Pre-contract penalty clause enforceable when suspensive condition for authentic deed fails: dual characterization as contractual obligation and suspensive condition

Antecontract de vânzare-cumpărare. Neîndeplinirea obligaţiilor asumate de promitentul-vânzător. Consecinţe

Cuprins pe materii: Drept comercial. Contracte

Index alfabetic: acţiune în constatarea nulităţii

- antecontract de vânzare-cumpărare

- răspundere contractuală

- condiţie suspensivă

C. civ., art. 953, art. 969

Din perspectiva antecontractului de vânzare-cumpărare, conduita promitentului-vânzător se constituie într-o serie de obligaţii asumate, iar, din perspectiva contractului ce urmează a fi încheiat în formă definitivă, aceasta este o condiţie de naştere a acestuia, fiind, aşadar, o condiţie suspensivă a cărei neîndeplinire atrage consecinţa neîncheierii contractului în formă autentică, dar nu lipseşte de conţinut clauza penală stabilită de părţi prin antecontract.

Astfel, dubla interpretare a conduitei asumate prin antecontract de către promitentul-vânzător nu reprezintă un impediment în antrenarea răspunderii sale, ci, dimpotrivă, un argument în plus în acest sens, câtă vreme rezultatul negativ al neîndeplinirii obligaţiilor din antecontract constă chiar în neperfectarea contractului în formă autentică.

Secţia a II-a civilă, Decizia nr. 1252 din 28 martie 2014

Notă: În prezenta decizie au fost avute în vedere dispoziţiile din vechiul Cod civil.

Prin cererea înregistrată la nr. xx269/3/2009 la 30 aprilie 2009 pe rolul Tribunalului Bucureşti, Secţia a V-a Civilă, reclamantul M.G. a chemat-o în judecată pe pârâta SC F.I. SRL şi a solicitat ca instanţa să anuleze antecontractul de vânzare-cumpărare autentificat de BNP D.C.P. sub nr. 365 din 21 aprilie 2008, având ca obiect imobilul teren arabil în suprafaţă de 12 ha şi 1181 mp, situat în extravilanul localităţii V., comuna Măgurele, jud. Ilfov şi să repună părţile în situaţia anterioară încheierii acestui antecontract.

În motivarea cererii, reclamantul a arătat, în esenţă, că a încheiat cu pârâta antecontractul indicat în petitul cererii, că promitenta-cumpărătoare a achitat un avans de 125.000 Euro, urmând ca restul de preţ să fie achitat la încheierea contractului şi că încheierea contractului depindea de îndeplinirea de către părţi a unor condiţii.

A arătat reclamantul că pârâta a făcut plata avansului către intermediari, că aceştia din urmă i-au remis reclamantului doar suma de 100.000 lei, pe care reclamantul a şi depus-o în bancă imediat.

De asemenea, reclamantul a arătat că la 21 octombrie 2008 a fost notificat să se prezinte la notariat pentru semnarea contractului final, notificarea emanând de la o societate de avocatură care nu a prezentat şi mandatul dat de societatea pârâtă şi care nici nu o reprezentase pe pârâtă la data încheierii antecontractului.

A arătat reclamantul şi că sunt abuzive, aşadar nule clauzele prevăzute de art.3.1 din antecontractul de vânzare-cumpărare, că reprezentanţii societăţii pârâte l-au determinat pe reclamant să semneze contractul în forma impusă, profitând de buna-credinţă, de vârsta şi de istoricul său medical, ca şi de necunoaşterea sensului parametrilor P.O.T şi C.U.T.

A subliniat disproporţia dintre daunele interese datorate de promitentul vânzător – 1.000.000 Euro + avansul - şi cele datorate de promitentul cumpărător – 125.000 Euro - şi a susţinut că din această disproporţie, ca şi din demersurile întreprinse de pârâtă ulterior datei de 2 aprilie 2009 reiese reaua-intenţie a reprezentanţilor pârâtei.

