Intravilan land sale-purchase contract partially null and restitution ordered after appellate decision reversed for erroneous application of agricultural pre-emption law
Romania (RO)
Legislator summary
AI generatedThe High Court of Cassation and Justice admitted the commercial appeal, reversed the appellate decision, and reinstated the first-instance judgment declaring the partial nullity of the sale-purchase contract and ordering restitution, thereby ruling in favor of the buyers. The dispute concerned the validity of a contract for the sale of intravilan land associated with purchased assets (buildings) where the seller had only issued a certificate attesting property rights; the lower courts had dismissed the buyers' action by erroneously applying a 30-day pre-emption deadline under Law No. 18/1991 to justify the seller's subsequent sale of the land to a third party. The Supreme Court held that Law No. 18/1991 applies exclusively to agricultural lands and is inapplicable to intravilan territories, meaning the cited pre-emption period provides no legal basis for annulling the original agreement or validating the second sale. Relying on Government Emergency Ordinance No. 331/1992, which mandates the transfer of land attached to sold assets upon issuance of the title certificate, the court determined that the failure to exercise a non-applicable pre-emption right did not extinguish the buyers' entitlement to the land, as evidenced by the initial contract terms requiring the eventual regularization of ownership.
Legislator headnote
AI generatedart.69 din Legea nr.18/1991; Intravilan land sale-purchase contract partially null and restitution ordered after appellate decision reversed for erroneous application of agricultural pre-emption law: Invocând motivul prevăzut de art.304 pct.7, 8 și 9 C.proc.civ,. reclamanta SC „R.C.” SRL a declarat recurs, susţinând, în legătură cu dreptul de preemţiune, că decizia instanţei de apel este greșit motivată pe dispoziţiile Legii nr.18/1991, care nu sunt aplicabile în cazul terenurilor intravilane, cum este în speţă.
Keywords
AI generatedCited Legislation
AI generatedRelated Decisions
AI generatedFull text
Vânzare-cumpărare de terenuri intravilane, aferente activelor cumpărate.Drept de preemţiune.Justificare legală, în cazul terenurilor agricole; Legea nr.18/1991
Vânzarea-cumpărarea de terenuri intravilane, aferente activelor, pentru care există doar certificatul de atestare a dreptului de proprietate, nu poate fi anulată pe motiv că cel care a cumpărat activele nu și-a exercitat dreptul de preemţiune în termenul de 30 de zile prevăzut de art.69 alin.4 din Legea nr.18/1991, precum în cazul terenurilor agricole.
Secţia comercială, decizia nr.57 din 15 ianuarie 2002
Prin sentinţa civilă nr.1580 din 18 octombrie 1999, Tribunalul Dolj a admis acţiunea reclamanţilor SC „R.C.” SRL Craiova și SC „S” SRL împotriva pârâtelor SC „C” SA Craiova și SC „B” Craiova SA, și a constatat nulitatea parţială a contractului de vânzare-cumpărare, dispunând repunerea părţilor în situaţia anterioară, instanţa reţinând, că după ce a obţinut titlul de proprietate, pârâta nu a mai vândut terenul reclamanţilor, conform prevederilor HG nr.331/1992, ci l-a vândut altei pârâte SC Bere Craiova SA.
Curtea de Apel Craiova, secţia comercială și de contencios administrativ, prin decizia nr.1054 din 13 septembrie 2000 a admis apelurile pârâtelor și a schimbat sentinţa, în sensul respingerii acţiunii, cu motivarea că bunurile cumpărate de reclamanţi, două magazii și un șopron, constituie active și le sunt aplicabile prevederile HG nr.331/1992 dar că, reclamanţii nu și-au exercitat dreptul de preemţiune în termenul legal de 30 de zile prevăzut de art.69 din Legea nr.18/1991 și ca atare, în mod legal, terenul putea fi vândut altui cumpărător, fără a fi anulat contractul de vânzare.
Invocând motivul prevăzut de art.304 pct.7, 8 și 9 C.proc.civ,. reclamanta SC „R.C.” SRL a declarat recurs, susţinând, în legătură cu dreptul de preemţiune, că decizia instanţei de apel este greșit motivată pe dispoziţiile Legii nr.18/1991, care nu sunt aplicabile în cazul terenurilor intravilane, cum este în speţă.
Recursul este fondat.
Din examinarea actelor dosarului rezultă că în contractul iniţial s-a prevăzut predarea terenului aferent construcţiilor cumpărate urmând ca problema dreptului de proprietate să se reglementeze ulterior.
Potrivit prevederilor legale HG nr.331/1992 la care face trimitere actul de vânzare-cumpărare, terenurile aferente activelor vândute, în temeiul Legii nr.58/1991, anterior datei eliberării certificatului de atestare a dreptului de proprietate asupra terenurilor aflate în patrimoniul societăţii vânzătoare vor fi vândute cumpărătorilor activelor respective la cererea acestora și la un preţ determinat prin negociere directă.
Pentru realizarea opţiunii de cumpărare,societatea comercială vânzătoare era obligată ca în termen de 15 zile de la data eliberării certificatului de atestare a dreptului de proprietate să anunţe cumpărătorul activului.
Pârâtele, însă, au încercat să acrediteze ideea că reclamanţii au cumpărat acele construcţii intitulate mijloace fixe pentru a le demola și a le muta pe un alt teren.
Instanţa de apel și cea de fond, au reţinut, corect, că acele construcţii constituie active, în sensul legii, putând funcţiona în continuare independent, fiindu-i opozabile prevederile HG nr.331/1992.
Cu toate acestea, în mod greșit, instanţa de apel a pus în discuţie dreptul de preemţiune prevăzut de Legea nr.18/1991, deși această lege este aplicabilă numai terenurilor agricole iar nu și celor intravilane, cum este în speţă, astfel că respingerea acţiunii pentru motivul că reclamanţii nu și-ar fi exercitat dreptul de preemţiune în cele 30 de zile prevăzute de art.69 alin.4 din Legea nr.18/1991 nu are justificare legală.
Totodată, nu există nici o probă din care să rezulte că reclamanţii au renunţat la cumpărarea terenului, dimpotrivă din contractul iniţial încheiat între părţi a rezultat că aceștia urmau să obţină dreptul de proprietate asupra terenului pe care erau amplasate construcţiile.
În consecinţă, recursul a fost admis, iar decizia a fost modificată în sensul respingerii apelurilor ca nefondate.