, din care au fost admise numai 5.862,61 lei) şi reclamanta nu a solicitat cheltuieli de judecată în prezentul litigiu, în temeiul art. 276 C.proc.civ., s-a dispus obligarea reclamantei să plătească în favoarea pârâtei suma de 33.955,37 lei cu titlu de cheltuieli de judecată. Valoarea cheltuielilor de judecată pretinse de pârâtă au fost 35.325,37 lei, însă onorariul avocaţial pretins a fost redus cu 1.370 lei, sumă care reprezintă 3,88% din cheltuielile solicitate, procent care corespunde procentului în care pretenţiile reclamantei au fost admise.

Împotriva acestei sentinţe a declarat apel reclamanta SC A. SRL şi apel incident pârâta SC U.G. SA.

Prin decizia civilă nr. 27 din 3 februarie 2014 pronunţată de Curtea de Apel Cluj, Secţia a II-a civilă, de contencios administrativ şi fiscal, a fost respins apelul incident declarat de SC U.G. SA şi a fost admis apelul declarat de SC A. SRL împotriva sentinţei civile nr. 1315 din 30.04.2013, pronunţată în dosarul nr. xx17/1285/2012 al Tribunalului Specializat Cluj, care a fost schimbată în parte, în sensul că a fost admisă acţiunea şi obligată pârâta să plătească reclamantei suma de 5.100.000 euro sau echivalentul în lei la data plăţii, reprezentând penalităţi de întârziere de 50.000 euro/zi de întârziere calculate pentru intervalul 16.01.2010 - 27.04.2010, adică 102 zile. Au fost menţinute celelalte dispoziţii.

Pentru a pronunţa această soluţie, instanţa de apel a reţinut că la data de 21 august 2007, între antecesoarea pârâtei SC U.G. SA şi reclamanta SC A. SRL a fost încheiat contractul de închiriere nr. 52/961/70002.06 asupra unui imobil situat în Cluj, respectiv un hangar în suprafaţă totală de 864,19 mp; acest contract a fiind prelungit succesiv prin patru acte adiţionale, iar conform ultimului act adiţional durata locaţiunii urma să înceteze la data de 31.12.2009.

Analizând contractul încheiat, instanţa de apel a reţinut că la art. 20 lit. a), părţile au convenit ca la expirarea duratei pentru care este încheiat contractul acesta încetează iar conform alin. (2) al aceluiaşi articol, în cazul în care chiriaşul nu evacuează spaţiul în termen de 15 zile de la încetarea contractului, indiferent de cauza încetării, proprietarul este în drept să solicite instanţei evacuarea chiriaşului şi plata de despăgubiri de 50.000 euro pe fiecare zi de întârziere, până la data evacuării.

În speţă, Curtea de apel a constatat că probele administrate în cauză au evidenţiat că la data menţionată în convenţia părţilor nu a avut loc predarea-primirea spaţiului, obiect a locaţiunii. Astfel, probele testimoniale administrate în cauză au confirmat că spaţiul care a format obiectul contractului de închiriere nu au fost eliberat de către pârâtă la data stipulată în contract, respectiv 31.12.2009, eliberarea spaţiului având loc treptat până la data de 31 mai 2010, dată la care reprezentanţii reclamantei au putut intra efectiv în posesia acestuia.

Curtea de apel a constatat că pe toată durata de derulare a procesului, pârâta nu s-a prevalat de tacita relocaţiune afirmând tot timpul că nu a continuat să ocupe spaţiul obiect al contractului de locaţiune.

Curtea de apel a reţinut, coroborând probele administrate în cauză, respectiv înscrisurile depuse de părţi, declaraţiile martorilor audiaţi, interogatoriul părţilor, că în fapt pârâta nu a predat spaţiul pe care îl deţinea în temeiul contractului de locaţiune încheiat cu reclamanta la data de 31.12.2009 sau în următoarele 15 zile astfel cum prevede în mod expres convenţia părţilor, continuând să îl ocupe, fără a fi folosit potrivit destinaţiei sale.

Deşi corespunde realităţii faptul că prin convenţia părţilor tacita relocaţiune nu este interzisă, din modalitatea în care părţile şi-au gestionat relaţiile comerciale – încheind înscrisuri (acte adiţionale) ori de câte ori au înţeles să modifice contractul de locaţiune – s-a reţinut de către instanţa de apel că acestea au exclus tacita relocaţiune.

Curtea de apel nu a achiesat apărărilor pârâtei potrivit cărora reclamanta nu avea dreptul de a obţine despăgubiri în lipsa unei cereri adresate instanţei şi care să aibă ca obiect evacuarea acesteia. Prin inserarea clauzei cuprinse la art. 20 lit. d alin. 2 din contractul de închiriere, părţile nu au intenţionat să impună drept condiţii cumulative posibilitatea locatorului de a cere evacuarea şi dreptul acestuia de a solicita plata despăgubirilor. Cele doua ipoteze sunt distincte, locatorul având vocaţia de a cere fie despăgubiri, dacă nu erau plătite de buna voie, fie evacuarea pârâtei sau ambele – evacuarea locatarului şi despăgubiri - clauza fiind stipulată exclusiv în favoarea acestuia.

Prin urmare, întrucât locatorul poate solicita atât evacuarea, cât şi plata despăgubirilor, instanţa de apel a considerat că acesta este îndreptăţit să solicite si mai puţin respectiv doar despăgubiri, potrivit principiului qui potest plus, potest minus.

În speţă, Curtea de apel a constatat că, potrivit contractului încheiat de părţi şi a actelor adiţionale subsecvente, pârâta a fost pusă în întârziere prin chiar voinţa părţilor stipulându-se că neexecutarea obligaţiei de predare a spaţiului obiect al locaţiunii la data stabilită atrage obligaţia acesteia de a plăti o penalitate în cuantum de 50.000 euro pe fiecare zi de întârziere.

Punerea în întârziere a pârâtei nu este necesară prin raportare la dispoziţiile art. 969 C.civ., ipoteza normei legale enunţate prin art. 1079 alin. (1) C.civ. nefiind întrunită.

Pentru considerentele anterior expuse, Curtea de apel, potrivit art. 969-970 C.civ, în forma aflată în vigoare la momentul naşterii raportului juridic dedus judecăţii, a reţinut că părţile trebuie să-şi execute întocmai şi cu bună-credinţă obligaţiile contractuale asumate, şi, întrucât pârâta nu a procedat astfel, conform art. 1073 C.civ., aceasta urmează a răspunde civil pentru prejudiciile cauzate reclamantei.

Astfel, instanţa a apreciat că pârâta datorează reclamantei suma solicitată cu titlu de despăgubiri aferente perioadei în care a ocupat spaţiul acesteia fără a-şi respecta obligaţiile contractuale asumate, respectiv 16.01.2010 – 27.04.2010.

Cât priveşte, însă, cuantumul despăgubirilor solicitate, instanţa a constatat că potrivit convenţiei părţilor – art. 20 alin. 2 – pentru nerespectarea obligaţiei de eliberare a spaţiului închiriat, proprietarul este îndreptăţit să solicite plata unei despăgubiri de 50.000 euro pe fiecare zi de întârziere.

