Lease termination; recovery of rent equivalent for continued unauthorized use versus availability of late-payment penalties in absence of contractual penalty clause

Contract de închiriere. Reziliere. Consecinţe

O.G nr.11/1996,art.13

Întrucât societatea pârâtă a continuat să-și desfășoare activitata comercială, folosind spaţiul în litigiu, deși s-a dispus printr-o hotărâre judecătorească rezilierea contractului de închiriere dintre părţi, instanţa de apel a stabilit, în mod corect, obligarea pârâtei la contravaloarea beneficiului nerealizat de reclamant prin nefolosinţa spaţiului, calculat la nivelul chiriei percepute în perioada anterioară rezilierii iar plata penalităţilor de întârziere nu a fost admisă în lipsa temeiului juridic, atâta vreme cât contractul de închiriere a fost reziliat și în lipsa unei clauze penale, care ar fi sancţionat partea în culpă de nerealizarea prevederilor contractuale, anticipând cuantumul daunelor interese compensatorii sau moratorii.

(Secţia comercială, decizia nr.691 din 24 februarie 2004)

Tribunalul București, secţia comercială, prin sentinţa civilă nr.7005 din 3 noiembrie 2000, a respins, ca nefondată, acţiunea reclamantului Consiliul General al Municipiului București, Administraţia Fondului Imobiliar, reţinând că acesta nu a precizat modalitatea de calcul a pretenţiilor și temeiul de drept al acţiunii, împotriva pârâtei SC UE SA, chiar dacă a susţinut că pârâta, deși, a fost evacuată din imobil și contractul a fost reziliat, a continuat să folosească spaţiul, achitându-se cu întârziere de obligaţii.

Apelul declarat de reclamantă a fost respins, ca nefondat, de Curtea de Apel București, secţia a V-a comercială, prin decizia nr.313 din 28 februarie 2001.

Instanţa de apel a reţinut că hotărârea primei instanţe este corectă, atâta vreme cât cuantumul pretenţiilor solicitate de reclamant nu corespunde cu modalitatea de calcul .

Reclamantul a declarat recurs, invocând ca temei de drept prevederile art.304 pct.8 C. proc. civ.

Prin decizia nr. 4638 din 2 iulie 2002 , Curtea Supremă de Justiţie (în prezent Î.C.C.J), secţia comercială, a admis recursul, decizia recurată a fost casată și cauza a fost trimisă aceleiași instanţe de apel spre rejudecare, reţinându-se că instanţele anterioare nu au intrat în cercetarea fondului cauzei și nu s-a dispus efectuarea unei expertize contabile.

Rejudecând apelul reclamantului, Curtea de Apel București, secţia a V-a comercială, prin decizia nr.14 din 23 februarie 2003, a admis apelul, a schimbat în tot sentinţa instanţei de fond și a admis în parte acţiunea, obligând pârâta la plata chiriei, pe perioada 10 mai 1999 – 30 septembrie 1999.

Prin aceeași hotărâre s-a respins capătul de cerere privind plata penalităţilor, ca fiind neîntemeiat, reţinându-se că în lipsa unei clauze penale, solicitarea reclamantului de a i se achita penalităţile de întârziere, nu are temei juridic.

Reclamantul a declarat recurs împotriva acestei din urmă hotărâri, susţinând de cerere privind plata penalităţilor de întârziere. A mai susţinut, că potrivit art. 13 din O.G. nr. 11/1996, orice obligaţie bugetară neachitată la scadenţă generează plata unor majorări calculate pentru fiecare zi de întârziere, iar majorările calculate în sarcina pârâtei, rezultând din neplata la timp a chiriei, reprezintă venituri publice și creanţe bugetare ce trebuie încasate și vărsate la bugetul de stat.

Recursul declarat de reclamant este nefondat.

Din analiza actelor și lucrărilor dosarului, rezultă că, prin hotărârea judecătorească din 10 aprilie 1998, a fost dispusă rezilierea contractului de închiriere încheiat între părţi pentru spaţiul cu altă destinaţie decât cea de locuinţă.

Întrucât societatea pârâta a continuat să-și desfășoare activitate comercială în acel spaţiu, în mod corect, instanţa de apel a dispus obligarea pârâtei la contravaloarea beneficiului nerealizat de reclamant prin nefolosinţa spaţiului, calculat la nivelul chiriei percepute pe perioada anterioară rezilierii contractului.

În ceea ce privește plata penalităţilor de întârziere, contractul de închiriere fiind reziliat, deci în abesenţa unei clauze penale, prin care părţile să stabilească contractual, prin apreciere anticipată, cuantumul daunelor interese compensatorii sau moratorii, care să sancţioneze partea în culpă de nerealizarea prevederilor contractului, apare corectă și respingerea pretenţiilor reclamantei de obligare a pârâtei la plata penalităţilor de întârziere.

În consecinţă, recursul a fost respins ca nefondat.