Lease termination by expiry and notification barring tacit extension; liability for post-expiration occupation

Contract de locaţiune. Termenul locaţiunii

Dispoziţiile art. 1436 C.civ. prevăd pentru contractele prin care s-a stabilit termenul locaţiunii, că acestea încetează de drept prin trecerea termenului, fără a mai fi necesară înștiinţarea prealabilă. În speţă, anunţând intenţia de a nu mai prelungi efectele contractului încheiat între părţi, prin notificare, locatorul a înlăturat posibilitatea prelungirii tacite a contractului, situaţie faţă de care instanţa de fond a reţinut în mod corect existenţa unui nou raport juridic între părţi.

(Secţia comercială, decizia nr.1948 din 22 martie 2005)

Reclamantul Consiliul Local Oradea, Direcţia Imobiliară, a chemat în judecată pe pârâta S.C. O.C. SRL Oradea, solicitând obligarea acesteia la plata chiriei restante și penalităţi de întârziere .

Tribunalul Bihor, prin sentinţa civilă 137/LC din 5 aprilie 1999 a admis acţiunea și a obligat pe pârâtă la plata despăgubirilor.

Instanţa de fond a reţinut că pârâta, după expirarea contractului de închiriere, a continuat să folosească spaţiul chiar și după somaţiile pentru predarea acestuia.

Curtea de Apel Oradea, soluţionând apelul declarat de pârâtă, prin decizia nr.270/C din 24 mai 2001, a anulat sentinţa atacată și a reţinut cauza spre rejudecare, considerând că procedura de citare nu a fost legal îndeplinită cu această parte..

Reluând judecata fondului, prin decizia 460/A/C din 4 octombrie 2001, curtea de apel a respins acţiunea, reţinând că între părţi a existat un contract de închiriere care a expirat la 1 octombrie 1997.

Împotriva deciziei, reclamanta a declarat recurs, susţinând că instanţa de apel a interpretat greșit actele deduse judecăţii când a stabilit că pârâta nu a folosit spaţiul închiriat nici anterior expirării contractului, cât timp prin procesul verbal din 11 ianuarie 2000 pârâta a fost evacuată din spaţiul în litigiu.

Recursul este fondat.

Contractul de locaţiune obligă una dintre părţi să asigure celeilalte folosinţa temporară a unui lucru în schimbul unei sume de bani, numită chirie.

Efectele principale produse în sarcina locatarului sunt acelea de a întrebuinţa lucrul conform destinaţiei, de plată a chiriei și de restituire după încetarea locaţiunii.

Dispoziţiile art.1436 C.civ. prevăd, pentru contractele prin care s-a stabilit termenul locaţiunii, că ele încetează de drept prin simpla trecere a termenului, fără să fie nevoie de înștiinţare prealabilă. Anunţând intenţia de a nu prelungi efectele contractului încheiat, prin notificarea din 4 decembrie 1998, reclamanta a înlăturat posibilitatea prelungirii tacite a contractului, situaţie faţă de care instanţa de fond a caracterizat judicios noul raport juridic născut între părţi.

Prevederile art.1438 C. civ. stabilesc dreptul locatorului de a cere restituirea lucrului și daune interese iar cele ale art.1433 C. civ. obligaţia locatarului de a apăra lucrul închiriat contra uzurpărilor.

Considerentele deciziei atacate sunt infirmate de dispoziţia de evacuare pe cale administrativă a pârâtei, din data de 6 octombrie 1999 și de procesul verbal din 11 ianuarie 2000, dar și de dispoziţiile art.1431 C. civ., prin care se stabilește obligaţia locatarului de a restitui lucrul în starea în care l-a primit.

Evocarea sentinţei civile 1787/1996 pronunţată de Judecătoria Oradea, irevocabilă prin decizia civilă 22/C din 1997 a Curţii de Apel Oradea, este nepertinentă. Prin acţiunea înregistrată la 28 decembrie 1994 s-a solicitat obligarea pârâtei la plata chiriei restante din octombrie 1992, iar la acea dată instanţele au reţinut că pârâta nu a folosit spaţiul din litigiu, deși, pe parcursul derulării contractului aceasta nu a invocat rezilierea întemeiată pe excepţia de neexecutare a obligaţiei corelative.

Pe de altă parte, la expirarea contractului, locatarul avea obligaţia restituirii lucrului, iar locatorul era îndreptăţit la plata daunelor interese reprezentând lipsa de folosinţă.

În mod greșit instanţa de apel a apreciat că o altă societate comercială este debitoarea obligaţiei de plată, câtă vreme datoria pârâtei era de a apăra lucrul contra uzurpării.

Așa fiind, în temeiul dispoziţiilor art.312 C. proc.civ., ICCJ a admis recursul și a modificat decizia atacată în sensul respingerii apelului pârâtei.