Mortgage extinction via retroactive annulment of the constituent ownership title: application of resoluto iure dantis and exclusion of third-party pursuit rights

Contract de ipotecă. Desfiinţarea retroactivă a titlului constituitorului ipotecii. Efecte din perspectiva dispoziţiilor art. 1790 din Codul civil

Cuprins pe materii: Drept comercial. Contracte

Index alfabetic: acţiune în constatarea nulităţii

contract de ipotecă

creditor ipotecar

C. civ., art. 1770, art. 1790

Desfiinţarea retroactivă a contractului de vânzare-cumpărare care a constituit titlul de proprietate al constituitorului unei ipoteci atrage toate consecinţele pe care efectele nulităţii le produce, inclusiv acelea de desfiinţare a ipotecii constituite asupra imobilului ce face obiectul actului anulat, nulitatea răsfrângându-se nu numai asupra părţilor, ca efect al repunerii în situaţia anterioară, ci şi asupra terţilor cărora cumpărătorul le-a constituit un drept real asupra bunului.

Dispoziţiile art. 1790 C. civ. - care consacră dreptul creditorilor ipotecari de a urmări imobilul în orice mână ar trece, respectiv efectele ipotecii faţă de terţii dobânditori ai imobilului ipotecat - nu sunt incidente în cazul în care bunul ipotecat revine - ca efect al nulităţii contractului de vânzare-cumpărare încheiat cu constituitorul ipotecii - în patrimoniul proprietarului anterior, deoarece acesta nu are calitatea de terţ dobânditor al imobilului ipotecat în sensul acestor dispoziţii legale.

Secţia a II-a civilă, Decizia nr. 782 din 28 februarie 2014

Notă: * În prezenta decizie au fost avute în vedere dispoziţiile din vechiul Cod civil.

În acelaşi sens sunt : Decizia nr. 3317 din 14 octombrie 2010, Decizia nr. 2201 din 18 iunie 2008 (publicată în Jurisprudenţa Secţiei comerciale pe anul 2008), Decizia nr. 261 din 29 ianuarie 2013.

1. Obiectul cauzei şi hotărârea pronunţată de Tribunalul Galaţi, Secţia a II-a civilă, ca primă instanţă:

Prin acţiunea introductivă, astfel cum a fost precizată la data de 25 martie 2010, reclamanta SC K.C. SA prin lichidator judiciar MG E. SPRL a solicitat, în contradictoriu cu pârâţii Banca R. SA - Sucursala Galaţi şi G. SRL Galaţi, anularea contractelor de ipotecă autentificate sub nr. 804 din 25 mai 2007 şi 451 din 30 martie 2009 încheiate între Banca R. SA în calitate de creditoare ipotecară şi G. SRL în calitate de debitor ipotecar, şi respectiv garant ipotecar.

În motivare, reclamanta a arătat că prin contractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 4707/A din 05.09.2003 încheiat cu pârâta SC G. SRL în calitate de cumpărătoare aceasta a dobândit dreptul de proprietate asupra imobilului compus din teren în suprafață de 1.466,06 mp şi clădirile aferente situat în Galaţi, Str. N.B. nr. 112.

Pârâta SC G. SRL, în calitate de proprietară a bunului astfel dobândit, a încheiat cu Banca R. SA două contracte de ipotecă în vederea garantării creditului acordat de bancă, respectiv contractul de ipotecă nr. 804 din 28 mai 2007 prin care s-a constituit o ipotecă de rangul III cu privire la imobilul situat în Galaţi, Str. N.B. nr. 112 (denumit Complex hotelier K.) şi contractul de ipotecă nr. 451 din 30 martie 2009 pentru garantarea obligaţiilor împrumutatului SC G. SRL, constituindu-se în favoarea creditoarei un drept de ipotecă de rangul II asupra aceluiaşi imobil.

