Distinction between real estate credit and mortgage credit: inapplicability of Law 190/1999 to credit secured by mortgage but not for real estate investments

Cesiunea creanţei dintr-un contract de credit. Condiţii şi efecte în raport cu natura juridică a contractului

Cuprins pe materii: Drept comercial. Contracte

Index alfabetic: acţiune în constatarea nulităţii

- contract de cesiune de creanţă

- contract de credit imobiliar

- contract de credit ipotecar

Legea nr. 190/1999, art. 2 alin. (1) lit. c) pct. 1 şi 2, art. 24 - art. 281

C. civ., art. 1391 si urm.

Simpla modalitate de garantare a rambursării unui credit, în sensul instituirii unui drept de ipotecă în favoarea băncii, nu transformă contractul de credit imobiliar - destinat cumpărării unui imobil în scop personal - în contract de credit ipotecar, întrucât legea specială nr. 190/1999 instituie în art. 2 alin. (1) lit. c) două condiţii cumulative pentru existenţa unui credit ipotecar, respectiv: pe lângă necesitatea garantării rambursării creditului cu un drept de ipotecă şi cerinţa ca obiectul contractului să îl constituie realizarea de investiţii imobiliare cu destinaţie locativă sau altă destinaţie.

Prin urmare, în cazul cesionării unei creanţe ce provine dintr-un contract de credit imobiliar, care se supune dispoziţiilor Codului Civil de la 1864, nu sunt aplicabile dispoziţiile art. 24 – art. 281 din Legea nr. 190/1999.

Secţia a II-a civilă, Decizia nr. 1671 din 14 mai 2014

Notă : În acelaşi sens este şi Decizia nr. 3091 din 8 octombrie 2013.

Prin sentinţa nr. 7484/29.05.2012, Tribunalul Bucureşti a respins excepţia lipsei calităţii procesuale pasive a pârâtei B.C.R. SA ca neîntemeiată şi a respins acţiunea reclamantei B.D.M. ca neîntemeiată. Pentru a pronunţa această sentinţă, prima instanţă a apreciat că excepţia lipsei calităţii procesuale pasive a pârâtei B.C.R. SA este nefondată, întrucât aceasta este parte în contractul de cesiune de creanţă nr. J1179/10.12.1999, contract a cărui nulitate se solicită prin acţiunea introductivă de instanţă.

Pe fondul cauzei, tribunalul a reţinut că reclamanta a încheiat cu pârâta B.C.R. SA contractul de credit nr. 82353/24.05.2007, reclamanta având întârzieri la plata ratelor asumate prin acest contract, astfel încât pârâta B.C.R. SA a declarat exigibilitatea în întregime a debitului, înştiinţând-o pe reclamantă de acest aspect. Ulterior, reclamanta a cesionat creanţa împotriva reclamantei, conform art. 1391 C. civ. şi urm., către pârâta SC S.C. SRL prin contractul de cesiune nr. J1179/10.12.1999, contract prin care pârâta BCR SA a cesionat pârâtei SC S.C. SRL un întreg portofoliu de creanţe, şi a cărui nulitate parţială se solicită. În realizarea garanţiei de cesiune de creanţă, pârâta a respectat dispoziţiile art. 1393 C. civ., notificând cesiunea reclamantei prin notificările 13551917/23.12.2009 şi HC 28838/11.11.2010, precum şi dispoziţiile art. 2 lit. a) din Legea nr. 190/1999, înscriind cesiunea de creanţă în Arhiva Electronică de Garanţii Reale Imobiliare fiind îndeplinite astfel toate condiţiile pentru opozabilitatea cesiunii de creanţă faţă de reclamantă şi faţă de terţi.

Prima instanţă a mai reţinut că, întrucât creanţa provine dintr-un contract de credit imobiliar, care se supune dispoziţiilor Codului Civil de la 1864, iar nu dintr-un contract de credit ipotecar, nu este necesar ca pârâta SC S.C. SRL să respecte condiţia impusă de Legea nr. 190/1999, aceea de a fi instituţie financiar-bancară. Totodată, tribunalul a apreciat că pentru realizarea cesiunii de creanţă nu este necesar acordul debitorului cedat, reclamanta fiind notificată despre intervenirea cesiunii de creanţă.

Împotriva acestei sentinţe a declarat apel reclamanta, criticând soluţia primei instanţe pentru nelegalitate şi netemeinicie, şi solicitând admiterea acţiunii.

Intimatele au depus întâmpinare, intimata SC S.C. SRL invocând excepţia lipsei de interes şi excepţia inadmisibilităţii capătului de cerere privind anularea formelor de executare silită.

