Lease termination via express pactum commissum and contractual liquidated damages for unlawful occupation
Romania (RO)
Legislator summary
AI generatedThe Supreme Court of Romania (Inaltea Curte de Casatie si Justitie) admitted the appellant's appeal, ruling in favor of the landlord and overturning the lower courts' dismissal of the claim. The dispute concerned the enforcement of a lease termination and subsequent eviction of a commercial tenant who refused to vacate the premises, specifically challenging whether the landlord could pursue an eviction action and liquidated damages. The decisive legal basis was the express "pactum commissum" clause in the lease contract, which stipulated that the agreement terminated automatically when the landlord's operational interests required vacating, and a separate contractual provision mandating that the tenant pay damages equal to double the monthly rent plus VAT for each month of unlawful occupation following termination; the Court held that the prior instances erred in declaring the eviction action inadmissible and failing to apply the contractually agreed liquidated damages.
Legislator headnote
AI generatedLease termination via express pactum commissum and contractual liquidated damages for unlawful occupation: Potrivit cap.X art.23 din contract, acesta încetează de plin drept, „când interesele de exploatare, modernizare a clădirilor sau spaţiului locatorului necesită eliberarea acestora”.
Keywords
AI generatedRelated Decisions
AI generatedFull text
Rezilierea contractului de închiriere în temeiul pactului comisoriu
În raport cu clauzele contractului de închiriere care prevedeau încetarea de plin drept a acestuia când interesele locatorului necesitau eliberarea spaţiului de către locatar, s-a considerat că a intervenit rezilierea contractului de închiriere în temeiul pactului comisoriu expres menţionat și s-a convenit, în baza acelorași clauze contractuale, că pentru ocuparea fără titlu a spaţiului, locatarul datorează daune și trebuie evacuat.
(Secţia comercială, decizia nr.4682 din 27 noiembrie)
Prin sentinţa civilă nr.427 din 18 aprilie 2001, Tribunalul Bacău, Secţia comercială și de contencios administrativ, a respins acţiunea ca nefondată, reţinând că eliberarea terenului nu poate face obiectul unei acţiuni în evacuare ci a unei acţiuni în revendicare și că, solicitând dublul chiriei convenite cu pârâta, sub forma de daune, reclamanta nu a probat existenţa și întinderea prejudiciului suferit.
Curtea de Apel Bacău, Secţia comercială și de contencios administrativ, prin decizia nr.457 din 28 iunie 2001, a respins apelul declarat de reclamantă ca nefondat, apreciind că în mod corect prima instanţă a reţinut inadmisibilitatea acţiunii în evacuare și nedatorarea daunelor solicitate.
Reclamanta a declarat recurs, susţinând că în mod greșit instanţele au reţinut că acţiunea în evacuare este inadmisibilă.
Pe de altă parte, instanţele s-au pronunţat cu neobservarea împrejurării că terenul este folosit fără drept de către pârâtă, ca urmare a rezilierii contractului de închiriere menţionat și că daunele, la nivelul solicitat, au fost stabilite prin contractul de închiriere.
Recursul este fondat.
La data de 1 octombrie 1999, între reclamantă, în calitate de locator și pârâtă, în calitate de locatar, a intervenit contractul având ca obiect acordarea folosinţei unei suprafeţe de teren, în incinta staţiei CFR Bacău.
Potrivit cap.X art.23 din contract, acesta încetează de plin drept, „când interesele de exploatare, modernizare a clădirilor sau spaţiului locatorului necesită eliberarea acestora”.
Corespunzător acestui caz de reziliere și potrivit clauzelor contractului, reclamanta a notificat pârâtei încetarea contractului de închiriere pe acest temei .
Contractul de închiriere s-a constatat a fi reziliat, în temeiul pactului comisoriu expres menţionat, încât criticile formulate în recurs sunt întemeiate sub acest aspect.
Pârâta nu a eliberat terenul închiriat, folosindu-l fără titlu. Or, prin art.25 din contract, părţile au convenit că pentru ocuparea fără titlu a spaţiului, pârâta este obligată a plăti daune locatorului. Potrivit art.25 alin.(2) din contract „aceste daune sunt egale cu dublul chiriei lunare și TVA aferent, pentru fiecare lună până la eliberarea spaţiului”.
Așadar, în raport cu clauzele menţionate, însușite de pârâtă prin semnarea contractului, criticile sunt întemeiate.
În consecinţă, Curtea a admis recursul declarat de reclamantă.