Potrivit reclamantei, prin sentința comercială nr. 872 din 22 iunie 2009, definitivă şi irevocabilă, s-a dispus anularea contractului de vânzare-cumpărare nr. 4707/A/2003 prin care pârâta SC G. SRL a dobândit dreptul de proprietate asupra imobilului din Galaţi, Str. N.B. nr. 112, astfel că, urmare repunerii părţilor în situaţia anterioară, respectiv a desfiinţării dreptului de proprietate al constituitoarei, cele două drepturi de ipotecă încetează, ceea ce impune anularea contractelor de ipotecă în temeiul cărora aceste sarcini reale au fost constituite.

În apărare, pârâta Banca R. SA a susținut că nulitatea titlului celui care a constituit ipoteca nu atrage eo ipso stingerea dreptului de ipotecă, invocând necesitatea ocrotirii bunei-credinţe a băncii, precum şi asigurarea securităţii şi stabilităţii circuitului civil. A arătat pârâta că a fost de totală bună-credinţă la momentul încheierii contractelor de ipotecă şi că nu a avut cunoştinţă de existenţa litigiului asupra imobilului decât la data la care a fost notată în CF decizia civilă nr. 872 din 22 iunie 2009.

Pârâta SC G. SRL, faţă de care în cursul judecării s-a deschis procedura insolvenţei a fost citată prin administratorul judiciar desemnat, care nu a depus întâmpinare şi nu şi-a formulat apărări în cauză.

Prin sentinţa civilă nr. 1291 pronunţată la 5 octombrie 2012, Tribunalul Galaţi a respins ca nefondată acţiunea precizată formulată de reclamantă reţinând că, deşi reclamanta este în prezent proprietara imobilului situat în Galaţi, Str. N.B. nr. 112 ca urmare a anulării contractului de vânzare-cumpărare nr. 4707/A/2003 încheiat cu SC G. SRL şi repunerii părţilor în situaţia anterioară, contractul de vânzare-cumpărare anulat este inopozabil pârâtei Banca R. SA.

În acest sens, prima instanţă a constatat că la data constituirii dreptului real de ipotecă, din cercetarea titlului de proprietate, respectiv contractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 4707/A din 05.09.2003, a extrasului de carte funciară şi a certificatului fiscal ataşat, a rezultat că pârâta SC G. SRL este titulara dreptului de proprietate asupra respectivului imobil, nefiind menţionată situaţia litigioasă a imobilului.

Totodată, prima instanţă a reţinut şi complicitatea la fraudă a vânzătorului şi cumpărătorului care a fost sancţionată cu nulitatea actului de vânzare-cumpărare, restabilirea situaţiei anterioare încheierii actului nefiind opozabilă pârâtei Banca R. SA, creditor garantat, de bună-credinţă, care îşi păstrează dreptul de a-şi valorifica garanţia până la acoperirea integrală a prejudiciului, putând urmări bunul în mâinile oricui s-ar afla, potrivit dispoziţiilor art. 1790 C. civ.

Prima instanţă a apreciat că în cauză nu sunt incidente dispoziţiile legale referitoare la stingerea ipotecii pe cale principală sau accesorie deoarece pârâta Banca R. SA şi-a conservat dreptul prin inscripţie ipotecară, având posibilitatea de a urmări bunul în mâinile oricui s-ar afla, iar reîntoarcerea bunului în patrimoniul reclamantei este rezultatul constatării caracterului fraudulos al înstrăinării, ceea ce exclude, în opinia instanţei, stingerea ipotecii.

În sfârşit, instanţa a înlăturat şi aplicarea principiului „accesorium sequitur principale” invocat de reclamantă, apreciind că ipoteca constituită valabil însoţeşte obligaţia debitorului în mâna oricărui dobânditor al bunului.

2. Apelul. Decizia pronunţată de instanţa de prim control judiciar, Curtea de Apel Galaţi.

Împotriva sentinţei fondului a declarat apel reclamanta SC K.C. SA.

În esenţă, reclamanta a susţinut că ipoteza pe care prima instanţă şi-a întemeiat raţionamentul, respectiv situaţia în care proprietarul bunului ipotecat înstrăinează bunul, iar creditorul ipotecar poate urmări bunul faţă de noul dobânditor, este străină de circumstanţele cauzei.

