Commercial lease terminated by express resolutory condition; recourse allowed and tenant ordered evicted

Contract de închiriere. Pact comisoriu. Reziliere

Prin pactul comisoriu expres de gradul IV , părţile contractului de închiriere au convenit posibilitatea denunţării unilaterale a contractului în cazul în care nu se plătește chiria mai mult de 2 luni consecutiv. Contractul fiind reziliat de drept, nu-și mai produce efectele și nu mai reprezintă un titlu legal pentru ocuparea spaţiului comercial. În acest context, proprietara a acceptat chiria pe parcursul procesului pentru a nu-și mări prejudiciul produs prin neplata chiriei și întârzierea plăţii ceea ce nu echivalează cu tacita relocaţiune, locatarul ocupând spaţiul în mod abuziv, astfel că se impune evacuarea acestuia, nefiind îndeplinite condiţiile cerute de art.1452C.civ.

(Secţia comercială, decizia nr.3626 din 13 octombrie 2004)

Reclamanta, Administraţia Patrimoniului Imobiliar a solicitat obligarea pârâtului S. V. la plata chiriei aferente perioadei noiembrie 2001 – aprilie 2002, majorări de întârziere precum și evacuarea pârâtului din spaţiul situat în Oradea. Motivându-și cererea,reclamanta a arătat că a încheiat cu pârâtul contractul de închiriere din 27 aprilie 2000, stabilind ca sancţiune penalităţi de întârziere pe zi de întârziere și posibilitatea denunţării unilaterale a contractului dacă nu se plătește chiria mai mult de 2 luni consecutiv.

Tribunalul Bihor, prin sentinţa comercială nr.1885 din 18 septembrie 2003, a respins acţiunea, reţinând că a fost achitată chiria iar întârzierea s-a datorat majorării unilaterale a cuantumului chiriei pentru spaţiu.S-a apreciat că nu există o neexecutare culpabilă a obligaţiilor asumate având în vedere că s-a achitat chiria.

Împotriva acestei sentinţe, reclamanta a declarat apel, susţinând că hotărârea este nelegală întrucât acumulându-se restanţa la chirie, contractul a fost denunţat conform art.9 alin.(6) din contract, achitarea chiriei pe parcursul procesului neputând influenţa această denunţare iar lipsa titlului impunea evacuarea pârâtului din spaţiu.

Curtea de Apel Oradea, prin decizia nr.21 din 12 februarie 2004, a respins ca nefondat apelul reclamantei, apreciind că reclamanta a majorat unilateral chiria, cuantumul achitat a fost acceptat iar locatarul a făcut și investiţii.

Decizia a fost atacată cu recurs de către reclamantă care a susţinut motivele prevăzute de art.304 pct.9 C.proc. civ., arătând că în contract era prevăzut un pact comisoriu de gradul IV în art.9 alin.(6) lit.f, astfel încât contractul fiind denunţat el nu mai poate produce efecte.

Pe de altă parte, acceptarea chiriei nu reprezintă o tacită relocaţiune, pentru simplul fapt că pârâtul trebuia să plătească pentru perioada cât a ocupat spaţiul.

Se constată că nu au fost dovedite investiţiile invocate iar respingerea cererii de evacuare este nelegală în condiţiile în care nu mai exista un titlu în baza căruia pârâtul să deţină spaţiul.

Recursul este fondat .

Potrivit art.9 alin.(6) lit.f din contractul de închiriere, rezultă că părţile au stabilit un pact comisoriu expres de gradul IV și contractul a fost reziliat de drept astfel că acesta nu-și mai poate produce efectele și nu mai poate reprezenta titlu legal pentru ocuparea spaţiului de către pârât.

Reclamanta a solicitat plata chiriei și evacuarea iar pârâtul a achitat chiria pe parcursul procesului.

Faptul că reclamanta a acceptat chiria a făcut-o pentru a nu-și mări prejudiciul produs prin neplata chiriei și întârzierea plăţii, ceea ce nu echivalează cu tacita relocaţiune, întrucât pârâtul a ocupat abuziv spaţiul, nefiind îndeplinite condiţiile cerute de art.1452 C. civ..

În mod greșit au reţinut instanţele că nu există o neexecutare culpabilă a obligaţiilor contractuale și că există un titlu în baza căruia s-ar putea continua locaţiunea, când în realitate acest titlu nu mai există și se impunea evacuarea pârâtului din spaţiu.

Constatându-se că sunt întrunite condiţiile prevăzute de art.304 pct.9 C. proc. civ., a fost admis recursul reclamantei și modificată decizia în sensul admiterii apelului reclamantei, urmând a fi schimbată sentinţa fondului, în sensul că s-a admis în parte acţiunea, dispunându-se evacuarea pârâtului din spaţiu.