Prin cererea de chemare în judecată, reclamanta, proprietara spaţiului, a înţeles să solicite obligarea pârâtei la plata sumei de 5.100.000 euro sau echivalentul în lei la data plăţii pentru perioada 16.01.2010 – 27.04.2010 (102 zile).

Deşi a susţinut pârâta că se impune constatarea nulităţii clauzei penale deoarece a fost asumată cu o cauză ilicită şi produce în patrimoniul reclamantei o îmbogăţire fără just temei, instanţa de apel a apreciat, în acord cu prima instanţă, că esenţială este calitatea părţilor care comercianţi (profesionişti) fiind au semnat contractul în cunoştinţă de cauză, fiind de acord cu modalitatea de evaluare a prejudiciului, apreciind la momentul încheierii că actul corespunde scopului comercial al acesteia, susţinerea caracterului ilicit al clauzei penale fiind nefondată.

Cât priveşte clauza inserată în art. 20 alin. 2 din contractul părţilor corespunde art. 966 C.civ., instanţa de apel a considerat că scopul urmărit de părţi, respectiv asigurarea executării întocmai a contractului şi stabilirea unei modalităţi de evaluare a prejudiciului cauzat prin încălcarea prevederilor contractuale, nu este ilicit sau contrar bunelor moravuri iar aprecierea că această clauză este excesivă şi prejudiciabilă pentru pârâtă, ar avea drept consecinţă încălcarea forţei obligatorii a contractelor.

Cât priveşte apelul incident, Curtea de apel a constatat că acesta este nefondat întrucât ulterior datei la care pârâta trebuia să predea spaţiul închiriat conform art. 20 din convenţia părţilor, aceasta a continuat să îl ocupe până în cursul lunii mai 2010 astfel că avea obligaţia de a plăti toate cheltuielile aferente acestuia până la momentul evacuării efective a spaţiului, cheltuieli dovedite prin facturile fiscale de la filele nr. 19-35 din vol. I (dosar fond), susţinerile contrare fiind nefondate.

Împotriva acestei decizii a declarat recurs pârâta SC U.G. SA care, în temeiul art. 304 pct. 9 C. proc. civ. a solicitat admiterea acestuia şi, în principal, respingerea apelului formulat de SC A. SRL împotriva Sentinţei civile nr. 1315/30 aprilie 2013, pronunţate de Tribunalul Specializat Cluj, iar în subsidiar, admiterea apelului incident formulat de SC U.G. SA cu privire la considerentele reţinute prin Sentinţa civilă nr. 1315/30 aprilie 2013, pronunţată de Tribunalul Specializat Cluj şi respingerea apelului formulat de A. împotriva acestei hotărâri judecătoreşti, cu consecinţa menţinerii dispozitivului acestei hotărâri judecătoreşti ca fiind legal şi temeinic în ceea ce priveşte respingerea capătului de cerere privind obligarea U. la plata sumei de 5.100.000 Euro către A. cu titlu de penalităţi achitate în temeiul art. 20 alin. 2 din contractul de închiriere.

În esenţă, recurenta-pârâtă a susţinut că instanţa de apel a aplicat greşit prevederile art. 1437 C. civ., referitoare la tacita relocaţiune.

Recurenta a învederat că instanţa de apel nu a efectuat o interpretare sistematică a contractului, conform art. 982 C. civ. si nu a interpretat prevederile art. 20 alin. 2 din contractul de locaţiune în favoarea debitorului, conform art. 983 C. civ.

Recurenta a criticat şi faptul că instanţa de apel nu a făcut aplicarea dispoziţiilor art. 1079 alin. (1) C. civ., apreciind în mod greşit că ne aflăm în situaţia prevăzută de art. 1079 alin. (2) pct. 2 C. civ., prin raportare la faptul că s-ar fi stipulat expres contractual că debitorul este de drept în întârziere la împlinirea termenului.

In cuprinsul hotărârii recurate, recurenta a susţinut că instanţa de apel nu a analizat motivat respingerea apelului incident formulat de U. şi apărarea subsidiară referitoare la reducerea clauzei penale.

Toate motivele mai sus invocate au determinat-o pe recurentă să considere că menţinerea deciziei recurate ar fi profund greşită, aceasta fiind atât nelegală, cât şi profund injustă, întrucât ar permite reclamantei A. să culeagă roadele unei maşinaţiuni menite să conducă la îmbogăţirea artificială, fără justă cauză a persoanelor care folosesc societatea A. în acest scop.

Pârâta a subliniat că este în afara oricărei îndoieli faptul că A. nu a întreprins niciun act material sau juridic din care să rezulte intenţia sa de a nu mai prelungi durata închirierii dincolo de data de 31 decembrie 2009. Prin această atitudine, A. nu şi-a manifestat în niciun fel voinţa de a împiedica operarea tacitei relocaţiuni. Este, deci, inacceptabil în opinia recurentei ca semnificaţia juridică a acestei conduite, care a permis tacita relocaţiune, să fie denaturată de intimata-reclamantă pentru a servi ca temei în vederea obţinerii de venituri uriaşe, în sumă de 5.100.000 Euro, ca şi cum contractul nu ar fi fost prelungit.

Recurenta a criticat şi confuzia dintre obligaţia de predare a spaţiului închiriat (obligaţie de "a face", iar nu una de "a da") şi obligaţia de plată a penalităţilor, după cum este inadmisibilă ideea că se plătesc dobânzi pentru o obligaţie care nu are ca obiect principal plata unei sume de bani. Ca urmare, este inaplicabil în cauză art. 43 C. com., astfel încât activarea clauzei penale nu era posibilă fără punerea în întârziere, fie în forma specială a acţiunii în evacuare, cum se precizează în art. 20 lit. d) teza a II-a din contract, fie cel puţin în forma unei notificări, conform art. 1079 alin. (1) C. civ.

Recurenta a subliniat că este în afara oricărui spirit de dreptate a considera ca fiind valabilă o clauză penală de 50.000 de euro pe zi de întârziere cu privire la un spaţiu ce se închiriază cu 2.000 de Euro pe lună (se cere pentru trei luni de întârziere echivalentul a 212 ani de închiriere). În caz contrar, ar însemna să se admită că părţile unui contract pot stabili o valoare exorbitantă a clauzei penale, fără nicio legătură de proporţionalitate cu prejudiciul previzibil în momentul încheierii acestei clauze.

Recurenta consideră că reclamanta este o societate vehicul, o interfaţă artificială care a produs în tot anul 2010 venituri de 15.000 de euro şi nu ar putea să sufere în trei luni de zile ale aceluiaşi an 2010 un prejudiciu cuantificat la 5.100.000 de Euro (adică de 1360 de ori mai mult).

Fiind evident că acest lucru nu este posibil, recurenta a cerut Înaltei Curţi de Casaţie şi Justiţie să nu valideze, prin decizia sa, o astfel de clauză şi nici demersul premeditat şi ilicit al A.

