Proof of consent for promise to sell and failure to establish ownership over commercial property

Dovada actelor juridice de vânzare-cumpărare. Promisiunea de vânzare. Consimţământul

Promisiunea de vânzare, așa cum a definit-o în mod constant doctrina, constă, în principal, în aceea că o persoană, prevăzând un eventual interes pentru ea de a dobândi proprietatea unui bun, primește promisiunea proprietarului de a vinde acel bun, rezervându-și facultatea de a-și manifesta ulterior, de obicei, înăuntrul unui termen, consimţământul său de a-l cumpăra. Dovada promisiunii de vânzare se face conform regulilor generale, prevăzute în art.1191 și urm. C.civ., dar reclamanta nu a reușit să probeze aspectele juridice referitoare la consimţământ.

(Secţia comercială, decizia nr.3227 din 27 mai 2005)

Prin sentinţa civilă nr.1282/5 iulie 2004 pronunţată de Tribunalul Bacău, Secţia comercială și contencios administrativ a respins ca nefondată acţiunea principală, formulată de reclamanta S.C. I.C. SRL Bacău în contradictoriu cu pârâta SC A. SRL Bacău. De asemenea a fost admisă în parte cererea reconvenţională, în sensul că s-a dispus evacuarea reclamantei din imobilul situat în Bacău, str. A.B., nr.7 și a fost respins capătul de cerere reprezentând pretenţii ca nefondat. Pentru a hotărî astfel, instanţa de fond a reţinut că între societatea pârâtă, în calitatea de utilizator și S.C. M. SA, în calitatea de locator, s-a încheiat un contract de leasing imobiliar cu clauză irevocabilă de vânzare, având ca obiect un imobil-construcţii, situat în Bacău, str. A. B. nr.7, iar la data de 18 septembrie 2003, s-a încheiat un contract de vânzare cumpărare prin care pârâta a dobândit dreptul de proprietate asupra imobilului, făcând ulterior și formalităţile de înscriere în cartea funciară.

Reclamanta a susţinut că pentru o parte din suprafaţă , respectiv 29,79 mp., ar fi ajuns la o înţelegere cu societatea pârâtă, pentru vânzarea cumpărarea acesteia, preţul fiind stabilit după cum urmează: factura emisă de S.C. M. SA era achitată de S.C. A. SRL și S.C. I. C. SRL în mod proporţional cu suprafeţele deţinute. Această susţinere nu a fost primită deoarece în lipsa acordului de voinţă al părţilor nu se poate pronunţa o hotărâre care să ţină loc de act de vânzare cumpărare, nefiind îndeplinită cerinţa referitoare la consimţământ, prevăzută de art.948 pct.2 C. civ.

A fost respins capătul de cerere referitor la acordarea unui drept de retenţie, până la soluţionarea irevocabilă a litigiului, pe considerentul că societatea reclamantă deţine un bun imobil al pârâtei, dar nu a solicitat ca aceasta să fie obligată a-i plăti vreo sumă de bani, reprezentând cheltuieli făcute cu îmbunătăţirea sau conservarea acelui bun.

Cu privire la cererea reconvenţională, s-a reţinut, în baza contractului din 18 septembrie 2003, că societatea pârâtă a dobândit dreptul de proprietate asupra imobilului situat în Bacău, str. A. B. nr.7, în suprafaţă de 110,41 mp. din care face parte și suprafaţa de 29,79 mp. ocupată de reclamantă, din care se cere evacuarea. În baza acestui contract societatea pârâtă se bucură de toate atributele conferite de dreptul de proprietate, printre care și dreptul de a întrebuinţa bunul. Cererea de pretenţii reprezentând contravaloarea energiei termice consumată în lunile februarie-aprilie 2003 a fost respinsă întrucât nu s-a făcut dovada și nu au existat facturi în acest sens.

Curtea de Apel Bacău, Secţia comercială și de contencios administrativ, prin decizia civilă nr.273 din 7 decembrie 2004 a respins ca nefondat apelul declarat de apelanta reclamantă împotriva sentinţei civile nr.1282 din 5 iulie 2004 pronunţată de Tribunalul Bacău, Secţia comercială și de contencios administrativ.

Pentru a decide astfel, instanţa de apel a stabilit că achitarea unor sume de bani într-o anumită proporţie ar putea echivala cu plata unei chirii, iar faptul că administratorul societăţii pârâte este în dezacord cu privire la modalitatea predării spaţiului și a titlului cu care s-au predat banii, neexistând o promisiune de vânzare cumpărare. Nici administratorul societăţii reclamante nu a avut o poziţie consecventă, întâi susţinând că a utilizat conturile societăţii pentru a face plata, iar apoi a susţinut că a creditat societatea. Împrejurarea că spaţiile erau separate complet nu prezintă o relevanţă deosebită, o separare fiind necesară datorită naturii diferite a activităţii celor două societăţi comerciale.

