Sale of leased farmland upheld despite lessee's contractual preemption claim; buyer may force conveyance.

Acţiune pentru pronunţarea unei hotărâri judecătorești care să ţină loc de contract de vânzare-cumpărare. Promisiune de vânzare. Existenţa unui contract de arendă, prin care partea arendatoare a acordat arendașului un dreptele preemţiune în caz de vânzare.

Cuprins pe materii. Drept civil. Drept de proprietate. Acţiune pentru pronunţarea unei hotărâri judecătorești care să ţină loc de contract de vânzare-cumpărare. Promisiune de vânzare. Existenţa unui contract de arendă, prin care partea arendatoare a acordat arendașului un dreptele preemţiune în caz de vânzare.

Index alfabetic. Drept civil

- contract de arendă

- drept de preemţiune.

Legea nr. 16/1994: art. 9

Legea nr. 223/2006: art. 8 pct. m

Legea nr. 20/2008: pct. 3

În condiţiile în care nu există dispoziţii general aplicabile în legislaţia privind circulaţia juridică a terenurilor, care să reglementeze dreptul de preemţiune ca o condiţie de nulitate a actului de înstrăinare încheiat cu încălcarea acestui drept, legiuitorul a lăsat în atributul legilor speciale să reglementeze dreptul de preemţiune, în funcţie de natura juridică a bunului.

În cazul arendei, la data încheierii contractului de arendă și în prezent, dreptul de preemţiune nu este reglementat de lege ca un impediment legal în transmiterea către o altă persoană a dreptului de proprietate, ci ca un drept contractual al arendașului.

Nerespectarea acestui drept nu atrage nulitatea actului încheiat cu o terţă persoană ci, conform legii, rezilierea de drept a contractului de arendă.

Acest lucru face ca menţiunea din antecontract privind obţinerea acordului arendașului să nu aibă caracterul unei condiţii suspensive de natură a afecta drepturile și obligaţiile asumate prin promisiunea de vânzare.

Î.C.C.J, Secţia civilă și de proprietate intelectuală, decizia nr. 8811 din 29 octombrie 2009.

Prin sentinţa nr. 2232 din 17 octombrie 2007, Tribunalul Călărași, Secţia civilă a respins acţiunea formulată de reclamanta S.C. A.E.95 S.R.L. în contradictoriu cu pârâta P.F. și a obligat reclamanta la 500 lei cu titlu de cheltuieli de judecată.

Pentru a hotărî astfel, tribunalul a reţinut că, prin cererea de chemare în judecată, reclamanta a chemat în judecată pe pârâţii P.F., S.V. și S.V. solicitând instanţei pronunţarea unei hotărâri care să ţină loc de act autentic de vânzare - cumpărare între P.F., în calitate de vânzător și reclamanta, în calitate de cumpărător și S.V. și S.V., în calitate de vânzători și reclamanta, în calitate de cumpărător, cu privire la terenul arabil extravilan, în suprafaţă de 14.100 m.p., situat pe teritoriul localităţii Fundulea

Ulterior, reclamanta a precizat valoarea celor două contracte la 656.680,984 lei și, respectiv, 215.823,944 lei, iar în ședinţa din 25 septembrie 2007, tribunalul a admis excepţia necompetenţei materiale, invocată de pârâţii S.V. și S.V., a disjuns cauza în ceea ce îi privește pe acești pârâţi și a declinat competenţa de soluţionare a dosarului nou format în favoarea Judecătoriei Lehliu Gară.

Tribunalul a mai reţinut că între reclamantă și pârâta P.F. a intervenit promisiunea de vânzare, prin care pârâta s-a obligat să vândă reclamantei o suprafaţă de teren, dacă obţine renunţarea arendașului la această promisiune.

Actul este afectat de termen, în sensul că vânzarea se va realiza în termen de 15 zile de la data intabulării dreptului de proprietate, dar nu mai târziu de 3 luni de la data încheierii actului de promisiune.

Actul este afectat și de o condiţie suspensivă, deoarece părţile cunoșteau că terenul face obiectul unui contract de arendă, prin care partea arendatoare a acordat arendașului un dreptele preemţiune în caz de vânzare.

În cadrul promisiunii de vânzare, pârâta s-a obligat să obţină renunţarea arendașului la dreptul său de preemţiune, până la data încheierii contractului de vânzare - cumpărare.

Pârâta nu a obţinut această renunţare, iar nerespectarea dreptului de preemţiune ar expune-o la sancţiuni civile. Prin urmare, a reţinut tribunalul, nerealizându-se această condiţie, pârâta nu poate fi obligată la încheierea contractului, reclamanta având la dispoziţie alte dispoziţii contractuale pentru sancţionarea acesteia.

