Good-faith tenant-buyers prevail; recours annulment rejected, sale upheld, restitution claim barred.

Acţiune în revendicare. Imobil preluat în mod abuziv de stat în baza Decretului nr. 223/1974. Constatarea nulităţii contractului prin care statul a vândut chiriașului bunul revendicat. Buna-credinţă a chiriașului cumpărător

Cuprinsul pe materii : Drept civil. Drepturi reale principale. Dreptul de proprietate privată. Imobil preluat în mod abuziv. Revendicare. Vânzarea imobilului către chiriaș. Nulitate. Cheltuieli. Buna-credinţă a cumpărătorului

Index alfabetic: Drept civil

- Proprietate

- Revendicare

- Contract de vânzare-cumpărare. Nulitate

- Buna-credinţă

C. civ. : art.480-481 și 1898

Decretul nr.223/1974

Legea nr.112/1995: art. 9 și 14

Legea nr. 10/2001: art. 46

Buna-credinţă a chiriașului la încheierea contractului prin care statul i-a vândut locuinţa, cu respectarea dispoziţiilor Legii nr.112/1995, exclude sancţiunea nulităţii contractului și face imposibilă revendicarea solicitată de persoana din patrimoniul căreia statul a preluat în mod abuziv bunul, câtă vreme nu poate fi desfiinţat titlul juridic în baza căruia chiriașul a devenit proprietar al imobilului

Î.C.C.J., Completul de 9 judecători, decizia nr. 199 din 7 iunie 2004

Prin acţiunea înregistrată la data de 1 noiembrie 2000, A.A., A.E. și A.M. au solicitat, în contradictoriu cu Consiliul General al Municipiului București, SC Foișor SA și M.N., în calitate de pârâţi, să se constate nulitatea absolută a deciziei nr.2127 din 15 noiembrie 1988, emisă de fostul Consiliu Popular al Municipiului București, să se dispună repunerea părţilor în situaţia anterioară, să se constate nulitatea absolută a contractului de vânzare-cumpărare nr.1279 din 13 decembrie 1996, încheiat între SC Foișor SA și M.N. și de a o obliga pe aceasta să le lase în deplină proprietate și liniștită posesie imobilul ce a făcut obiectul acelui contract.

În motivarea acţiunii s-a arătat că A.A., împreună cu soţul acesteia, A.G., au dobândit un imobil situat în București, în baza contractului de vânzare-cumpărare autentificat la Notariatul Ilfov sub nr. 38/1947, iar, în urma decesului lui A.G. și a mai multor acte de donaţie, A.M. a devenit proprietar al întregului imobil.

S-a relevat că, prin sentinţa civilă nr. 5681 din 15 august 1984, rămasă definitivă și irevocabilă, Judecătoria Sectorului 2 a constatat nulitatea actelor de donaţie, ca urmare a plecării donatorilor din ţară, iar prin decizia nr.2127 din 15 noiembrie 1988, emisă de Consiliul Popular al Municipiului București, imobilul respectiv a fost preluat, cu plată, în proprietatea statului; că, această decizie este nulă deoarece preluarea imobilului nu s-a făcut cu respectarea prevederilor Decretului nr. 223/1974, care contravenea, la rândul lui, Constituţiei din anul 1965 și convenţiilor ce ocroteau proprietatea, care fuseseră semnate și de România.

S-a mai susţinut că este nul și contractul de vânzare-cumpărare nr. 1279 din 13 decembrie 1996 încheiat cu M.N. fosta chiriașă a apartamentului.

Ulterior, reclamanţii au precizat acţiunea în sensul că înţeleg să se judece cu următorii pârâţi: Municipiul București prin primarul general, SC Foișor SA și M.N., iar prin concluziile scrise au menţionat că acţiunea vizează revendicarea imobilului de la pârâţii M.N. și M.A., precum și că solicită obligarea acestora să le lase imobilul în deplină proprietate și liniștită posesie.

Tribunalul București, secţia a III-a civilă, prin sentinţa nr.783 din 16 iulie 2001, a respins acţiunea ca neîntemeiată.

S-a motivat că bunul respectiv a fost preluat cu plată de la A.M., astfel că s-au respectat prevederile Decretului nr.223/1974; de asemenea, înstrăinarea imobilului către pârâţii M.N. și M.A. s-a realizat cu respectarea dispoziţiilor legale în vigoare la data când a fost încheiat contractul de vânzare-cumpărare.