A susţinut reclamantul că, la momentul încheierii contractului, nu a acţionat cu voinţă conştientă din pricina vârstei înaintate şi a maladiei Alzheimer , fiind lipsit de discernământ, motiv pentru care nu a înţeles nicidecum nici întinderea obligaţiilor de a obţine planul de urbanism general, care să aibă coordonatele P.O.T. 30% şi C.U.T. 1,2 şi nici consecinţa neîndeplinirii acestei obligaţii, respectiv plata unei penalităţi de un milion de euro şi restituirea avansului.

Cererea este întemeiată în drept pe dispoziţiile art. 953 şi urm. şi ale art. 969 C. civ.

La 30 septembrie 2009 reclamantul şi-a precizat acţiunea, solicitând în subsidiar să se constate nulitatea antecontractului şi pe motiv de cauză ilicită, obiect imposibil şi eroare ca viciu de consimţământ.

În ceea ce priveşte obiectul imposibil, reclamantul a susţinut că are acest obiect obligaţia de a obţine un plan urbanistic general cu anumite caractere, întrucât nu este în puterea debitorului de a impune licit o anumită conduită autorităţii publice în demersul acesteia de a reglementa o problemă de interes urbanistic general.

Totodată, a susţinut reclamantul că şi dacă obligaţia ar putea fi considerată posibil de executat, pentru că faptic rezultatul este de conceput, atunci aducerea ei la îndeplinire ar implica o activitate ilicită a reclamantului de a determina autoritatea locală să acţioneze contrar interesului public, ceea ce conduce la concluzia că obligaţia se întemeiază pe o cauză ilicită şi este nulă absolut în conformitate cu dispoziţiile art. 966 C. civ.

Referitor la eroare ca viciu de consimţământ, reclamantul a subliniat faptul că aceasta rezidă în necunoaşterea incompatibilităţii dintre cele două coordonate ale planului urbanistic general, un P.O.T. de 30% impunând în mod normal un CU.T. de 1,00 în condiţiile unui regim de înălţime de P+2.

La 28 octombrie 2009, pârâta a depus întâmpinare şi cerere de recurs.

Pe cale de întâmpinare, a invocat natura comercială a litigiului şi excepţia de insuficientă timbrare a acţiunii şi a formulat apărări şi pe fondul cauzei, combătând susţinerile reclamantului despre lipsa de discernământ, dar şi pe cele formulate în cadrul acţiunii precizate.

Cu titlu de cerere reconvenţională, pârâta a solicitat ca reclamantul să fie obligat la plata sumei de 1.125.000 Euro, din care 125.000 Euro reprezentând avansul plătit şi suma de 1.000.000 Euro reprezintă penalitatea convenţională agreată de părţi ca urmare a rezoluţiunii de plin drept a antecontractului, în temeiul art.6.1 din acest antecontract.

În motivarea cererii reconvenţionale, pârâta a arătat în esenţă că reclamantul s-a aflat în culpă pentru neîndeplinirea obligaţiilor de a se prezenta la biroul notarial în ziua şi la ora stabilite prin antecontract, de a obţine un certificat fiscal şi un extras de carte funciară, de a-i pune la dispoziţie pârâtei, cu ocazia încheierii contractului de vânzare-cumpărare, documentele tehnico-juridice din care să rezulte că terenul ce face obiectul antecontractului are caracteristicile din antecontract (POT 30% şi CUT 1,2).

A arătat pârâta că, în condiţiile neexecutării de către reclamant a obligaţiilor sus amintite, înţelege să se prevaleze de clauza penală stipulată în antecontract.

A invocat prevederile art. 1082 C. civ. şi prevederile art. 998 C. civ.

La 25 noiembrie 2009, reclamantul a depus o declaraţie de renunţare la judecată, instanţa luând act de renunţarea la judecată prin încheierea de la 2 decembrie 2009.

Prin încheierea de şedinţă de la 24 martie 2010, Tribunalul Bucureşti, Secţia a V-a civilă, a admis excepţia necompetenţei funcţionale, a scos cauza de pe rol şi a înaintat-o spre competentă soluţionare Tribunalului Bucureşti, Secţia a VI-a comercială, reţinând natura comercială a litigiului şi incidenţa art. 4 C. com.

Cauza a fost înregistrată sub nr. xx536/3/2010 la 3 februarie 2010 pe rolul Tribunalului Bucureşti, Secţia a VI-a comercială.