Prin decizia civilă nr. 171/30.04.2013, Curtea de Apel Bucureşti, Secţia a V-a civilă a respins excepţiile lipsei de interes şi inadmisibilităţii invocate de intimata SC S.C. SRL şi a admis apelul reclamantei, schimbând în parte sentinţa atacată, în sensul că a fost admisă cererea reclamantei de constatare a nulităţii parţiale a contractului de cesiune de creanţă nr. J1179/10.12.2009, în ceea ce priveşte creanţa aferentă contractului de credit bancar nr. 82353/24.05.2007 încheiat între reclamantă şi pârâta B.C.R. SA, înscrisă la poziţia 336. Totodată, curtea de apel a dispus repunerea părţilor în situaţia anterioară, constatând nulitatea formelor de executare, întocmite în cadrul dosarului de executare nr. 109/2011.

Pentru a hotărî astfel, instanţa de apel a apreciat că, în cauză, creditul ce face obiectul contractului din 24.05.2007 a fost folosit integral pentru plata preţului bunului imobil achiziţionat de apelanta-reclamantă prin contractul vânzare-cumpărare nr. 1435/24.05.2007, imobil ce a fost ipotecat pentru garantarea creditului de 57.000 de euro, astfel încât sunt îndeplinite condiţiile art. 2 alin. (1) din Legea nr. 190/1999.

Prin urmare, natura juridică a contractului de credit încheiat de reclamantă cu pârâta B.C.R. SA este aceea a unui contract de credit ipotecar, supus Legii nr. 190/1999, iar contractul de cesiune de creanţă nr. J1179/10.12.2009 contravine dispoziţiilor art. 24 - 281 din Legea nr. 190/1999 care reglementează în mod imperativ condiţiile în care se poate realiza cesiunea creanţelor ipotecare. În cauză, a apreciat instanţa de apel, nu a fost respectată cerinţa prevăzută de Legea nr. 190/1999 ca cesionarul să fie instituţie financiar-bancară, ceea ce atrage sancţiunea nulităţii parţiale a contractului de cesiune de creanţe, în ceea ce priveşte creanţa izvorâtă din contractul de credit bancar nr. 82353/24.05.2007.

În ceea ce priveşte al doilea capăt de cerere privind anularea formelor de executare, instanţa de apel a calificat această cerere ca fiind o contestaţie la executare, întemeiată pe dispoziţiile art. 399 C. proc. civ., a cărui soluţionare revine instanţei învestite cu judecarea apelului. Curtea de apel a apreciat că şi acest capăt de cerere este întemeiat, întrucât intimata SC S.C. SRL nu a avut calitatea de creditor niciodată şi nu justifică o creanţă certă, lichidă şi exigibilă, conform art. 379 alin. (1) C. proc. civ.

Împotriva acestei decizii au declarat recurs pârâtele, criticând decizia atacată pentru motivele de nelegalitate ce pot fi încadrate în dispoziţiile art. 304 pct. 9 C. proc. civ.

Recurenta-pârâtă B.C.R. SA a arătat, în dezvoltarea criticilor de nelegalitate formulate că, instanţa de apel a făcut o greşită interpretare a dispoziţiilor art. 2 alin. (1) din Legea nr. 190/1999, în ceea ce priveşte stabilirea naturii juridice a contractului de credit bancar nr. 82353/ 24.05.2007 încheiat între intimata-reclamantă B.D.M. şi recurenta-pârâtă B.C.R. SA, în sensul că acesta ar fi un contract de credit ipotecar supus dispoziţiilor Legii nr. 190/1999, iar nu un contract de credit imobiliar, reglementat de Codul civil.

Or, a arătat recurenta-pârâtă, creditul acordat intimatei-reclamante este un credit imobiliar pentru cumpărare de imobil, iar nu un credit ipotecar pentru investiţii imobiliare, aspect ce rezultă din art. 1 al contractului de credit bancar nr. 82353/2007.

Recurenta-pârâtă B.C.R. SA a arătat că între contractul de credit imobiliar şi contractul de credit ipotecar există deosebiri fundamentale, respectiv: dispoziţiile legale aplicabile pentru primul sunt dispoziţiile Codului civil, pentru al doilea Legea nr. 190/1999; obiectul contractului, întrucât creditul ipotecar se acordă pentru investiţii imobiliare, în timp ce creditul imobiliar se acordă pentru achiziţionarea sau contractarea de imobile/case de vacanţă; modul de garantare a celor două categorii de credite, întrucât pentru creditul imobiliar garanţia poate fi sau imobilul finanţat de credit sau orice altă garanţie reală mobiliară/imobiliară, în timp ce pentru creditul ipotecar se impune garantarea cu ipotecă asupra bunului ce face obiectul investiţiei imobiliare.