Apelul declarat de A.M. și A.E., în nume propriu și în calitate de moștenitori ai reclamantei A.A., decedată între timp, s-a admis prin decizia nr. 72 din 20 februarie 2002 a Curţii de Apel București, secţia a IV-a civilă și a fost schimbată în tot sentinţa, în sensul admiterii acţiunii și constatării nulităţii deciziei nr.2127 din 15 noiembrie 1998 a Consiliului Popular al Municipiului București, cu consecinţa repunerii în situaţia anterioară și a constatării nulităţii contractului de vânzare-cumpărare nr.1279 din 13 decembrie 1996, obligând pe pârâţii M.N. și M.A. să lase reclamanţilor în deplină proprietate și liniștită posesie imobilul ce a făcut obiectul litigiului.

S-a motivat că imobilul a fost preluat de stat de la un singur proprietar, A.M., deși în afară de acesta mai existau doi proprietari, ca efect al anulării, pe cale judecătorească, a actelor de donaţie efectuate de aceștia pentru A.M., astfel că s-au încălcat prevederile Decretului nr. 223/1974 câtă vreme preluarea nu s-a făcut de la proprietarul real.

S-a mai relevat că nici nu s-a dovedit că acești coproprietari nu au fost despăgubiţi, deoarece singura probă administrată în acest sens, respectiv adresa nr.253 din 1 februarie 2002 a SC Foișor SA, nu poate fi considerată suficientă.

În justificarea constatării nulităţii contractului de vânzare-cumpărare, încheiat între pârâţi, s-a subliniat că s-a avut în vedere că, la data de 15 iulie 1996, reclamanţii au depus la comisia locală, constituită potrivit Legii nr.112/1995, o cerere de revendicare, la care au revenit, astfel că a fost încălcat principiul bunei-credinţe la încheierea ulterioară a contractului de vânzare-cumpărare menţionat.

Pârâţii M.N. și M.A., precum și Consiliul General al Municipiului București, reprezentat de primarul general, au declarat recurs, solicitând modificarea deciziei în temeiul art. 304 pct. 9 C. proc. civ., pe motiv că soluţia a fost dată cu aplicarea greșită a legii.

Curtea Supremă de Justiţie, secţia civilă, prin decizia nr.440 din 5 februarie 2003, a admis recursurile și a modificat decizia nr.72 din 20 februarie 2002 a Curţii de Apel București, secţia a II-a civilă în sensul respingerii apelului declarat de reclamanţii A.M. și A.E.

S-a învederat că, înainte de emiterea deciziei nr. 2127 din 15 noiembrie 1988, de preluare a imobilului în litigiu de către stat, de la proprietarul unic A.M., au fost efectuate două acte de donaţie, autentificate sub nr. 5606 din 20 decembrie 1979 și sub nr. 3270 din 4 aprilie 1980, prin care reclamantul A.M. a dobândit cu titlu gratuit proprietatea întregului imobil, de la fratele său și mama sa, care au plecat definitiv din ţară, iar, ca urmare, în anul 1980, imobilul a fost trecut în rolul fiscal al acestui reclamant, ca singur proprietar.

S-a motivat că, datorită acestei situaţii, decizia de preluare a imobilului, de către stat, a fost emisă numai pe numele proprietarului A.M., iar, ulterior, sentinţa, prin care s-a constatat nulitatea celor două acte de donaţie, nu a mai fost transcrisă în registrul de transcripţiuni și nici nu a fost pusă în executare pentru că singurul titular al dreptului de proprietate asupra imobilului rămăsese înscris tot A.M., nu și foștii donatori.

S-a avut în vedere că reclamantul A.M. nu a contestat niciodată această situaţie, nu a invocat cotele indivize ale dreptului de proprietate al celorlalţi membri ai familiei, iar despăgubirea a fost primită de el integral, în nume propriu, pentru imobilul respectiv.

S-a subliniat, în această privinţă, că dovada făcută cu adresa provenind de la SC Foișor SA a fost completată cu un act nou, constând în procura specială, autentificată cu încheierea nr. 17188 din 28 noiembrie 1988 a Notariatului de Stat al Sectorului 2, prin care A.M. a împuternicit pe M.D. să încaseze în numele său și pentru el suma de bani ce i se cuvenea de la ICRAL Foișor pentru imobilul din București.

S-a mai relevat că și în legătură cu aplicarea prevederilor Legii nr. 112/1995, A.M. a acţionat ca unic proprietar al imobilului în litigiu, solicitând, la data de 15 iulie 1996, în nume propriu, despăgubiri juste și corespunzătoare pentru acel imobil trecut în proprietatea statului.

