Transfer of leased commercial space implies succession to lease rights and obligations under Civil Code Art. 1441

Contract de închiriere. Spaţiu comercial. Legitimarea calităţii procesuale a locatorului

Spaţiul închiriat, aparţinând fostei societăţi comerciale, a trecut în administrarea reclamantului, Municipiul Suceava, prin primar, ca urmare a reorganizării regiilor autonome , prin hotărârea Consiliului Local, conform O.G. nr.15/1993 privind unele măsuri pentru restructurarea regiilor autonome. Legitimarea calităţii procesuale active a reclamantului de a pretinde chiria de la societatea locatară rezultă din preluarea spaţiului, aceasta însemnând și preluarea implicită a drepturilor și obligaţiilor decurgând din folosinţa spaţiului, în conformitate cu dispoziţiile art.1441 C.civ.

(Secţia comercială, decizia nr.154 din 18 ianuarie 2006)

Prin sentinţa nr.393 din 17 iunie 1999, Tribunalul Suceava, Secţia comercială și de contencios administrativ, a admis acţiunea, precizată de reclamantul MUNICIPIUL SUCEAVA, prin primar, în contradictoriu cu pârâta SC P. SRL Suceava, dispunând evacuarea acesteia din spaţiul comercial în suprafaţă de 115,40 m.p. situat în municipiul Suceava, str.C. P. nr.1, judeţul Suceava.

Totodată, instanţa de fond a obligat-o pe pârâtă să-i plătească reclamantului chiria restantă și penalităţile de întârziere contractuale.

Tribunalul a reţinut că pârâta a închiriat de la fosta SC.R. Suceava spaţiul comercial în litigiu, pe o perioadă de 5 ani; spaţiul comercial a fost preluat în administrare de Consiliul local și pârâta nu a mai achitat chiria, de la data de 30 iunie 1997, motiv pentru care datorează și penalităţi de întârziere, conform clauzei penale inserate în art.9 din contract.

Curtea de Apel Suceava, Secţia comercială și de contencios administrativ, prin decizia nr.7 din 5 iunie 2003 a admis apelul declarat de pârâtă, împotriva sentinţei tribunalului și, în rejudecare, a respins acţiunea ca nefondată.

În motivarea acestei soluţii, instanţa de apel a reţinut că prin art.6 din contract, părţile au stipulat posibilitatea recalculării chiriei semestrial, în funcţie de rata inflaţiei, iar potrivit art.3 din H.C.L. nr.3 din 26 ianuarie 1998, clauzele contractuale trebuiau renegociate și reclamantul, prin primar, nu s-a conformat, în sensul că nu a anunţat pârâta cu cel puţin 15 zile înainte despre modificarea chiriei.

Instanţa de apel a reţinut că acţiunea vizează perioada 15 decembrie 1995 – 31 mai 1998, însă reclamantul a preluat spaţiul menţionat la 26 ianuarie 1998, până la această dată, calitatea de locator având-o fosta SC R, care era îndreptăţită să se îndrepte contra pârâtei iar din expertiza efectuată în cauză rezulta că s-au făcut plăţi și compensări, pretenţiile din acţiune nefiind justificate.

Împotriva deciziei curţii de apel, reclamantul a declarat recurs, întemeiat pe dispoziţiile art.304 pct.9 C. proc. civ. susţinând că în mod greșit instanţa de apel a reţinut că pentru perioada 1995 – 1998, Municipiul Suceava nu avea calitatea de a cere chirie, locator fiind pe atunci fosta SC.R. Suceava, deoarece din acte rezulta că preluarea spaţiului s-a făcut prin preluarea implicită a drepturilor și obligaţiilor legate de folosirea acestuia; de asemenea, sumele pretinse au fost calculate în mod corect, în conformitate cu prevederile art.5 și 6, precum și art.9 din contractul nr.257/1995, preluat în mod valabil în temeiul HCL nr.86 din 9 iunie 1997 și semnat fără obiecţiuni și, totodată, faptul că pârâta a plătit chiria la SC C.B. 2000 SRL, fără a mai datora nimic reclamantului nu este susţinută de nici un act care să demonstreze că plata a fost valabilă.

Recursul a fost admis.

În baza contractului de închiriere nr.257 din 29 septembrie 1995, fosta SC R. Suceava a închiriat pârâtei, pe o perioadă de 5 ani, spaţiul comercial situat în municipiul Suceava str. C.P. nr.1 parter, în suprafaţă de 115,40 m.p., iar ca urmare a reorganizării regiilor autonome, conform O.G. nr.15/1993, prin H.C.L al Municipiului Suceava , spaţiul închiriat a trecut în administrarea reclamantului, operând dispoziţiile art.1441 C.civ. în ceea ce privește legitimarea calităţii procesuale a acestuia.

Drept urmare, în mod eronat curtea de apel a reţinut că pentru perioada 1995 – 1998, reclamantul nu a avut calitatea de a pretinde chiria, calitatea de locator aparţinând fostei SC R. și numai aceasta era îndrituită să se îndrepte contra pârâtei în formularea unor astfel de pretenţii, întrucât din actele dosarului, preluarea spaţiului de către reclamant a însemnat și preluarea implicită a drepturilor și obligaţiilor decurgând din folosinţa spaţiului.

S-a mai constatat că sumele pretinse au fost corect calculate, în conformitate cu clauzele contractuale, din care rezultă că preţul chiriei, a cărei plată a fost convenită lunar, nu s-a modificat prin indexarea acesteia cu indicele de inflaţie.

Ca atare, curtea de apel a reţinut, în mod eronat , că nu a avut loc o renegociere a clauzelor contractuale, contrar dispoziţiilor imperative ale art.6 alin.(3) din contract, în sensul că reclamantul nu a anunţat-o pe pârâtă cu cel puţin 15 zile înainte de modificarea chiriei și în speţă nu a intervenit o modificare a preţului chiriei, ci numai indexarea acesteia cu indicele de inflaţie, această corelare fiind convenită în contract.

În fine, curtea de apel a apreciat în mod greșit că, urmare a plăţilor efectuate de pârâtă către SC C.B. SRL București și a compensărilor făcute, aceasta nu ar mai datora nici o sumă de bani reclamantului, deoarece nu au fost demonstrate raporturile juridice dintre societate și părţile din prezentul litigiu, iar dacă pârâta ar fi făcut astfel de plăţi puteau fi recuperate pe calea unei acţiuni separate.

De asemenea, nici susţinerea pârâtei că ar fi operat compensări nu trebuia luată în considerare având în vedere că nu s-a făcut dovada că reclamantul ar fi acceptat această compensare.

În consecinţă, recursul declarat de reclamant a fost admis, a fost modificată decizia curţii de apel, apelul pârâtei a fost respins cu menţinerea sentinţei tribunalului, ca fiind legală și temeinică.