Intimata a depus întâmpinare solicitând, în esenţă, respingerea recursului ca nefondat, decizia atacată fiind temeinică şi legală, dând eficienţă voinţei contractuale a părţilor.

Analizând decizia recurată în raport de criticile formulate de către recurentă, în limitele controlului de legalitate şi temeiurile de drept invocate, Înalta Curte de Casaţie şi Justiţie a constatat că recursul este fondat pentru cele ce succed:

Prin sentinţa civilă nr. 1315 din 30 aprilie 2013, în urma stabilirii faptului că recurenta-pârâtă nu a părăsit spaţiul închiriat la data de 31 decembrie 2009, Tribunalul Specializat Cluj a reţinut corect că: „(...) între părţi a operat tacita relocaţiune în condiţiile reglementate de art. 1437 C. civ. Deşi, iniţial părţile au convenit ca evacuarea să se finalizeze în luna ianuarie 2010, folosirea spaţiului de către pârâtă, fără ca reclamanta să împiedice această folosinţă prin acte materiale sau acte juridice duce la concluzia că închirierea a fost reînnoită pentru o perioadă nedeterminată. Încetarea locuţiunii continuată ca efect al tacitei relocaţiuni se putea face prin denunţarea unilaterală de către oricare dintre părţi. O astfel de denunţare a venit din partea reclamantei care, prin notificarea trimisă pârâtei prin intermediul executorului judecătoresc la data de 7.05.2010, a somat pârâta să predea spaţiul la dala de 12.05.2010. După această dată au încetat raporturile juridice de locaţiune între cele două părţi. Instanţa reţine că tacita relocaţiune nu a fost interzisă prin contractul încheiat între părţi, iar anterior expirării perioadei de închiriere reclamanta nu a anunţat concediul, respectiv denunţarea contractului.”

Prin Decizia civilă nr. 27 din 3 februarie 2014, Curtea de Apel Cluj a înlăturat considerentele reţinute în mod judicios de prima instanţă cu privire la prelungirea duratei contractuale pe baza tacitei relocaţiuni, fără a face în mod corect aplicarea condiţiilor prevăzute de art. 1437 C. civ. pentru ca această instituţie să opereze: „Curtea constată că pe toată durata de derulare a procesului, pârâta nu s-a prevalat de tacita relocaţiune afirmând tot timpul că nu a continuat să ocupe spaţiul obiect al contractului de locaţiune. (...)

(...) întreaga relaţie comercială derulată de părţi relevă împrejurarea că acestea au înţeles să reglementeze prin înscrisuri toate raporturile stabilite. Astfel, se poate observa că acestea au încheiat nu mai puţin de patru acte adiţionale la contractul de locaţiune a spaţiului în litigiu ori de câte ori au dorit fie prelungirea lui, fie modificarea clauzelor referitoare la cuantumul chiriei sau la data plăţii acesteia. Prin urmare, părţile au reglementat în scris toate drepturile şi obligaţiile lor reciproce care decurg din relaţiile lor comerciale, astfel că în mod uzual si ca expresie a bunelor practici existente între acestea, pârâta nu s-a prevalat de existenţa unei tacite relocaţiuni.

Prin urmare. Curtea constată din probele administrate că pârâta a continuat să ocupe spaţiul în litigiu şi după data expirării contractului de închiriere încheiat între părţi, însă, nu cu intenţia de a continua raporturile juridice stabilite anterior între părţi, prin contractul de închiriere. Nici un moment pârâta nu a folosit spaţiul ca locatar, potrivit scopului pentru care a fost închiriat. Şi este aşa întrucât chiar pârâta a susţinut în cuprinsul notificării nr. 3114/27.04.2010 că nu a folosit spaţiul (ori este de esenţa locuţiunii utilizarea bunului, obiect al contractului), afirmaţie reiterată şi în răspunsul la interogatoriu. De altfel, pârâta nu s-a comportat ca un locatar, titular al unui contract de închiriere valabil încheiat, probele administrate în cauză evidenţiind împrejurarea că aceasta nu a plătit chiria aferentă sau cheltuielile de întreţinere datorate.

Corespunde realităţii faptul că prin convenţia părţilor tacita relocaţiune nu este interzisă. însă, din modalitatea în care părţile şi-au gestionat relaţiile comerciale - încheind înscrisuri (acte adiţionale) ori de câte ori au înţeles să modifice contractul de locaţiune - se poate susţine cu temei că acestea au exclus tacita relocaţiune.

Curtea apreciază, aşadar, pentru motivele arătate anterior că nu se poate vorbi despre tacita relocaţiune întrucât pârâta deşi a ocupat spaţiul nu l-a folosit în scopul continuării locaţiunii astfel că nu se poale susţine cu temei că pentru a obţine despăgubirile cuprinse în clauza penală a părţilor, punerea în întârziere era necesară. "

Prin urmare, pentru a înlătura de la aplicabilitate instituţia tacitei relocaţiuni, instanţa de apel a ignorat cu desăvârşire faptul că reclamanta A. nu a încercat să împiedice, sub nicio formă, prin acte materiale sau juridice, folosirea spaţiului închiriat de către pârâta U. imediat după data de 31 decembrie 2009. Altfel spus, instanţa de apel nu a observat că locatorul nu şi-a manifestat voinţa juridică în sensul de a împiedica prelungirea contractului de locaţiune prin tacita relocaţiune. Raţionamentul Curţii de Apel Cluj încalcă flagrant prevederile art. 1437 C. civ. potrivit cărora: "După expirarea termenului stipulat prin contractul de locaţiune, dacă locatarul rămâne si e lăsat în posesie, atunci se consideră locaţiunea ca reînnoită, efectele ei insă se regulează după dispoziţiile articolului relativ la locaţiunea fără termen. "

Legea prevede aşadar numai două condiţii pentru ca tacita relocaţiune să opereze: (1) locatarul să rămână în posesia bunului după data încetării perioadei de închiriere; (2) locatorul să nu săvârşească acte materiale sau juridice de natură a intra în posesia spaţiului la data încetării perioadei de închiriere.

În cazul în care aceste două condiţii sunt întrunite, tacita relocaţiune operează de drept, fără a fi necesară manifestarea expresă de voinţă a părţilor în acest sens.

Plata chiriei aferente perioadei de după expirarea contractului nu este o condiţie pentru ca tacita relocaţiune să poată opera de drept. Doar refuzul locatorului împiedică relocaţiunea tacită. În lipsa împiedicării operează relocaţiunea tacită a bunului deţinut de locatar după expirarea termenului contractual.

Soluţia conform căreia relocaţiunea tacită nu operează în caz de neplată a chiriei pe perioada respectivă este greşită. Relocaţiunea tacită operează prin simpla folosinţă lucrului după expirarea termenului contractual. În caz de neplată a chiriei se poate cere rezilierea contractului pentru neexecutare de obligaţii sau se poate denunţa unilateral contractul, locatarul datorând chiria până la restituirea lucrului.