Prin decizia nr. 407A din 28 mai 2008, Curtea de Apel București, Secţia a III a civilă și pentru cauze cu minori și de familie, în complet de divergenţă, a admis apelul declarat de reclamantă împotriva sentinţei, pe care a schimbat-o în tot.

A admis acţiunea și a constatat că la data de 2 mai 2007 a intervenit un antecontract de vânzare - cumpărare între pârâta promitentă vânzătoare P.F. și reclamanta promitentă cumpărătoare S.C. A.E. 95 S.KL. pentru terenul în suprafaţă de 42.900 m.p., situat în Fundulea, judeţul Călărași, pentru preţul de 211.070 euro.

Hotărârea ţine loc de act autentic de vânzare-cumpărare.

Instanţa de apel a reţinut, în opinia majoritară, că la data de 2 mai 2007, între părţi s-a încheiat un antecontract de vânzare - cumpărare, pentru suprafaţa de teren de 42.900 m.p., pentru preţul de 211.070 euro, din care 10.000 euro s-au achitat ca avans la data încheierii antecontractului.

Antecontractul conţine mai multe clauze privind încheierea contractului de vânzare - cumpărare.

Termenul încheierii contractului în formă autentică a fost stabilit ca fiind 15 zile de la data comunicării intabulării bunului, dar nu mai târziu de 3 luni de la data încheierii antecontractului.

S-a mai prevăzut în contract că terenul este arendat în favoarea S.C. P. S.R.L., dar că promitenta vânzătoare se obligă ca până la data încheierii contractului de vânzare-cumpărare să obţină acordul arendașului cu privire la renunţarea dreptului de preemţiune.

Părţile au mai convenit că în oricare dintre situaţiile în care actul de vânzare - cumpărare nu poate fi încheiat, din motive ce nu pot fi imputate acceptantului cumpărător, promitenta va restitui acceptantului dublul sumei de bani primită cu titlu de avans al vânzării anticipate a bunului, fie acceptantul solicită instanţei de judecată competente pronunţarea unei hotărâri care să ţină loc de act autentic de vânzare - cumpărare.

Instanţa de apel a mai constatat că prin contractul de arendă încheiat la data de 28 februarie 2007 și înregistrat la Consiliul local al orașului Fundulea la data de 2 martie 2007 sub nr. 283, pârâta a arendat terenul în litigiu către S.C. S. A. I. S.R.L. pe o durată de 5 ani, respectiv până la 27 februarie 2012.

In antecontractul de vânzare - cumpărare, pârâta promitenta vânzătoare a adus la cunoștinţa reclamantei că terenul este arendat către S.C. P. S.KL., fără să indice numărul contractului de arendare.

Pentru că pârâta a încheiat un singur contract de arendare, dreptul de preemţiune se regăsește în patrimoniul S.C S.A.I. S.R.L. și nu în patrimoniul S.C. P. S.R.L., fapt ce duce la lipsa obiectului clauzei din antecontractul de vânzare - cumpărare.

Dreptul de preemţiune din contractul de arendă nr. 283/2007 este un drept convenţional, care privește doar părţile contractante, iar nu și pe reclamantă.

Instanţa de apel a mai reţinut că, chiar dacă reclamanta ar fi avut cunoștinţă de existenţa dreptului de preemţiune, nu ar exista un impediment la încheierea contractului de vânzare-cumpărare, atâta timp cât legiuitorul nu a prevăzut sancţiunea nulităţii contractului de vânzare - cumpărare încheiat cu nerespectarea dreptului de preemţiune.

În opinia separată formulată de unul din membrii completului de judecată ce a judecat cauza în apel se arată că apelul trebuie respins ca nefondat.

Prin notificarea din 27 iunie 2007, pârâta a notificat reclamanta în sensul că vânzarea nu mai poate avea loc și a invitat-o la sediul executorului judecătoresc pentru a-i plăti dublul avansului.

Prin adresa nr. 132 din 29 iunie 2007, S.C S.A.I. S.R.L. și-a exprimat dorinţa de a-și exercita dreptul de preemţiune făcând pârâtei o ofertă, pe care a înnoit-o la data de 12 octombrie 2007, ofertă pe care pârâta a acceptat-o la 16 octombrie 2007.

Prin urmare, promitentul cumpărător a fost informat despre faptul că terenul este arendat și că arendașul și-a exercitat dreptul de preemţiune.

