Abusiveness of first-view certification and arbitration clauses in real estate intermediation contracts under Law 193/2000

Contract de intermediere vânzare imobiliară. Analiza caracterului abuziv al unei clauze contractuale din perspectiva art. 1 din Legea nr. 193/2000

Cuprins pe materii: Drept comercial. Contracte

Index alfabetic: acţiune în constatarea nulităţii absolute

-clauză abuzivă

-contract de intermediere vânzare imobiliară

Legea 193/2000, art. 1 alin. (1), art. 4 alin. (2)

Simpla afirmaţie că o clauză este abuzivă întrucât este prevăzută într-un contract standard preformulat nu este suficientă pentru declararea acesteia ca fiind abuzivă, ci este necesar ca o atare clauză, prin ea însăşi sau împreună cu alte prevederi din contract, să creeze, în detrimentul consumatorului sau contrar bunei-credinţe, un dezechilibru semnificativ între drepturile si obligaţiile părţilor.

Clauza dintr-o fişă de vizionare a unui imobil, prin care consumatorul, client al unei agenţii imobiliare, certifică că a luat cunoştinţă, pentru prima oară, de acel imobil, prin intermediul acelei agenţii, este o clauză clară, fără echivoc, care vizează un fapt obiectiv pentru înţelegerea căruia nu sunt necesare cunoştinţe de specialitate din partea consumatorului, fiind, astfel, respectate dispoziţiile art. 1 alin. (1) din Legea 193/2000.

Secţia a II-a civilă, Decizia nr. 110 din 21 ianuarie 2014

Prin acţiunea înregistrată la Tribunalul Brăila sub nr. xx37/196/2010*, reclamantul T.P. a chemat în judecată pe pârâtul SC C. SRL pentru a se dispune constatarea şi anularea clauzelor abuzive din contractul nr. 56855/08.05.2008 având ca obiect intermedierea achiziţionării unui apartament, respectiv prevederile din fişa de vizitare, anexă a contractului şi clauza de soluţionare a diferendelor prin arbitraj.

La data de 21.07.2008 reclamantul a procedat la vizionarea mai multor imobile, printre care şi cel în discuţie. În prealabil vizitării apartamentului i s-a prezentat spre semnare o fişă de vizionare, anexă la contract, care după ce a fost semnată şi completată cu numele vânzătorului, preţul şi zona situării apartamentului şi care, deşi era emisă ulterior semnării acestei fişe de reclamant, îl obliga fără posibilitatea de negociere să certifice că a luat cunoştinţă pentru prima dată de acel imobil prin intermediul Agenţiei Imobiliare C., indiferent de alte vizitări sau negocieri ulterioare.

Prin sentinţa nr. 108 din 17.04.2012, Tribunalul Brăila a respins acţiunea ca nefondată, în motivare reţinând următoarele:

În definirea unei clauze ca fiind abuzivă trebuie avute în vedere următoarele criterii: să fie vorba despre o clauză care nu a fost negociată individual, să fie contrară cerinţei de bună credinţă şi să creeze un dezechilibru semnificativ între drepturile şi obligaţiile părţilor, evident în detrimentul consumatorului.

În speţă una din clauzele invocate de reclamant ca având caracter abuziv se referă la prevederea dintr-o fişă de vizitare anexă a contractului conform căreia se menţionează ca beneficiarii serviciilor de intermediere certifică cu propria semnătură că cumpărătorul a luat cunoştinţă pentru prima oară de imobilul sus menţionat prin intermediul agenţiei imobiliare Cristian.

Analizând această clauză prin prisma prevederilor Legii nr. 193/2000, Tribunalul a constatat că nu contrazice exigenţele bunei-credinţe şi nici nu provoacă un avantaj semnificativ şi injust pentru pârâtă, totodată, nefiind creat un dezechilibru semnificativ în detrimentul reclamantului care avea posibilitatea să semneze sau nu fişa de vizitare anexă contractului în condiţiile prezentate.

