Commercial lease validity: whether a participation agreement’s notification clause negates consent and voids the lease under Civil Code Art. 948.

Contract de asociere în participaţiune. Contract subsecvent de închiriere a spaţiului comercial.Validitate. Condiţii

C.civ., art.948

Întrucât a intervenit rezilierea contractului de închiriere conform pactului comisoriu de ultim grad, instanţele au reţinut în mod corect că locatara a ocupat spaţiul comercial fără a mai avea un titlu legal urmând a fi evacuată.

Deși locatorul a încheiat contractul de închiriere în baza dreptului conferit de contractul de asociere în participaţiune, încheiat cu primăria de sector, nu i se poate imputa lipsa acordului autorităţii publice din moment ce necesitatea unui asemenea acord nu a fost prevăzută în clauzele contractuale, astfel că nu poate fi reţinută lipsa libertăţii voinţei juridice a reclamantei și, pe cale de consecinţă, neîndeplinirea condiţiilor de validitate a contractului, prevăzute în art. 948 C.civ.

(I.C.C.J.,Completul de 9 judecători, decizia nr.119 din 15 martie 2004)

Reclamanta S.C. M. SRL București a cerut evacuarea pârâtei S.C. P. T. A SRL, din spaţiul comercial în suprafaţă de 113 m2, situat în București, Piaţa B.

În motivarea cererii, reclamanta a arătat că, în calitate de locator, prin contractul de locaţiune nr.141 din 24 noiembrie 1999, a asigurat pârâtei,în calitate de locatar, folosinţa spaţiului comercial menţionat, pe un termen de 112 zile, începând cu data de 10 noiembrie 1999 dar pârâta nu și-a îndeplinit obligaţia de plată a chiriei, astfel cum aceasta a fost stabilită prin art.3 din contract.

Prin sentinţa civilă nr.6632 din 23 octombrie 2000, Tribunalul București, Secţia comercială a admis acţiunea și a dispus evacuarea pârâtei pentru lipsa titlului, reţinând că reclamanta a încheiat contractul de închiriere în baza dreptului conferit de contractul de asociere în participaţiune nr.11801, din 17 septembrie 1999, încheiat cu Primăria Sectorului 4 București, având ca obiect asocierea în vederea construirii, exploatării și administrării Pieţei Agroalimentare B., pe o perioadă de 25 ani.

Contractul de închiriere fiind valabil 112 zile, începând cu data de 10 noiembrie 1999, pârâta avea obligaţia de a plăti suma de 10.170.000 lei/lunar, până cel mai târziu la data de 10 a fiecărei luni.

În cazul neîndeplinirii de către chiriaș a obligaţiilor asumate, contractul urma să fie reziliat de plin drept, fără somaţie, punere în întârziere sau cerere de chemare în judecată ori altă formalitate prealabilă, conform pactului comisoriu.

Urmare a neplăţii chiriei, fapt recunoscut de pârâtă la răspunsul nr.3 din interogatoriu, reclamanta a cerut rezilierea contractului, conform pactului comisoriu, pârâta ocupând spaţiul fără nici un titlu.

Deși a afirmat că are un contract de închiriere valabil încheiat cu Primăria Sectorului 4 București, pârâta nu a făcut dovada acestei susţineri.

Pârâta a declarat apel, susţinând că, în mod greșit, contrar dispoziţiilor art.494 C.civ., a fost evacuată din spaţiu, faţă de împrejurarea că avea contract de închiriere cu Administraţia Pieţelor Sectorului 4 pentru suprafaţa de 61 m2 teren, pentru care a continuat să plătească chirie locatorului și pe care a construit magazinul.

Curtea de Apel București, Secţia a V - a comercială, prin decizia nr.351 din 5 martie 2001, a respins apelul ca nefondat, cu motivarea că susţinerea pârâtei potrivit căreia reclamanta trebuia să respecte contractele deja încheiate nu poate fi reţinută, contractul de închiriere nr.131/1999 a fost încheiat pentru o suprafaţă mai mică, pe un termen de un an, acesta expirând la data de 28 mai 2000.

Împotriva acestei din urmă hotărâri, pârâta a declarat recurs, susţinând că decizia atacată este rezultatul unei aprecieri eronate a probelor administrate.

Prin decizia nr.7588 din 12 decembrie 2002, Curtea Supremă de Justiţie, Secţia comercială a respins recursul, ca nefondat, reţinând că instanţele, în mod corect, au apreciat că pârâta nu are titlu asupra spaţiului, intervenind rezilierea contractului de închiriere, conform pactului comisoriu.

Pe de altă parte, susţinerile pârâtei privind nerespectarea contractului nr.131/1999 încheiat cu Primăria Sectorului 4 București nu poate fi reţinută, întrucât din actele dosarului nu rezultă identitatea obiectului.

S-a declarat recurs în anulare, întemeiat pe art.330 pct.2 teza I C.proc.civ.,susţinându-se că soluţiile criticate au la bază o greșită aplicare a clauzelor contractuale, care nu permiteau reclamantei să solicite evacuarea pârâtei, în temeiul unui contract ce nu fusese încheiat conform art.5 pct.II din contractul de asociere în participaţiune nr.11801 din 17 septembrie 1999.