Potrivit reclamantei, urmare pierderii dreptului de proprietate de către constitutorul ipotecilor în baza sentinţei civile nr. 872/2009 a Tribunalului Galaţi, în cauză intervine stingerea pe cale principală a ipotecilor, astfel că drepturile terţilor dobândite între încheierea contractului şi anularea lui sunt afectate de nulitate.

Curtea de Apel Galaţi, Secţia I civilă, prin decizia civilă nr. 12/A din 18 martie 2013, a respins ca nefondat apelul reclamantei confirmând ca legală şi temeinică sentinţa fondului.

Instanţa de apel a apreciat că reîntoarcerea imobilului în patrimoniul reclamantei, ca efect al sentinţei civile nr. 872/2008 a Tribunalului Galaţi, nu este opozabilă Băncii R., litigiul privind anularea actului de vânzare-cumpărare nefiind notat în Cartea Funciară.

A reţinut instanţa că banca, în calitate de creditoare ipotecară, are dreptul să urmărească imobilul ipotecat în mâinile oricui s-ar găsi, având, potrivit dispoziţiilor art. 1790 C. civ., un drept de urmărire şi preferinţă faţă de alţi creditori.

Totodată, instanţa a apreciat că cele două contracte de ipotecă nu pot fi desfiinţate prin voinţa părţilor sau pe cale judecătorească în situaţia în care creanţa garantată prin intermediul bunului ipotecat nu a fost restituită băncii.

3. Recursul. Motivele de recurs.

Împotriva deciziei nr. 12/A din 18 martie 2013 pronunţată de Curtea de Apel Galaţi a declarat recurs reclamanta SC K.C. SA, în termen legal, solicitând modificarea hotărârii atacate în sensul admiterii apelului promovat împotriva sentinţei fondului, cu consecinţa schimbării în tot a hotărârii primei instanţe şi admiterii cererii de chemare în judecată astfel cum a fost precizată.

Recurenta şi-a întemeiat recursul pe motivele de nelegalitate reglementate de art. 304 pct. 7, 8 şi 9 C. proc. civ., susţinând în argumentarea criticilor formulate următoarele:

Cu privire la motivul de recurs prevăzut de art. 304 pct. 9 C. proc. civ. recurenta a invocat încălcarea şi interpretarea greşită a principiului resoluto iure dantis, resolvitur ius accipientis şi a prevederilor art. 1770 C. civ.

Potrivit recurentei, anularea contractului de vânzare-cumpărare nr. 4707/A/5 septembrie 2005, prin care SC G. SRL a devenit proprietarul bunului ce a făcut ulterior obiectul celor două contracte de ipotecă, determină desfiinţarea tuturor actelor subsecvente actului anulat ca urmare a aplicării principiului resoluto iure dantis, resolvitur ius accipientis.

În acelaşi sens, recurenta a arătat că efectele nulităţii, respectiv reatroactivitatea, restabilirea situaţiei anterioare şi anularea nu numai a actului primar, ci şi a actului subsecvent se răsfrâng şi faţă de terţi, în virtutea principiului quod nullum est, nullum producit effectum.

În continuarea argumentării recurenta a arătat că, potrivit doctrinei în materie, dispoziţiile art. 1770 C. civ. constituie o aplicare a principiului resoluto iure dantis, resolvitur ius accipientis.

Potrivit acestui text de lege, în materie de ipotecă, desfiinţarea titlului constituitorului determină desfiinţarea ipotecii constituite asupra imobilului ce face obiectul actului anulat.

În consecinţă, recurenta a apreciat că în mod eronat instanţele au făcut abstracţie de prevederile legale în materie de ipotecă şi de principiile care guvernează efectele nulităţii.

Sub un al doilea aspect subsumat motivului reglementat de art. 304 pct. 9 C. proc. civ., recurenta a invocat încălcarea efectului de opozabilitate al sentinţei nr. 872 din 22 iunie 2009 prin care s-a anulat contractul de vânzare-cumpărare al SC G. SRL.