În ceea ce priveşte art. 6 din contract care se referă la instanţa competentă să soluţioneze litigiile intervenite între părţi, Tribunalul a constatat, de asemenea, că nici această clauză nu are caracter abuziv. Stabilirea competenţei în favoarea Curţii de Arbitraj de pe lângă Camera de Comerţ, Industrie şi Agricultură Brăila nu produce nici un avantaj pârâtului şi mai ales nu creează dezavantaje reclamantului întrucât se află la domiciliul acestuia şi conform normelor de procedură civilă îi asigură acestuia respectarea tuturor drepturilor procesuale şi procedurale. Eventualele nemulţumiri generate de hotărâri pronunţate pot fi remediate în faţa instanţei printr-o acţiune în anularea hotărârii arbitrale (art. 364 C. proc. civ.).

Tribunalul a reţinut că reclamantul nu a precizat în acţiunea formulată în ce constă caracterul abuziv al acestei clauze, după cum nici un moment în cuprinsul acţiunii şi nici oral în faţa instanţei nu a susţinut că a fost nevoit să semneze contractul fără să poată negocia clauzele acestuia.

În concluzie, în speţă fiind vorba despre un contract de intermediere, reclamantul avea posibilitatea negocierii tuturor clauzelor contractuale. Cum acesta nu a făcut dovada imposibilităţii negocierii şi nici a vreunui prejudiciu cauzat, Tribunalul a respins acţiunea formulată ca nefondată.

Împotriva acestei hotărâri, în termen legal, a declarat apel reclamantul T.P., înregistrat la data de 5.10.2012, sub nr. xx37/196/2010* pe rolul Curţii de Apel Galaţi, Secţia a II-a civilă, maritimă şi fluvială.

Prin decizia nr. 99/A din 23 noiembrie 2012 pronunţată de Curtea de Apel Galaţi, Secţia a II-a civilă, de contencios administrativ şi fiscal, apelul a fost respins ca nefondat, instanţa de apel reţinând următoarele considerente.

Instanţa de fond a reţinut în mod corect că nu sunt clauze abuzive cele incluse în anexa la contractul de intermediere vânzare imobiliară (respectiv fişa de vizionare) şi art. 6 din convenţie (clauza compromisorie).

Astfel, nu este suficient ca o anumită clauză să fie inclusă într-un contract standard, preformulat, în sensul dispoziţiilor art. 4 alin. (2) din Legea 193/2000 republicată, pentru a fi considerată abuzivă, ci este necesar ca a o atare clauză, prin ea însăşi sau împreună cu alte prevederi din contract, să creeze, în detrimentul consumatorului sau contrar bunei credinţe, un dezechilibru semnificativ între drepturile si obligaţiile părţilor.

Concret, o clauză dintr-o fişă de vizionare, prin care consumatorul, client al unei agenţii imobiliare, certifică că a luat cunoştinţă, pentru prima oară, de acel imobil, prin intermediul acestei agenţii, este o clauza clară, fără echivoc, pentru înţelegerea căreia nu sunt necesare cunoştinţe de specialitate din partea consumatorului, fiind respectate dispoziţiile art. 1 alin. (1) din Legea 193/2000.

Contrar susţinerilor apelantului, o astfel de clauză nu poate fi considerată abuzivă, în sensul celor enumerate, cu titlu exemplificativ, de anexa la Legea 193/2000, literele b (obligă consumatorul să se supună unor condiţii contractuale, despre care nu a avut posibilitatea reală să ia cunoştinţă la data semnării contractului) sau g (dau dreptul exclusiv profesionistului să interpreteze clauzele contractuale). Concret, fişa de vizionare, este o anexă la contractul de intermediere vânzare imobiliară, ce se însuşeşte de client la data vizionării fiecărui imobil în parte şi nu obligă clientul să se supună vreunor condiţii despre care nu are posibilitatea să ia cunoştinţă la data semnării. De asemenea, nu cuprinde nici o clauză de natură a fi interpretată exclusiv de profesionist. Faptul că fişa de vizionare ar fi fost semnată „în alb”, de consumator şi completată, ulterior, de pârâtă cu datele referitoare la vânzător, preţ, ş.a.m.d. este o împrejurare de fapt nedovedită şi care, daca ar fi reală, ar da dreptul reclamantului să promoveze o acţiune în constatare nulitate convenţie întemeiată pe alte motive (lipsa consimţământului clientului, fraudă etc.), iar nu pe considerentul ca această clauză, chiar interpretată în raport cu alte clauze ale contractului si factorii care au determinat încheierea convenţiei, ar fi abuzivă.

