Lease termination for culpable non-performance: cumulative breach of rent payment deadlines and failure to obtain operating permits

3. Contract de închiriere. Reziliere

Cuprins pe materii: Drept civil. Contracte. Efectele contractelor. Rezilierea

Index alfabetic:

-contracte sinalagmatice

-condiția rezolutorie

-rezilierea

C.civ., art.1020-1021

Existența unor întârzieri în plata chiriei coroborată cu lipsa avizelor necesare, demonstrează neexecutarea culpabilă a obligațiilor contractuale , justificând aplicarea dispozițiilor art.1020 și 1021C.civ., în sensul rezilierii contractului și obligării la plata penalităților.

(Secția comercială, decizia nr.2661 din 19 septembrie 2007)

Prin sentința civilă nr.1931 din 17 iunie 2005 pronunțată de Tribunalul Constanța, Secția comercială, s-a admis în parte acțiunea formulată de reclamanta S.C. SSIT S.A. Constanța împotriva pârâtelor S.C. D. O. LTD S.R.L. Constanța și S.C. T. T. S.R.L. Constanța și s-a dispus rezilierea contractului de închiriere nr.1235 din 7 octombrie 1997 încheiat între părți, precum și obligarea pârâtei S.C. D.O. LTD S.R.L. la plata sumei de 46.469.023 lei, reprezentând penalități de întârziere și 3.553.141 lei, cheltuieli de judecată către reclamantă.

Prima instanță a reținut că prin contractul de închiriere menționat reclamanta a transmis pârâtelor folosința suprafeței de 300 mp teren, din Municipiul Constanța, str.L. nr.13, pe o durată de 10 ani, în vederea realizării unui obiectiv pentru desfacerea carburanților, lubrifianților și altor bunuri specifice, în schimbul obligației corelative a S.C. D.O. LTD S.R.L. de a achita chiria lunară, în termen de 5 zile de la emitere, conform art.4 din contract. Pentru neîndeplinirea acestei obligații la scadență, fiind stabilite și penalități de întârziere datorate în condițiile aceluiași articol.

De asemenea, potrivit art.6 din convenția părților, ambele locatare și-au asumat obligația obținerii avizelor și autorizațiilor necesare realizării și funcționării stației de comercializare a carburanților.

Față de conținutul clauzelor contractului, tribunalul a apreciat că neîndeplinirea de către pârâta S.C. D. O. LTD S.R.L. a obligației de plată a chiriei în condițiile și la termenele stabilite, concretizată în acumularea unor penalități de întârziere, în cuantum de 46.469.023 lei, corelată cu neexecutarea prestației promise în privința obținerii avizelor și autorizațiilor impuse de punerea în funcțiune a obiectivului justifică aplicarea sancțiunii rezilierii contractului, conform art.100 – 102 C. civ. și obligarea la plata penalităților de întârziere.

Apelul declarat de pârâte a fost respins ca nefondat, prin decizia civilă nr.240 din 26 octombrie 2006, pronunțată în dosarul nr.4485/36/2005 al Curții de Apel Constanța, Secția comercială, maritimă și fluvială.

Instanța de control judiciar a reținut că apelanta S.C. D. O. LTD S.R.L. a fost de acord cu rezilierea contractului, a respins criticile, cu motivarea că existența unor penalități de întârziere, indiferent de cuantum, dovedește neîndeplinirea culpabilă a obligațiilor contractuale, justificând aplicarea sancțiunii prevăzute de art.1020 – 1021 C.civ., aplicată de tribunal. Totodată, a fost înlăturată ca lipsită de relevanță apărarea formulată de pârâta S.C. T. T. S.R.L., în sensul că obligația de plată revenea doar pârâtei S.C. D. O. LTD S.R.L., în considerarea faptului că ambele societăți și-au asumat în întregime și în solidar obligațiile stabilite prin convenția încheiată, însă nu le-au îndeplinit întocmai.

Împotriva acestei soluții, pârâta S.C. T. T. S.R.L. Constanța a declarat recurs, criticând-o pentru motivele de nelegalitate prevăzute de art.304 pct.8 și 9 C.proc.civ.

Recurenta a invocat faptul că ambele instanțe, prin interpretarea eronată a clauzelor contractului, au dispus rezilierea acestuia, deși au reținut că obligația de plată ar fi revenit doar pârâtei S.C. D. O. LTD S.R.L., situație în care se putea dispune rezilierea doar în privința acestei părți, cu atât mai mult cu cât, recurenta a susținut că nu i se poate imputa nici o culpă în derularea relațiilor contractuale.

De asemenea, aplicarea sancțiunii rezilierii contractului, motivat de neîndeplinirea obligației de obținere a avizelor și autorizațiilor de funcționare, este nejustificată, în condițiile în care obiectul contractului din litigiu l-a constituit închirierea unui teren și nu s-a făcut dovada vătămării suferite de reclamantă prin neexecutarea acestei obligații.

Examinând recursul prin prisma motivelor invocate, raportat la prevederile art.1020 – 1021 și art.1069 alin.(1) C. civ., art.304 pct.8 și 9 C. proc. civ., ICCJ a constatat că acesta este nefondat.

Ambele instanțe, interpretând corect clauzele convenției părților, au concluzionat că neîndeplinirea obligațiilor asumate constând în plata chiriei, în condițiile și la termenele stabilite prin art.4 și respectiv 6 din contract și obținerea avizelor de funcționare, constituie o neexecutare importantă și gravă a convenției, de natură a justifica rezilierea acesteia. Prin urmare, conform art.4, obligațiile de plată reveneau doar locatarei S.C. D. O. LTD S.R.L., și potrivit art.6 al.4 din contract, locatarii răspund solidar pentru îndeplinirea acestei obligații precum și pentru acea referitoare la obținerea avizelor și autorizațiilor de funcționare, după cum rezultă din conținutul clauzei prevăzute la art.6 alin.(6).

În consecință, existența unor întârzieri în plata chiriei coroborată cu lipsa avizelor necesare, demonstrează neexecutarea culpabilă a obligațiilor contractuale, justificând aplicarea dispozițiilor art.1020 – 1021 C. civ., în sensul rezilierii contractului și obligării la plata penalităților.

Recursul declarat de pârâta SC TT SRL Constanța este nefondat și a fost respins ca atare, conform art.312 alin.(1) C.proc.civ.