Validity of pre-existing termination and insurance clauses in a real estate lease with irrevocable sale option following a contractual amendment altering royalty payment terms.

Contract de leasing imobiliar cu clauză irevocabilă de vânzare. Reziliere

C.civ., art.969

Temeiul juridic al raportului obligaţional este reprezentat de contract și actul adiţional la acesta, care nu cuprind sancţiuni în cazul neîndeplinirii clauzelor contractuale, așa încât, temeiul juridic al desfiinţării pentru viitor a contractului nu mai poate fi convenţia părţilor, cum greșit a reţinut instanţa de control judiciar, că art.8 din contract ar fi producător de efecte juridice, în sensul deschiderii posibilităţii locatorului de a cere rezilierea sau cu privire la modul de sancţionare a neplăţii la scadenţă a redevenţelor anuale.

(Secţia comercială,decizia nr.5053 din 15 decembrie 2003)

Reclamanta SC J.SA Jupiter a chemat în judecată SC N SRL Jupiter, pentru ca instanţa să dispună rezilierea contractului de leasing imobiliar cu clauză irevocabilă de vânzare și să oblige pârâta la predarea hotelului, în baza O.G nr.51/1997.

În motivarea cererii, reclamanta a arătat că. potrivit clauzelor contractuale, pârâta avea obligaţia efectuării plăţilor cu titlu de redevenţă.

Prin actul adiţional din 29 august 2000, s-a prelungit durata contractului de la 5 ani la 10 ani, iar redevenţele lunare au fost transformate în redevenţe anuale, plătibile integral până la data de 15 decembrie a anului calendaristic.

Pârâta nu și-a îndeplinit obligaţiile asumate prin contract, așa încât acesteia îi sunt aplicabile dispoziţiile art.8 alin.(2) din contract.

Pârâta a formulat cerere reconvenţională, solicitând constatarea valorii investiţiilor și instituirea unui drept de retenţie.

Prin sentinţa civilă nr.4172/COM din 20 iunie 2002, Tribunalul Constanţa, Secţia comercială, a respins acţiunea principală, ca nefondată, și a respins cererea reconvenţională, ca inadmisibilă.

Pentru a respinge acţiunea principală, instanţa de fond a reţinut că temeiul juridic al raportului obligaţional este reprezentat de contract și actul adiţional la acesta, care nu cuprind sancţiuni în caz de neîndeplinire a clauzelor contractuale.

S-a mai reţinut că pârâta a respectat obligaţia de asigurare a activului, astfel că neefectuarea de plăţi în intervalul de 2 luni de la ultima plată nu poate constitui motiv pentru rezilierea contractului.

Împotriva sentinţei, reclamanta a declarat recurs, întemeiat pe dispoziţiile art.304 pct.8, 9 și 10 C.proc.civ. și a susţinut că, cenzurând dreptul creditorului de a solicita denunţarea unui contract și apreciind asupra gravităţii neexecutării obligaţiei, instanţa a pronunţat o hotărâre cu încălcarea legii.

Curtea de Apel Constanţa, Secţia comercială, prin decizia nr.1027 din 31 octombrie 2002, a admis recursul declarat de reclamantă și a modificat, în parte, sentinţa atacată în sensul că a admis acţiunea și a dispus rezilierea contractului, precum și obligarea pârâtei să predea activul, hotelul C.

În motivarea hotărârii, instanţa de recurs a reţinut că în mod greșit instanţa de fond a apreciat că, în funcţie de actul adiţional, contractul de leasing nu conţine precizări cu privire la sancţiunile ce intervin în caz de neîndeplinire a obligaţiilor contractuale.

Totodată, în raport cu dispoziţiile art.969 C. civ., cu referire la art.15 din O. G. nr.51/1997, raportat la caluzele contractului, în mod greșit s-a reţinut că intervalul de două luni scurs de la ultima plată nu poate fi reţinut ca mod de reziliere a contractului.

Pe de altă parte, în mod greșit instanţa de fond a apreciat cu privire la neobligarea asigurării activului la valoare, pe toată durata contractului.

Împotriva acestei din urmă hotărâri, s-a declarat recurs în anulare, întemeiat pe motivul de casare prevăzut de art.330 pct.2 C.proc.civ..