Modalităţile prin care tacita relocaţiune poate fi înlăturată sunt: anunţarea concediului sau excluderea expresă a acesteia printr-o clauză contractuală. Art. 1438 C.civ. prevede că tacita relocaţiune, dacă nu a fost exclusă printr-o clauză contractuală expresă, poate fi împiedicată de locator doar prin anunţarea concediului, expresie a manifestării voinţei de a nu reînnoi contractual desfăcut prin efectul expirării termenului. Dacă s-a anunţat concediul, locatarul nu poate opune tacita relocaţiune, chiar dacă a continuat să folosească lucrul închiriat.

Rezultă, aşadar, că soluţia Curţii de Apel Cluj este în deplină contradicţie cu dispoziţiile legale mai sus evocate, dar şi cu voinţa părţilor expres exprimată contractual.

Tacita relocaţiune operează şi în situaţia în care durata locaţiunii este prelungită anterior prin acte adiţionale; ca urmare, încheierea unor acte adiţionale de prelungire nu împiedică prelungirea contractului prin tacita relocaţiune, dacă la încetarea perioadei din ultimul act adiţional, locatorul nu îşi manifestă în mod clar voinţa juridică de a împiedica tacita relocaţiune; or, în speţă, locatorul nu şi-a manifestat în niciun fel această voinţă juridică.

Numai de la momentul concediului (al denunţării unilaterale a contractului de locaţiune astfel cum a fost reînnoit, fără termen) pot fi solicitate despăgubiri pentru lipsa de folosinţă a imobilului, până la data respectivă locatarul datorând exclusiv chiria convenită prin contract; ca urmare, cât timp intimata-reclamantă nu a denunţat unilateral contractul după ce a operat tacita relocaţiune şi nu a trecut termenul de 15 zile de la încetarea acestuia, nu era îndreptăţită să solicite activarea clauzei penale.

Înalta Curte de Casaţie şi Justiţie reaminteşte că aceasta este practica sa, sens în care s-a pronunţat şi prin Decizia nr. 2606 din 18 iunie 1998 a Curţii Supreme de Justiţie care a statuat că: “ dacă locatarul a rămas în posesia fondului său de comerţ după expirarea termenului contractual, fără ca locatorul să-l împiedice potrivit art. 1437 şi 1452 C. civ., contractul se consideră reînnoit prin tacita relocaţiune.”

Instanţa de apel face o gravă confuzie între conduita procesuală şi cea contractuală a părţilor. Pârâta s-a apărat în cadrul procesului arătând că nu a mai folosit spaţiul închiriat după data de 31 decembrie 2009. Dar, dacă instanţele judecătoreşti au stabilit pe baza probatoriului administrat că situaţia de fapt este contrară afirmaţiilor pârâtei, atunci concluzia firească este aceea că aceasta a continuat să folosească spaţiul în condiţiile în care reclamanta nu a săvârşit acte materiale sau juridice de natură a intra în posesia imobilului.

Pentru aceste considerente, Înalta Curte de Casaţie şi Justiţie a reţinut că instanţa de apel a aplicat greşit în cauză prevederile art. 1437 C. civ., referitoare la tacita relocaţiune, motiv pentru care decizia nr. 27 din 3 februarie 2014 este una vădit nelegală.

Prin întâmpinarea formulată, reclamanta A. a susţinut că în speţă nu a operat tacita relocaţiune întrucât: (1) nu a existat intenţia U. de a rămâne în spaţiul închiriat, în calitate de locator, după data de 31 decembrie 2009, fapt care rezultă din susţinerile repetate ale U. în sensul că a eliberat spaţiul la expirarea duratei contractuale; (2) oricum, chiar dacă ar fi fost reînnoit contractul ca efect al tacitei relocatiuni, acesta fusese reziliat de plin drept, în temeiul art. 9 din contract, pentru neplata chiriei pentru o perioadă de 30 de zile, în condiţiile în care U. nu a mai achitat nicio chirie pentru perioada ulterioară datei de 1 ianuarie 2010.

În legătură cu prima apărare, intimata-reclamantă, deşi a reproşat recurentei-pârâte că se referă la aspecte de fapt, ignoră tocmai situaţia de fapt care a fost reţinută de Curtea de Apel Cluj.

Instanţa de apel a stabilit că U. a continuat să folosească spaţiul închiriat şi după ajungerea la termen a contractului de locaţiune. Este o contradicţie în termeni ca, pe de-o parte, să se stabilească, în fapt, că U. a folosit spaţiul după această dată, iar, pe de altă parte, că această folosire nu este relevantă pentru tacita relocaţiune. Intimata-reclamantă denaturează astfel chiar situaţia de fapt stabilită în mod definitiv de către instanţa de apel în urma susţinerilor A. Este absurdă ideea potrivit căreia U. a continuat să folosească spaţiul închiriat, dar fără efectul prelungirii contractului, ci numai pentru a fi obligată să plătească penalităţi de 50.000 Euro pentru fiecare zi de întârziere.

Aşadar, reiterarea prin întâmpinare a unor susţineri făcute de pârâta U. anterior stabilirii situaţiei de fapt de către instanţa de apel este, pe de-o parte, inadmisibilă în faza procesuală a recursului, iar, pe de altă parte, contradictorie, întrucât dacă s-a reţinut că U. a continuat să folosească spaţiul după ajungerea la termen a contractului, în condiţiile în care locatorul nu a făcut nici un demers pentru a prelua folosinţa acestui spaţiu, această împrejurare de fapt nu poate avea decât relevanţa juridică a reînnoirii contractului prin tacita relocaţiune.

Esenţial este că tacita relocaţiune operează de drept, întotdeauna când se constată că locatarul dintr-un contract de locaţiune cu termen rămâne în spaţiu după expirarea termenului, fără ca locatarul să anunţe concediul. Acesta este sensul expres al prevederilor art. 1437 C. civ.

În ceea ce priveşte susţinerile referitoare la rezilierea de drept a contractului de locaţiune, ca urmare a neplăţii chiriei, este inadmisibilă formularea acestora în faza procesuală a recursului. Astfel, cauza cererii de chemare în judecată formulate de către reclamanta A. nu a fost rezilierea de drept a contractului de locaţiune, ci neeliberarea spaţiului închiriat în urma împlinirii termenului contractual la data de 31 decembrie 2009.

Or, potrivit art. 316 C. proc. civ.:"Dispoziţiile de procedură privind judecata de apel se aplică şi în instanţa de recurs, în măsura în care nu sunt potrivnice celor cuprinse în acest capitol.” De asemenea, potrivit art. 294 C. proc. civ., aflat în Titlul IV, care reglementează apelul: "In apel nu se poate schimba calitatea părţilor, cauza sau obiectul cererii de chemare în judecată şi nici nu se pot face alte cereri noi. Excepţiile de procedură şi alte asemenea mijloace de apărare nu sunt considerate cereri noi."

Prin cauză, ca element al cererii de chemare în judecată, trebuie să înţelegem: „temeiul juridic al cererii, fundamentul raportului litigios”.