Conchizându-se, s-a motivat că instanţa de apel nu a avut temeiuri să reţină că imobilul în discuţie ar fi fost preluat greșit de la A.M., ca proprietar unic, precum și că acesta nu ar fi primit despăgubiri.

În fine, s-a motivat că nu este întemeiat nici al doilea capăt de cerere, care a vizat constatarea nulităţii contractului de vânzare-cumpărare prin care soţii M.N. și M.A. au dobândit imobilul. Sub acest aspect, s-a învederat că respectivul contract a fost încheiat la 13 decembrie 1996, când se aplicau fără restricţii prevederile Legii nr. 112/1995, iar fostul proprietar, A.M., ceruse numai despăgubiri și nu exista nici un litigiu, pe rolul vreunei instanţe, privind retrocedarea imobilului sau vreo dispoziţie de suspendare a vânzării locuinţelor către chiriași, cum a fost Hotărârea ulterioară a Guvernului nr. 11/1997.

Făcându-se referire la aceste împrejurări, s-a ajuns la concluzia că nu există elemente de fapt în raport de care să se poată reţine reaua-credinţă a cumpărătorilor M.N. și M.A.. S-a subliniat, în această privinţă, că este semnificativ faptul că prima acţiune în revendicare a fost formulată abia la 1 noiembrie 2000, adică după aproximativ 4 ani de la vinderea imobilului, cu respectarea condiţiilor legii, către cei doi soţi pârâţi.

Conchizând, instanţa de recurs a relevat că, în cauză, sunt incidente prevederile art.46 alin.2 din Legea nr.10/2001, chiar dacă imobilul ar fi fost preluat fără titlu valabil.

Procurorul general al Parchetului de pe lângă Înalta Curte de Casaţie și Justiţie a declarat recurs în anulare împotriva sentinţei civile nr. 783 din 16 iulie 2001 a Tribunalului București , secţia a III-a civilă și deciziei nr. 440 din 5 februarie 2003 a Curţii Supreme de Justiţie, secţia civilă, invocând temeiurile înscrise în art.330 pct.2 din C. proc. civ. (în vigoare la acea dată).

S-a susţinut, că prima instanţă și instanţa de recurs, neexaminând dispoziţiile Decretului nr. 223/1974 în raport cu ansamblul actelor normative aplicabile, au ajuns la concluzia greșită că statul a preluat cu titlu imobilul în litigiu; că, prin soluţia de respingere a acţiunii au fost încălcate dispoziţiile art. 6 din Legea nr. 213/1998, iar decizia nr. 2127/1988 a Consiliului Popular al Municipiului București, prin care a fost preluat imobilul în proprietatea statului, a fost dată cu încălcarea prevederilor Decretului nr. 223/1974, deoarece au fost nesocotite drepturile de proprietate ale celorlalţi coproprietari, ceea ce face irelevantă împrejurarea dacă pentru acel imobil s-au acordat despăgubiri.

S-a învederat că trebuia să se constate nulitatea contractului de vânzare-cumpărare nr.1279 din 13 decembrie 1996, deoarece atât cumpărătorul cât și vânzătorul au fost de rea-credinţă, ceea ce rezultă din împrejurarea că au știut și trebuiau să știe că reclamantul ceruse restituirea imobilului în natură prin cerere cu care s-a adresat la data de 15 iulie 1996 Comisiei de aplicare a Legii nr. 112/1995 din cadrul Consiliului Local al Sectorului 2 București.

Conchizându-se, s-a subliniat că actul de vânzare-cumpărare menţionat a fost încheiat cu încălcarea prevederilor art. 9 și 14 din Legea nr. 112/1995, astfel că nu se putea face aplicarea dispoziţiilor art. 46 alin.2 din Legea nr. 10/2001, referitoare la buna-credinţă a cumpărătorilor.

Ca urmare, s-a cerut casarea hotărârilor atacate și respingerea recursurilor declarate de pârâţi împotriva deciziei pronunţate de instanţa de apel.

Recursul în anulare nu este fondat.

Din materialul probator administrat în cauză rezultă că încheierea contractului de vânzare-cumpărare dintre SC Foișor SA și soţii M.N. și M.A. a avut loc la data de 13 decembrie 1996, când erau aplicabile, fără restricţii, prevederile Legii nr. 112/1995.

Pe de altă parte, din cererea cu care A.M. s-a adresat la data de 15 iulie 1996 în nume propriu, ca unic proprietar, Comisiei locale pentru aplicarea Legii nr. 112/1995 din cadrul Sectorului 2, rezultă că el a cerut să i se acorde „despăgubiri juste și corespunzătoare pentru….. imobil”, iar nu restituirea acestuia în natură.