Cât priveşte clauza compromisorie inclusă în art. 6 din contract, deşi nu a fost negociată cu consumatorul, aceasta nu creează un dezechilibru semnificativ între drepturile şi obligaţiile părţilor, în detrimentul consumatorului şi contrar bunei credinţe. Ea nu îngrădeşte dreptul consumatorului de a se adresa arbitrajului, în cazul încălcării de către profesionist a propriilor obligaţii contractuale. Aşa cum corect a reţinut instanţa de fond, reprezintă o clauza abuzivă, în sensul anexei la Legea 193/2000 lit. e), nu aceea prin care se stipulează rezolvarea disputelor, în special, prin arbitraj, ci aceea prin care, în mod cumulativ, se exclude dreptul consumatorului de a întreprinde o acţiune legală sau de a exercita un alt remediu legal, ceea ce nu este cazul in speţa de faţă.

Împotriva deciziei nr. 99/A din 23 noiembrie 2012 pronunţată de Curtea de Apel Galaţi, Secţia a II-a civilă, de contencios administrativ şi fiscal, a declarat recurs reclamantul T.P. solicitând admiterea recursului, casarea hotărârii iar în rejudecare admiterea acţiunii. În drept recurentul a invocat dispoziţiile art. 304 pct. 9 C. proc. civ.

În dezvoltarea motivului de recurs invocat, recurentul a arătat că a solicitat constatarea nulităţii clauzelor abuzive prevăzute într-un contract de intermediere nr. 56855/8.05.2008, respectiv clauza din fişa de vizionare prin care atestă că a luat cunoştinţă pentru prima oară de imobilul vizionat prin intermediul pârâtei, indiferent de alte vizionări sau negocieri ulterioare şi clauza prevăzută la art. 6 din contract care stipulează că litigiile dintre părţi vor fi soluţionate pe calea arbitrajului.

Se afirmă de către recurent că după semnarea contractului şi în prealabil vizionării apartamentului i s-a prezentat spre semnare o fişă de vizionare, anexă la contract care, după ce a fost semnată de acesta, a fost completată cu numele vânzătorului, preţul şi zona situării apartamentului şi care, deşi este emisă ulterior semnării fişei, îl obliga să certifice că a luat cunoştinţă pentru prima dată de acel imobil prin intermediul pârâtei, indiferent de alte vizitări sau negocieri ulterioare.

Din această perspectivă este criticat faptul că i-a fost viciat consimţământul datorită preformulării clauzei şi îngrădirii posibilităţii de liberă exprimare. Acesta ca şi consumator a fost supus unor condiţii contractuale despre care nu a avut posibilitatea reală să ia la cunoştinţă la data semnării contractului şi a fost lipsit de posibilitatea concretă de interpretare a clauzelor contractuale acest atribut revenind doar reclamantei. În declaraţia din finalul contractului a fost instituită o prezumţie de rea-credinţă ce nu mai trebuie demonstrată, fiind restricţionat dreptul de a administra probe care să dovedească altceva.

Cu privire la clauza prin care este prevăzută soluţionarea pe calea arbitrajului a arătat că se regăseşte în lista privind clauzele abuzive anexă la Legea nr.193/2000 la pct. 1 lit. l) care prevede că este abuzivă clauza care exclude dreptul consumatorului de a întreprinde o acţiune legală sau a exercita un alt remediu legal, solicitând în acelaşi timp rezolvarea disputelor în special prin arbitraj.