În consecinţă, invocarea în recurs a rezilierii de drept a contractului de locaţiune, ca nou temei în sprijinul pretenţiilor decurgând din activarea clauzei penale, reprezintă o schimbare a cauzei cererii de chemare în judecată prin adăugarea unei cauze noi, care nu a fost analizată de către primele instanţe. Oricum, chiar şi în cazul unui pact comisoriu de ultim grad, activarea acestuia ar fi trebuit să fie făcută de creditor (în speţă, A.) în mod expres, printr-o manifestare unilaterală de voinţă prin care acesta să invoce în favoarea sa că a intervenit rezilierea contractului. Or, în speţă, nu a existat nicio manifestare de voinţă a locatorului în sensul că acesta apreciază că acest contract de locaţiune este considerat reziliat pentru neplata chiriei.

Pentru aceste considerente, argumentele invocate de către intimata-reclamantă prin întâmpinare, în legătură cu tacita relocaţiune, sunt vădit neîntemeiate, iar susţinerile derivând din aşa-zisa reziliere a contractului de locaţiune sunt nu numai neîntemeiate, ci în primul rând inadmisibile.

Curtea de Apel Cluj a apreciat în mod greşit că recurenta-părâtă s-ar fi aflat de drept în întârziere la data ajungerii la termen a contractului de locaţiune, pentru următoarele argumente:

Prin decizia recurată, Curtea de Apel Cluj a reţinut că părţile au stabilit contractual că locatarul este de drept în întârziere cu privire la obligaţia de "a face" constând în eliberarea spaţiului închiriat prin simpla ajungere la termen a Contractului de locaţiune.

Raţionamentul care a stat la baza acestei concluzii a fost următorul: "In speţă, Curtea constată, în acord cu jurisprudenţa constantă a ICCJ (a se vedea, de ex. decizia nr. 1590/2009), că potrivit contractului încheiat de părţi şi a actelor adiţionale subsecvente, pârâta a fost pusă în întârziere prin chiar voinţa părţilor stipulându-se că neexecutarea obligaţiei de predare a spaţiului obiect al locaţiunii la data stabilită atrage obligaţia acesteia de a plăti o penalitate în cuantum de 50.000 euro pe flecare zi de întârziere.

Se poate observa, aşadar, că punerea în întârziere a pârâtei nu este necesară prin raportare la dispoziţiile art. 969 C.civ., ipoteza normei legale enunţate prin art. 1079 alin. (1) C.civ. nefiind întrunită. "

Curtea de Apel Cluj a respins nefondat apărările formulate de către recurenta-pârâtă referitoare la inexistenţa unei puneri în întârziere din partea reclamantei A. conform mecanismului contractual.

In realitate, contractul de locaţiune nu prevede în mod expres scutirea locatorului de la cerinţa punerii în întârziere a locatarului (debitor al obligaţiei de a face), cerinţă prevăzută în mod expres de prevederile art. 1079 C. civ. Dimpotrivă chiar, potrivit acestui text contractual, proprietarul şi-a rezervat dreptul de a cere instanţei evacuarea chiriaşului, după 15 zile de la data încetării acestuia si obligarea acestuia la plata unei despăgubiri de 50.000 Euro pe fiecare zi de întârziere.

Din conţinutul acestei clauze rezultă că penalitatea nu începe să curgă automat după 15 zile de la încetarea contractului, ci începe să curgă de la momentul formulării cererii de evacuare, cerere care la rândul ei poate fi făcută după 15 zile de la încetarea contractului. Aceasta înseamnă că părţile nu numai că nu au prevăzut expres că locatarul este de drept pus în întârziere, ci, dimpotrivă, au si derogat de la prevederile art. 1079 C. civ. în sensul că era necesară chiar formularea unei cereri de evacuare pentru punerea în întârziere.

Raţionamentul instanţei de apel este într-o vădită contradicţie: pe de-o parte, cu interpretarea sistematică a contractului de locaţiune şi cu interpretarea acestuia în favoarea debitorului; pe de altă parte, cu interpretarea literală şi gramaticală a art. 20 alin. 1 din contractul de locaţiune.

Instanţa de apel nu a efectuat o interpretare sistematică a contractului, conform art. 982 C. civ. si nu a interpretat prevederile art. 20 alin. 2 din contractul de locaţiune în favoarea debitorului, conform art. 983 C. civ.

Apreciind că pârâta U. s-a aflat de drept în întârziere la momentul ajungerii la termen a contractului de locaţiune, instanţa de apel a încălcat cele două reguli de interpretare prevăzute în mod expres în art. 982 şi 983 C. civ.: (1) regula interpretării sistematice a contractului (Art. 982 - "Toate clauzele convenţiilor se interpretează unele prin altele, dându-se fiecăreia înţelesul ce rezultă din întregul act"); (2) regula in dubio pro reo (Art. 983 - Când este îndoială, convenţia se interpretează în favoarea celui care se obligă").

Din conţinutul contractului de locaţiune rezultă că atunci când părţile au dorit să înlăture formalitatea punerii în întârziere, au prevăzut acest lucru în mod expres; astfel, chiar acelaşi art. 20 alin. 1 lit. d), dar teza I, situat câteva rânduri mai sus în cadrul contractului, face referire expresă la excluderea formalităţii punerii în întârziere; pe cale de consecinţă şi în acord cu o interpretare sistematică, instanţa de apel ar fi trebuit să aibă în vedere că, atunci când părţile au dorit excluderea de la aplicare a formalităţii punerii în întârziere au făcut-o în mod expres, iar în cazul prevăzut de alin. 2, părţile nu au exclus de la aplicare punerea în întârziere, ca atare, aceasta era necesară.

Având în vedere faptul că prevederile art. 20 alin. 2 din contractul de locaţiune sunt cel mult interpretabile, ele trebuie să fie interpretate în favoarea celui care se obligă, adică în favoarea pârâtei; or, pe baza aplicării acestei metode de interpretare, concluzia firească este aceeaşi: pentru activarea clauzei penale era necesară punerea în întârziere sub forma cererii de evacuare, în vederea restabilirii situaţiei normale de drept.

Prin întâmpinarea formulată, intimata A. a susţinut că prevederile art. 20 lit. d) teza a II a din contractul de locaţiune sunt clare în sensul că o cerere de despăgubiri formulată de locator nu este condiţionată de formularea unei cereri de evacuare.

In acest sens, intimata-reclamantă printr-o speculativă interpretare gramaticală şi semantică, de natură a demonstra faptul că cererea de despăgubiri formulată de locator nu era condiţionată de formularea concomitentă a unei cereri de evacuare, în realitate, chiar această demonstraţie arată faptul că prevederile art. 20 lit. d) teza a II-a din contractul de locaţiune sunt neclare, fiind necesară aplicarea regulilor de interpretare a contractelor.