La termenul din 7 septembrie 2111, tribunalul a introdus-o în cauză în calitate de pârâtă pe M.E., moştenitoarea lui M.G., conform certificatului de moştenitor legal şi testamentar nr. 41 din 11 noiembrie 2010, eliberat de BNP P.T.I., cu sediul în Bucureşti.

Prin sentinţa civilă nr. 11898 din 19 septembrie 2012, tribunalul a admis acţiunea formulată de SC F.I. SRL în contradictoriu cu M.E. A obligat-o pe pârâtă să plătească reclamantei sumele de 125.000 Euro cu titlu de avans din preţ şi de 1.000.000 Euro cu titlu de daune interese.

Pentru a hotărî astfel, tribunalul a reţinut în sinteză prevederile antecontractului încheiat de autorul pârâtei şi de reclamantă, autentificat sub nr. 365 din 21 aprilie 2008 de BNP D.C.P. şi a analizat ca apărare de fond excepţia de nulitate a acestui contract, opusă de pârâtă reclamantei şi întemeiată pe lipsa discernământului autorului pârâtei.

A apreciat că apărarea este neîntemeiată, întrucât prezumţia relativă cu privire la lipsa consimţământului nu a fost răsturnată prin probele administrate în cauză. În acest sens, tribunalul a apreciat că actele medicale depuse la dosar nu au fost coroborate cu o expertiză de specialitate şi că au fost contrazise atât de procurile întocmite în aceeaşi zi în care s-a încheiat şi antecontractul de vânzare-cumpărare, cât şi de testamentul autentificat sub nr. 42 din 16 ianuarie 2009 la BNP P.T.I., în legătură cu care nu s-a susţinut că nu produce efecte, pe baza căruia pârâta M.E. a dobândit calitatea de moştenitor al defunctului său soţ şi în legătură cu care sunt incidente dispoziţiile art. 856 C. civ. privitoare la capacitatea testatorului.

A reţinut tribunalul incidenţa dispoziţiilor art. 969 C. civ. în legătură cu antecontractul părţilor, existenţa pactului comisoriu de ultim grad prevăzut de art. 6.1 din antecontract, precum şi faptul că promitentul vânzător nu a respectat niciuna din obligaţiile asumate prin antecontract, caz în care s-a activat clauza penală prevăzută de art. 6.1 lit. i) din antecontract şi care produce efecte în condiţiile art. 1066 C. civ.

Tribunalul a înlăturat apărările pârâtei bazate pe susţinerea că autorul acesteia nu a fost conştient de implicaţiile antecontractului din pricina vârstei şi a lipsei de discernământ, reţinând că această apărare a fost doar evocată.

A înlăturat şi apărările aceleiaşi părţi cu privire la obiectul imposibil şi la cauza ilicită, reţinând că pârâta nu a obţinut avizele necesare de la diverse instituţii şi că prezentarea unui PUG nu este de natură să o exonereze de obligaţiile asumate, nefiind vorba despre un caz fortuit sau de forţă majoră.

A apreciat tribunalul că în cauză s-a făcut dovada elementelor care condiţionează antrenarea răspunderii contractuale, că în cazul acestui tip de răspundere culpa debitorului este prezumată conform dispoziţiilor art. 1082 C. civ. şi că în sarcina creditoarei revine doar obligaţia de a dovedi existenţa contractului şi neîndeplinirea obligaţiei contractuale.

Prin decizia civilă nr. 121 din 11 aprilie 2013, Curtea de Apel Bucureşti, Secţia a VI-a civilă, a respins ca nefondat apelul declarat de pârâta M.E. împotriva sentinţei civile nr. 11898 din 19 septembrie 2012 a Tribunalului Bucureşti, Secţia a VI-a civilă.

Pentru a decide astfel, instanţa de apel a reţinut, ca şi prima instanţă, existenţa antecontractului încheiat între autorul pârâtei, ca promitent vânzător şi reclamantă, ca promitentă cumpărătoare, obiectul acestui antecontract, datele stabilite prin antecontract pentru perfectarea actului autentic, existenţa pactului comisoriu prevăzut de art. 6.1 în cazul neîndeplinirii obligaţiilor asumate, ca şi a clauzei penale în cazul rezolvirii antecontractului de plin drept.