Potrivit recurentei, o hotărâre judecătorească irevocabilă pe lângă efectele obligatorii între părţi, întemeiate pe principiul relativităţii, produce şi efectele de opozabilitate faţă de terţi, având valoarea unui mijloc de probă.

Sub un al treilea aspect, recurenta a susţinut că instanţa de apel a achiesat în mod greşit la soluţia eronată a primei instanţe, reţinând incidenţa în cauză a dispoziţiilor art. 1790 C. civ. care reglementează efectele ipotecii faţă de terţii dobânditori ai imobilului ipotecat.

A arătat recurenta că societatea nu are calitatea de terţ dobânditor în sensul art. 1790 C. civ., ci este proprietarul anterior în patrimoniul căruia imobilul a revenit urmare desfiinţării contractului de vânzare-cumpărare încheiat cu constituitorul ipotecii, respectiv SC G. SRL.

În egală măsură, a susţinut recurenta, prin soluţia pronunţată, instanţa de apel a încălcat principiul res inter alios acta, alius neque nocere, neque prodesse protest. Astfel, potrivit recurentei, de vreme ce odată cu desfiinţarea contractului de vânzare-cumpărare se consideră că bunul Complexul Hotelier K. nu a ieşit niciodată din patrimoniul societăţii, este imposibil de acceptat ca societatea să devină garant ipotecar în baza unui act la care nu a consimţit.

Cu privire la motivul de nelegalitate reglementat de art. 304 pct. 7 C. proc. civ. recurenta a invocat ipoteza motivelor contradictorii străine de natura pricinii.

A susţinut recurenta că distincţiile pe care le face instanţa de apel în considerentele hotărârii între radierea contractelor, radierea menţiunii şi radierea ipotecii sunt neclare şi fără legătură cu cauza şi în egală măsură din motivarea instanţei nu rezultă argumentele pentru care a admis susţinerile unei părţi şi le-a respins pe cele invocate de cealaltă parte.

În cauză, intimata Banca R. SA a formulat întâmpinare la data de 8 ianuarie 2014 prin care a solicitat respingerea recursului ca nefondat.

În esenţă, intimata a arătat că, având în vedere dispoziţiile imperative din vechiul Cod civil privind dreptul de urmărire şi de preferinţă al băncii în valorificarea dreptului de ipotecă dobândit, instanţele au apreciat corect că stingerea ipotecii pe cale principală nu poate fi primită, chiar dacă prin sentinţa nr. 872/2009, irevocabilă, s-a dispus anularea titlului de proprietate al constituitorului, cu atât mai mult cu cât banca a fost diligentă şi de bună credinţă în constituirea ipotecii.

A mai arătat intimata că în calitate de creditor ipotecar are un drept de urmărire a imobilului în orice mână ar trece şi un drept de preferinţă în satisfacerea creanţei sale, conform art. 1790 C. civ.

4. Înalta Curte, verificând în cadrul controlului de legalitate decizia atacată, în raport de criticile formulate, a constatat că recursul este fondat pentru considerentele ce urmează:

Chestiunea de drept de a cărei dezlegare depinde soluţionarea cauzei vizează stingerea ipotecii pe cale principală independent de raportul principal de obligaţie, care rămâne în vigoare, respectiv prin rezoluţiunea, rezilierea sau anularea dreptului de proprietate al constituitorului.

În alte cuvinte, ipoteca, ca drept real accesoriu, nu poate subzista în ipoteza desfiinţării dreptului real pe care se grefează, caracterul rezolubil al ipotecii grefate pe un drept de proprietate rezolubilă fiind statuat expres în dispoziţiile art. 1770 din vechiul Cod civil.

În cauză, cele două contracte de ipotecă nr. 804 din 28 mai 2007 şi nr. 451 din 30 martie 2009 încheiate între Banca R. SA în calitate de creditor ipotecar şi SC G. SRL în calitate de debitor, respectiv garant ipotecar, având ca obiect imobilul denumit Complex Hotelier K., s-au întemeiat pe titlul de proprietate al constituitorului, respectiv pe contractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 4707/A din 05.09.2003 prin care a dobândit dreptul de proprietate asupra imobilului.