In plus, chiar interpretarea gramaticală a sintagmei „proprietarul este în drept să solicite instanţei evacuarea chiriaşului si plata unei despăgubiri pana la data evacuării") relevă faptul că este necesar un demers judiciar din partea proprietarului şi că acest demers judiciar presupune solicitarea evacuării chiriaşului. Mai mult, folosirea conjuncţiei „şi" (evacuarea chiriaşului şi plata unei despăgubiri până la data evacuării") indică faptul că plata despăgubirilor poate fi solicitată doar împreună cu evacuarea solicitată prin instanţă. De altfel, întreaga construcţie juridică a Contractului de locaţiune este foarte solid legată: (1) Contractul expiră la termen; (2) locatarul are obligaţia de a părăsi imobilul în termen de 15 zile de la expirarea Contractului (obligaţie de "a face"); (3) dacă locatarul nu părăseşte spaţiul închiriat la expirarea Contractului, pentru a putea solicita activarea clauzei penale (adică repararea prejudiciului suferit ca urmare a neîndeplinirii obligaţiei de către locatar), locatorul trebuie să îl pună în întârziere pe locatar (condiţie obligatorie a răspunderii civile, cu excepţiile prevăzute de art. 1079 alin. (2) C. civ. care nu sunt aplicabile în cauză) prin formularea unei cereri de evacuare.

Este adevărat că există o ordine a aplicării regulilor de interpretare şi că regula stabilită de art. 977 C. civ. (interpretarea contractului după intenţia comună a părţilor) prevalează faţă de regula stabilită de art. 938 (in dubio pro reo), dar faţă de conţinutul clauzei şi faţă de interpretarea sistematică a contractului, apreciem că singurul înţeles al clauzei nu poate fi decât acela că pentru a intra în posesia despăgubirilor deosebit de oneroase pentru locatar, ar fi fost necesar ca locatorul să formuleze odată cu cererea de despăgubiri şi acţiune în evacuare. Aceasta este, de altfel, şi interpretarea favorabilă locatarului, ca debitor al obligaţiei, conform regulii in dubio pro reo, stabilită de art. 938 C. civ. Nu există niciun temei pentru a se înlătura aplicarea acestei reguli de interpretare, plecând de la ideea că prevederile art. 20 lit. d) teza a II-a din contract conţin o clauză care reglementează un drept al locatorului şi o obligaţie a locatarului. Tocmai pentru că este vorba despre o obligaţie a locatarului (debitor) şi de un drept al locatorului (creditor), această clauză contractuală trebuie să fie interpretată în favoarea debitorului, adică în favoarea pârâtei. Or, singura interpretare favorabilă este aceea că intimata-reclamantă nu putea să ceară despăgubiri de 50.000 Euro pe zi de întârziere decât dacă solicita prealabil sau concomitent evacuarea chiriaşului. Altfel, o asemenea clauză penală exorbitantă este lipsită de orice raţiune în absenţa unei cerinţe speciale şi predictibile de activare a ei. Cererea de evacuare, prealabilă sau concomitentă cererii de penalităţi are tocmai caracterul unei asemenea cerinţe speciale şi predictibile.

Pentru toate aceste considerente, hotărârea recurată este nelegală, Curtea de Apel Cluj nefăcând o interpretare sistematică a contractului, conform art. 982 C. civ. Cuza şi neinterpretând prevederile art. 20 alin. 2 din Contractul de locaţiune în favoarea debitorului, conform cerinţelor art. 983 C. civ..

Instanţa de apel nu a făcut aplicarea dispoziţiilor art. 1079 alin. (1) C. civ., apreciind în mod greşit că ne aflăm în situaţia prevăzută de art. 1079 alin. (2) pct. 2 C. civ. Cuza, prin raportare la faptul că s-ar fi stipulat expres contractual că debitorul este de drept în întârziere la împlinirea termenului.

Soluţia instanţei de apel cu privire la problema punerii în întârziere din partea reclamantei A. este vădit nefondată. Aceste apărări se bazează pe interpretarea literală şi gramaticală a art. 20 alin. 2 din contractul de locaţiune potrivit căreia: "în situaţia în care chiriaşul nu evacuează spaţiul în termen de 15 zile de la data încetării acestuia, indiferent de cauza încetării, proprietarul este în drept să solicite instanţei evacuarea chiriaşului şi plata unei despăgubiri de 50.000 Euro pe fiecare zi de întârziere, până la data evacuării.''

Prin urmare, pentru a opera clauza penală ar fi fost necesar să fie îndeplinite următoarele condiţii: (1) pârâta-locatar să nu evacueze spaţiul în termen de 15 zile de la data încetării Contractului de locaţiune; (2) reclamanta-locator să solicite după expirarea acestui termen evacuarea locatarului, prin formularea unei cereri de chemare în judecată; (3) Prin aceeaşi cerere sau pe cale separată, locatorul să solicite obligarea locatarului la plata penalităţilor de întârziere, calculate de la momentul formulării cererii de evacuare.

Acest mecanism contractual este firesc cu atât mai mult cu cât în speţă, fiind vorba despre executarea unei obligaţii de "a face" (de a elibera spaţiul), chiar dacă este profesionist, debitorul nu se află de drept pus în întârziere, întrucât prevederile art. 43 C. com. se referă strict la "executarea obligaţiilor lichide şi plătibile în bani" (de "a da o sumă de bani"). Or, în speţă, obligaţia de a elibera spaţiul locativ la încetarea contractului (presupunând că ar fi operat o asemenea încetare) nu este o obligaţie de "a da o sumă de bani", adică "o obligaţie lichidă şi plătibilă în bani", ci o obligaţie de "a face". Printr-un grav viciu de raţionament s-a confundat obligaţia de "a face", respectiv obligaţia de a elibera spaţiul, cu despăgubirile stabilite prin clauza penală ca echivalent al neexecutării culpabile a acestei obligaţii de "a face". Mai mult, printr-un şi mai grav viciu de raţionament, se confundă "penalităţile" din speţă cu "dobânzile".

Este adevărat că, într-o formă a lor, dobânzile pot avea caracter penalizator, dar nu orice penalitate este o dobândă. Dobânzile au caracter de penalitate numai pentru neexecutarea unor obligaţii având ca obiect o sumă de bani, adică "o obligaţie lichidă şi plătibilă în bani".

Prin întâmpinarea formulată, intimata-reclamantă A. a susţinut că obligaţia de a plăti despăgubiri este o obligaţie de "a da ", în legătură cu care, fiind vorba despre profesionişti, nu este necesară punerea în întârziere.

În legătură cu această susţinere, intimata-reclamantă se află în eroare cu privire la natura juridică a obligaţiei pe care o avea locatarul. Aşa cum s-a argumentat mai sus, locatarul nu avea prin contract obligaţia de a achita o sumă de bani locatorului, ci obligaţia de a elibera spaţiul închiriat în termen de 15 zile de la expirarea contractului de locaţiune. Aceasta din urmă este, în mod indubitabil, o obligaţie de "a face", cu privire la care era necesară în mod evident, conform art. 1079 C. civ., punerea în întârziere cel puţin sub forma unei notificări, dacă nu sub forma unei cereri de evacuare. Cu alte cuvinte, potrivit contractului de locaţiune, recurenta-pârâtă era debitoarea unei obligaţii de „a face”, iar nu a unei obligaţii de „a da”. Obligaţia de „a da”, respectiv de a plăti despăgubiri conform clauzei penale, nu se năştea decât ca sancţiune, în momentul în care recurenta-pârâtă era în culpă cu privire la executarea obligaţiei de „a face”.