Din actele dosarului mai rezultă că A.M. și-a completat dosarul cu o nouă cerere, prin care a solicitat, în principal, restituirea imobilului, iar în subsidiar să i se acorde despăgubiri, abia la data de 29 mai 1997, adică după trecerea a mai mult de 5 luni de la vânzarea imobilului de către SC Foișor SA, care îl avea în administrare.

În aceste condiţii nu se poate pretinde că pârâţii M.N. și M.A. ar fi cumpărători de rea-credinţă datorită nedepunerii de suficiente diligenţe, pentru a afla dacă imobilul nu era revendicat de proprietarii anteriori preluării acestuia de către stat.

Din adresa nr. 253 din 1 februarie 2002 a SC Foișor SA, completată cu procura autentificată prin încheierea nr.17188 din 28 noiembrie 1988 a Notariatului de Stat al Sectorului 2 și cu procesul-verbal încheiat la data de 17 ianuarie 1989, rezultă că A.M. a împuternicit pe M.D. să încaseze suma de bani cuvenită cu titlu de despăgubiri pentru imobilul din strada Călinului nr.21, sectorul 2, precum și că suma respectivă a și fost încasată de la ICRAL „Foișor”.

Rezultă, deci,că instanţa de recurs a apreciat în mod corect că nu există elemente de fapt în raport de care să se poată reţine reaua-credinţă a cumpărătorilor M.A. și M.N., astfel încât anularea titlului de proprietate al vânzătorului nu atrage nulitatea titlului celor doi cumpărători de bună credinţă.

Chiar dacă prevederile art. 46 alin. (2) din Legea nr.10/2001, la care s-a făcut referire prin considerentele deciziei pronunţate în recurs, nu sunt aplicabile în cauză deoarece s-ar încălca principiul neretroactivităţii legii civile, totuși, în raport cu celelalte dispoziţii existente în materie, care permiteau invocarea bunei credinţe de către cumpărător, nu se poate considera ca titlul în baza căruia cei doi pârâţi au dobândit imobilul ar fi lovit de nulitate.

Sub acest aspect, este de observat că prevederea legală menţionată a preluat principii de drept consolidate din Codul civil, a căror aplicabilitate în speţă este neîndoielnică.

Prin Legea nr. 10/2001 au fost instituite dispoziţii cu privire la valoarea și efectele juridice ale bunei credinţe în materie de revendicare, dar o atare distincţie nu a fost prevăzută pentru prima dată de această lege specială, buna credinţă, creaţie a jurisprudenţei, fiind reglementată încă din anul 1865, în Codul civil, prin ale cărui dispoziţii a fost definită și s-au stabilit condiţiile în care produce efecte juridice.

Chiar dacă se referă la condiţiile în care se pot invoca prescripţiile, prevederea de la art. 1898 alin. (1) C. civ., potrivit căreia „buna-credinţă este credinţa posesorului că, cel de la care a dobândit imobilul, avea toate însușirile cerute de lege spre a-i putea transmite proprietatea”, ca și precizarea făcută, prin alineatul 2 al aceluiași articol, în sensul că „este destul ca buna-credinţă să fi existat în momentul câștigării imobilului”, stabilesc trăsăturile definitorii ale acestui important principiu ce guvernează relaţiile din domeniul dreptului civil și limitele în care acţionează.

În acest fel, buna credinţă prezumându-se, sarcina probei revenea în speţă reclamanţilor, care au invocat reaua-credinţă a celor doi pârâţi cumpărători ai imobilului.

Or, reclamanţii nu au infirmat această prezumţie legală, ei nefăcând dovada că pârâţii cunoșteau că statul nu era proprietar și că alte persoane pretindeau că aveau drept de proprietate asupra imobilului în discuţie.

În atare situaţie, faţă de aplicabilitatea în cauză a principiului menţionat, care constituie o excepţie de la principiul resoluto jure dantis resolvitur jus accipientis, actul juridic de vânzare- cumpărare, încheiat cu bună credinţă de către pârâţii M.A. și M.N., nu este susceptibil de a fi lovit de nulitate chiar dacă titlul de proprietate al vânzătorului ar fi desfiinţat.

Așa fiind, devine inutilă examinarea celorlalte critici aduse hotărârilor atacate câtă vreme nu poate fi desfiinţat titlul juridic în baza căruia cumpărătorii menţionaţi au devenit proprietari ai imobilului în litigiu.

În consecinţă, constatându-se că hotărârile atacate nu conţin aspecte de încălcare esenţială a legii sau de netemeinicie, recursul în anulare a fost respins ca nefondat.