Concluzionând, recurentul consideră că instanţele de fond şi de apel au apreciat greşit că ar fi putut să nu semneze fişa de vizionare or, dacă nu ar fi semnat această fişă, a susţinut recurentul, pârâta nu şi-ar mai fi executat obligaţiile contractuale.

Intimata-pârâtă a depus întâmpinare prin care a invocat excepţia tardivităţii declarării recursului, iar în subsidiar a solicitat respingerea recursului ca nefondat.

Înalta Curte, analizând cererea de recurs din perspectiva criticilor formulate, a constatat că recursul este nefondat pentru considerentele ce succed.

Recurentul a învestit instanţa de fond cu o cerere în constatarea caracterului abuziv al unor clauze dintr-un contract de intermediere imobiliară, respectiv clauza prin care recurentul atestă că un anumit imobil a fost vizionat în premieră prin intermediul pârâtei şi clauza atributivă de competenţă în favoarea instanţei arbitrale, cerere întemeiată pe dispoziţiile Legii nr. 193/2000 privind clauzele abuzive în contractele încheiate cu consumatorii.

Conform art. 4 din Legea nr. 193/2000, pentru ca o clauză contractuală să poată fi declarată abuzivă este obligatoriu a fi îndeplinite condiţiile legale prevăzute de acest articol respectiv, o atare clauză, prin ea însăşi sau împreună cu alte prevederi din contract, să creeze, în detrimentul consumatorului sau contrar bunei credinţe, un dezechilibru semnificativ între drepturile si obligaţiile părţilor.

Aşadar, legiuitorul impune ca analiza caracterului pretins abuziv al unor clauze contractuale să fie realizată prin prisma condiţiilor legale determinate, simpla afirmaţie că o clauză este abuzivă, întrucât este prevăzută într-un contract standard preformulat, nefiind suficientă pentru declararea acesteia ca fiind abuzivă, după cum susţine eronat recurentul.

În ceea ce priveşte clauza prevăzută într-o fişă de vizionare prin care recurentul, client al unei agenţii imobiliare, declară că a luat cunoştinţă, pentru prima oară, de acel imobil, prin intermediul acestei agenţii, se reţine că în cauză nu au fost produse dovezi contrare situaţiei de fapt atestată prin această clauză, recurentul afirmând doar că i-a fost viciat consimţământul datorită preformulării clauzei şi îngrădirii posibilităţii de exprimare, dar necontestând că a beneficiat de serviciile pârâtei şi că situaţia de fapt atestată de clauză, respectiv vizionarea efectivă şi în premieră a apartamentului, nu ar coincide adevărului.

Instanţa reţine că dispoziţiile art. 1 alin. (1) din Legea 193/2000 instituie în sarcina comercianţilor obligaţia de a stipula în contractele încheiate cu consumatorii clauze clare fără echivoc, pentru înţelegerea cărora nu sunt necesare cunoştinţe de specialitate.

Raportat la această condiţie esenţială care obligă instanţa, chiar şi din oficiu, să analizeze dacă o clauză este abuzivă sau nu, se constată că respectiva clauză de vizionare este clară, fără echivoc şi vizează un fapt obiectiv pentru înţelegerea căruia nu sunt necesare cunoştinţe de specialitate din partea consumatorului.

Legat de acest aspect este de menţionat că recurentul nu a făcut nicio referire la interpretarea clauzei de către pârâtă altfel decât cea care rezultă din fişa de vizionare semnată şi nici faptul că nu ar fi avut loc vizionarea imobilului astfel cum atestă fişa, prin urmare se constată că acesta nu a fost prejudiciat în niciun fel prin clauza considerată abuzivă.

Contrar susţinerilor recurentului, o astfel de clauză nu poate fi considerată abuzivă deoarece este cuprinsă într-o anexă la contractul de intermediere vânzare imobiliară ce se însuşeşte de client la data vizionării fiecărui imobil în parte. Aceasta nu obligă clientul să se supună vreunor condiţii despre care nu are posibilitatea să ia cunoştinţă la data semnării şi nu cuprinde nicio posibilitate de natură a fi interpretată exclusiv de profesionist întrucât are caracter clar, neechivoc.