In ceea ce privește faptul că arendașul nu este S.C P. S.R.L. și nu S.C. S.A.I. S.R.L., în opinia separată s-a reţinut că există o eroare materială, cauzată de faptul că ambele societăţi au același acţionar.

Indiferent care ar fi arendașul, clauza din contract privind respectarea dreptului de preemţiune trebuie respectată.

Împotriva acestei decizii, în termen legal, a declarat recurs pârâta.

Invocând dispoziţiile art. 304 pct. 8 și pct. 9 din Codul de procedură civilă, recurenta a arătat că decizia atacată este nelegală, deoarece, interpretând greșit actul juridic dedus judecăţii, instanţa de apel a considerat în mod greșit că reclamanta nu a avut cunoștinţă de existenţa contractului de arendă și a dreptului de preemţiune.

Astfel, instanţa de apel nu a luat în considerare probele administrate în cauză cu privire la eroarea comună în care s-au aflat părţile cu privire la numele arendașului și nu a încuviinţat proba cu înscrisuri pentru a justifica eroarea în care s-a aflat pârâta.

Instanţa de apel, în opinie majoritară, a trecut peste termenii conveniţi de părţi în antecontractul de vânzare-cumpărare, stabilind alte drepturi și obligaţii, a interpretat în mod greșit actul de voinţă al părţilor și a denaturat înţelesul lămurit și vădit neîndoielnic al clauzelor contractuale, ignorând principiile esenţiale privind interpretarea contractelor.

Recurenta a mai arătat că instanţa de apel nu a cercetat condiţiile anticipatorii prevăzute în antecontractul de vânzare-cumpărare și efectele juridice care iau naștere prin raportare la aceste clauze.

Antecontractul de vânzare-cumpărare este afectat de o condiţie suspensivă, care, până la proba contrarie a îndeplinirii sale, se manifestă ca o clauză care blochează de la început manifestarea efectelor urmărite de părţi.

Promisiunea faptei altuia este o excepţie de la principiul relativităţii efectelor contractului și, nereușind să obţină acordul arendașului, recurenta nu poate fi obligată să încheie contractul, ci poate fi obligată doar la plata daunelor interese.

Obligaţia asumată de pârâtă prin antecontract este o obligaţie de mijloace, iar recurenta-pârâtă a depus diligentele necesare pentru a obţine acordul arendașului.

Recursul declarat de pârâtă este nefondat, pentru cele ce se vor arăta în continuare.

Criticile referitoare la modul în care instanţa de apel a făcut aprecierea probelor și la faptul că nu a încuviinţat alte probe, prin care să se dovedească eroarea comună cu privire la persoana arendașului nu pot face obiect de analiză în recurs, deoarece pct. 10 și art. 11 din Codul de procedură civilă au fost abrogate prin O.U.G. nr. 138/2000.

Celelalte critici permit încadrarea recursului în dispoziţiile art. 304 pct. 8 și 9 din Codul de procedură civilă, dar nu sunt fondate.

Susţine recurenta, că instanţa de apel, în opinie majoritară, a trecut peste termenii conveniţi de părţi în antecontractul de vânzare-cumpărare, stabilind alte drepturi și obligaţii, a interpretat în mod greșit actul de voinţă al părţilor și a denaturat înţelesul lămurit și vădit neîndoielnic al clauzelor contractuale, ignorând principiile esenţiale privind interpretarea contractelor.

Motivul de recurs reglementat de art. 304 pct. 8 din Codul de procedură civilă interzice judecătorului să se substituie părţilor contractante, modificând sau înlocuind clauzele contractuale, ori schimbând natura juridică a actului pe care părţile l-au încheiat.

În cauză, instanţa de apel nu a judecat cu depășirea acestor limite, pentru că a aplicat litigiului dedus judecăţii regulile aplicabile antecontractului de vânzare-cumpărare și a analizat clauzele din contract privind obligaţiile asumate de promitentul vânzător referitoare la obţinerea acordului arendașului.

Modul în care instanţa a aplicat aceste reguli pot fi analizate sub aspectul motivului de recurs prevăzut de art. 304 pct. 9 din Codul de procedură civilă, pentru că vizează respectarea dispoziţiilor legale privind acordul de voinţă al părţilor și condiţia sub care este încheiat contractul.

În cauză, antecontractul de vânzare-cumpărare, încheiat în formă autentică la data de 2 mai 2007 și înregistrat sub nr. 1479 la B.N.P. N.Ț., cuprinde o menţiune prin care pârâta P.F. arată că „în prezent terenul este arendat în favoarea S.C P. S.R.L." și se obligă ca până la data încheierii actului de vânzare - cumpărare să obţină „acordul arendașului cu privire la renunţarea la dreptul sau de preemţiune"'.