Împotriva deciziei civile nr.273/7 decembrie 2004 pronunţată de Curtea de Apel Bacău, Secţia comercială și de contencios administrativ, reclamanta a declarat recurs, criticând hotărârea judecătorească pentru nelegalitate și netemeinicie, sub aspectele că instanţa de apel nu s-a pronunţat asupra unui mijloc de apărare sau asupra unei dovezi administrate, care erau hotărâtoare pentru dezlegarea pricinii, referitor la existenţa unor chitanţe sub semnătură privată, nu au fost analizate complet interogatoriile și declaraţiile celor doi administratori ai societăţii, că s-a reţinut greșit lipsa consimţământul pârâtei la încheierea convenţiei, fiind invocat ca temei de drept al cererii de recurs dispoziţiile art.304 pct.8,9 și 10 C. proc. civ.

Intimata pârâtă S.C. A. SRL Bacău a depus întâmpinare, motivată în fapt și în drept.

Recursul este nefondat.

Este de necontestat că prin cererea de chemare în judecată formulată de reclamantă, s-a solicitat perfectarea contractului de vânzare cumpărare încheiat cu pârâta S.C. A. SRL, acordarea unui drept de retenţie până la finalizarea litigiului și obligarea la plata cheltuielilor de judecată. Ulterior, prin precizarea la acţiunea principală, din 14 ianuarie 2004, s-a menţionat că înţelegerea a intervenit în luna martie 1999, obiectul contractului de vânzare cumpărare constituindu-l suprafaţa de 27,29 mp. din totalul suprafeţei de 110,41 mp. situat în str.A. B. nr.7. În ceea ce privește plata preţului, neexistând nici un act între părţi, plăţile s-au efectuat făcând împrumuturi de la societatea reclamantă, prin intermediul contului 456- operaţiuni cu asociaţii, urmând ca după încheierea actelor, la finalizarea contractului de leasing, să se procedeze la compensarea debitelor și creditelor.

Printr-o integrală și completă analiză a probelor, instanţele judecătorești anterioare au stabilit adevăratele raporturi juridice dintre părţi, asigurând o interpretare și o abordare corectă a situaţiei de fapt și de drept. Din răspunsurile la interogatorii ale administratorilor A.L., A. D. și G. I., se conturează împrejurarea că nu a fost încheiată o convenţie scrisă între părţi, au existat numai discuţii și nu a existat o evidenţă a sumelor pretins plătite în activitatea contabilă a societăţilor.

Verificând critica referitoare la chitanţele sub semnătură privată dintre A. L. și G. D., rezultă fără echivoc că, despre valorificarea lor în dovedirea acţiunii nu s-a invocat nimic nici în faza procesuală a fondului și nici a apelului, iar existenţa lor nu prezintă semnificaţie juridică în contextul probator. Relevanţă juridică maximă prezintă însă proba cu expertiză contabilă, necontestată de părţi și care amplu motivat și bine argumentat a răspuns la toate obiectivele stabilite. Astfel, raportul de expertiză contabilă întocmit de expert contabil S. S., concluzionează că în evidenţa contabilă a reclamantei nu sunt înregistrate sumele care să facă obiectul spaţiului în litigiu, în perioada martie 1999- ianuarie 2001 nu au fost efectuate operaţiuni cu sume în numerar care să fie puse de administrator la dispoziţia societăţii, în vederea derulării operaţiunilor înscrise în borderoul existent la dosar nu sunt înscrise sume în contul 455 , decontări cu asociaţi, care să reprezinte plăţi cu titlu de rate preţ.

Promisiunea de vânzare, așa cum în mod constant a definit-o doctrina, constă în principal, în aceea că o persoană, prevăzând un eventual interes pentru ea de a dobândi proprietatea unui bun, primește promisiunea proprietarului de a vinde acel bun, rezervându-și facultatea de a-și manifesta ulterior –de obicei înăuntrul unui termen- consimţământul său de a-l cumpăra . Dovada promisiunii de vânzare se face conform regulilor generale (art.1191 și urm.C. civ.), iar reclamanta nu a reușit să probeze aspectele juridice privitoare la consimţământ.

Raţiunile juridice și argumentele expuse anterior, fac ca toate criticile formulate în cererea de recurs de reclamantă să fie înlăturate ca neîntemeiat. Nefiind îndeplinite nici una din dispoziţiile art.304 C. proc. civ., menţinând ca legală și temeinică decizia civilă nr.273/7 decembrie 2004 pronunţată de Curtea de Apel Bacău, Secţia comercială și de contencios administrativ, recursul declarat de reclamantă a fost respins ca nefondat.