Totodată, instanţa de prim control judiciar a trecut în revistă condiţiile stipulate de părţi în art. 6.4, necesare încheierii contractului în formă autentică şi a subliniat faptul că, anterior încheierii antecontractului, Primăria Oraşului M. a emis adeverinţa nr. 3860 din 29 februarie 2008, în care a comunicat că terenul ce face obiectul antecontractului era propus a fi inclus în Planul Urbanistic General ca teren intravilan, cu POT de 30% şi CUT 1,2.

În acest context, instanţa de apel a înlăturat apărarea apelantei-pârâte întemeiată pe susţinerea că intimatul-reclamant cunoştea încă de la data autentificării antecontractului că obligaţia prevăzută de art. 6.4 (obţinerea caracteristicii CUT) nu poate fi îndeplinită, succesiunea actelor întărind convingerea contrarie.

În ce priveşte critica apelantei-pârâte, întemeiată pe motivul de nulitate dat de lipsa de discernământ a autorului apelantei-pârâte, de obiectul imposibil, de cauza ilicită şi de alterarea consimţământului prin viciul erorii, instanţa de apel a reţinut următoarele:

Cât priveşte lipsa de discernământ şi alterarea consimţământului prin eroare, a reţinut instanţa de apel că apelanta-pârâtă nu a prezentat în concret critici la adresa considerentelor primei instanţe, după cum nici în apel nu a produs dovezi noi, considerentul primei instanţe fiind astfel însuşit de instanţa de apel.

Referitor la caracterul imposibil de îndeplinit al obligaţiei, instanţa de prim control judiciar a notat că există acest caracter în cazul unei imposibilităţi absolute şi nelimitate în timp, caractere care nu sunt prezente în speţă câtă vreme autoritatea publică avea posibilitatea de a stabili caracteristicile tehnice prevăzute în art. 6.4 (aşadar imposibilitatea nu era absolută), după cum stabilirea acestor caracteristici nu era nelimitată în timp, din adeverinţa nr. 10494 din 20 iunie 2008, eliberată de Primăria Oraşului M., reieşind că modificarea CUT se poate realiza în 12 luni de la aprobarea PUG.

Curtea de apel a achiesat la susţinerea apelantei-pârâte potrivit căreia obţinerea Planului Urbanistic General (PUG) cu caracteristicile POT 30% şi CUT 1,2 se constituie într-o condiţie, dar a apreciat că aceasta este nu una rezolutorie a antecontractului, ci una suspensivă, a cărei neîndeplinire atrage consecinţa neîncheierii contractului în formă autentică, dar nu lipseşte de conţinut clauza penală stabilită de părţi prin antecontract.

În acest context, curtea de apel a apreciat că se impune a se verifica îndeplinirea condiţiilor pentru atragerea răspunderii civile contractuale şi a reţinut că, într-adevăr, obţinerea unui Plan Urbanistic General nu putea fi rezultatul faptului promitentului-vânzător, ci exclusiv al autorităţii locale, căreia nu i se poate impune o conduită.

Totodată, curtea de apel a reţinut că măsura în care demersurile autorului apelantei-pârâte ar fi de natură a conduce la concluzia că acesta a încercat, fără succes, să determine autoritatea locală să treacă terenul în anumite caracteristici de urbanism local ar fi echivalentă cu îndeplinirea obligaţiei asumate.

În această ordine de idei, raportat la susţinerile apelantei-pârâte, instanţa de apel a înlăturat afirmaţia potrivit cu care apelanta-pârâtă i-a propus intimatei-reclamante transmiterea proprietăţii terenului cu caracteristicile actuale, apreciind că, faţă de dispoziţiile art. 1073 C. civ., această poziţie nu valorează îndeplinire a obligaţiei asumate.