Instanţa de apel reţine în mod corect că susţinerile recurentului că fişa de vizionare ar fi fost semnată „în alb” de acesta şi completată, ulterior, de pârâtă sunt împrejurări de fapt nedovedite şi care, dacă ar fi reale, ar da dreptul reclamantului să promoveze o acţiune în constatare nulitate convenţie întemeiată pe alte motive (lipsa consimţământului clientului, fraudă etc.), iar nu pe considerentul că această clauză, chiar interpretată în raport cu alte clauze ale contractului şi factorii care au determinat încheierea convenţiei, ar fi abuzivă.

Dimpotrivă, recurentul însuşi confirmă că fişa de vizionare completată de pârâtă şi semnată de acesta cuprinde şi alte elemente contractuale esenţiale, precum numele vânzătorului şi preţul imobilului, prin urmare, nici din această perspectivă nu se poate reţine caracterul abuziv al clauzei de vizionare, atâta timp cât recurentul a putut lua decizia de semnare în deplină cunoştinţă de cauză. Faptul că aceasta a fost semnată înainte de a fi vizionat imobilului reprezintă nu un act abuziv, ci condiţia fără de care pârâta nu putea să-şi îndeplinească obligaţia de a furniza informaţii despre locaţia apartamentului şi despre celelalte detalii necesare luării de deciziei de cumpărare de către recurent.

În funcţie de natura obligaţiilor stipulate, din orice contract sinalagmatic rezultă care este parte ţinută să aibă iniţiativa îndeplinirii obligaţiei fără de care cealaltă parte nu îşi poate realiza obligaţia proprie. Astfel, cu referire la natura contractului de intermediere imobiliară, care cuprinde şi o sferă de informaţii confidenţiale ca de ex. numele proprietarului, locaţia imobilului şi preţul acestuia, este de menţionat că prestatorul de servicii nu poate furniza aceste informaţii fără încheierea prealabilă a unui acord prin care să fie protejate aceste informaţii.

Invocarea vicierii consimţământului datorită semnării fisei de vizionare prealabil vizitării efective a apartamentului s-a făcut de către recurent din perspectiva aşa zisei îngrădiri a posibilităţii de exprimare, or, pe lângă faptul că instanţa de fond nu a fost învestită cu un astfel de capăt de cerere, ipoteza susţinută de recurent nu relevă care este viciul de consimţământ : eroare, dol, violenţă sau leziune, astfel încât şi această susţinere este nefondată.

Cât priveşte clauza compromisorie inclusă în art. 6 din contract recurentul a indicat în mod formal că aceasta ar fi o clauză abuzivă pe motiv că este interzisă prin anexa la Legea 193/2000 lit. e), acesta neindicând niciun motiv concret legat de efectele clauzei din perspectiva art. 4 din Legea nr. 193/2000.

Nefiind indicate condiţiile legale concrete considerate a fi încălcate prin stipularea unei clauze compromisorii într-un contract de intermediere imobiliară rezultă că această clauză nu este prin ea înseşi abuzivă. Stabilirea competenţei instanţei arbitrale nu creează un dezechilibru semnificativ între drepturile şi obligaţiile părţilor întrucât pârâta nu îşi rezervă avantaje de vreun fel, iar recurentul nu este dezavantajat pentru că instanţa arbitrală este cea de la domiciliul său, iar procedura arbitrală are caracter previzibil fiind reglementată de Codul de procedură civilă, recurentului fiindu-i astfel respectate drepturile procesuale şi procedurale.

Pentru aceste considerente, Înalta Curte, constatând că nu se confirmă motivul de nelegalitate invocat, în cauză fiind pronunţate hotărâri temeinice şi legale, în baza art. 312 alin. (1) C. proc. civ. a respins recursul ca nefondat.