Ca atare, creditul acordat intimatei-reclamante nu este o creanţă ipotecară, în speţă nefiind incidente dispoziţiile art. 24 şi urm. din Legea nr. 190/1999.

Recurenta-pârâtă intimata SC S.C. SRL a arătat, în dezvoltarea criticilor de nelegalitate, că instanţa de apel a soluţionat excepţia lipsei de interes cu aplicarea greşită a legii, întrucât intimata-reclamantă şi-a asumat prin contractul de credit obligaţii pecuniare pe care nu le-a îndeplinit, creditorul său fiind îndreptăţit, conform art. 3711 alin. (2) C. proc. civ., să procedeze la executarea sa silită. Prin urmare, solicitarea reclamantei de anulare a contractului de cesiune şi, implicit, a formelor de executare pornite împotriva sa nu are la bază un interes legitim şi direct.

Recurenta-pârâtă a învederat că şi excepţia inadmisibilităţii cererii de anulare a formelor de executare a fost soluţionată de instanţa de apel cu aplicarea greşită a legii, întrucât aplicarea principiului restabilirii situaţiei anterioare în cadrul procedurii speciale de executare silită, este întoarcerea executării, iar nu anularea formelor de executare.

Chiar admiţând opinia instanţei de apel că al doilea capăt de cerere este o contestaţie la executare, hotărârea instanţei de apel este nulă, întrucât curtea de apel nu este competentă material şi teritorial să soluţioneze o atacare cerere. În plus, instanţa de apel ar fi trebuit să analizeze respectarea termenului de 15 zile de la primirea somaţiei de executare, prevăzut de art. 401 C. proc. civ. pentru formularea contestaţiei la executare silită, din această perspectivă cererea fiind tardiv formulată.

Pe fondul cauzei, recurenta-pârâtă a arătat că soluţia instanţei de apel a fost dată cu aplicarea greşită a legii, întrucât art. 24 din Legea nr. 190/1999 permite cesionarea creanţelor ipotecare către entităţi autorizate în acest sens prin legi speciale, pârâta SC S.C. SRL fiind o societate autorizată să cumpere şi să administreze creanţe în general.

Examinând actele şi lucrările dosarului, prin prisma motivelor de nelegalitate formulate, Înalta Curte reţine că recursurile declarate sunt întemeiate, pentru următoarele considerente:

Conform art. 2 alin. (1) lit. c) pct. 1 şi 2 din Legea nr. 190/1999 privind creditul ipotecar, noţiunea de credit ipotecar presupune îndeplinirea cumulativă a două condiţii, respectiv: să fie acordat în scopul efectuării de investiţii imobiliare cu destinaţie locativă sau altă destinaţie, iar acordarea creditului să fie garantată cel puţin cu ipoteca asupra imobilului ce face obiectul investiţiei imobiliare.

Ca atare, legiuitorul face o distincţie evidentă de regim juridic între creditul ipotecar, reglementat de legea specială - Legea nr. 190/1999 şi creditul imobiliar, reglementat de dispoziţiile de drept comun ale Codului civil de la 1864, în ceea ce priveşte obiectul, în sensul că pentru creditul ipotecar obiectul este realizarea de investiţii imobiliare, iar pentru creditul imobiliar obiectul constă în achiziţionarea sau construirea unui imobil, precum şi în ceea ce priveşte modalitatea de garantare a rambursării celor două tipuri de credit. Sub acest aspect, Înalta Curte reţine că, în privinţa creditului ipotecar, legiuitorul impune condiţia garantării creditului acordat cu ipotecă asupra imobilului ce face obiectul investiţiei, în timp ce pentru creditul imobiliar este acceptată orice formă de garanţie reală mobiliară sau imobiliară.