A reţinut că nu numai neprezentarea documentaţiei privind încadrarea terenului în coeficienţii tehnici agreaţi a constituit cauza privind activarea pactului comisoriu de ultim grad, ci şi neprezentarea de către promitentul vânzător a nici unuia din documentele prevăzute de art. 6.4 din antecontract, caz în care prezentarea la termenul convenit la biroul notarial a promitentului vânzător, recunoscută de intimatul-reclamant, este lipsită de eficienţă.

Curtea de apel a înlăturat apărarea potrivit căreia nici intimatul-reclamant nu era gata să-şi execute propriile obligaţii, reţinând că existenţa unui nivel minim al capitalului social ori valabilitatea sediului nu sunt împrejurări în funcţie de care să se aprecieze măsura în care o persoană juridică este pregătită să facă plata preţului, în favoarea acesteia din urmă operând prezumţia favorabilă bazată pe prezenţa sa la termenul convenit la biroul notarial.

Instanţa de apel a apreciat, bazându-se pe aceste considerente, că în mod legal şi temeinic a reţinut instanţa de fond activarea clauzei penale prevăzută de art. 6.1 lit. i) din contract, cu consecinţa admiterii acţiunii, reţinând, în plus, că natura afirmat abuzivă a clauzei penale stipulate în favoarea intimatei-reclamante, fondată pe disproporţia daunelor-interese puse în sarcina promitentului-vânzător, nu poate fi primită, fiind doar un efect al unei eventuale puteri diferite de negociere a părţilor.

Împotriva acestei decizii, în termen legal, a declarat recurs motivat pârâta, cauza fiind înregistrată sub acelaşi număr unic la 19 iulie 2013 pe rolul Înaltei Curţi de Casaţie şi Justiţie, Secţia a II-a civilă.

În motivarea recursului, recurenta-pârâtă a prezentat un istoric al raporturilor contractuale în care s-au aflat autorul său şi intimata-reclamantă şi a criticat hotărârea instanţei de apel prin prisma prevederilor art. 304 pct. 7 şi 9 C. proc. civ.

Primul motiv de recurs se încadrează pe susţinerea că hotărârea recurată cuprinde motive contradictorii şi cade sub incidenţa dispoziţiilor art. 304 pct. 7 C. proc. civ.

În cadrul acestei critici, recurenta-pârâtă a subliniat faptul că instanţa de apel a reţinut că obţinerea unui plan urbanistic general este o condiţie, nu o obligaţie, însă aplică sancţiunea specifică neîndeplinirii unei obligaţii.

Totodată, a subliniat contradicţia dintre aspectul prezentării promitentului-vânzător la biroul notarial la termenul stipulat şi concluzia că îndeplinirea acestei condiţii nu poate fi exoneratoare de răspundere contractuală în lipsa prezentării documentelor prevăzute de art. 6.4 din antecontract.

Al doilea motiv de recurs se întemeiază pe prevederile art. 304 pct. 9 C. proc. civ., recurenta-pârâtă susţinând că hotărârea este fără temei legal şi că a fost dată cu încălcarea şi aplicarea greşită a legii.

În dezvoltarea acestui motiv de recurs, recurenta-pârâtă a arătat în primul rând că, în ceea ce priveşte pretinsa inexistenţă sau reprezentare a documentelor prevăzute de art. 6.4 din antecontract (cum reţine instanţa de apel), realitatea este cu totul diferită, pentru că nimeni nu a verificat existenţa sau nu a solicitat aceste documente la data stabilită prin antecontract, notarul refuzând să îl primească pe promitentul vânzător, iar promitentul cumpărător fiind deja plecat.

În cadrul aceleiaşi argumentaţii, recurenta-pârâtă a susţinut că terenul era deja în intravilan, iar raportul de due-diligence cu privire la aspectele tehnice exista, conform înscrisurilor depuse la dosar chiar de către intimatul-reclamant.

De asemenea, a arătat că raportul de due-diligence pozitiv din partea unei societăţi de avocatură indicată de promitentul-cumpărător, ca şi cel pozitiv de mediu din partea unei societăţi de expertiză indicate de aceeaşi parte lipsesc, însă partea adversă nu şi-a respectat propriile obligaţii de a indica entităţile respective.

