Enforceability of irrevocable sale clause in real estate lease without residual value under privatization ordinance

Contract de leasing imobiliar. Clauza irevocabilă de vânzare

Cuprins pe materii: Drept comercial. Contracte. Partea specială

Index alfabetic:

-contract de leasing imobiliar

-clauza irevocabilă de vânzare

-clauza privind valoarea reziduală

-redevenţa

OG nr.88/1997, OUG nr.51/1997

Contractul de leasing imobiliar, conform prevederilor OG nr.88/1997(art.27) și OUG nr.51/1997, permite includerea clauzei irevocabile de vânzare și în lipsa unei clauze privind valoarea reziduală.

Prin urmare, pârâta a fost obligată la executarea obligaţiei de a vinde imobilul, după achitarea sumei ce a rezultat din regularizarea redevenţei totale.

Încheierea contractelor de leasing, în temeiul art.27 din OG nr.88/1997, reprezintă o formă de privatizare și drept urmare, clauza irevocabilă de vânzare reprezintă partea reglementară a contractului de leasing și ea există în conţinutul legal, chiar dacă părţile nu au inclus-o sau i-au dat un alt cuprins și sens, în contract.

(Secţia comercială, decizia nr.1778 din 23 mai 2006)

Prin sentinţa nr.1592 din 7 decembrie 2004, Tribunalul Satu Mare a admis în parte acţiunea promovată de reclamanta SC N. SRL în contradictoriu cu pârâţii SC S. SA Satu Mare și Statul Român prin CONSILIUL LOCAL SATU MARE și cererea reconvenţională formulată de SC S. SA Satu Mare și în consecinţă:

- a obligat-o pe pârâta SC S. SA să-și execute obligaţia asumată prin contractul de leasing imobiliar nr.1085 din 29 iunie 1998, în sensul de a vinde reclamantei bunul imobiliar, magazinul de desfacere situat în Satu Mare, B-dul.L., după achitarea sumei rezultând din regularizarea redevenţei totale și a plăţilor făcute, în funcţie de rata inflaţiei( respectiv 578.900.000 lei plus TVA, adică 688.892.000 lei) ;

- a obligat-o pe reclamantă la plata sumei de 578.900.000 lei plus TVA, reprezentând regularizarea redevenţei totale și a plăţilor efectuate în funcţie de rata inflaţiei de la data de 29 iunie 1998 la 29 iunie 2003;

- a respins, fără obiect, capetele de cerere din acţiunea principală privind dezmembrarea imobilului și constatarea dobândirii dreptului de proprietate de către pârâta-reclamantă ;

- a respins capătul din cererea reconvenţională privind rezilierea contractului de leasing imobiliar și evacuarea reclamantei.

În fapt, tribunalul a reţinut că, prin contractul de leasing imobiliar cu clauză irevocabilă de vânzare nr.1085 din 29 iunie 1998, având ca obiect magazinul de desfacere din Satu Mare, B-dul.L., cu teren aferent de 320 mp, s-a stabilit o redevenţă pentru 5 ani de 277.780.000 lei, plătibilă în rate lunare de 4.629.000 lei, fără TVA. Locatorul s-a obligat să respecte dreptul de opţiune al utilizatorului de a cumpăra imobilul (art.3 lit.c), la expirarea contractului, urmând a se face regularizarea redevenţei totale și a plăţilor efectuate în funcţie de inflaţie.

Imobilul a fost predat iar redevenţa a fost stabilită în baza raportului de evaluare.

Instanţa de fond a reţinut incidenţa în speţă a prevederilor art.27 din OUG nr.88/1997, ale art.87 și art.88 din Normele Metodologice de aplicare, și, procedând la interpretarea contractului sub aspectul valorii de circulaţie, a apreciat că utilizatorul și-a îndeplinit obligaţiile asumate prin contract, nefiind probate susţinerile pârâtei cu privire la schimbarea destinaţiei imobilului și neachitarea a două rate consecutiv.

În ceea ce privește neîndeplinirea obligaţiei de asigurare a bunului de către utilizator, s-a reţinut, conform art.5 lit.e) din OG nr.51/1997, ca fiind nelegală clauza contractuală cu acest obiect, reţinându-se totodată, plata de către reclamantă a sumei reprezentând regularizarea redevenţei totale, creanţă ce va avea caracter cert prin hotărâre judecătorească.

