Lease annulment and lessee’s right of retention over landlord’s property

Contract de leasing cu clauză de cumpărare. Evacuarea locatarului. Dreptul de retenţie

Cuprins pe materii: Drept comercial. Contracte. Partea specială. Contract de leasing cu clauză de cumpărare.

Index alfabetic:

-anularea contractului

-contract de leasing

-despăgubiri

-drept de retenţie

-evacuarea locatarului

OG nr.51/1997

Potrivit art.11 din OG nr.51/1997, în cadrul operaţiunilor de leasing, drepturile și obligaţiile părţilor vor fi stipulate în contract și nu vor fi limitate la prevederile art.9 și art.10 din OG nr.51/1997.

(Secţia comercială, decizia nr.4018 din 7 decembrie 2006)

Prin acţiunea înregistrată la 3 noiembrie 2003, reclamanta SC R. SA București, Sucursala Baia Mare a chemat în judecată pe pârâţii SC M.C. SRL și SC A. M. SRL Baia Mare, solicitând să se dispună evacuarea acestora din imobilul situat în Baia Mare, Str. G.C., în suprafaţă de 102 m.p. cu destinaţie de spaţiu comercial.

În motivarea cererii, reclamanta a arătat că este proprietara imobilului descris, iar la 16 aprilie 1998, a încheiat cu SC M.C. SRL, un contract de leasing cu clauză fermă de cumpărare .

Prin decizia nr. 1953 din 4 noiembrie 2003, pronunţată de Curtea de Apel Cluj, s-a dispus anularea contractului de leasing și repunerea părţilor în situaţia anterioară.

Ulterior s-a renunţat la judecată faţă de pârâta SC A. M. SRL Baia Mare.

Pârâta SC M.C. SRL a depus întâmpinare și a formulat și cerere reconvenţională, cerând instituirea, în favoarea sa, a unui drept de retenţie și plata actualizată a contravalorii investiţiilor efectuate cât și a redevenţei achitate.

Tribunalul Bihor, Secţia Comercială, prin sentinţa nr. 409 din 6 septembrie 2005, a admis acţiunea precizată. A dispus evacuarea pârâtei din spaţiul comercial în litigiu, a admis în parte și cererea reconvenţională, obligând reclamanta la plata sumei de 101.800.000 lei, reprezentând un drept de creanţă, constatând și un drept de retenţie asupra imobilului, până la achitarea integrală a creanţei.

A anulat ca insuficient timbrat capătul de cerere privind acordarea de daune interese.

În motivarea soluţiei, instanţa de fond a reţinut că, prin decizia nr. 1953 din 4 noiembrie 2003, pronunţată de Curtea de Apel Cluj, Secţia Comercială , s-a dispus irevocabil anularea contractului de leasing cu clauză fermă de cumpărare, din 16 aprilie 1996.

Ca urmare, nedeţinând nici un titlu în baza căruia să folosească imobilul în litigiu, se justifică evacuarea pârâtei din imobil.

În conformitate cu expertiza judiciară întocmită în cauză, valoarea actualizată a investiţiilor efectuate la imobil este de 83.000.000.000 lei, iar valoarea actuală a lucrărilor de proiectare și obţinere a autorizaţiei de construire pentru aceste lucrări, la cele două spaţii, este de 18.800.000 lei.

Neputând să cumpere imobilul, societatea pârâtă a înţeles să-și valorifice dreptul de creanţă prin promovarea cererii reconvenţionale.

Capătul de cerere privind stabilirea valorii actuale de circulaţie a imobilului, cerut în temeiul art. 11 din OG nr. 51/1997, a fost anulat ca insuficient timbrat, întrucât valoarea actuală de plată a spaţiului, conform expertizei efectuate, este de 2.198.000.000 lei, iar pârâta nu a achitat în întregime taxa de timbru aferentă.

Împotriva acestei soluţii, ambele părţi au declarat apel.

Prin apelul său, reclamanta, SC R. SA, a arătat că instanţa a dat ce nu s-a cerut, acţiunea reconvenţională având trei capete de cerere iar ulterior pârâta a renunţat la ultimele două, precizându-și acţiunea, în sensul că pretenţiile sale vizează contravaloarea de circulaţie a imobilului, potrivit art. 11 din OG nr. 51/1999, apreciind că doar cu această cerere a fost investită instanţa.

S-a acordat mai mult decât s-a cerut, în sensul că iniţial contravaloarea investiţiilor a fost estimată la 18.000.000 lei și ulterior nu și-a majorat câtimea pretenţiilor. În continuarea motivelor de apel, a invocat faptul că lucrările de investiţii s-au făcut fără acordul proprietarului iar existenţa unei autorizaţii de construcţii nu poate suplini acest acord.

Prin apelul său, pârâta, SC M.C. SRL, a cerut anularea în parte a sentinţei și trimiterea cauzei spere rejudecare și a capătului de cerere privind valoarea de circulaţie a imobilului, ce a fost anulat ca insuficient timbrat, deși la dosarul cauzei există dovezi privind achitarea în întregime a taxei de timbru.