Subsumat aceleiaşi argumentaţii, recurenta-pârâtă a apreciat că instanţa de apel a exercitat o ingerinţă nepermisă în antecontractul părţilor, atunci când a reţinut că promitentul-vânzător avea obligaţia de a le prezenta la biroul notarial la ora 1300. În susţinerea acestei argumentaţii a invocat prevederile art. 4.1, art. 4.4 şi art. 6 din antecontract şi a arătat că, condiţiile în care părţile au reglementat contractual posibilitatea schimbării notarului la care s-a semnat antecontractul, ele au stabilit cu precizie doar ziua perfectării contractului, promitentul cumpărător neîndeplinindu-şi obligaţiile de a notifica ora.

Subsumat acestui al doilea motiv de recurs, recurenta-pârâtă a arătat în al doilea rând că instanţa de apel, printr-un raţionament ce vine în contradictoriu cu normele legale de aplicare şi de interpretare a clauzelor contractuale, a reţinut în mod nelegal că neîndeplinirea condiţiei suspensive atrage neîncheierea contractului, dar nu lipseşte de conţinut obligaţiile asumate prin antecontract vizând clauza penală.

În această ordine de idei, recurenta-pârâtă a susţinut că neîndeplinirea condiţiei suspensive are drept finalitate neîncheierea contractului, dar în mod logic vizează şi clauza penală, care nu mai poate fi activată cât timp în sarcina promitentului-vânzător nu mai poate fi stabilită o culpă pentru neexecutarea clauzelor din contract.

Totodată, recurenta-pârâtă a arătat în al treilea rând că raţionamentul în baza căruia instanţa de apel a apreciat că imposibilitatea executării obligaţiilor nu era nelimitat în timp este unul nelegal, întrucât aprecierea nu trebuie făcută în abstract, ci raportat la clauzele contractuale, care prevăd un termen esenţial pentru executarea lor.

Recurenta-pârâtă a expus şi argumente grupate sub titulatura „Apărări de fond”, în care a evocat şi comentat prevederile art. 4.4, art. 6.4 lit. d) şi art. 3.1 din antecontractul părţilor, în care şi-a expus punctul de vedere referitor la nulitatea antecontractului pentru absenţa discernământului, pentru obiect imposibil, pentru clauză ilicită şi pentru eroare ca viciu de consimţământ, punctul de vedere referitor la faptul că, în speţă, contractul a fost afectat de o condiţie rezolutorie (suspensivă) îndeplinită, ca şi punctul de vedere referitor la faptul că plata clauzei penale presupune îndeplinirea condiţiilor răspunderii civile a promitentului-vânzător.

Recurenta-pârâtă a solicitat, în conformitate cu dispoziţiile art. 300 alin. (2) C. proc. civ., suspendarea executării hotărârii recurate până la soluţionarea recursului.

Prin încheierea şedinţei camerei de consiliu de la 28 martie 2014, cererea de suspendare a executării a fost respinsă, reţinându-se că recurenta-pârâtă nu a achitat cauţiunea în cuantum de 112.250 Euro la care a fost obligată prin încheierea de la 14 martie 2014.

La 24 martie 2014, intimata-reclamantă a depus întâmpinare, prin care a invocat excepţia nulităţii recursului, întemeiată pe dispoziţiile art. 302 alin. (1) lit. c) C. proc. civ., susţinând, în esenţă, că recurenta-pârâtă nu a invocat nici un motiv de nelegalitate, reiterând susţineri formulate în faţa instanţelor de apel şi de fond.

Intimata-reclamantă a formulat apărări şi faţă de motivele de recurs dezvoltate, solicitând în esenţă respingerea recursului ca nefondat.

Excepţia de nulitate a recursului a fost respinsă la termenul din 28 martie 2014, cu motivarea expusă în practicaua prezentei decizii.

Faţă de actele şi lucrările dosarului, de probele administrate în cauză şi de dispoziţiile legale incidente, Înalta Curte a apreciat recursul ca nefondat şi l-a respins cu această motivare şi pentru următoarele considerente:

Primul motiv de recurs este nefondat.

Instanţa supremă reţine că recurenta-pârâtă a invocat existenţa unor considerente contradictorii legate în primul rând de aplicarea sancţiunii specifice neexecutării unei obligaţii în condiţiile în care instanţa de apel a stabilit că este vorba despre o condiţie a contractului.