Împotriva sentinţei, au declarat apel reclamanta SC N. SRL și pârâta SC S. SA .

Reclamanta a solicitat schimbarea în parte a sentinţei, în sensul înlăturării obligaţiei sale de plată (a sumei de 688.892.000 lei), apreciind că regularizarea redevenţei nu are bază legală și nici de calcul, părţile nestabilind, prin contract, o valoare reziduală. A arătat că a achitat valoarea în totalitate a imobilului, anterior promovării acţiunii, consemnând la CEC regularizarea redevenţei în raport cu rata inflaţiei. Contractul, nestipulând nimic cu privire la beneficiu, înseamnă că beneficiul este rata inflaţiei. Pârâta a criticat sentinţa, sub aspectul netemeiniciei acesteia, solicitând modificarea ei, în sensul respingerii acţiunii și admiterii cererii reconvenţionale, susţinând că reclamanta nu și-a achitat ratele două luni consecutiv, că reactualizarea redevenţei prin aplicarea ratei inflaţiei și valoarea reziduală nu sunt echivalente iar natura contractului de leasing încheiat de părţi nu poate fi stabilită cu exactitate.

Prin decizia nr.72 din 24 mai 2005, Curtea de Apel Oradea , Secţia Comercială, a respins ca nefondate apelurile declarate.

Cu privire la apelul declarat de reclamantă, instanţa de apel a reţinut că nu pot fi reţinute criticile formulate, faţă de prevederea art.6 alin 3 din contractul de leasing, conform căreia la expirarea contractului se va efectua regularizarea redevenţei și a plăţilor efectuate, ţinând cont de rata inflaţiei, temei în baza căruia instanţa de fond a procedat la refacerea calculului redevenţei de la data încheierii contractului și până la încetarea acestuia, 29 iunie 2003.

S-a mai reţinut că, faţă de specificitatea contractului, el nu poate fi asimilat cu o promisiune de vânzare, clauza prevăzută în art.3 lit.c) privind dreptul de opţiune dând naștere numai la un drept de preemţiune în achiziţionarea bunului, cererea pentru prestaţia tabulară fiind justificat respinsă.

Cu privire la apelul declarat de pârâtă, instanţa de apel a reţinut criticile formulate ca neîntemeiate, arătând că părţile au încheiat un contract de leasing financiar, guvernat de prevederile OG nr.88/1997 și OUG nr.51/1997, iar prevederile art.27 din OG 88/1997 permit includerea clauzei irevocabile de vânzare și în lipsa unei clauze privind valoarea reziduală. Instanţa de fond a dispus corect obligarea pârâtei la executarea obligaţiei de a vinde, după plata redevenţei regularizate de către utilizator, în condiţiile respectării prevederilor generale privind contractul de leasing.

Instanţa de control judiciar a reţinut cu privire la rezilierea contractului și evacuare că, în mod corect, s-a stabilit că utilizatorul nu a schimbat destinaţia contractului și că nu s-a dovedit neachitarea a două rate consecutiv, iar obligaţia de plată a redevenţei regularizate s-a născut la expirarea contractului de leasing.

Împotriva deciziei instanţei de apel, au declarat recurs atât reclamanta cât și pârâta.

Reclamanta a solicitat, în temeiul art.304 pct.9C.proc. civ.,modificarea deciziei, admiterea apelului și schimbarea sentinţei, în sensul înlăturării obligaţiei la plata sumei de 688.892.000 de lei și obligarea pârâtei la încheierea actului autentic de vânzare-cumpărare, iar în caz de refuz, să se dispună notarea imobilului în C.F. pe seama reclamantei, motivând că:

- regularizarea redevenţei este nelegală faţă de prevederile art.6 alin.3 din contract, deoarece reclamanta și-a îndeplinit obligaţia contractuală de a regulariza redevenţa în raport cu rata inflaţiei, plătind suma de 255.827.975 de lei, necunoscând modul de calcul al sumei de 688.892.000 de lei, stabilită de instanţă;

- expertiza contabilă, efectuată în cauză, nu poate sta la baza evaluării de către instanţa de fond, pârâta nesolicitând o altă expertiză, iar suma stabilită de expert ca valoare reziduală : suma 255.827.975 de lei, a fost achitată de reclamantă;

- reclamanta, îndeplinindu-și obligaţia contractuală în întregime, trebuia admis capătul de cerere privind obligarea pârâtei de a vinde bunul, prin încheierea contractului de vânzare-cumpărare iar în caz de refuz, instanţa trebuia să dispună notarea imobilului în C.F., conform Legii nr.7/1995 privind cadastrul.