Instanţele de judecată, prin hotărârile criticate, s-au referit exclusiv la prevederile contractului nr.141/1999, deși acesta avea eficienţă numai în măsura în care reprezenta o continuare a contractului existent nr.131/1999, sau avea la bază înștiinţarea Primăriei Sectorului 4 București, așa cum s-a dispus expres prin art.5 pct.III și art.1 alin.6 din contractul nr.11801/1999, ceea ce în cauză nu s-a dovedit.

Ca atare, s-a susţinut că soluţia instanţelor de judecată este greșită, prin reţinerea culpei pârâtei faţă de contractul nr.141/1999, deși acesta nu îndeplinea condiţiile menţionate.

Recursul în anulare este nefondat.

În contractul de închiriere nr.141/1999, părţile au stipulat rezilierea de plin drept și fără somaţie a acestuia în cazul neîndeplinirii de către locatar, între altele, a obligaţiei de plată a chiriei.

În cauză, neîndeplinirea obligaţiei menţionate a fost dovedită, inclusiv prin recunoașterea pârâtei.

Or, efectele pactului comisoriu expres de gradul III sunt identice cu efectele rezilierii judiciare, iar neîndeplinirea obligaţiei cu privire la care, prin clauza accesorie la acesta se convenise asupra rezilierii de plin drept și fără somaţie a contractului, a fost probată, în mod corect instanţele au reţinut că pârâta ocupă spaţiul comercial fără a mai avea titlu, contractul de închiriere fiind reziliat, și drept urmare au dispus evacuarea acesteia, așa încât hotărârile atacate nu sunt susceptibile de critică.

Prin recursul în anulare se susţine că instanţele nu se puteau pronunţa în temeiul contractului nr.141/1999, în raport cu împrejurarea că acesta nu era valid ca urmare a neîndeplinirii de către reclamantă a obligaţiei de înștiinţare a Primăriei Sectorului 4 București, asumată prin contractul de asociere în participaţiune, cu referire la încheierea contractului menţionat.

Potrivit art.948 C. civ.„condiţiile esenţiale pentru validitatea unei convenţii sunt:

1. capacitatea de a contracta;

2. consimţământul valabil al părţii care se obligă;

3. un obiect determinat;

4. o cauză licită.„

Este adevărat că încheierea contractelor nu poate fi, în fond, despărţită de elementele ţinând de validitatea contractului, în raport cu împrejurarea că orice contract se perfectează în ideea producerii de efecte juridice.

Sub un prim aspect, această critică nu poate fi primită, în raport cu principiul disponibilităţii în procesul civil.

Astfel, pârâta nu a invocat în apărare neîndeplinirea obligaţiei de plată a chiriei ca o consecinţă voluntară a nulităţii contractului de închiriere pentru lipsa consimţământului, condiţie esenţială de validitate acestuia.

Or, principiul menţionat cuprinde și dreptul pârâtului de a propune probe în apărare, de a invoca excepţii sau pretenţii în legătură cu cererea reclamantului, iar judecătorul este obligat a soluţiona cauza în limitele sesizării.

Pe de altă parte, această critică este neîntemeiată.

Astfel, potrivit art.5 din contractul de asociere în participaţiune nr.11801 din 17 septembrie 1999, reclamanta, în calitate de asociat „are dreptul să încheie contracte de închiriere, locaţie de gestiune sau colaborare în vederea exploatării Pieţei Agroalimentare cu înștiinţarea Primăriei s 4”.

Din modul de redactare al clauzei menţionate nu rezultă o condiţionare sau afectare a libertăţii voinţei juridice a reclamantei, cu referire la încheierea contractelor de închiriere.

În acest sens, prin clauza menţionată nu a fost stabilită o interdicţie, în sensul încheierii contractului numai după obţinerea acordului primăriei.

Pe de altă parte, valoarea denotativă a sintagmei „înștiinţare”, reprezentând „informare” este total diferită de cea a „acordului”, singurul care poate pune în discuţie libertatea voinţei juridice a reclamantei și, pe cale de consecinţă, validitatea contractului de închiriere încheiat în alte condiţii decât cele stabilite prin contractul de asociere în participaţiune, dacă prin acesta s-ar fi convenit în sensul obţinerii unui acord al autorităţii publice menţionate.

Mai mult, din clauza contractuală menţionată, rezultă că nici măcar obligaţia de informare a Primăriei Sectorului 4 nu a fost prevăzută a fi îndeplinită de către reclamantă anterior încheierii contractelor de închiriere.

Ca atare, contractul de închiriere nr.141/1999 îndeplinește condiţiile de validitate prevăzute în art.948 C. civ.

Prin recursul în anulare nu a fost precizată norma imperativă încălcată, așa încât calea de atac exercitată urmează a fi privită ca nefondată și sub acest aspect, așa încât hotărârile atacate nu sunt supuse cazului de casare prevăzut de art.330 pct.2 C. proc. civ..

De altfel, cum o cale de atac poate fi exercitată exclusiv pentru motive de nelegalitate sau netemeinicie, existente la data pronunţării hotărârii atacate, iar la data soluţionării recursului, când contractul de închiriere care a făcut obiectul examinării de către instanţe și procurorul general ajunsese la termen, sentinţa a devenit irevocabilă iar recursul în anulare apare ca fiind fără obiect.

În consecinţă, Înalta Curte a respins recursul în anulare, ca nefondat