Apreciază instanţa supremă că raţionamentul criticat de recurenta-pârâtă nu este contradictoriu, ci dimpotrivă, riguros logic.

Instanţa de apel a plecat de la premisa existenţei antecontractului încheiat de părţi, antecontract în care la art. 6.4 sunt prevăzute cumulativ toate obligaţiile asumate de către promitentul-vânzător, obligaţii de a căror îndeplinire depindea încheierea contractului în formă autentică.

Aşadar, privită din perspectiva antecontractului, conduita promitentului-vânzător se constituie într-o serie de obligaţii asumate, iar din perspectiva contractului aceasta este o condiţie de naştere a acestuia, fiind aşadar, aşa cum a reţinut şi instanţa de apel, o condiţie suspensivă.

Dubla interpretare a conduitei asumate prin antecontract de către promitentul-vânzător nu reprezintă un impediment în antrenarea răspunderii sale, ci dimpotrivă, un argument în plus în acest sens, câtă vreme rezultatul negativ al neîndeplinirii obligaţiilor din antecontract constă chiar în neperfectarea contractului în formă autentică.

Prin urmare, raţionamentul dezvoltat de instanţa de apel este logic şi legal, Înalta Curte apreciind că sub acest aspect nu sunt incidente prevederile art. 304 pct. 7 C. proc. civ.

Apreciază instanţa supremă că nefondată este şi critica subsumată aceluiaşi motiv de recurs şi întemeiată pe pretinsa contradicţie dintre aspectul reţinut al prezentării la notariat a promitentului-vânzător şi concluzia că această prezenţă nu este exoneratoare de răspundere.

Critica este nefondată, întrucât din examinarea antecontractului rezultă că, pentru perfectarea contractului, era necesară îndeplinirea cumulativă a mai multor obligaţii şi, cum obligaţiile prevăzute de art. 6.4 din antecontract sunt recunoscute a nu fi fost aduse la îndeplinire în integralitatea lor, raţionamentul instanţei de apel este logic şi pe deplin justificat, hotărârea necăzând nici din acest punct de vedere sub incidenţa dispoziţiilor art. 304 pct. 7 C. proc. civ.

Al doilea motiv de recurs este nefondat.

Cu titlu preliminar, Înalta Curte constată că, deşi recurenta-pârâtă invocă in terminis dispoziţiile art. 304 pct. 9 C. proc. civ., nu raportează acest text la normele legale pretins încălcate sau greşit aplicate.

În ceea ce priveşte prima critică subsumată celui de-al doilea motiv de recurs, instanţa supremă reafirmă că recurenta-pârâtă nu a indicat temeiul legal pretins încălcat sau greşit aplicat şi constată că recurenta-pârâtă face trimitere la situaţia de fapt (prezenţa la notar, refuzul notarului de a-l primi pe promitentul-vânzător, absenţa promitentului-cumpărător la momentul prezentării părţii adverse la notar, neverificarea existenţei documentelor prevăzute de art. 6.4 din antecontract), ceea ce nu poate forma obiectul cenzurii în prezenta cale de atac, fiind aspecte de temeinicie, nu de legalitate a hotărârii.

Constată, de asemenea, că recurenta-pârâtă face, în cadrul aceleiaşi argumentaţii, referire la probele administrate şi la interpretarea acestora, aspectele care, în mod similar, nu pot forma obiectul controlului judiciar în calea de atac a recursului, neîncadrându-se în ipoteza reglementată de art. 304 pct. 9 C. proc. civ.

Constată, pe de altă parte, că recurenta-pârâtă a invocat ingerinţa nepermisă a instanţei în antecontractul părţilor, însă în realitate critică modalitatea în care instanţa de apel a interpretat o clauză contractuală. Această critică ar putea fi subsumată motivului de recurs prevăzut de art. 304 pct. 8 C. proc. civ. şi este apreciată ca nefondată, întrucât dispoziţiile legale precitate devin incidente ori de câte ori instanţa, pe calea interpretării, a schimbat natura ori înţelesul lămurit şi vădit neîndoielnic ale actului juridic dedus judecăţii, ceea ce în speţă nici nu se susţine, după cum nici nu se dovedeşte.

