Landlord prevails as tenant cannot invoke contractual termination clause to escape rent arrears after formal notice.

Contract de închiriere. Pact comisoriu. Reziliere de drept. Condiţii

Pactul comisoriu care prevede rezilierea de drept a contractului de închiriere, nu dă dreptul debitorului, care nu și-a executat la termen obligaţia de plată a chiriei, să îl invoce.

(Secţia comercială, decizia nr.1114 din 21 februarie 2003)

Tribunalul Brașov, prin sentinţa civilă nr.80/C din 24 ianuarie 2001, a admis parţial acţiunea și a obligat pârâta SC „R.P.C.” SRL la plata chiriei restante și a penalităţilor de întârziere, dar a admis și cererea reconvenţională, constatând reziliat de drept contractul de închiriere la data de 20 octombrie 1999.

Instanţa a reţinut că părţile au încheiat un contract de închiriere cu stabilirea drepturilor și obligaţiilor reciproce, printre care și plata penalităţilor în cazul întârzierii la plata chiriei și rezilierea de drept pentru întârzierea mai mult de 30 zile, conform art.13 din contract, considerând că începând cu 20 octombrie 1998, convenţia părţilor a încetat să-și mai producă efectele juridice.

Curtea de Apel Brașov, prin decizia nr.248/Ap din 17 mai 2001, a admis apelul declarat de reclamantă și a schimbat sentinţa atacată, admiţând acţiunea în totalitate cu obligarea pârâtei la plata chiriei restante și a penalităţilor de întârziere și evacuarea acesteia.

Instanţa de apel a considerat că părţile au încheiat un proces verbal de predare-primire a terenului în 1999, iar pactul comisoriu stipulat în contractul de închiriere, la art.13, nu dă dreptul debitorului care nu și-a executat obligaţiile contractuale să îl invoce,așa încât rezoluţiunea contractului nu poate opera.

Pârâta a declarat recurs, susţinând că instanţa de apel a interpretat greșit dispoziţiile art.13 din contract, pentru că neplata chiriei intervine ca urmare a nefolosirii terenului, iar rezilierea operează de drept. De altfel, în cererea reconvenţională, s-a solicitat constatarea rezilierii contractului potrivit clauzei contractuale, ignorată de instanţa de apel.

Recursul este nefondat.

Prin contractul de închiriere, încheiat între părţi s-au stabilit drepturi și obligaţii decurgând din închirierea suprafeţei de teren pentru depozitarea materialului lemnos. Art.13 din contract prevedea plata penalităţilor de 0,5 % pe fiecare zi de întârziere și rezilierea de drept, când întârzierea plăţii chiriei ar fi mai mare 30 zile.

În contractele sinalagmatice existenţa unei clauze accesorii de rezoluţiune (sau reziliere) în caz de neexecutare a obligaţiei uneia dintre părţi este prezumată.

Părţile pot stipula expres o clauză rezolutorie, înlocuind acţiunea în rezoluţiune judiciară cu o condiţie rezolutorie convenţională. Pactul comisoriu, astfel definit, se interpretează restrictiv, pentru că el derogă de la principiul rolului activ al judecătorului. Dacă părţile prevăd numai situaţia ca, în caz de neexecutare, contractul să fie desfiinţat, această clauză nu face decât să reproducă regula prevăzută de art.1020C.civ., ca rezoluţiunea să-și păstreze caracterul judiciar, putând fi pronunţată de către instanţă. Iar, în condiţiile în care părţile au exprimat expres rezoluţiunea de plin drept, ea va opera, numai odată cu punerea în întârziere a debitorului.

Punerea în întârziere a părătei s-a realizat când reclamanta a solicitat plata sumei reprezentând despăgubiri pentru perioada 20 septembrie 1999- 20 aprilie 2000.

Într-o interpretare judicioasă a clauzelor contractuale și a dispoziţiilor legale, instanţa de apel a pronunţat o hotărâre legală și temeinică.

În consecinţă, recursul a fost respins ca nefondat.