Prin sentinţa nr. 872 din 22 iunie 2009, definitivă şi irevocabilă la 9 septembrie 2009, contractul de vânzare-cumpărare a fost anulat.

Or, potrivit principiului quod nullum est nullum producit effectum, actul a cărui nulitate a fost pronunţată nu produce nici un efect.

Pentru a opera această regulă este necesar să fie aplicate principiile efectelor nulităţii, respectiv retroactivitatea nulităţii, restabilirea situaţiei anterioare şi anularea tuturor actelor subsecvente, potrivit principiului resoluto iure dantis resolvitur ius accipientis.

Altfel spus, prin aplicarea principiilor mai sus enunţate, care guvernează efectele nulităţii, dispare situaţia de fapt rezultată din actul nul, ca şi cum acesta nu ar fi fost încheiat niciodată.

Aşa fiind, desfiinţarea retroactivă a contractului de vânzare-cumpărare care a constituit titlul de proprietate al constituitorului ipotecii atrage toate consecinţele pe care efectele nulităţii le produce, inclusiv acelea de desfiinţare a actelor subsecvente actului anulat.

Distinct de acestea, în materie de ipotecă principiul resoluto iure dantis resolvitur ius accipientis este consacrat expres în prevederile art. 1770 C. civ. potrivit căruia ,,Acei care au asupra unui imobil un drept suspensiv printr-o condiţie sau rezolubil sau supus la acţiune în resciziune, nu pot constitui decât o ipotecă supusă aceloraşi condiţii sau resciziuni”. Prin urmare, în ce priveşte ipoteca, în cazul în care dreptul de proprietate al deţinătorului imobilului a fost anulat, nulitatea se răsfrânge nu numai asupra părţilor, ca efect al repunerii în situaţia anterioară, ci şi asupra terţilor cărora cumpărătorul le-a constituit un drept real asupra bunului.

În cauză, instanţa de apel, deşi reţine că imobilul s-a reîntors în patrimoniul reclamantei urmare anulării contractului de vânzare-cumpărare nr. 4707/A/2003, nu analizează efectele anulării vânzării, respectiv aplicarea principiului general resoluto iure dantis resolvitur ius accipientis consacrat legal în materie de ipotecă prin dispoziţiile art. 1770 C. civ.

Chiar dacă s-ar considera că, implicit, prin soluţia adoptată de respingere a apelului reclamantei, instanţa de prim control judiciar şi-a însuşit argumentul primei instanţe referitor la buna-credinţă a băncii, ca o excepţie de la principiul desfiinţării actului subsecvent, această dezlegare este greşită, deoarece principiul ocrotirii bunei-credinţe ca excepţie de la desfiinţarea actului subsecvent priveşte pe subdobânditorul unui bun cu titlu oneros, ipoteză care este străină de cauză, contractul de ipotecă încheiat de bancă nefiind un contract translativ de proprietate cu titlu oneros.

Înalta Curte subliniază, totodată, că principiul resoluto iure dantis resolvitur ius accipientis este pe deplin aplicabil în condiţiile în care anularea sau desfiinţarea dreptului de proprietate al deţinătorului imobilului s-a datorat unei cauze legitime şi inerente titlului său, aşa cum rezultă din considerentele sentinţei nr. 872/2009, existentă la data încheierii actului de vânzare-cumpărare, şi nu dintr-o cauză nouă şi voluntară intervenită după încheierea actului, singura ipoteză în care desfiinţarea sau anularea actului nu este opozabilă creditorului ipotecar, ipoteca urmând să-şi producă efectele.

În alte cuvinte, în cauză actul de vânzare-cumpărare a fost încheiat prin fraudă la lege, astfel că el nu poate să transfere proprietatea la cumpărător şi nici acesta nu poate constitui valabil o ipotecă, iar complicitatea la fraudă dintre vânzător şi cumpărător nu împiedică constatarea nulităţii actului încheiat cu încălcarea legii, cu toate efectele pe care nulitatea le produce.