Referitor la aceeaşi critică, instanţa supremă constată că recurenta-pârâtă invocă, indirect dar neîndoielnic, o veritabilă exceptio non adimpleti contractus, susţinând că neîndeplinirea propriilor obligaţii asumate a fost determinată în realitate de neîndeplinirea unei anumite obligaţii de către partea adversă.

O astfel de apărare nu poate fi primită în primul rând pentru că ea poate fi opusă doar în cazul unui contract valabil încheiat, iar recurenta-pârâtă are o apărare fundamentată constant pe nulitatea antecontractului.

În al doilea rând, această apărare nu poate fi primită şi pentru că intimatul-reclamant a pretins că antecontractul părţilor a fost rezolvit de plin drept ca urmare a aplicării pactului comisoriu de ultim grad, aspect necontestat de către recurenta-pârâtă în nici una dintre fazele procesuale.

În ceea ce priveşte a doua critică subsumată celui de-al doilea motiv de recurs, instanţa supremă constată că se fundamentează, în esenţă, pe susţinerea că instanţa de apel a interpretat şi aplicat greşit normele de interpretare a clauzelor contractuale, fără, însă, a indica aceste norme, fără a indica în ce sens trebuiau interpretate şi aplicate şi în ce constă greşeala instanţei de judecată.

În acest context, şi dacă se reţine că normele pretins greşit interpretate şi aplicate sunt cele prevăzute sub titlul „Despre interpretarea convenţiilor” – art. 977 – 985 din Codul civil de la 1864, instanţa supremă apreciază critica drept lipsită de conţinut, întrucât nu se indică în concret norma legală greşit aplicată.

Apreciază şi că, în realitate, recurenta-pârâtă critică tratamentul diferenţiat pe care instanţa de apel îl aplică antecontractului şi contractului şi susţine că în mod greşit s-a acordat eficienţă clauzei penale din antecontract în condiţiile în care s-a recunoscut existenţa condiţiilor suspensive care a afectat încheierea valabilă a contractului de vânzare-cumpărare.

Numai că această critică nu se subsumează motivului de recurs invocat, respectiv art. 304 pct. 9 C. proc. civ., întrucât vizează modul de apreciere a probatoriului şi, pentru argumentele expuse în precedent, nu poate fi reţinut nici motivul de recurs prevăzut de art. 304 pct. 8 C. proc. civ., câtă vreme nu s-a arătat şi nici nu s-a probat cu argumente convingătoare care era înţelesul vădit neîndoielnic al actului juridic pe care interpretarea instanţei de apel l-ar fi schimbat în mod nelegal.

Este nefondată şi a fost înlăturată şi cea de a treia critică formulată în cadrul celui de-al doilea motiv de recurs, având în vedere că ea vizează în egală măsură interpretarea unei clauze şi aprecierea unor probe, ceea ce excede motivului de recurs prevăzut de art. 304 pct. 9 C. proc. civ., aşa cum s-a arătat în precedent.

Înalta Curte apreciază că toate punctele de vedere expuse argumentat în finalul motivelor de recurs, grupate sub titulatura „Apărări de fond”, nu constituie în realitate motive de recurs, întrucât nu se constituie în critici la adresa hotărârii recurate.

Aceste argumente ar fi putut fi avute în vedere doar în cazul în care hotărârea recurată nu ar fi fost şi susceptibilă de a fi atacată şi cu apel, în condiţiile art. 3041 C. proc. civ., când instanţa de recurs ar fi fost în drept să examineze cauza sub toate aspectele.

În speţă, însă, controlul judiciar s-a realizat şi pe calea apelului, ceea ce face ca în recurs dispoziţiile art. 3041 C. proc. civ. să fie inaplicabile.

În raport de considerentele ce preced, Înalta Curte a apreciat că în cauză nu subzistă împotriva hotărârii recurate nici un motiv de recurs, de aceea a respins recursul ca nefondat în conformitate cu dispoziţiile art. 312 alin. (1) teza a II-a C. proc. civ.