Or, pentru a fi în culpă cu privire la această obligaţie (de „a face”), intimata A. trebuia să o pună pe recurenta-pârâtă în întârziere, părţile nerenunţând prin contract la această formalitate. In condiţiile în care nu a existat această punere în întârziere, pârâta nu s-a aflat în culpă şi, prin urmare, nu s-a născut obligaţia acesteia de a plăti despăgubiri pentru neexecutarea obligaţiei de a părăsi spaţiul închiriat.

A considera că orice penalitate este o dobândă şi că orice dobândă se confundă cu însăşi obligaţia pentru care este datorată, este greşit din perspectivă logico-juridică şi o încercare de denaturare a sensului art. 43 C. com.

Intimata-reclamantă a mai susţinut în întâmpinare că în speţă ar fi incident şi cel de-al doilea caz de punere de drept în întârziere a debitorului reglementat de art. 1079 alin. (2) C. civ., în sensul că, în raport de modul de redactare a clauzei penale, părţile ar fi convenit că debitorul ar fi de drept în întârziere la împlinirea termenului locaţiunii.

În realitate, intimata-reclamantă A. a "omis" în întâmpinare că prevederile art. 1097 alin. (2) pct. 2 C. civ. se referă la situaţia în care "s-a contractat expres că debitorul va fi în întârziere". Or, tocmai din faptul că intimata-reclamantă efectuează o întreagă interpretare a art. 20 lit. d) teza a II-a din contract pentru a trage această concluzie, rezultă că nu există în contract o prevedere prin care locatorul să fie de drept pus în întârziere prin simplul fapt al împlinirii termenului locaţiunii. Dimpotrivă, atunci când părţile au înţeles să excludă formalitatea punerii în întârziere, au prevăzut acest lucru în mod expres (a se vedea art. 20 lit. d teza I din contract).

Intimata-reclamantă a mai susţinut că în speţă ar fi incident şi cel de-al treilea caz de punere de drept în întârziere a debitorului reglementat de art. 1079 alin. (2) C. civ., în sensul că obligaţia de a elibera spaţiul "nu putea fi îndeplinită decât într-un timp determinat, ce debitorul a lăsat să treacă". Şi această susţinere este absurdă, întrucât prevederile art. 1079 alin. (2) pct. 3 C. civ. au în vedere situaţia unei obligaţii de "a da" sau de "a face" care, în raport de împrejurările cauzei, nu se putea îndeplini, în mod obiectiv, decât până la o anumită dată. Or. în speţă, nu este vorba despre o astfel de obligaţie. Dimpotrivă, obligaţia de eliberare a spaţiului nu este împiedicată în realizarea ei, din punct de vedere obiectiv, de trecerea unui anumit termen.

Pentru aceste considerente, Curtea de Apel Cluj a procedat greşit întrucât nu a făcut aplicarea dispoziţiilor art. 1079 alin. (1) C. civ., apreciind în mod eronat că ne aflăm în situaţia prevăzută de art. 1079 alin. (2) pct. 2 C. civ., prin raportare la faptul că s-ar fi stipulat expres contractual că debitorul este de drept în întârziere la împlinirea termenului.

Contrar susţinerilor recurentei, Înalta Curte de Casaţie şi Justiţie nu a reţinut ignorarea de către Curtea de Apel Cluj a prevederilor art. 5 şi ale art. 966 şi 968 C. civ., privitor la caracterul abuziv şi excesiv, în contradicţie cu bunele moravuri, al clauzei penale.

Cu toate că recurenta-pârâtă a invocat în faţa Curţii de Apel Cluj o bogată jurisprudenţă şi doctrină, (reluate şi prin motivele de recurs depuse la dosarul cauzei) din care rezultă că o clauză penală moratorie având un caracter excesiv, chiar asumată între profesionişti, este contrară bunelor moravuri, simpla invocare a jurisprudenţei nu este suficientă.

Instanţa de apel a respins corect apărările formulate de către pârâtă în condiţiile în care se invocă nulitatea clauzei penale pentru cauză ilicită doar ca mijloc de apărare, fără formularea unei cereri reconvenţionale.

Contrar apărărilor recurentei, Înalta Curte a apreciat, în acord cu prima instanţă şi cu instanţa de apel, că este relevantă calitatea părţilor care, comercianţi (profesionişti) fiind, au semnat contractul exprimând voinţa persoanei juridice, apreciind că la momentul încheierii actul corespunde scopului comercial al acesteia, susţinerea caracterului ilicit al clauzei penale nefiind probată.

Licitul se prezumă, ilicitul se probează. Conform prevederilor art. 967 C. civ., cauza este prezumată licită şi, în consecinţă, incumbă celui care invocă existenţa unei cauze nelicite - prohibită de legi sau contrară bunelor moravuri şi ordinii publice - să administreze probe pentru a răsturna prezumţia. Or, pârâta nu dovedeşte că scopul esenţial - cauza impulsivă şi determinată a clauzei penale inserată în art. 20 alin. 2 - era una ilicită, imorală ori contrară ordinii publice.

Caracterul ilicit al unei clauze contractuale se poate stabili numai prin raportare la normele legale pretins încălcate. În consecinţă, instanţa nu poate reţine caracterul ilicit al unei clauze contractuale doar prin raportare la alte clauze din contract şi nu poate constata nulitatea acesteia fără să indice norma de drept substanţial, imperativă, care a fost încălcată.

Prin motivele de recurs formulate pârâta a arătat, prin trimitere la jurisprudenţă (judecătorească şi arbitrală), doctrină, norme europene de drept şi chiar prin raportare la principiile însuşite de Noul Cod Civil, că instanţa de apel a soluţionat cauza cu ignorarea prevederilor art. 5 şi ale art. 966 şi 968 C. civ., privitor la caracterul abuziv şi excesiv, în contradicţie cu bunele moravuri, al clauzei penale.

Chiar dacă, pe calea unor prezumţii simple, ale judecătorului, s-ar putea observa că:

• valoarea penalităţilor pentru o singură zi de întârziere (50.000 Euro) este mai mare decât valoarea a doi ani de executare a contractului, la chiria convenită de părţi, de 2000 Euro lunar (48.000 Euro),

• pretenţiile intimatei-reclamante, pentru 3 luni de neexecutare (5.100.000 Euro), sunt mai mari decât valoarea a 212 ani de executare a contractului (5.088.000 Euro),

• aceeaşi valoare pretinsă de intimata-reclamantă este de câteva zeci de ori mai mare decât însăşi contravaloarea bunului care a format obiectul închirierii,

• întreaga cifră de afaceri a A. pentru anii 2008 - 2012 (cinci ani de zile) a fost de aproximativ 70.000 Euro, cu puţin mai mult decât penalitatea pentru o singură zi de întârziere, în condiţiile în care activitatea acestei societăţi a fost gestionată de un singur salariat,

• veniturile totale ale A. pentru anul 2013 (adică după părăsirea de către recurenta U. a spaţiului închiriat) sunt de 5.500 lei, adică puţin peste 1.000 de euro.

doar prin ele însele aceste prezumţii nu pot fundamenta constatarea nulităţii absolute a clauzei penale. Desigur, este necesar ca prezumţiile simple, ale judecătorului, să existe, dar nu şi este suficient.