Şi argumentul instanţei de apel cu privire la inopozabilitatea hotărârii de anulare a contractului de vânzare-cumpărare faţă de bancă este fundamental greşit.

Hotărârea judecătorească, act jurisdicţional, produce pe lângă efectele obligatorii între părţile litigiului, întemeiate pe principiul relativităţii, şi efecte de opozabilitate faţă de terţi care, deşi nu au participat în litigiul dedus judecăţii, hotărârea li se va opune cu valoarea unui fapt juridic şi a unui mijloc de probă.

Or, atâta timp cât împotriva acestui fapt juridic banca nu a făcut dovada contrară, efectul de opozabilitate nu a fost infirmat.

Cu privire la aplicarea în cauză a dispoziţiilor art. 1790 C. civ. care în economia motivării instanţei de apel constituie un argument esenţial alături de inopozabilitate în fundamentarea soluţiei adoptate, Înalta Curte a constatat că interpretarea prevederilor sus menţionate şi aplicarea lor la circumstanţele cauzei este greşită.

Dispoziţiile art. 1790 C. civ. consacră dreptul creditorilor ipotecari de a urmări imobilul în orice mână ar trece, respectiv efectele ipotecii faţă de terţii dobânditori ai imobilului ipotecat.

Concluzia se impune cu forţa evidenţei din coroborarea dispoziţiilor art. 1790 C. civ. cu cele prevăzute în art. 1746 şi 1791 C. civ. din care rezultă că existenţa unei ipoteci asupra unui imobil nu împiedică trecerea proprietăţii de la o persoană la alta, noul proprietar fiind, însă, ţinut să plătească creditorului ipotecar datoria pentru care s-a constituit ipoteca.

Or, reclamanta-recurentă nu are calitatea de terţ dobânditor al imobilului ipotecat în sensul prevederilor art. 1790 C. civ., ea fiind proprietarul anterior al imobilului în patrimoniul căruia acesta a revenit ca efect al nulităţii contractului de vânzare-cumpărare încheiat cu constituitorul ipotecii.

Prin urmare, dispoziţiile art. 1790 C. civ. nu îşi găsesc incidenţa în cauză şi, pe cale de consecinţă, argumentul instanţei de apel întemeiat pe acest text de lege este străin de cauză.

Aşa fiind, Înalta Curte a constatat că instanţa de apel, prin soluţia adoptată, a încălcat dispoziţiile legale susmenţionate în materie de ipotecă, precum şi principiile care guvernează efectele nulităţii, pronunţând o hotărâre lipsită de temei legal, ceea ce atrage incidenţa motivului de nelegalitate reglementat de art. 304 pct. 9 C. proc. civ.

Totodată, Înalta Curte a reţinut şi incidenţa motivului de nelegalitate prevăzut de art. 304 pct. 7 C. proc. civ., în condiţiile în care instanţa de apel, încălcând exigenţele impuse de art. 261 C. proc. civ., nu răspunde motivelor de critică formulate de reclamantă, apărările sale relevante în soluţionarea cauzei nefiind înlăturate motivat, distinct de faptul că argumentele instanţei referitoare la inopozabilitate şi aplicarea în cauză a dispoziţiilor art. 1790 C. civ. apar ca simple afirmaţii în măsura în care nu sunt întemeiate pe considerente juridice şi pe un raţionament juridic explicit.

Pentru raţiunile mai sus înfăţişate, Înalta Curte, în temeiul art. 312 alin. (1) şi (3) C. proc. civ., a admis prezentul recurs şi a modificat în tot decizia atacată, în sensul că a admis apelul formulat de reclamantă împotriva sentinţei fondului, pe care a schimbat-o în tot cu consecinţa admiterii cererii precizate formulate de reclamantă şi anulării contractelor de ipotecă autorizate sub nr. 804/2007 şi nr. 451/2009 de BNP F.U.

S-a dispus radierea din CF nr. 3444 a localităţii Galaţi a menţiunilor înscrise în baza contractelor de ipotecă anulate în temeiul art. 33 din Legea nr. 7/1996.