Analizând contractul de credit încheiat de reclamantă şi pârâta B.C.R. SA, Înalta Curte reţine că natura juridică a acestuia este aceea de contract de credit imobiliar, supus reglementării dispoziţiilor de drept comun cuprinse în Codul civil de la 1864, iar nu aceea de credit ipotecar, în sensul Legii nr. 190/1999, întrucât împrumutul contractat de intimata-reclamantă nu a fost destinat realizării de investiţii imobiliare, ci cumpărării unui imobil în scop personal. Faptul că, în speţă, garantarea creditului s-a făcut cu ipotecă asupra imobilului finanţat de credit este fără relevanţă, întrucât o atare formă de garantare este acceptată şi pentru contractul de credit imobiliar, alături de orice altă formă de garanţie reală mobiliară/imobiliară. În alţi termeni, simpla modalitate de garantare a rambursării creditului în sensul instituirii unui drept de ipotecă în favoarea băncii, nu transformă contractul de credit imobiliar, în contract de credit ipotecar, întrucât legea specială instituie în art. 2 alin. (1) lit. c) două condiţii cumulative pentru existenţa unui credit ipotecar respectiv: pe lângă necesitatea garantării rambursării creditului cu un drept de ipotecă şi cerinţa ca obiectul contractului să îl constituie realizarea de investiţii imobiliare, condiţie neîndeplinită în cauza de faţă.

Prin urmare, Înalta Curte reţine că instanţa de apel a făcut o greşită interpretare şi aplicare a dispoziţiilor Legii nr. 190/1999, calificând greşit natura juridică a contractului de credit bancar supus judecăţii, în speţă, neexistând un contract de credit ipotecar în sensul legii speciale, care să atragă incidenţa dispoziţiilor art. 24 - 281 din Legea nr. 190/1999, astfel cum greşit a apreciat instanţa de apel.

Întrucât în speţă a fost încheiat un contract de credit imobiliar, aşa cum corect a analizat prima instanţă de fond, cesiunea de creanţă dintre cele două recurente-pârâte este perfect valabilă, urmând a fi analizată exclusiv prin raportare la dispoziţiile dreptului comun – art. 1391 şi urm. C. civ. – dispoziţii a căror respectare a fost probată în cauza de faţă de către pârâte.

Înalta Curte reţine ca întemeiat şi motivul de recurs invocat de recurenta-pârâtă SC S.C. SRL, relativ la greşita soluţionare a excepţiei lipsei de interes invocată de această parte în faţa instanţei de apel, întrucât interesul intimatei-reclamante nu poate fi raportat la finalitatea obţinută prin anularea formelor de executare silită demarate în cauză, atâta timp cât intimata-reclamantă nu şi-a îndeplinit obligaţiile patrimoniale asumate prin contractul încheiat, păstrând calitatea de debitoare indiferent de persoana creditorului. Interesul intimatei-reclamante poate fi cel mult raportat la atragerea incidenţei legislaţiei speciale restrictive din materie financiar-bancară, aspect care, însă, nu se justifică în speţă, având în vedere considerentele anterioare relative la natura juridică a contractului de credit supus judecăţii.

Înalta Curte reţine ca întemeiat şi motivul de recurs invocat de recurenta-pârâtă SC S.C. SRL relativ la greşita soluţionare a excepţiei inadmisibilităţii capătului de cerere privind anularea formelor de executare silită, curtea de apel apreciind greşit că, în cauză, instanţa a fost învestită cu o veritabilă contestaţie la executare silită. Sub acest aspect, Înalta Curte reţine că normele Codului de procedură civilă instituie natura juridică specială a contestaţiei la executare, aceasta fiind o veritabilă cale de atac prin care se invocă în faţa instanţei de judecată neregularităţi legate de procedură privind executarea silită însăşi. În speţă, intimata-reclamantă nu a invocat vicii de procedură privind executarea silită, în realitate, urmând o veritabilă repunere a părţilor în situaţia anterioară ca efect al constatării nulităţii contractului de cesiune de creanţă, finalitate ce nu poate fi obţinută pe calea anulării formelor de executare silită, astfel cum corect susţine recurenta-pârâtă. De altfel, în ipoteza în care cererea intimatei-reclamante era o veritabilă contestaţie la executare silită, instanţa de judecată era obligată să verifice aspectele formale legate de competenţa instanţei şi de respectarea termenului de executare.

În ceea ce priveşte susţinerile recurentei-pârâte SC S.C. SRL relative la calitatea sa de entitate autorizată în sensul Legii nr. 190/1999, faţă de considerentele anterioare în care s-a stabilit natura juridică a actului juridic dedus judecăţii de credit imobiliar, nesupus dispoziţiilor restrictive de Legea nr. 190/1999, Înalta Curte reţine că nu se impune analizarea acestor aspecte.

Pentru considerentele mai sus invocate, în baza art. 312 raportat la art. 304 pct. 9 C. proc. civ., Înalta Curte a admis recursurile declarate de recurentele-pârâte şi a modificat decizia atacată în sensul respingerii apelului declarat de intimata-reclamantă, ca nefondat.