S-a susţinut că actul adiţional la contractul de leasing imobiliar cu clauză irevocabilă de vânzare nu cuprinde o prevedere expresă cu privire la modul de sancţionare a neplăţii la scadenţă a redevenţelor anuale. Ca atare, prevederile art.8 din contractul iniţial nu sunt aplicabile în contextul redevenţelor pe o altă perioadă și în modalitatea ratelor anuale, așa încât simpla întârziere a plăţii cu două luni peste termenul de scadenţă anuală nu poate conduce la rezilierea contractului, întrucât temeiul juridic al desfiinţării pentru viitor a contractului nu mai poate fi convenţia părţilor.

Așa fiind, în mod greșit, instanţa de control judiciar a considerat că art.8 din contractul iniţial ar fi producător de efecte juridice, în sensul deschiderii posibilităţii locatorului de a cere rezilierea acestuia.

Pe de altă parte, împrejurarea că utilizatorul nu ar fi asigurat activul la valoarea din expertiză a fost reţinută în mod greșit de instanţa de recurs ca act de neexecutare a contractului, în raport cu împrejurarea că, potrivit art.21 din O. G. nr.51/1997, riscul a trecut asupra utilizatorului, situaţie în care patrimoniul lacatorului nu era în nici un fel ameninţat. Mai mult, prin contractul menţionat nu este specificată în mod ferm suma pentru care trebuie asigurat activul.

S-a solicitat admiterea recursului în anulare, casarea hotărârii atacate, respingerea recursului declarat de reclamantă și pe fond menţinerea hotărârii primei instanţe.

Recursul în anulare este nefondat.

Potrivit art.8 alin.2 din contractul de leasing imobiliat cu clauză irevocabilă de vânzare „în cazul în care utilizatorul nu își execută obligaţia de plată a redevenţei două luni consecutive, locatorul are dreptul de a rezilia contractul cu daune interese ce cuprind redevenţe scadente și cuantumul valoric al redevenţelor care au rămas de plătit până la expirarea prezentului contract” .

Prin actul adiţional, nu a fost modificat art.8 din contract. Mai mult, în acesta s-a stipulat expres că „celelalte clauze ale contractului rămân neschimbate”.

Ca atare, în mod corect instanţa de control judiciar a reţinut că pactul comisoriu inserat în contractul de leasing produce consecinţe juridice în sensul sancţionator vizat de părţile contractante.

În cauză, nu s-a contestat rezilierea plăţii redevenţelor.

Așa fiind, recursul în anulare este nefondat, sub aspectul acestei critici.

Pe de altă parte, prin art.4 lit.e) din contractul de leasing imobiliar, utilizatorul s-a obligat „să asigure bunul la o societate de asigurări autorizată și să plătească primele de asigurare ori să preia contractul de asigurare de la locator”.

În cauză s-a dovedit neasigurarea activului la valoare, pe toată durata contractului. Ca atare, recursul în anulare se constată a fi nefondat și sub aspectul acestor critici. De altfel, obligaţia de asigurare a bunului de către utilizator în favoarea societăţii de leasing decurge firesc din caracterul complex al contractului de leasing, cu o configuraţie specifică ce exclude simpla juxtapunere a contractului de locaţiune și a promisiunii unilaterale de vânzare coroborat cu dreptul de preemţiune și în care, trecerea „riscului” la utilizator în temeiul art.21 din O. G. nr.51/1997, invocată de titularul recursului în anulare, privește alte situaţii, neincidente în cauză.

Prin urmare, criticile formulate fiind neîntemeiate, hotărârea atacată nu este supusă cazului de casare prevăzut de art.330 pct.2 C.proc.civ.

Pe de altă parte, recursul în anulare este supus unor condiţionări ce nu se regăsesc în cauză.

Astfel, prin recursul în anulare nu se precizează care sunt normele legale imperative încălcate prin hotărârea atacată și nu se dovedește că această încălcare a dus la pronunţarea unei soluţii greșite pe fond.

În același timp, nu se poate susţine cu temei că hotărârea atacată este vădit netemeinică, atâta timp cât aceasta este susţinută de probatoriul administrat în cauză.

În consecinţă, Curtea a respins recursul în anulare, ca nefondat.