Recurenta susţine că antecontractul este afectat de o condiţie suspensivă, ce constă în promisiunea faptului altuia

Condiţia, ca modalitate a actului juridic civil, este evenimentul viitor și nesigur ca realizare, de care depinde existenţa dreptului subiectiv civil și a obligaţiei civile corelative.

Rămâne, deci, de analizat în ce măsură condiţia stipulată în antecontract este o veritabilă condiţie potestativă, de natură a afecta nașterea drepturilor și obligaţiilor civile stabilite, ceea ce, în cauză de faţă, înseamnă în ce măsură existenţa unui drept de preemţiune stipulat în contractul de arendă împiedică transmiterea dreptului de proprietate unei terţe persoane.

In cauză, sub aspectul analizat, este indiferent cine este realul arendaș și dacă pârâta sau reclamanta s-au aflat sau nu în eroare cu privire la identitatea acestuia, acestea putând constitui, cel mult, elemente ale bunei credinţe în asumarea obligaţiilor contractuale, care excede cadrului prezentului litigiu.

Esenţial, așa cum s-a arătat, este dacă opoziţia arendașului este de natură a paraliza transmiterea dreptului de proprietate către o terţă persoană.

Între pârâtă și S.C S.A.I. S.R.L. s-a încheiat, la 28 februarie 2007, contractul de arendare înregistrat la Consiliul local al orașului Fundulea, în care sunt stipulate dreptul de preemţiune al arendașului și sancţiunea rezilierii de drept a contractului în caz de neexecutare culpabilă a obligaţiilor unei dintre părţi.

Contractul a fost încheiat în baza Legii nr. 16/1994.

În ceea ce privește acest act normativ, trebuie subliniat faptul că în forma sa iniţială, legea arendării prevedea în art. 9 că arendașul persoană fizică are drept de preemţiune înaintea statului, în cazul înstrăinării prin vânzare a terenurilor agricole din extravilan arendate.

Ulterior, prin art. 8 al Titlului X din Legea nr. 247/2005, art. 9 din Legea nr. 16/1994 a fost abrogat, iar prin Legea nr. 223/2006 pentru modificarea și completarea legii arendării s-a adoptat în anexă modelul de contract de arendare, care în art. 8 pct. m prevede dreptul de preemţiune al arendașului în cazul înstrăinării prin vânzare de către arendator, sancţiunea nerespectării obligaţiilor părţilor fiind aceea prevăzută de art. 9 din contract și anume rezilierea de drept.

Legea arendei a mai fost modificată și prin Legea nr. 20/2008, care prevede că art. 9 alin. 1 din Legea nr. 16/1994 va dispune că „In caz de neexecutare a obligaţiilor prevăzute în contract de către una dintre părţi, contractul se consideră reziliat de drept".

Toate aceste modificări legislative evidenţiată regimul juridic diferit în timp al dreptului de preemţiune.

În condiţiile în care nu există dispoziţii general aplicabile în legislaţia privind circulaţia juridică a terenurilor, care să reglementeze dreptul de preemţiune ca o condiţie de nulitate a actului de înstrăinare încheiat cu încălcarea acestui drept,legiuitorul a lăsat în atributul legilor speciale să reglementeze dreptul de preemţiune, în funcţie de natura juridică a bunului.

În cazul arendei, la data încheierii contractului de arendă și în prezent, dreptul de preemţiune nu este reglementat de lege ca un impediment legal în transmiterea către o altă persoană a dreptului de proprietate, ci ca un drept contractual al arendașului.

Nerespectarea acestui drept nu atrage nulitatea actului încheiat cu o terţă persoană ci, conform legii, rezilierea de drept a contractului de arendă.

Acest lucru face ca menţiunea din antecontract privind obţinerea acordului arendașului să nu aibă caracterul unei condiţii suspensive de natură a afecta drepturile și obligaţiile asumate prin promisiunea de vânzare.

Prin urmare, instanţa de apel a făcut o corectă aplicare a dispoziţiilor legale privind interpretarea actelor juridice și clauzelor de care acestea sunt afectate, precum și a dispoziţiilor legale privind contractul de arendă.

Faţă de cele menţionate, recursul declarat de pârâtă se va privi ca nefondat și, în temeiul art. 312 alin. (1) din Codul de procedură civilă, se va respinge ca atare.