Potrivit art. 1203 C.civ. prezumtiile simple, numite şi jude­ca­toreşti sau ale omului (praesumtio facti seu hominis), nu sunt stabilite de lege ci „sunt lăsate la luminile şi înţelepciunea magistratului”.

Pentru că ele prezintă riscul de a intui numai cu aproxi­maţie realitatea legăturii dintre faptul necunoscut ce trebuie dovedit şi faptul vecin şi conex, ceea ce ar înfrânge principiul aflării adevărului, legea impune: a) garanţii de credibilitate: judecătorul este obligat să se întemeieze, în for­marea intimei sale convingeri, numai „pe prezumţii care să aibă greutate şi putere de a naşte probabilitate” (art. 1203 teza a II‑a C.civ.). b) sunt permise judecătorului „numai când este permisă şi dovada prin martori”, cu exepţia situaţiei în care un act este atacat „că s‑a făcut prin fraudă, dol sau violenţă” (art. 1203 teza a III‑a C.civ.).

În consecinţă, în speţă nu se poate fundamenta doar pe prezumţii simple că scopul esenţial - cauza impulsivă şi determinată a clauzei penale inserată în art. 20 alin. 2 - era una ilicită ori imorală.

Altfel spus, în condiţiile în care:

· nu s-a cerut de către pârâtă constatarea nulităţii absolute pe calea energică a unei cereri reconvenţionale, ci doar sub forma apărărilor formulate la termenul de judecată din data de 23.04.2013, când pârâta a înţeles să invoce, doar ca mijloc de apărare, nulitatea clauzei penale inserate în art. 20 alin. 2 din contract;

· nu s-a arătat norma de drept substanţial, imperativă, care a fost încălcată;

· nu s-a probat că reclamanta a urmărit o cauza ilicită sau imorală, prin manifestarea de voinţă a persoanei juridice, la momentul încheierii actului juridic civil;

· nu se poate fundamenta doar pe prezumţii simple constatarea nulităţii absolute a unei clauze penale (chiar dacă magistraţii care au judecat pricina în fond şi în apel ar fi recurs la prezumţii, tot nu s-ar mai fi putut cenzura în recurs soluţia acestora întrucât ar fi însemnat să fie supuse controlului elemente de netemeinicie, iar nu de nelegalitate).

instanţele de fond şi de apel nu puteau dispune în mod legal asupra nulităţii absolute a clauzei penale pentru cauză ilicită, imorală ori care încalcă ordinea publică.

Chiar dacă, teoretic, nulitatea absolută poate fi invocata ex officio de către instanţa judecătorească, de procuror, precum şi de către alte organe prevăzute de lege, invocarea din oficiu de către instanţă a nulităţii absolute ori de către pârât ca mijloc de apărare, nu trebuie înţeleasă în sensul că instanţa ar putea să se sesizeze din oficiu cu o acţiune în declararea nulităţii absolute a unui act juridic şi nici că ar putea, în lipsa unei cereri reconvenţionale exprese, formulate într-un litigiu privind actul juridic încheiat cu nesocotirea unor norme legale imperative de interes general, să se pronunţe în dispozitivul hotărârii asupra nulităţii, deoarece s-ar încălca în acest mod principiul disponibilităţii.

Nu trebuie uitat că, în lipsa unei cereri reconvenţionale, reclamantul este cel care stabileşte cadrul procesual al litigiului.

Aşadar, ipoteza avută în vedere de regimul juridic al nulităţii absolute sub aspectul invocării acesteia, este aceea în care una dintre părţi declanşează un litigiu civil, având ca obiect executarea unui act juridic, iar instanţa constatând, în condiţiile administrării unui probatoriu concludent, pertinent şi util cauzei, că actul este lovit de nulitate absolută, va respinge cererea de chemare în judecată ca nefondată, fără a pronunţa şi nulitatea actului juridic ori numai a unei clauze a acestuia.

Înalta Curte de Casaţie şi Justiţie nu a primit nici critica nemotivării soluţiei instanţei cu privire la apelul incident formulat de către pârâtă împotriva Sentinţei nr. 1315/2013.

Nemulţumirea apelantei-pârâte din apelul incident este legată de faptul că instanţa s-a referit la apelul incident privind greşita reţinere a faptului că aceasta nu a părăsit spaţiul închiriat într-un singur paragraf, reţinând că acesta este nefondat întrucât recurenta-pârâtă a continuat să îl ocupe până în cursul lunii mai 2010, fără a arăta în vreun fel care sunt motivele pentru care a înlăturat susţinerile pârâtei privitoare la un înscris depus în cauză şi care, în opinia acesteia, putea determina schimbarea situaţiei de fapt reţinute de instanţă.

În opinia recurentei, soluţia instanţei cu privire la apărarea subsidiară a pârâtei, potrivit căreia, în măsura constatării unei executări parţiale a obligaţiei de evacuare, instanţa ar fi trebuit să procedeze cel puţin la reducerea clauzei penale, conform art. 1070 C. civ., este nemotivată.

Aceste critici privitoare la soluţia pronunţată în apelul incident sunt nefondate. Astfel cum rezultă din cuprinsul deciziei recurate, Curtea de Apel Cluj, chiar dacă nu a răspuns punctual tuturor apărărilor pârâtei formulate în cuprinsul apelului incident, aceste critici nu pot forma obiect al cenzurii în recurs în condiţiile în care instanţa a prezentat, în esenţă, argumentele pentru care a respins apelul incident.

Mai mult decât atât, pârâta a invocat reducerea clauzei penale conform art. 1070 C. civ. tot ca mijloc de apărare cu caracter subsidiar, în măsura constatării executării parţiale a obligaţiei de evacuare.

În condiţiile absenţei unei cereri reconvenţionale şi al unui cadru procesual fixat exclusiv de către reclamantă, instanţa nici nu putea să pronunţe o altă soluţie în cauză privitor la apelul incident. În caz contrar, aceasta ar fi încălcat principiul disponibilităţii.

Pentru toate considerentele reţinute, conform art. 312 C. proc. civ., s-a admis recursul declarat de pârâta SC U.G. SA împotriva deciziei civile nr. 27 din 3 februarie 2014 pronunţată de Curtea de Apel Cluj, Secţia a II-a civilă, de contencios administrativ şi fiscal, a fost modificată în parte decizia atacată în sensul că s-a respins apelul declarat de SC A. SRL împotriva sentinţei civile nr. 1315 din 30.04.2013 pronunţată de Tribunalul Specializat Cluj, pe care a menţinut-o, urmând a fi păstrate şi restul dispoziţiilor din decizia recurată.