Prin decizia nr. 39 din 21 martie 2006, Curtea de Apel Oradea ,Secţia Comercială și de Contencios Administrativ și Fiscal, a respins ca nefondat apelul promovat de reclamanta SC R. SA, și a admis ca fondat, apelul declarat de pârâta SC M. C. SRL Baia Mare, a desfiinţat în parte sentinţa criticată și a trimis cauza la aceeași instanţă, spre o nouă judecată.

Argumentându-și soluţia, instanţa de control judiciar a reţinut că cererea reconvenţională formulată în dosarul nr. 7386/2003 al Tribunalului Maramureș, a fost ulterior precizată în dosarul nr. 3386/2004 al Tribunalului Bihor, urmarea strămutării cauzei, în sensul că se solicită și stabilirea valorii de circulaţie a imobilului, invocându-se prevederile art. 11 din OG nr. 51/1997 și ale art. 1444 C. civ. iar prin adresă, s-a renunţat numai la capătul de cerere privind valoarea actualizată a diferenţei dintre redevenţă și chirie și dobânda la valoarea actualizată a investiţiilor.

Cum nu s-a renunţat niciodată la capătul de cerere privind valoarea actualizată a investiţiilor, instanţa de fond s-a considerat corect investită cu soluţionarea acestui capăt de cerere.

Cu privire la dreptul de retenţie, s-a precizat că acesta este un drept real imperfect, constituind o garanţie pentru posesor în vederea garantării executării despăgubirilor ce i se cuvin, fiind aplicat principiul îmbogăţirii fără justă cauză.

Criticile pârâtei apelante SC M.C. SRL au fost considerate întemeiate, arătându-se că, în ședinţa din 15 martie 2005, pârâtei i s-a pus în vedere să completeze taxa de timbru pentru acţiunea reconvenţională cu suma de 50.075.000 lei.

Prin hotărârea atacată, s-a reţinut că taxa de timbru a fost achitată doar parţial cu suma de 37.840.075 lei, omiţându-se chitanţa nr. 3124 din 26 februarie 2004, în valoare de 10.450.000 lei, suma totală cu care s-a achitat acţiunea fiind de 48.290.075 lei.

Cu ocazia acordării cuvântului pe fond, după repunerea cauzei pe rol, nici instanţa din oficiu și nici partea prezentă, reclamanta, SC R. SA nu a invocat excepţia insuficientei timbrări, făcându-se aplicaţiunea dispoziţiilor art. 296 și 297 C. proc. civ.

Reclamanta a declarat recurs, făcând referire la aspecte de nelegalitate, fiind invocate dispoziţiile art. 304 pct. 9 C.proc.civ.

Reiterând motivele de apel, recurenta a susţinut că instanţa a dat ceea ce nu s-a cerut, ignorând precizările și renunţările din cererea reconvenţională. În același context, a susţinut că dreptul de retenţie nu a constituit un capăt de cerere distinct, fiind invocat în apărare, faţă de cererea de evacuare. A mai arătat că soluţia de trimitere la instanţa de fond apare ca nelegală și netemeinică.

Recursul este nefondat.

Critica menţinerii soluţiei instanţei de fond privind obligarea la plata valorii actualizate a investiţiilor, în sensul că instanţa a dat ce nu s-a cerut, a fost înlăturată, întrucât instanţa a făcut o apreciere corectă a cererilor formulate, evidenţiate în motivarea făcută.

Prin acţiunea reconvenţională, din dosarul Tribunalului Maramureș, pârâta a solicitat obligarea reclamantei SC R. SA la plata valorii actualizate a spaţiului în litigiu , la pct. b), a valorii actualizate a diferenţei dintre redevenţă și sumele datorate cu titlu de chirie, la pct.c), dobânzile datorate la suma de la pct.b).

Ulterior, în dosarul Tribunalului Bihor, prin adresă, s-a făcut precizarea cererii în sensul solicitării valorii actualizate a imobilului, invocându-se prevederile art. 11 din OG nr. 51/1997 și ale art. 1444 C. civ., iar prin altă adresă, s-a renunţat la capătul de cerere de la pct.c) și d).

În raport cu cele arătate, instanţa de apel a făcut o corectă apreciere a cererilor formulate pe parcursul derulării judecăţii cauzei.

Cu privire la dreptul de retenţie, instanţa de apel a apreciat, în mod corect, că acest drept este un drept real imperfect și constituie o garanţie pentru posesor în vederea garantării executării despăgubirilor ce i se cuvin și prin urmare, și sub acest aspect, critica este nefondată.

Instanţa de apel a făcut o corectă aplicare a dispoziţiilor art. 297 C. proc.civ., prin trimiterea cauzei spre rejudecare, reţinând modul eronat în care s-a apreciat timbrajul.

În consecinţă, recursul declarat de reclamanta SC R. SA Baia Mare, împotriva deciziei nr. 39 din 21 martie 2006, pronunţată de Curtea de Apel Oradea , Secţia Comercială, a fost respins ca nefondat.