Pârâta a criticat decizia atacată, pentru motivul prevăzut de art.304 pct.9 C.proc. civ., arătând că:

- instanţa trebuia să stabilească distinct: valoarea activului, valoarea ratelor și valoarea reziduală, contractul neprevăzând nici valoarea activului și nici valoarea reziduală;

- nu s-a făcut regularizarea redevenţei totale și a plăţilor efectuate ţinând cont de rata inflaţiei, aceasta nefiind achitată de reclamantă;

- reclamanta nu a respectat clauzele contractuale cu privire la destinaţia imobilului și nu și-a achitat ratele două luni consecutiv;

- contractul de leasing nu a fost întocmit cu clauză irevocabilă de vânzare, utilizatorul, având numai un drept de opţiune la cumpărare și, în caz de obligare la perfectarea contractului, i se cuvine plata inflaţiei și a valorii reziduale, valoarea de piaţă a activului fiind prevăzută în raportul de evaluare;

- a solicitat, admiterea cererii reconvenţionale, sub aspectul evacuării din imobil pentru nerespectarea de către reclamantă a clauzelor contractuale.

Recursurile nu sunt fondate.

Este de observat, că ambele recurente au criticat decizia

sub două aspecte comune dar, cu interpretări diferite și anume, regimul juridic aplicabil contractului de leasing și regularizarea redevenţei cu rata inflaţiei conform art.6 din contract.

Cu privire la regimul juridic aplicabil contractului de leasing, în speţă, el este cel reglementat de art.27 din OG nr.88/1997, privind privatizarea societăţilor comerciale, ca lege specială, iar nu cel reglementat de OG nr.51/1997, privind operaţiunile de leasing și societăţile de leasing, care în raport cu norma cuprinsă în art.27, reprezintă dreptul comun.

Înheierea contractelor de leasing, în temeiul art.27 din OG nr.88/1997, reprezintă o formă de privatizare și drept urmare, clauza irevocabilă de vânzare reprezintă partea reglementară a contractului de leasing și ea există în conţinutul ei legal, chiar dacă părţile nu au inclus-o sau i-au dat un alt cuprins și sens, în contract.

Sub acest aspect, instanţele au făcut o corectă aplicare a legii, aplicând cu prioritate prevederile art.27 din OG nr.88/1997 modificat.

În ceea ce privește regularizarea redevenţei, de asemenea, instanţele au făcut o corectă aplicare a prevederilor art.6 alin.2 din contract, conform cărora, la expirarea contractului se va efectua regularizarea redevenţei și a plăţilor efectuate, ţinând cont de rata inflaţiei. Acesta a fost temeiul pentru care, constatând că reclamanta a plătit ratele convenite și deci, obligaţiile contractuale respectate, a procedat la regularizarea acestora, conform clauzei menţionate.

Drept urmare, nici critica recurentei-reclamante cu privire la necesitatea plăţii, stabilită de instanţă în sarcina sa, și nici critica pârâtei, cu privire la modalitatea de calcul, conform OG nr.51/1997 prin stabilirea distinctă a valorii activului, valorii ratelor și valorii reziduale, nu pot fi primite

Soluţia instanţei de fond, menţinută de instanţa de apel, de obligare a pârâtei la executarea obligaţiei de a vinde imobilul după achitarea sumei ce a rezultat din regularizarea redevenţei totale în funcţie de rata inflaţiei, este corectă, și nu este lipsită de eficienţă aducerea sa la îndeplinire pe cale de constrângere, fiind posibilă în condiţiile art.5803 C. proc. civ.

Criticile reclamantei-recurente privind expertiza efectuată în cauză și criticile pârâtei privind achitarea ratelor de către reclamantă, privind schimbarea destinaţiei imobilului, vizează temeinicia deciziei atacate și ca atare, în raport cu art.304 C.proc.civ., ele exced controlului de legalitate, neputând fi analizate.

Așa fiind, faţă de considerentele expuse, Înalta Curte a respins recursurile declarate, ca nefondate.